Se por entregar a casa se refere a deixar de pagar a prestação, o banco executará a hipoteca, o que provavelmente significará a venda do imóvel em hasta pública. O valor da venda será descontado no montante da dívida (o qual incluirá penalizações contratuais). Para empréstimos recentes e muito próximos do valor de avaliação o mais provável é que o valor da venda não cubra o total da dívida, pelo que aí o banco avança para penhora de bens ou rendimentos (ordenados, p.ex).
Paralelamente, durante alguns anos não conseguirá aceder a crédito bancário.
Venho por este meio tentar obter alguma ajuda sobre o seguinte caso.
O meu namorado comprou à cerca de 6 anos uma casa com a ex namorada. Há mais de um ano separaram-se, passando ela uma procuração a ceder-lhe a parte dela da casa. A renda da casa está em 457 euros. Infelizmente o meu namorado ficou desempregado e o subsidio de desemprego nao chega para pagar a renda da casa. Ele foi ao Banco BPI informar-se se seria possivel entregar a casa ao banco de modo a nao ter maneira de suportar o pagamento. O banco BPI negou aceitar o imovel. E nem o seguro permitiram activar. Tenho dois casos de pessoas conhecidas que entregaram a casa ao banco sem qualquer restrição. Não sei mais o que poderei fazer para o ajudar, a casa ja se encontra à venda à bastante tempo sem sucesso. É mesmo impossivel o banco BPI aceitar a casa, é que eu desconfio que estão a agir de má fé!
O banco aceita a casa. Demora, mas aceita. Assim que a dívida ultrapasse um patamar pré estabelecido por eles, colocam-na em leilão e vendem-na. Isso fica-lhes mais barato e é-lhes mais favorável do que se aceitarem a casa. E digo-lhe porque é que, na minha opinião e depois de ler alguns casos, especulo que isso acontece.
Se aceitarem a dação, fazem-no pelo valor da avaliação. Ora, as casas desvalorizaram nos últimos anos e estão muito difíceis de vender. Imaginemos que comprou a casa por 100.000€ e pediu esse dinheiro ao banco. Se o banco aceitar a dação, terá que, para não perder dinheiro, vender a casa pelo mesmo valor ou pelo mesmo valor menos a amortização entretanto feita através das prestações. Como nos primeiros anos praticamente só paga juros, isso quer dizer que não amortizou quase nada, logo o banco tem que a vender quase pelo preço da avaliação. Se o fizer, terá dificuldade em vender a casa - como estão a ter milhares de pessoas que não conseguem vender casas usadas, mesmo baixando muito o preço. Eles sabem que se quer dar a casa em dação é porque não a conseguiu vender, certo? Se o seu namorado não a consegue vender, como é que eles conseguirão? Ou seja, já sabem à partida que terão muita dificuldade em a vender, porque ao pedir a dação, já lhes transmitiu isso mesmo.
Então o que é que eles fazem? Executam a hipoteca, põem o imóvel à venda pelo preço mais baixo certo de venda, ou seja, vai a leilão. Realizam dinheiro rapidamente e imputam ao seu namorado uma dívida que resulta entre a diferença da avaliação e o valor da venda. Essa dívida tem juros, e o pagamento da mesma pode ser conseguido através da penhora do ordenado, do subsídio, ou de outros bens que possua.
Está a ver porque é que não querem aceitar a dação? Ou ficam com o imóvel eternamente à venda, ou vendem-no abaixo do preço de mercado, recebem algum e têm a certeza de receber o valor total da avaliação mais tarde ou mais cedo, mas sempre com juros.
Entretanto convém não esquecer que se ele tiver fiadores, são eles que sofrem primeiro - o banco vai-lhes ao ordenado, aos bens, seja ao que for, antes de venderem a casa, por isso muito cuidado com os incumprimentos.
Isto se calhar até se resolvia em tribunal e o banco era obrigado a receber a casa em dação. Mas como estas pessoas estão em situações económicas frágeis nunca o fazem porque desconhecem ou porque sabem os custos que tal acção acarreta. Eu próprio não sei se tal é possível, se a dação é obrigatória para o credor.
Na minha opinião, o seu namorado deverá concentrar-se em encontrar trabalho e em vender a casa, esquecendo a hipótese da dação. Boa sorte!
Caro FD, acho que explicitou bem o que acontece nestas situações, infelizmente neste Pais as leis protegem os bancos em vez dos cidadãos, porque é inadmissivel que os bancos também não sejam responsabilizados quando fazem uma avaliação a um imovel para dar um crédito por exemplo de 150.000€ (e avaliam o imovel +/- por este valor), depois quando a pessoa a quem facultaram esse crédito (pago a peso de ouro) não tem capacidade de pagar as prestações vão vender o imovel a um preço qualquer seja 100.000€ ou 50.000€ e os tribunais (porque a lei assim o permite) não põem cobro a esta vigarice que dá rios de dinheiro aos agiotas e vigaristas que andam metidos nestes esquemas de venda de imoveis que vão a leilão.
