País: Portugal Brasil
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  1.  # 1
    Olá, estou a desenhar a minha nova casa situada em V.N. Famalicão e pretendo acompanhar a sua construção de muito perto. Pretendo fazer planeamentos, pedir orçamentos de actividades e materiais. Mas como não sou da área pretendo que quem tiver informação suficiente que me possa dar em termos de:
    fases de construção de uma casa ( para efectuar o planeamento);
    aspectos a ter em atenção na escolha de empreiteiros;
    aspectos a ter em conta na escolha de materiais;
    quanto tempo em média demora a construir uma casa;
    em termos de crédito a habitação;
    enfim.... tudo o que me possam facultar para que eu tenha as menos chatices possivel
    Ass. I. Silva
    •  
      FD
    • 26 Setembro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 2
    Olá,

    Também pretendo construir a minha própria casa a médio prazo. :)

    Já tem terreno?
    • Susana
    • 26 Setembro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 3
    Olá,

    Também estou a iniciar a construção de casa, estou à espera do topógrafo para fazer o levantamento do terreno e já falei com um arquitecto amigo para iniciar o projecto. Também queria esclarecimentos das areas mencionadas pelo Silva.
    Obrigada
    • Susana
    • 27 Setembro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 4
    Em relação ao projecto de arquitectura, já tem orçamento? Eu queria saber preços. Disseram-me que para os calculos dos honorários, levavam em conta o nº de divisões que a casa terá. É correcto?
    •  
      FD
    • 27 Setembro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 5
    Olá Susana,

    Pelo que sei, e posso estar enganado, os arquitectos levam uma percentagem do valor total da obra. Depende muito de arquitecto para arquitecto e claro que estará sujeito a negociação, mas normalmente o valor é 5%. Ou seja, se o orçamento total da obra for 200.000€ pagará ao arquitecto cerca de 10.000€.
    No entanto, este valor costuma ser válido não só pelo projecto, mas pelo acompanhamento durante toda a obra! Ou seja, não será do estilo, "tome lá o projecto e desenrasque-se".

    Mas, como é lógico, não se cobram 5% duma obra de 10.000€. A ordem dos arquitectos tem uma tabela de preços aconselhados.
    Para 100.000€ aconselham 7,2%.
    Para 150.000€ aconselham 6,8%.
    Para 200.000€ aconselham 6,5%.

    Os tais 5% são, a meu conhecimento (que é algo limitado), a média do mercado.
    No entanto, não sei como é que andam agora as coisas, podem existir outras formas de cálculo.

    Por outro lado, existem outros técnicos que podem fazer o projecto da casa. E aí sim, o preço varia e muito. Pode só custar 2.500€ por exemplo. Depende muito do profissional, da exigência e complexidade do projecto e de muitos outros factores.

    Sei mais ou menos os passos e as etapas que o silva e a Susana querem conhecer, mas como é um texto ainda extensivo não estou com tempo para o escrever agora. Mas prometo que o farei. :)
  2.  # 6
    Olá FD,
    em relação ao custo do meu projecto, este é feito por um Engº Civil e fica por 2500€ + IVA ( projecto de arquitectura, especialidades, tratamento do licenciamento na câmara e acompanhanto da obra).
    Desde já agradeço - te a amabilidade de me poderes ajudar.
    Se tiveres sites de referências podes postar.
    Obrigado
    Isabel Silva
    • Susana
    • 27 Setembro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 7
    Olá mais uma vez,

    Outra questão que queria também que me ajudassem. Queria tirar ideias de casas para o projecto, mas não tenho encontrado grande coisa na internet. Existe alguns sites para esse fim? Tenho visto alguns de ateliers de arquitectura mas, não ajudaram muito.
    Obrigada.
    •  
      FD
    • 28 Setembro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 8
    Isabel Silva,

    Neste link consegue ver algumas das coisas que pode desde já decidir:
    http://forumdacasa.com/discussion/36/fazer-obras-em-casa-custos-e-a-contratacao-de-um-empreiteiro/#Item_1

