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Outras questões sobre casas ou imóveis

Dividas antigas com água, luz e gás

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde,

    Quando se compra uma casa que tenha dívidas pendentes de água, luz, gás, etc., quem é obrigado a pagar a dívida?

    Na escritura diz "livre de ónus ou encargos", mas até que ponto isto se aplica a esta situação?

    Tem que ser o comprador a verificar que não existe nenhuma dívida pendente antes de fazer a escritura? E se os serviços se recusarem a prestar o serviço enquanto a dívida não for saldada? Há alguma artigo relacionado com isto na Lei dos Condomínios de 2007?

    Peço desculpa se isto já foi discutido no fórum, mas já procurei por todo o lado e não encontrei nenhum post relacionado. Caso já exista peço só que redireccionem para lá.

    Obrigado,

    Jorge
    • pom
    • 29 outubro 2010

     # 2

    O titular do contrato estabelecido com o fornecedor desses serviços.
    Isso são encargos "registráveis" e não se aplica.
    Não tem que verificar nada. Os serviços não farão isso porque quem comprou vai estabelecer novo contrato.

  3.  # 3

    Atenção

    Segundo me consta as dívidas de condominio transitam para o novo proprietario.

    Antes da escritura questione o condominio se elas existem e caso a resposta seja possitiva arranje forma do antigo dono as liquidar.

    Poderá sempre popor abater esse valor no preço da compra e depois voce liquida a dívida ao condomnio.


    Cumprimentos

  4.  # 4

    Colocado por: amartinsAtenção

    Segundo me consta as dívidas de condominio transitam para o novo proprietario.

    Antes da escritura questione o condominio se elas existem e caso a resposta seja possitiva arranje forma do antigo dono as liquidar.

    Poderá sempre popor abater esse valor no preço da compra e depois voce liquida a dívida ao condomnio.


    Cumprimentos


    olhe que está enganado...

    A frase diz tudo... livre de ónus e encargos.... e deve constar na escritura..

    O condomínio não transita... o novo proprietário apenas paga a partir do dia da escritura....

    cumps
    Concordam com este comentário: lmcscarpediem

  5.  # 5

    Colocado por: amartinsAtenção

    Segundo me consta as dívidas de condominio transitam para o novo proprietario.

    Antes da escritura questione o condominio se elas existem e caso a resposta seja possitiva arranje forma do antigo dono as liquidar.

    Poderá sempre popor abater esse valor no preço da compra e depois voce liquida a dívida ao condomnio.


    Cumprimentos


    Tem toda a razão... as dividas de condominio são sempre do imovel e não do proprietário. Antes de comprar solicite SEMPRE um documento assinado pela administração em como o imovel em questão tem o condominio em dia. Mais informo que as dividas de condominio só prescrevem ao cabo de 5 anos por isso não arrisque.!!
    Já os contratos de serviços são feitos em nome individual e por isso susceptiveis de cobrança á pessoa. Nenhuma companhia se recusará a abrir uma nova conta com essas circunstâncias. Aliás não o ode fazer.
    Cumprimentos.

  6.  # 6

    Colocado por: Joao DiasTem toda a razão... as dividas de condominio são sempre do imovel e não do proprietário. Antes de comprar solicite SEMPRE um documento assinado pela administração em como o imovel em questão tem o condominio em dia. Mais informo que as dividas de condominio só prescrevem ao cabo de 5 anos por isso não arrisque.!!
    Já os contratos de serviços são feitos em nome individual e por isso susceptiveis de cobrança á pessoa. Nenhuma companhia se recusará a abrir uma nova conta com essas circunstâncias. Aliás não o ode fazer.
    Cumprimentos.


    Acho melhor se informar ... pois o que está a dizer é incorrecto... as dividas do condomínio são do proprietário do imóvel... sendo que quem compra apenas é responsável a partir do dia da escritura.... informem-se num advogado..

    cumps

  7.  # 7

    Apenas há a possibilidade de serem imputadas ao novo proprietário caso sejam obras que já tinham sido aprovadas em assembleia e apenas o novo proprietário irá usufruir delas...

    Para os amantes de textos jurídicos deixo aqui isto...

    Questão: Aquisição/Alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio. A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real? Quid Juris?


    Existem fundamentalmente 2 orientações:

    Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações propter rem, ou seja obrigações do titular do direito de propriedade.

    Há quem entenda (Cfr. entre outros, Ac. Rel. Lisboa, de 02.02.2006), que se trata tipicamente de obrigações propter rem, mas que, no entanto, não terão uma sua característica que as define, e que é a ambulatoriedade.

    Será o caso das obrigações que decorrem do uso normal do bem e por isso sua contrapartida, como por exemplo a quota paga ao condomínio, em regra, mensalmente, para fazer face às despesas com limpeza das partes comuns, manutenção geral e custos de administração.

