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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Não querendo chatear muito os demais foristas, o meu intuito era obter o máximo do informação e conselhos possíveis para uma remodelação completa de um T3 de 33 anos que acabamos de adquirir.
    O apartamento se encontrava na posse de um banco e está desocupado a 15 anos.
    É um espaço com muito potencial, no entanto estou restrito a um orçamento muito apertado.
    São 142 m2 para renovação. Já fizemos a nossa lista de prioridades:
    - canalização, segundo o meu vizinho o prédio ainda tinha os tubos em metal por isso tem de ser tudo trocado.
    - electricidade,
    - janelas e portadas,
    - pisos e azulejos,
    - casas de banho,
    Basicamente tudo.
    Já temos alguns orçamentos para janelas e portadas, mas ainda não tomamos uma decisão porque estamos a espera de outros orçamentos. Optamos por janelas de PVC e só aqui são valores entre 7000 e 15000 euros. É uma discrepância tão grande de valores, que nem sabemos por onde começar a analisar. De qualquer forma o nosso "target" é um máximo de 10.000 Euros para janelas e portadas.
    Para as obras, é uma altura infeliz para procurar empreiteiros. Estão todos de férias ou estão se escondendo do calor. Já consultamos amigos e até agora apenas 2 se disponibilizaram para ir ver a casa. Destes um já disse que não quer fazer porque tem muito o que fazer até dezembro (altura que pretendo ter o tudo pronto para poder mudar). O outro faz 3 semanas que tenho insistido para me dar valores e nada. Aparentemente aqui na zona devemos ter muito trabalho... (crise? que crise?). Se alguém conhecer empreiteiros sérios na área de Azambuja, agradecemos o contacto.
    As dúvidas são muitas e já temos lido vários temas aqui no forum que nos tem ajudado imenso.
    A primeira grande dúvida é:
    - 20.000 Euros para uma remodelação total de um apartamento de 142 m2 é realístico?
    Esse valor exclui orçamento para as janelas e portadas, e a cozinha que queremos ser nós mesmos a montar para pelo menos poder dizer que alguma coisa foi feita pelas nossas mãos...
    Depois são as dúvidas de sempre:
    - qual o tipo de climatização a usar? AC, aquecimento central, piso radiante?
    A lista é imensa por isso não vale a pena chatear ninguém por enquanto.
    Iremos adicionar os tópicos na medida que forem aparecendo.
    De momento necessitamos de achar um empreiteiro e obter orçamentos realísticos, tanto em termos de exequibilidade do projecto como na nossa capacidade financeira... ;-)
    •  
      FD
    • 26 julho 2010

     # 2

    - 20.000 Euros para uma remodelação total de um apartamento de 142 m2 é realístico?

    Se é para refazer tudo, parece-me pouco...
    São quantas casas de banho?
  2.  # 3

    Sala
      Hoshiko Clan 1261.jpg
  3.  # 4

    São duas. Uma pequinina de serviço (1,10 x 1,85m) e outra maior com banheira (1,88 x 3,75m).
  4.  # 5

    Cozinha
      Kitchen window.jpg
  5.  # 6

    Acho perfeitamente possivel de conseguir uma remodelação por esse valor de 20.000€.

    Deixo-lhe algumas dicas que me ajudaram muito:

    - Não entregue ao 1º que aparecer, consulte vários fornecedores
    - Se tiver essa possibilidade, faça alguns dos serviços menos especializados, como limpezas, abertura de roços para canalização e electricidade.
    - programe muito bem como e quando entra cada fornecedor.

    Escolha bem os materiais, nem sempre os mais caros são os melhores.

    Qualquer questão pode contar com a minha ajuda.

    Se quiser pode procurar o meu tópico, " A concretização de um sonho" que já vê uma ideia se é ou não possivel fazer umas coisas com o valor que tem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RXico
  6.  # 7

    Eu não sou da sua zona, por isso estou mais à-vontade para amandar palpites. :-)

    .
    Basicamente tudo.
    Pelo que vi, e pelos trabalhos que já mencionou, recomendo-lhe VIVAMENTE que comece por contratar um técnico que o ajude. De preferência um Arquitecto.