    Ou seja, a primeira decisão é saber se vai entregar a obra por completo ao construtor ou se vai gerir todo o processo.
    A primeira opção normalmente é mais cara mas dá menos trabalho enquanto que a segunda opção dá muito trabalho, mas tem a certeza de que as coisas ficam bem feitas. Pelo que li quer fazer pela maneira mais difícil... :)

    Normalmente, e escrevendo isto de uma forma acessível, uma casa constrói-se da seguinte forma:
    - escolha do terreno
    - aprovação do projecto
    - aprovação e concessão do crédito
    - pagamento da licença de construção
    - terraplanagem e preparação do terreno
    - fundações
    - construção da estrutura (paredes, lajes e telhado)
    - instalação das infraestruturas (canalizações, instalações eléctricas etc.)
    - acabamentos (chão, paredes, madeiras, caixilharias, equipamentos - cozinhas, casas de banho, etc.)
    - licença de habitação

    Desde que contrate alguém que acompanhe todo o processo, tudo isto fica muito mais fácil porque já sabem exactamente onde se dirigir e como o fazer.

    A parte mais morosa aqui pode ser a aprovação do projecto, depende tudo do munícipio a que o terreno pertence. Há sitios em que pode demorar pouco tempo e outros em que podem passar longos meses.
    Para conhecer mais ou menos o processo veja aqui como a Câmara Municipal de Barcelos trata de todo o processo online (todas deveriam ser assim):
    http://www.cm-barcelos.pt/e-urbanismo/login.htm

    Depois o pagamento da licença de construção, cujo valor também depende muito de munícipio para munícipio, e onde muitas vezes se deixa uma boa parte do orçamento. É importante saber que esta licença/alvará de construção é válida, se não me engano, por 2 anos.

    Até acabar a construção da estrutura é tudo relativamente rápido, uma vez que apenas dois ou três profissionais trabalham.

    A partir daí é que começam as dores de cabeça, sendo uma das maiores a escolha dos materiais. Prevêm-se muitas visitas a muitos sítios... :)

    Se se entregar a obra a um construtor terá que existir um caderno de encargos e uma memória descritiva de todo o projecto onde são especificados todos os materiais e o seu valor. Se isto não acontecer o orçamento pode ficar seriamente comprometido.

    Quanto à escolha, deve-se pensar como é lógico no dinheiro que temos para gastar e no que queremos fazer na casa e quem é que a vai utilizar a médio e longo prazo. O ideal é esquecer sempre o que precisamos ou queremos agora e pensar uns anos à frente. E aqui depende também muito da filosofia da pessoa: quer uma casa para a vida toda? Farta-se depressa das coisas? Gosta de coisas requintadas?

    Depois há a questão da gestão dos profissionais: um não pode começar a trabalhar enquanto outro não acabar, o outro não está disponível naquele período e atrasa a obra toda, e muitos haverão que não vão cumprir o que dizem...

    Muito sinceramente, aconselho a contratação de um empreiteiro que trate de tudo. A reclamar, reclama só com uma pessoa.

    Uma casa demora sempre, no mínimo, 1 ano a construir.

    Quanto ao crédito, pelo que sei, desde que haja projecto aprovado, os bancos financiam a construção da casa adiantando dinheiro com base em vistorias feitas. Ou seja, estabelecem metas e vão depositando o dinheiro na sua conta à medida que as coisas são feitas. Só se começa a pagar as prestações quando a casa fica pronta mas, têm um prazo para que tal aconteça, que é normalmente de 2 anos - o mesmo prazo dado pelo alvará de construção.

