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  1.  # 1

    Viva,

    Sei muito pouco sobre o processo de compra de casa e nada sobre o de compra de terreno + construção da casa e vim por isso pedir informações prévias acerca desses processos:

    - Queria ter uma ideia de como funciona o processo de compra de casa (embora não seja o que mais me interessa) e, mais detalhadamente, do processo de compra de um terreno - qual a diferença geral entre o preço de uma casa já construida e um terreno vazio -, a que dividas me sujeito para construir a casa no dito terreno e tudo o que preciso para poder construir a casa.

    Já ouvi falar em reconstrução mas também não sei no que consiste nem se me traz mais vantagens no caso de querer uma casa feita do zero.

    Obrigado
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    •  
      FD
    •   agradecimentos
    • 20 Agosto 2008 editado

     # 2

    O processo de compra de casa:

    -> procura
    -> encontra
    -> apesar de ter um preço, faz uma proposta mais baixa
    -> negoceia
    -> chega a acordo
    -> confirma na conservatória do registo predial que quem está a vender é efectivamente o dono e fica a saber se existem ou não penhoras, hipotecas e outras condições que possam constituir um problema
    -> vai a diversos bancos e faz uma simulação para ver qual oferece as melhores condições
    -> confirma junto do banco escolhido, com mais dados, qual a possibilidade de um crédito à habitação
    -> faz um contrato de promessa de compra e venda e dá um pequeno sinal para "segurar" a casa (nunca dê um sinal muito elevado)
    -> inicia o processo do empréstimo para crédito à habitação junto do banco
    -> banco avalia o seu perfil e diz-lhe logo se sim ou não, e se por acaso precisará de fiadores
    -> se sim, envia um avaliador à casa para saber se o que está a pedir é o valor de mercado da mesma
    -> o avaliador atribui um valor à casa, o banco empresta normalmente até 90% desse valor, havendo como é lógico casos em que empresta 100%
    -> acerta valores com o banco, e este dá o sim ou o não
    -> marca-se a escritura pública de compra e venda com hipoteca
    -> fazem-se os registos provisórios na Conservatória do Registo Predial (normalmente responsabilidade da imobiliária ou até do banco)
    -> paga o IMT e o Imposto de Selo
    -> faz-se a escritura (normalmente nas instalações do banco), o banco transfere o dinheiro para a conta do vendedor
    -> recebe a chave e pode mudar-se imediatamente
    -> se for o caso pede isenção do IMI nas finanças (acho que algumas imobiliárias também o fazem mas não tenho a certeza)
    -> fazem-se os registos definitivos na Conservatória do Registo Predial

    Para compra de terreno para construção o processo é um pouco diferente.
    Para já, há bancos que pura e simplesmente não emprestam dinheiro para comprar terrenos para construção. Há outros que emprestam, mas como se fosse um crédito pessoal ou multiusos normal, com uma taxa de juro muito diferente da do crédito à habitação.
    Há outros que emprestam, mas só com um projecto aprovado na Câmara Municipal, e nesse caso emprestam para o global, ou seja, o terreno + a construção. A taxa de juro pode também ser diferente da normal de um crédito à habitação.
    Como dá para perceber, existem muitas possibilidades.

    De qualquer forma, se emprestarem, pagam o terreno, o processo de compra é mais ou menos o indicado acima, e depois entregam mais dinheiro consoante o decurso da obra. Para tal, enviam alguém à obra para se inteirar do que está feito e apenas de acordo com o que está feito é que pagam.

    Neste caso, compra de terreno + construção, o processo será qualquer coisa como isto:

    -> procura
    -> encontra
    -> confirma no PDM da Câmara Municipal, ou dirige-se ao departamento de urbanismo da mesma, se é possível construir e quanto é que é possível construir
    -> apesar de ter um preço, faz uma proposta mais baixa
    -> negoceia
    -> chega a acordo
    -> confirma na conservatória do registo predial que quem está a vender é efectivamente o dono e fica a saber se existem ou não penhoras, hipotecas e outras condições que possam constituir um problema
    -> vai a diversos bancos e faz uma simulação para ver qual oferece as melhores condições
    -> confirma junto do banco escolhido, com mais dados, qual a possibilidade de um crédito à habitação
    -> faz um contrato de promessa de compra e venda e dá um pequeno sinal para "segurar" o terreno (nunca dê um sinal muito elevado)
    -> inicia o processo do empréstimo para crédito à habitação junto do banco
    -> banco avalia o seu perfil e diz-lhe logo se sim ou não, e se por acaso precisará de fiadores
    -> se sim, envia um avaliador ao terreno para saber se o que está a pedir é o valor de mercado do mesmo
    -> o avaliador atribui um valor ao terreno
    -> acerta valores com o banco, e este dá o sim ou o não
    -> marca-se a escritura pública de compra e venda com hipoteca
    -> fazem-se os registos provisórios na Conservatória do Registo Predial (normalmente responsabilidade da imobiliária ou até do banco)
    -> paga o IMT e o Imposto de Selo
    -> faz-se a escritura (normalmente nas instalações do banco), o banco transfere o dinheiro para a conta do vendedor
    -> recebe o terreno
    -> fazem-se os registos definitivos na Conservatória do Registo Predial
    -> contrata um arquitecto
    -> começa a fazer o projecto de arquitectura, especialidades e execução
    -> começa a procurar um empreiteiro
    -> uma vez visto e revisto o projecto, é enviado à Câmara Municipal para aprovação
    -> decide se quer fazer a obra chave na mão ou por administração directa (você compra os materiais e contrata todos os serviços independentemente)
    -> se o projecto for aprovado, contrata um empreiteiro
    -> paga a licença de construção e começa a construir
    -> tem muitas dores de cabeça (mais do que as que teve até agora)
    -> a construção pode durar cerca de 1 ano ou mais
    -> acaba a construção, pede a licença de utilização/habitação junto da Câmara
    -> a Câmara envia um técnico para ver a casa
    -> é emitida a licença de habitação
    -> faz os registos na Conservatória do Registo Predial
    -> entrega a declaração do IMI nas finanças