    Quanto a valores, eu apontaria para cerca do dobro que V. falou (cerca de 40-45mil euros + IVA) INCLUINDO a caixilharia (e excluindo os armários da cozinha).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P+V
  7.  # 8

    Caro speedsteer, já tinha visto a vossa "obra" e só posso dizer que adorei. Neste momento, o nosso maior obstáculo está ser achar empreiteiros para orçamentar as obras. Como não somos daqui da área (Azambuja) temos poucos contactos e os poucos que temos nos indicaram 2 empreiteiros. Um deu um valor aproximado de 40.000 Euros incluindo, cozinha, janelas, loiças, etc. A partir do momento que pedimos para que fosse feito um orçamento mais detalhado, parece que perdeu todo o interesse! De qualquer forma, na vossa opinião, as janelas e portadas devem ir no começo ou no fim das renovações? Tinha idéia que deveria ser no inicio para evitar visitas "indesejadas" à obra, mas parece que no geral, são das últimas coisas a serem instaladas.
  8.  # 9

    Só algumas questões.

    O apartamento é em que andar?

    As janelas são de Madeira? com vidro simples?

    O aspecto geral é bom ou mau?
  9.  # 10

    Speedsteer,
    É no primeiro andar e no R/C não mora ninguém. Aparentemente são frações comerciais (será este o termo?) que se encontram sem uso no momento. Acho que são algum tipo de armazém ou garagem.
    O prédio tem um lay-out muito interessante e são duas frações por andar e são 3 andares (+ R/C).
    O prédio tem 2 frentes é feito numa encosta, na frente estou no primeiro andar, mas nas traseiras o meu terraço está abaixo do nível da rua, como se fosse uma cave.
    Todas as janelas atuais (originais) são em madeira com vidro simples. Mas serão substituidas por janelas de PVC com vidro duplo (com um orçamento a parte das outras empreitadas).
    Devido a falta de manutenção dos últimos 15 anos as janelas estão em má condições, mas o apartamento em si, me parece em boas condições (mas não sou especialista).
    Exceção da sala que devido as janelas estarem completamente deterioradas, entrou água da chuva e os tacos saltaram todos.
    As paredes não apresentam grandes problemas, apenas em alguns pontos de infiltração nas paredes externas. Pessoalmente a estrutura do prédio me parece em melhores condições do que no prédio que moro atualmente e tem apenas 8 anos!
  10.  # 11

    Esqueci de mencionar que em ambos os lados do prédio existem serventias, o que significa que as janelas de dois quartos dão diretamente para as tais serventias.
  11.  # 12

    Serventia ao lado do prédio
      Outer stairs.jpg
  12.  # 13

    Com a descrição que deu, tenho de concordar com o Luis K. W. A 1ª coisa que tema fazer é contactar com um técnico habilitado, para lhe fazer uma análise pormenorizada do que tem a fazer.


    Ao começar por fazer isso, irá poupar dinheiro para a frente.

    Depois disso feito, aí sim avançe para a obra propriemente dita. Se tiver essa possibilidade não entregue tudo a um só emprenteiro. É a minha opinião, e foi a forma como executei a minha obra. entregue especialidade a especialidade. Picheleiro, electricista, trolha e carpinteiro e pintor.

    Caso consiga fazer alguma coisa destas artes, faça, pois só nesso ponto poupa bastante, a mão de obra é o mais caro que pode ter em obra, caso faça uma escolha certada de materiais.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RXico
  13.  # 14

    Bom eu tenho de concordar com o spedsteer e com o Luis K. W.

    As pessoas não entendem isso mas, eu acho que quem não é da arte só arranja é chatisses e dor de cabeça em começar a reabilitar sem ter um desenho ao menos (ja nem digo um projecto de interiores) com as intenções para definir quantidades, prazos e consequentemente os custos.

    As pessoas agora vêem os programas de remodelações na tv e acham que também conseguem fazer igual ou melhor. Mas lembrem-se aquelas pessoas são profissionais que têm quase dois meses para preparar um programa ou acham que aquilo é feito tudo ali? têm tempo para escolher os materiais, comparar preços (porque há muita coisa que é dada pelos patrocinadores mas também existe muita coisa comprada pela produção do programa) e isso requer um profissional que no caso são aqueles decoradores ou arquitectos que estão ali a dar a cara e que têm muito trabalho e casa feito antes de ligar a câmara.

    Desenganem-se os que acham que começam umas obras em casa sem ter um plano bem definido das áreas com plantas para estudar as melhores soluções para os espaços, executar esquemas de montagem para garantir o máximo aproveitamento dos materiais e prazos bem definidos das entregas com os custos bem esmiuçados para não haver surpresas nem embaraços em obra.