    Como isto é tudo muito extenso e complicado vá disparando questões... :)
    •  
      FD
    • 28 Setembro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 9
    Susana,

    Pois, essa é uma das grandes questões, encontrar ideias na internet com plantas de casas. Há uma possibilidade: irmos aqui discutindo entre nós. ;)
    •  
      AdrianoP
    • 29 Setembro 2007
    •   (membro com 126 agradecimentos)
     # 10
    Se quiser saber um pouco mais acerca de algumas das fases de construção, pode sempre ir seguindo o meu bolg Coisas da Casa
    • Susana
    • 29 Setembro 2007 editado
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 11
    Obrigada pelas dicas.
    Em relação à casa, o que eu já tenho definido é ser casa térrea, com cave. O nº de divisórias tambem ja esta definido: uma suite mais dois quartos, cozinha, sala de jantar e estar separadas(em princípio) mais duas casas de banho. Um escritório que poderá ser na cave. Sei o que não quero, não gosto das casas muito para o moderno (tipo caixotes).Talvez um estilo mais tradicional com umas linhas modernas mas suaves. Os interiores, acho que não será dificil mas os exteriores ainda não cheguei lá...
    •  
      AdrianoP
    • 29 Setembro 2007
    •   (membro com 126 agradecimentos)
     # 12
    Os interiores, acho que não será dificil mas os exteriores ainda não cheguei lá...


    No nosso caso o desenho partiu totalmente do interior. O exterior foi adaptar... :) Força no projecto e se tiver alguma questão, não tenha receio de perguntar
    •  
      FD
    • 1 Outubro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 13
    Quanto ao exterior acho que também é muito importante a envolvente.
    Por exemplo, numa zona agreste em termos de clima pode ser bastante interessante pensar em materiais intemporais como a pedra.

    Uma das coisas que por exemplo descaracterizou muito Portugal foi a arquitectura francesa importada pelos emigrantes. Há certas zonas no norte de Portugal que estão completamente anónimas e desprovidas de história e contexto por causa das grandes casas que os luso-franceses fizeram.

    Não querendo impôr nada a ninguém, penso que seria interessante analisar a construção da área onde se insere a casa e tentar uma fusão de estilos, entre o que foi em tempos a casa típica da zona e o que precisa que hoje seja.

    É de que zona? É que por vezes uma visita por certos sítios permite-nos escolher ao vivo e tirar ideias. Por exemplo, aqui na zona de Lisboa, o Belas Clube de Campo e a Quinta da Marinha são excelentes sítios para ver e tirar algumas ideias.
    • Susana
    • 1 Outubro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 14
    Eu também sou da opinião, que se deve ter em conta toda a envolvente onde se pretende construir, não é só pensar naquilo que eu gostaria mas sim, enquadrar com o que já existe.

    Sou de Braga, onde pretendo construir, já são arredores(+/- 8Km do centro).
    • Susana
    • 1 Outubro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 15
    Em relação ao crédito habitação, não sabia que só se começava a pagar as prestações só no final da construção...
    Isso é generalizado? Mas se assim é, os bancos não perdem dinheiro? E os juros? Quando eles disponibilizam o dinheiro, não vão ficar a perder...ou depois entra tudo em conta quando se começar a pagar?
    A ideia que eu tinha, é de que os bancos iam disponibilizando o dinheiro consoante as necessidades mas que começava-mos logo a pagar as prestações.
    •  
      FD
    • 2 Outubro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 16
    Pelo menos na altura em que andei a ver disso era assim que se fazia no Millenniumbcp.

    Já estive a ver e é mesmo assim. Como diz, e bem, os bancos não perdem, ou seja, quanto mais tempo demorar a construir, mais juros paga.

    Vou transcrever o que encontrei:

    DECO: Crédito à construção - É possível pagar menos
    Negociar bem a taxa de juro, restringir as vistorias ao mínimo indispensável e construir a casa o mais rápido possível são três medidas que lhe permitem poupar várias centenas de euros no banco.