    Já não será assim com obrigações que impliquem melhorias, alterações, reparações, que será o novo proprietário a tirar proveito delas, apesar de tais despesas terem sido deliberadas e aprovadas em Assembleia de Condóminos, pelo anterior proprietário e condómino. Estas já transitariam para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património, independentemente de este concordar ou não com elas, sendo responsável pelo seu pagamento.

    Outros entendem que toda e qualquer obrigação propter rem, ou obrigação real, terá as características que lhe são próprias, e que as definem, como é o caso da ambulatoriedade, e a sua titularidade ser determinada pela titularidade do direito real de propriedade, e não intuitu personae, ou pessoalmente, como na generalidade das obrigações.

    Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? Ou seja, para todas elas podem ser defensáveis as duas hipóteses, de acordo com o interesse da parte que alega, proporcionando o recurso aos tribunais e viabilizando a divisão na Jurisprudência, com todas as consequências que isso traz.

    A Lei, no art. 1424º do CC, não faz distinção do tipo de encargo ou despesa, ou do momento do nascimento da obrigação de pagamento, nem estabelece dois regimes diferentes. E bem;

    A Administração do Condomínio não há-de conhecer, nem terá obrigação de conhecer, em que termos são celebrados os negócios jurídicos entre alienantes e adquirentes, das fracções autónomas que constituem o prédio, designadamente se os celebram sob condição de ficarem liquidadas as dívidas com o Condomínio, ou não; com redução proporcional do preço; se o alienante informou ou não o adquirente, etc..

    À Administração de Condomínio cabe-lhe tão somente cobrar as dívidas existentes, intimando os condóminos a fazê-lo e, se estes não procedem voluntariamente ao pagamento, cobrá-las recorrendo à via judicial.

    Não vai, no entanto, fazê-lo sem deixar acumular um montante que justifique enveredar por tal caminho, quer por não ter que estar a par nem presente no momento em que são celebradas as compras e vendas, quer por razões de gestão, quer por falta de meios financeiros, o que é cada vez mais usual. De notar, que apenas desde há bem pouco tempo vai sendo conferido apoio judiciário aos Condomínios, tendo em conta a sua insuficiência económica, já que porque são entidades jurídicas equiparadas a pessoas colectivas, se presumia que sempre arrecadavam avultados lucros, ou sendo vários os condóminos todos contribuíam (o que não corresponde à realidade dos Condomínios).

    Também, tratando-se de quotas pagas, em regra, mensalmente, a Administração não vai obviamente intentar uma acção judicial por mês, para cobrar coercivamente as quotas que não foram pagas voluntariamente, mesmo que coligasse todos os faltosos. Ainda por muitas outras razões, tal seria praticamente inviável.

    Finalmente, e uma vez que em relação às alienações/aquisições de fracções autónomas do prédio, a Administração do Condomínio é um terceiro, como se referiu anteriormente, ao intentar uma acção contra o anterior proprietário para cobrar as quotas que não lhe tenham sido pagas, podia correr o risco de ver a sua acção cair por terra, desde logo por o anterior proprietário vir a ser considerado parte ilegítima na acção, ou defendendo-se, invocando por exemplo que foi reduzido o preço tendo em atenção a dívida, que o Condomínio desconhecerá, e não tendo obrigação de conhecer, vê-o ser absolvido do pedido.

    Ora tudo isto acarreta custos, de tempo despendido, e de dinheiro com taxas e custas judiciais, e ainda com o patrocínio judicial (que é obrigatório), que muitas vezes o Condomínio não conseguirá suportar. Não poderá recorrer a Injunção, uma vez que no caso concreto a obrigação de pagamento não decorre de qualquer contrato. E, se tiverem sido vários os "anteriores proprietários" chega a não compensar ir cobrar de cada um deles, até acertar no verdadeiro devedor!!!!!

    Assim, negar-se à Administração, a possibilidade de reclamar as dívidas provenientes de falta de pagamento ao Condomínio das quotas, mensais ou não, fixadas em Assembleia anual, do actual proprietário - que terá sempre oportunidade de ser reembolsado por via de regresso, se não for ele o responsável - é fomentar o incumprimento destas obrigações.

    Igualmente, quanto ao adquirente, novo proprietário, há que referir que, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar. Tem aliás o dever de se informar, não só no que toca ao registo predial e no que lá possa estar inscrito, bem como deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir; da mesma forma que tem o dever de se informar junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.