    Acho que é isto. Acho que não me enganei e não me estou a esquecer de nada... Há passos que podem não existir em alguns casos, e até se podem trocar de ordem com outros.

    Se alguma coisa estiver mal, alguém que me corrija, obrigado. :)
  3.  # 3

    nao sei se ajuda mas aqui fica uma dica em relação a libertação de capital no banco!
    normalmente quando pedimos una vestoria ao banco para libertação de capital numca nos dizem que podemos mandar libertar o capital mas que nao seja depositado na nossa conta ou seja se na vestoria for libertado a quantia de 25000€ mas só mandarmos por na conta 5000€ só vamos pagar sobre os 5000€ ficando com o resto ao nosso dispor assim que precissamos de por ex: mais 5000€ basta telefonar para o banco e em algumas horas "poucas" fica logo desponivel.
    SE for bem gerido dá para poupar alguns juros até ao final da obra.
  4.  # 4

    Já agora, para as pessoas que já passaram por este processo... como a libertação das tranches é só após vistorias há muitas alturas em que temos que ter capital próprio para ir pagando ao construtor, até que a próxima tranche chegue... certo?
  5.  # 5

    Colocado por: dominioJá agora, para as pessoas que já passaram por este processo... como a libertação das tranches é só após vistorias há muitas alturas em que temos que ter capital próprio para ir pagando ao construtor, até que a próxima tranche chegue... certo?


    Não necessariamente. Basta estabelecer com o construtor que o pagamento é feito após vistoria.
  6.  # 6

    Colocado por: dominioJá agora, para as pessoas que já passaram por este processo... como a libertação das tranches é só após vistorias há muitas alturas em que temos que ter capital próprio para ir pagando ao construtor, até que a próxima tranche chegue... certo?


    O conselho que lhe dou é que tenha muito bem definido o plano de pagamentos, de forma a ter uma ideia precisa do valor que precisa para cada um dos pagamentos a efectuar. Se tiver pé de meia, quanto mais tarde solicitar o dinheiro ao banco, mais tarde começara a pagar os devidos juros e o imposto de selo.

    Atenção às comissões que os banco cobram para a avaliação da fase dos trabalhos, pelo que sei, há bancos que cobram uma verdadeira aberração por cada vistoria.

    um abraço

    http://montedochafariz.blogspot.com/
  7.  # 7

    Colocado por: martinsfnao sei se ajuda mas aqui fica uma dica em relação a libertação de capital no banco!
    normalmente quando pedimos una vestoria ao banco para libertação de capital numca nos dizem que podemos mandar libertar o capital mas que nao seja depositado na nossa conta ou seja se na vestoria for libertado a quantia de 25000€ mas só mandarmos por na conta 5000€ só vamos pagar sobre os 5000€ ficando com o resto ao nosso dispor assim que precissamos de por ex: mais 5000€ basta telefonar para o banco e em algumas horas "poucas" fica logo desponivel.
    SE for bem gerido dá para poupar alguns juros até ao final da obra.


    Atenção que a libertação do dinheiro não é imediata, segundo me informaram no meu banco, o pedido tem de ser feito no minimo uns 3-4 dias uteis, mesmo que o banco já lhe tenha efectuado a devida vistoria de avaliação.

    um abraço

    http://montedochafariz.blogspot.com/
  8.  # 8

    Sim, mas a minha dúvida é a seguinte:
    - as tranches são libertadas após vistoria
    - o normal é fazer-se entre 3 a 6 vistorias para 2 anos de construção
    - há então meses em que recebemos zero do banco, tendo que pagar ao construtor, uma vez que duvido (mas desconheço) que o construtor aceite estar à espera das vistorias para receber
    - ou seja, parece-me que em vários pontos de construção teremos que ter capital próprio enquanto a seguinte tranche não vem
  9.  # 9

    Colocado por: dominioSim, mas a minha dúvida é a seguinte:
    - as tranches são libertadas após vistoria
    - o normal é fazer-se entre 3 a 6 vistorias para 2 anos de construção
    - há então meses em que recebemos zero do banco, tendo que pagar ao construtor, uma vez que duvido (mas desconheço) que o construtor aceite estar à espera das vistorias para receber
    - ou seja, parece-me que em vários pontos de construção teremos que ter capital próprio enquanto a seguinte tranche não vem