    O nosso estudo
    Para realizar este estudo, enviámos questionários a 20 bancos. Destes, 13 disseram-nos comercializar o crédito à construção. O Banco Comercial dos Açores, Banco Internacional de Crédito, o Banco Nacional de Crédito, a Caixa Geral de Depósitos, o Finibanco e o Millennium bcp (que inclui o ActivoBank7) nada responderam. Nestes casos, obtivemos a informação através do telefone ou dos sítios na Net. Além disso, fizemos um teste prático em dois balcões dos cinco maiores bancos a operar em Portugal: Banco BPI, Banco Espírito Santo, Banco Santander Totta, Caixa Geral de Depósitos e Millennium bcp.

    Papelada para pedir o empréstimo
    São vários os documentos exigidos pelos bancos para aprovação de um crédito à construção, além do bilhete de identidade, cartão de contribuinte, última declaração de rendimentos (ou nota de liquidação), recibos de vencimento e extractos bancários.

    1. Planta de localização e implantação do imóvel e licença de construção (que deverá pedir na Câmara Municipal da área onde irá situar-se a casa).

    2. Projecto aprovado com memória descritiva (fornecido pelo arquitecto e aprovado pela câmara municipal).

    3. Orçamento para a construção (que deverá pedir ao empreiteiro). Alguns bancos podem também exigir-lhe uma cópia autenticada do alvará de loteamento, fornecida pela câmara ou uma declaração de compromisso de início da construção dentro do prazo combinado.

    Quanto a seguros, a maioria exige um seguro de obras durante a fase de construção. No final deste período, o seguro é substituído por um seguro de incêndio ou multiriscos-habitação. Além disso, precisa de um seguro de vida.

    Construir uma casa à medida dos seus sonhos, sem ter de sujeitar-se ao ressonar do vizinho do lado ou aos saltos altos da vizinha de cima, é o desejo de muita boa gente. Mas não é fácil de concretizar. Além da burocracia, papelada, corrida às conservatórias, Finanças, etc., que faz desesperar o mais paciente dos consumidores, é necessário escolher com cuidado o empreiteiro (ver ficha i). Se não tiver dinheiro para pagar a obra na totalidade, também convém optar pelo banco que lhe dá as melhores condições para o crédito.

    Terreno é fundamental

    > No crédito para aquisição, a casa serve de garantia de pagamento do empréstimo ao banco. No crédito à construção, esta é dada pelo terreno, bem como tudo o que nele venha a ser construído. Assim, se já tem um, porque herdou ou comprou, tem parte do problema resolvido. Se ainda não tem, é possível que depare com dificuldades para conseguir um empréstimo, pois a maioria dos bancos só dá crédito a quem tenha um terreno com projecto aprovado pela câmara municipal. Caso esteja nesta situação, tem duas opções: compra-o com dinheiro próprio sem projecto aprovado ou já com o projecto aprovado, mas sujeitando-se a construir uma casa idealizada por outra pessoa.

    > Alguns bancos podem também exigir a apresentação de fiadores, sobretudo nos casos em que o crédito «consome» uma grande parte dos rendimentos do agregado familiar (a chamada taxa de esforço). Caso disponha de um outro imóvel para dar como garantia (o apartamento do qual vai sair e ainda não conseguiu vender, por exemplo), poderá propor ao banco que a hipoteca seja sobre esse imóvel.

    > Ao contrário do crédito para aquisição, no que se destina a construir, o capital não é libertado de uma só vez. Se, no dia da escritura, ainda não houver paredes erguidas, o banco entrega ao cliente um montante que lhe permita começar as obras. Alguns limitam-no ao valor de avaliação do terreno. O resto do dinheiro é entregue à medida que a obra avança, por tranches. Contudo, no teste prático, num balcão do Totta e noutro do Banco Espírito Santo disseram-nos que a primeira tranche só é libertada quando já existe alguma obra feita. Ou seja, se quiser iniciar a construção, tem de dispor de algum capital. Por via das dúvidas, esclareça esta questão antes de assinar o contrato.