    Por fim, o actual proprietário, se mesmo interpelado para o efeito pela Administração do Condomínio, não proceder ao pagamento voluntário das dívidas do anterior proprietário, e deixar que o Condomínio intente a competente acção judicial para cobrança dos aludidos créditos, poderá sempre levantar nos autos o incidente de Intervenção Principal Provocada, chamando o anterior proprietário à demanda, com fundamento no direito de regresso que eventualmente terá por ter adquirido a fracção sem ónus, encargos ou responsabilidades, conseguindo dessa forma inverter o ónus da prova na acção de regresso que se lhe seguir, no caso de vir a ser condenado ao pagamento.

    Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.

    Fonte: Verbo Jurdico - Doutrina - Dividas de condomnio

  8.  # 8

    Colocado por: costa3333

    olhe que está enganado...

    A frase diz tudo... livre de ónus e encargos.... e deve constar na escritura..

    O condomínio não transita... o novo proprietário apenas paga a partir do dia da escritura....

    cumps


    Pois eu garanto-lhe que está enganado... Recentemente mudaram-se para o meu prédio 2 advogados e eu como administrador tive de lhes passar uma declaração em como a fracção que queriam comprar estava com o condominio em dia. Ambos me explicaram que independentemente da casa ser adquirida livre de ónus ou encargos as dividas de condominio regem-se por parametros diferentes. Neste caso uma simples acção executiva chega para que o novo proprietário seja obrigado a pagar a divida.
    Sei que anda para aqui algures o decreto de lei que explica isto... se encontrar já ponho o link.
    Cumprimentos

  9.  # 9

    E digo-lhe mais já fomos buscar dinheiro a 2 fracções distintas aos novos proprietários e esses tb tinham comprado livre de ónus e encargos.
    Não leve a mal mas não tive pachorra para ler o testamento que o amigo postou.
    O mais engraçado é que eu acho que ambos temos razão... Estas leis tem sempre uma "porta dos fundos" para se fugir... depende dos advogados e de quem está do outro lado a decidir.
    Cumprimentos.

  10.  # 10

    Colocado por: Joao DiasPois eu garanto-lhe que está enganado... Recentemente mudaram-se para o meu prédio 2 advogados e eu como administrador tive de lhes passar uma declaração em como a fracção que queriam comprar estava com o condominio em dia. Ambos me explicaram que independentemente da casa ser adquirida livre de ónus ou encargos as dividas de condominio regem-se por parametros diferentes. Neste caso uma simples acção executiva chega para que o novo proprietário seja obrigado a pagar a divida.
    Sei que anda para aqui algures o decreto de lei que explica isto... se encontrar já ponho o link.
    Cumprimentos


    Mas depois a justiça tem mecanismos para imputar essa despesa ao seu legitimo detentor... como pode ler no texto inserido em cima...

    Mas para evitar chatices... informen-se com o administrador de há dividas ou não.. mas em ultimo caso um bom advogado resolve a questão.... pode e demorar tempo e muitas chatices...

    cumps

  11.  # 11

    eu sei que o texto e longo.. mas a conclusão diz tudo...

    Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.


    Só tem de arranjar um bom advogado... que no seu caso essas duas fracções não o fizeram... mas é daquelas coisas.... para evitar chatices mais vale se informar primeiro...

    cumps

  12.  # 12

    Colocado por: costa3333eu sei que o texto e longo.. mas a conclusão diz tudo...

    Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.


    Só tem de arranjar um bom advogado... que no seu caso essas duas fracções não o fizeram... mas é daquelas coisas.... para evitar chatices mais vale se informar primeiro...

    cumps


    Tem toda a razão !!! Só um pequeno detalhe que me lembrei mesmo agora e isto eu tenho a certeza:
    A lei realmente obriga o anterior proprietário a executar o pagamento... mas não ao condominio...ao novo proprietário pois este é que é o desgraçado que teve de pagar a divida ao condominio e depois este é que é o desgraçado que tem de ir cobrar a divida ao anterior proprietário... quando o anterior proprietário muitas vezes desaparece ou não tem dinheiro já ardeu.
    Esta situação tb aconteceu no meu prédio...
    Cumprimentos

    PS: subscrevo inteiramente a sua ultima frase...

  13.  # 13

    Colocado por: costa3333... as dividas do condomínio são do proprietário do imóvel... sendo que quem compra apenas é responsável a partir do dia da escritura.... informem-se num advogado..
    Caro costa3333,

    Diz bem. O responsável pelas dívidas de um imóvel é o seu proprietário.
    Mas não apenas das dívidas que começam no dia em que assina a escritura.

    Digamos que, quando se compra uma casa, se "casa" com ela com comunhão geral de bens e ...de dívidas - independentemente de os bens (e dívidas) da casa virem de um anterior "casamento", digo, proprietário. :-)

    A filosofia da lei e jurisprudência (embora haja juízes que entendam dar à lei uma interpretação muito própria) é a de evitar que os credores - nomeadamente as Finanças - fiquem a arder, quando existe um património IMÓVEL (no sentido estricto da palavra) que pode garantir o pagamento das dívidas a que o imóvel está estritamente ligado (IMI, Taxa de Esgoto, Condomínio).