    Mesmo para mim que sou profissional, muitas vezes já me esqueci de uma fechadura ou de um acabamento ou de um barramento ... de contratempos.

    Por isso falem com técnicos que sejam da arte. Da maneira que isto está, há pessoas que trabalham quase a preço 0 sem lucro nenhum só para fazer currículo.
    Eu já fiz isso muitas vezes.

    Essas pessoas tomam conta dos trabalhos, coordenam as empreitadas e conseguem tirar-lhe muitas dores de cabeça porque a vida delas é tirar dores de cabeça aos clientes e fazer projectos... (ás vezes já tem acontecido conseguir preços mais em conta)

    Isto tudo para dizer que 40000€ para esse trabalho (cozinha, 2 casas de banho, instalações, carpintarias e janelas) assim olhando para a foto parece razoável dado o estado em que a casa se encontra...

    Mas se quer um orçamento mais específico eu até lhe posso dar esse orçamento com o projecto e a coordenação dos trabalhos, discriminado e tudo.

    Mas antes tem de dizer tudo o que quer e tudo o que não quer para se fazer um plano com desenhos e se orçamentar e ver os prazos.

    Senão eu penso que só em Dezembro de 2020 é que se vai mudar para lá. ;)

    Se estiver interessado contacte-me para o email [email protected]

    Eu posso-lhe mostrar alguns trabalhos que tenho feito.

    Cumps

    Gonçalo Torres
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RXico
  14.  # 15

    Ok, apenas a título de atualização. Depois do meu post aqui obtive dois orçamentos (com os tais empreiteiros locais que finalmente decidiram dar o ar da sua graça) e mais dois a caminho (contactos feitos através do fórum). Imagino que nas próximas semanas estarei em condições de dar maiores detalhes sobre custos cotados e quando começam as obras. Agradeço a todos os comentários e vou postando as novidades.
  15.  # 16

    The story so far... já estou a pagar a hipoteca e nem sinal de obras. Vamos a agosto e não me parece que vá acontecer qualquer coisa por enquanto. Como referido recebi dois orçamentos de empresas aqui da área e ambas muito aproximadas. Acima dos 20.000 Euros pretendidos, mas também não muito fora da marca. Depois do meu post aqui, recebi 3 contactos. Apenas um veio visitar as obras (aliás veio 2 vezes e causou boa impressão). Esta semana devo receber o orçamento, mas sendo agosto, nada parece funcionar... Recebi uma outra cotação mas apenas verbalmente e baseada nos detalhes e fotos enviadas por email, porisso já pedi para visitarem as obras para terem certeza. De qualquer forma já se passaram alguns dias e nada... (agosto...). Assim o tempo vai passando e eu também vou de férias na próxima semana. As férias serão passadas entre o IKEA (cozinha e casas de banho) e as finanças (fazer toda a papelada de IMI, residência fiscal, isenções, etc...).
  16.  # 17

    olhe o meu caso era identico ao seu
    e com 18000 euros consegui fazer tudo isso
    se a obra for em lisboa posso lhe arranjar o contacto
    Estas pessoas agradeceram este comentário: RXico
  17.  # 18

    Azambuja fica a uns bons 50km de lisboa, mas se puder dar o contacto eu agradeço. Também não se perde nada por perguntar...
  18.  # 19

    OK, acabaram as férias e cá estamos novamente. Orçamentos recebidos e analisados. Obra a adjudicada com o orçamento acima do pretendido mas não muito fora. Quem já esteve envolvido em obras sabe que os "imprevistos" são que mais custam por isso, só depois de tudo feito é que realmente saberemos o valor. Por enquanto o orçamento é 23.000 Euros excluindo os pavimentos dos quartos, mas no entanto foi incluído obras extras no terraço e pré-instalação de A/C. Com o tempo vou colocando updates da obra. Obrigado pelas colaborações.
  19.  # 20

    Apenas a título de esclarecimento, os 23.000 Euros são apenas parte dos custos de renovação. Para já também há de contar com:
    - 10.000 Euros (janelas + portadas) - vários orçamentos recebidos, mas no entanto estamos na fase das "revisões" e espero que seja menos.
    - 2.000 Euros materiais (mosaicos, azulejos, louças de WC, pavimento flutuante)
    - 7.000 Euros cozinha, que será IKEA.
    Como explicado este é o orçamento. Custos reais, só depois de tudo pronto.
 
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