    Prazo e empréstimo curto

    > Regra geral, não pode contar apenas com o financiamento do banco para pagar a construção. Dado que a maioria empresta até 90% da avaliação do terreno e projecto, convém ter um pé-de-meia ou pedir dinheiro a um familiar, por exemplo, para a diferença. São poucos os bancos que emprestam a totalidade e os que o fazem impõem determinadas condições. O Banco Best, o Banco Espírito Santo e o Montepio Geral só dão 100% a clientes jovens (até 31 anos). O Totta e o Santander a quem pede empréstimos superiores a 150 mil euros, com prazos inferiores a 30 anos e taxas de esforço até 30%.

    > Na maioria dos bancos, o prazo do empréstimo pode ir até aos 40 ou 50 anos. No entanto, convém optar pelo mais curto, pois paga menos juros. Mas no crédito à construção, há um factor a ter em conta: a este prazo é necessário descontar o tempo necessário para construir. É o que se chama de período de carência ou de utilização de capital, durante o qual só paga juros. Regra geral, os bancos dão dois anos para o efeito, a contar da data em que é assinado o contrato de mútuo, embora este prazo seja negociável. O Deutsche Bank é o único que soma ao prazo pedido o tempo necessário para a construção. Assim, se quiser um prazo de 30 anos, some mais um ou dois.

    Reduza as vistorias

    > Para determinar o valor das tranches, o banco realiza vistorias à casa, durante as quais avalia o andamento da obra. Regra geral, estas são pedidas pelo cliente e pagas pelo próprio. Este procedimento é repetido até que a casa esteja pronta, altura em que é paga a última parcela. O Montepio Geral é o único com vistorias programadas, ou seja, decididas entre ele e o cliente e realizadas em datas específicas. Este sistema pode não ser eficaz, já que a obra pode não ter avançado muito desde a vistoria anterior (devido ao mau tempo, por exemplo). É preferível ser o cliente a dizer quantas vistorias quer e quando.

    > Além disso, como é ele que as paga, quanto menos forem, melhor para o seu bolso. Como pode ver no quadro, o custo de cada uma depende dos bancos, mas podem ir de 60 euros (Banco Português de Negócios) até cinco vezes mais (€ 297,50 no Finibanco)! Alguns bancos são, contudo, pouco transparentes: anunciam uma comissão que depois é agravada com despesas de deslocação dos técnicos encarregues da vistoria. O Totta e o Santander, por exemplo, cobram € 267,75, mas anunciam apenas 89,25 euros. O Montepio Geral e o Banco Português de Negócios somam à vistoria o custo da deslocação, calculado ao quilómetro.

    > Alguns bancos cobram também uma comissão mensal para processamento das prestações, envio de extractos, etc., cujo valor é exagerado (de 0,94 a 1,50 euros).

    Construção rápida, s.f.f.

    > É costume dizer-se que a pressa é inimiga da perfeição. Mas no que toca à construção de uma casa, toda a pressa é pouca: quanto mais demorar, mais paga (ver gráfico). A maioria dos bancos define prazos máximos para a construção, regra geral, de dois anos. Até concluir a obra, o cliente só paga juros sobre o capital até aí emprestado. Ou seja, à medida que este vai sendo entregue ao construtor, aumenta o montante sobre o qual incidem os juros. Só começa a pagar o empréstimo, isto é, a amortizar a dívida após a obra estar finalizada. Se possível, no contrato de empreitada, acorde com o construtor uma data rígida para a conclusão. No contrato de empreitada, defina as penalizações que este terá de pagar por dia, caso a obra se atrase.

    > Se o prazo de construção exceder o inicialmente previsto, convém que tenha contratado o empréstimo num banco que permita uma extensão temporal, ainda que tal signifique pagar mais juros. É o caso do Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Banco BPI (apenas se 70% da obra já estiver concluída), Banco Português de Negócios, Caixa Galicia e Montepio Geral. No Banco Best, Banco Espírito Santo, Deutsche Bank, Santander e Totta não há margem para negociações: o cliente começa a amortizar de imediato o empréstimo, o que tem vantagens: pagar menos juros.