    Pretende-se, também, evitar que haja conluio entre comprador e vendedor (suponha que o vendedor devia 10mil euros de condomínio e 20mil euros de IMI e, por isso, faz um desconto de 20 ou 30mil euros ao vendedor) .

    Assim, cabe ao comprador INFORMAR-SE (a nossa jurisprudência passa a vida a mencionar o DEVER de os incautos se informarem devidamente!) se a casa/fracção que vai adquirir tem dívidas.

    O facto de o vendedor declarar na escritura de compra-e-venda que vai vender a casa «sem ónus nem encargo» NÃO QUER DIZER que não existam! Quer apenas dizer que o vendedor é responsável perante o comprador por dívidas que existissem. Isto é, o comprador pode processar o vendedor e exigir ser ressarcido.
    Mas o NOVO proprietário é que é responsável pelas dívidas DO IMÓVEL perante os credores (Finanças, Câmara, Condomínio).

  14.  # 14

    Desde já obrigado por todas as respostas.

    Desculpem só responder agora mas queria tentar tratar das "dívidas" antes de vos responder.

    Quanto aos contratos de água, luz, gás, apresentei a escritura nas entidades respectivas e passei os contratos para meu nome, ninguém me falou sequer em dívidas pendentes.

    Quanto às dívidas de condomínio felizmente não tinha nenhuma, mas quando andei a pesquisar aqui no site se já havia uma resposta à minha dúvida encontrei um post em que o administrador de condomínio levou para tribunal um novo condómino pois a fracção tinha uma dívida pendente que ele se recusou a pagar.

    Quem ganhou o caso foi o novo condómino e o administrador do condomínio teve que por um processo no antigo proprietário para tentar regularizar a dívida. Não sei como ficou o caso pois o utilizador em questão não voltou a postar nenhum comentário.

    Novamente obrigado pelas respostas.

  15.  # 15

    Caros boas tardes. As dívidas criadas e que resultam de situações já fruídas pelo anterior condómino, é a este que compete pagar, pois este tipo de dívida não tem carácter de ambulatoriedade, pela sua natureza.
    Quanto à expressão "livre de ónus e encargos", apenas é válida para os ónus e encargos registados na CRP. Cumptos, [email protected]

  16.  # 16

    Este tema tem jurisprudência pacificada. Dividas condominais é estudo de caso a caso, ja contas de consumo NÃO PODE. Aqui no Rio a CEDAE (Companhia Estadual de Aguas e Esgotos) tinha costume de fazer isso. Mas a divida de consumo destes bens é PESSOAL, logo não pode ser passada para o novo proprietário.
    A decisão é do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), que concedeu liminar à ação proposta pela Comissão de Defesa do Consumidor da Assembleia Legislativa do Estado do Rio (Alerj).

    Ja no caso de Taxa Condominal em atraso, o caso deve ser estudado pois podem haver, por exemplo, clausulas no contrato de compra e venda que informam da divida, ai ja era, tem que pagar, pois inclusive esta divida pode ter sido usada para abater o valor venal do imovel.

    Fonte: http://extra.globo.com/noticias/economia/cedae-nao-pode-mais-cobrar-dividas-de-antigos-moradores-de-novos-proprietarios-de-residencias-2056500.html


    Abraço.

  17.  # 17

    Colocado por: afariasEste tema tem jurisprudência pacificada. Dividas condominais é estudo de caso a caso, ja contas de consumo NÃO PODE. Aqui no Rio a CEDAE (Companhia Estadual de Aguas e Esgotos) tinha costume de fazer isso. Mas a divida de consumo destes bens é PESSOAL, logo não pode ser passada para o novo proprietário.
    A decisão é do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), que concedeu liminar à ação proposta pela Comissão de Defesa do Consumidor da Assembleia Legislativa do Estado do Rio (Alerj).

    Ja no caso de Taxa Condominal em atraso, o caso deve ser estudado pois podem haver, por exemplo, clausulas no contrato de compra e venda que informam da divida, ai ja era, tem que pagar, pois inclusive esta divida pode ter sido usada para abater o valor venal do imovel.

    Fonte:http://extra.globo.com/noticias/economia/cedae-nao-pode-mais-cobrar-dividas-de-antigos-moradores-de-novos-proprietarios-de-residencias-2056500.html


    Abraço.


    Esta é uma publicação de 2010, e refere-se a Portugal, mas obrigada.

  18.  # 18

    Colocado por: Joao Diasas dividas de condominio são sempre do imovel e não do proprietário.


    Olhe que não! Mas se quiser pagar o antigo proprietário não se deve importar...

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