    2 anos de construção ? Mas vai construir uma casa ou uma aldeia ?
    As condições de pagamento devem ser estabelecidas na altura da elaboração do orçamento. Se o construtor não está disponível para trabalhar assim, não apresenta orçamento.
  10.  # 10

    É claro que a construção pode chegar a demorar 2 anos. Há muita coisa que pode acontecer, daí que a maioria dos alvarás, se pedem para 24 meses no caso de moradias.
  11.  # 11

    Colocado por: dominioSim, mas a minha dúvida é a seguinte:
    - as tranches são libertadas após vistoria
    - o normal é fazer-se entre 3 a 6 vistorias para 2 anos de construção
    - há então meses em que recebemos zero do banco, tendo que pagar ao construtor, uma vez que duvido (mas desconheço) que o construtor aceite estar à espera das vistorias para receber
    - ou seja, parece-me que em vários pontos de construção teremos que ter capital próprio enquanto a seguinte tranche não vem


    Dominio no meu caso foi estabelecido que o pagamento da empreitada era feito em 8 tranches, a 1ª na assinatura do contrato e a 8ª até um mês após a emissão da licença da habitação por parte da camara. Ou seja ficam 6 tranches para ser pagas no decorrer da obra. Como tenho algum fundo de maneio para começar e com o valor que poderá liberto, assim que eu o desejar, apenas irei necessitar no decorrer de 1 ano, no máximo de 3-4 vistorias, se tanto.

    Epá agora se você acordar com o empreiteiro pagamentos mensais independentemente dos trabalhos efectuados, além de estar sempre a precisar de dinheiro mensalmente ainda pode ser entalado ao estar a fazer pagamentos sem existir no terreno, os respectivos trabalhos.

    Posso-lhe enviar por mail o meu plano de pagamentos que estou utilizar na minha obra.

    um abraço

    http://montedochafariz.blogspot.com/
  12.  # 12

    Sim, agradecia.
    É que isto dos pagamentos é bem relevante pra quem quer construir casa...
  13.  # 13

    Colocado por: dominioSim, agradecia, envie-me para andre.cm.costa@gmail.com pff.
    É que isto dos pagamentos é bem relevante pra quem quer construir casa...


    Já seguiu....
  14.  # 14

    Mresende,

    bom dia! acabei de ver os vossos comentários e são de uma grande ajuda. Comprei agora um terreno e queria começar a construir, mas tenho receio de me meter em sarilhos, por causa do empréstimo ao banco e os pagamentos ao empreiteiro. Será que o Dominio me poderia enviar também o seu plano de pagamentos? Agradecia imenso. o meu e-mail é o mar_resende74@hotmail.com
  15.  # 15

    no meu caso elaboramos um plano de pagamentos que estava relacionado com oque já estava construindo teve mais tranches de pagamento mas acho que
    me deu tambem mais segurança tambem porque oque o banco liberta depois da vestoria tambem tem haver com oque ja esta construido
    ex:fundaçoes xxxx 1ª xxxxx 2ºplaca xxx paredes em tijoloxxxx rebocoxxx etc.
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  17.  # 16

    Olá, eu estou prestes a realizar a compra de um terreno e a construção de uma moradia. Como ainda não tenho muito conhecimento da forma como agendar estes pagamentos, dava para enviar tb para o meu emai?
    aportelada@gmail.com
    Obrigado
  18.  # 17

    Boa tarde, tenho acompanhado atentamente este fórum, uma vez que estou em vias de iniciar a construção da minha casa, e estou na fase de pedir orçamentos aos construtores, dado que já tenho o projecto aprovado na Câmara.
    Como toda a informação é importante quando temos de tomar decisões em áreas que não dominamos, gostaria de pedir ao Sr. afsantos se me poderia, também enviar o seu plano de pagamentos da sua obra para o email ssmota@gmail.com.
    Muito obrigada.
  19.  # 18

    Olá!
    Acabei de assinar a certidão de compra e venda de um terreno onde quero vir a construir a minha casa. Só nas finanças paguei, anteriormente, mais de 300 contos... Hoje paguei quase 100 contos... alguém me sabe dizer aproximandamente quanto irei pagar pelo registo e depois nas finanças???

    O contrato foi feito pelo valor de 25 000 euros.

    Muito obrigada, desde já :)
  20.  # 19

    Muito obrigado pelas respostas esclarecedoras! Agora que estou esclarecido em relação a isto gostava de ter a noção do preço de um terreno de 100m2... o preço geral para cada circunstancia (por exemplo se existe comércio por perto e transportes publicos X euros) e também o preço geral só da construção. Existe algum simulador no qual possa ver isto?

    Muito obrigado
  21.  # 20

    Olá, eu estou prestes a realizar a compra de um terreno e a construção de uma moradia. Como ainda não tenho muito conhecimento da forma como agendar estes pagamentos, dava para enviar tb para o meu emai?
    sergio.pereirinha@gmail.com
    Obrigado
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