    Negoceie a taxa

    > A taxa de juro cobrada durante a construção da casa é igual à da amortização do empréstimo em quase todos os bancos. Além disso, é idêntica à do crédito à habitação. O Millennium bcp é a excepção, pois cobra mais 1% durante a construção. Quanto mais baixa for a taxa anual efectiva (TAE) mais barata fica a casa. Por isso, convém negociar o spread antes de se prender a um banco para o resto da vida. Como pode ver no Barómetro, a margem de lucro dos bancos oscila geralmente entre 0,5 e 3 por cento. Tal mostra que, nalguns casos, há margem para negociar. Para isso, utilize todos os argumentos que tiver à sua disposição: por exemplo, o facto de ter um emprego estável, produtos que contratou ou vai contratar no banco e garantias que apresenta.

    > Outro aspecto que pode tentar negociar é a penalização, caso queira amortizar parcial ou totalmente o empréstimo antes do prazo final. Nos últimos anos, esta tem aumentado substancialmente, impedindo os consumidores de transferir o seu empréstimo para bancos com melhores condições. De uma vez por todas, Portugal deveria adoptar uma lei semelhante à de Espanha, onde nenhum banco pode cobrar mais do que 0,5% de penalização por reembolso antecipado total da dívida.

    Opte pela escritura

    > Como no crédito à construção nãoexiste contrato de compra e venda, só o contrato de mútuo com hipoteca, é sempre mais barato fazê-lo através de escritura pública, em vez de documento particular. Além disto, paga imposto de selo sobre o contrato de mútuo: 0,6% do empréstimo.

    > A boa notícia: dado que se trata de uma construção e não de uma compra, não tem de pagar o imposto municipal sobre as transmissões da casa. Apenas sobre o terreno.

    Escolha Acertada
    Dado que as condições do crédito à habitação são idênticas às do que se destina a construir, as Escolhas Acertadas são as mesmas. Como tal, se quer saber qual o banco mais barato, consulte a rubrica Barómetro, na página 41 da edição nº 68 da revista Dinheiro & Direitos. Na nossa página na Net (www.deco.proteste.pt > Simuladores), também pode ficar a saber que banco lhe oferece as condições mais vantajosas.

    A título de exemplo, calculámos a taxa anual efectiva (TAE) para um empréstimo de 100 mil euros, a pagar em 20 anos, acrescido de dois anos para construção do imóvel e uma percentagem de financiamento de 80%. Como pode ver no quadro, nestas condições, a Escolha Acertada é a Caixa Galicia pela Internet (www.caixagalicia.pt), com uma TAE de 2,99%, o que equivale a uma prestação mensal de 547,47 euros.
    http://www.negocios.pt/default.asp?Session=&CpContentId=257984
    • Susana
    • 3 Outubro 2007
    •   (membro com 1 agradecimentos)
     # 17
    O projectode especialidades, é feito por quem? Arquitecto ou Eng. Civil? Quem tem competencia para o fazer?
    •  
      FD
    • 3 Outubro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 18
    Pelo que sei depende muito do tipo de projecto de especialidade. Existem uns 10 acho eu e às vezes depende do que a câmara municipal exige. Há uns que têm que ser técnicos especializados, outros que tanto podem ser feitos por engenheiros, como arquitectos ou desenhadores.

    Para mim, a quem contratar o projecto é que deve ser responsável por tudo isso, subcontratando ou não a terceiros.
    •  
      Pedro Barradas
    • 14 Outubro 2007
    •   (membro com 1659 agradecimentos)
     # 19
    FD... por desenhadores nunca... bem, assinados não são de certeza... LOL
    •  
      FD
    • 15 Outubro 2007
    •   (membro com 4292 agradecimentos)
     # 20
    Bem, o que li noutro lado ;) foi que os desenhadores fazem e outros assinam... :D

    Deve ser como os engenheiros contratados só para ter um alvará no IMOPPI/INCI... ;)

 
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