Os bancos deviam ser responsabilizados pelo valor que emprestaram e pela qual têm hipoteca sobre o imovel (crédito habitação+crédito para obras=valor total do empréstimo consedido para a compra da casa) quando as coisas não correm bem para a outra parte, ou seja, para quem contraiu o empréstimo, por isso é que cobram juros, comissões, spreads, etc.
O que acontece neste momento é que o banco nunca perde, porque vendem a casa por um preço qualquer em leilão e depois a diferença que na maior parte dos casos é enorme em relação ao valor que o banco avaliou a casa na qual concedeu o empréstimo (muitas vezes passado 2 ou 3 anos) é imputada a quem contraiu o empréstimo que ou paga ou fica como devedor a vida inteira e o banco sempre cobrar juros!!!
O Governo tem a obrigação de legislar e pôr termo a esta vigarice que afecta centenas de milhares de Portugueses.
Lemos e aqueles casos em que o banco avaliou para menos em relação ao que o vendedor estava a pedir?? ou seja a culpa talvez não é solteira, o próprio mercado estava distorcido e inflacionado artificialmente.
1) Uma avaliação é algo falível e subjectivo, dependente de inúmeros factores. As condições de mercado podem alterar-se bruscamente - como estamos a assistir - e deitar por terra qualquer avaliação.
2) Os bancos reagiram a estímulos políticos no sentido de facilitar o crédito - não esquecer que as taxas de juro estiveram em níveis historicamente baixos durante anos.
3) Nenhum banco tem interesse em ficar com uma casa, muito menos numa altura destas - e muito menos em ter crédito malparado.
Fernando Silva disse: "Os bancos deviam ser responsabilizados pelo valor que emprestaram e pela qual têm hipoteca sobre o imovel (crédito habitação+crédito para obras=valor total do empréstimo consedido para a compra da casa) quando as coisas não correm bem para a outra parte, ou seja, para quem contraiu o empréstimo, por isso é que cobram juros, comissões, spreads, etc."
As pessoas não compraram imóvel por X mil euros. A maioria comprou imóvel pela prestação Y. Quem o fez, não percebe o que Taxa Variável significa? não percebe o que Taxa Fixa significa?
Se o banco for informado que está a lidar com cidadãos que tem algum tipo de problema que os impede de perceber o risco eu até perceberia que os mesmos deveriam ser responsabilizados. Todavia, os mesmos presumem, e bem, que as pessoas estão informadas ou tem esse cuidado (e dever!) de se informar.
Conhecem alguém que tenha adquirido casa com crédito que não tenha assinado o documento complementar? que o tivessem impedido de ler o mesmo?
Responsabilidade! pode ser que com a situação que o Mundo atravessa, responsabilidade, passe a fazer parte da cultura do povo Português.
Cumprimentos a todos os membros deste fórum no qual acabo de me registar ;)
Isto eu ainda vou sabendo (penso eu) e com bom grado partilho:
O banco, enquanto credor, não é obrigado a aceitar a proposta de dação em cumprimento. A dação em cumprimento está regulada no art.º 837 do Código Civil:
A prestação de coisa diversa da que for devida, embora de valor superior, só exonera o devedor se o credor der o seu assentimento.
Isto não suscita dúvidas. O banco não é como é lógico obrigado a aceitar a prestação de coisa diversa da que for devida. A coisa diversa será a casa e a coisa devida é o dinheiro.
Aparte o que já se tem dito por aqui e bem, esclareço o seguinte. Este mecanismo enquadra-se neste capítulo do referido Código:
CAPÍTULO VIII Causas de extinção das obrigações além do cumprimento
Ou seja, a dação em cumprimento em bom rigor serve para extinguir a obrigação por completo através da prestação de coisa diversa, i.e, isto serve para acabar com o crédito do banco sobre o devedor através da entrega da casa.
Porém acontece que o valor da casa como já aqui foi dito pode não ser suficiente para "saldar" a dívida ao banco, ou então ser suficiente e no entanto, não se conseguir vender a não ser que se venda abaixo do preço do mercado.
Ou seja, o banco vai deter contra os devedores na mesma direito de crédito, maxime, o remanescente entre o valor em dívida e o valor da venda.
Aqui chegados, o que pretendo clarificar (se calhar a palavra mais indicada é especular) é que me parece que o que deve acontecer é que o crédito habitação se extingue por completo com a dação em cumprimento independentemente de haver remanescente em dívida ou não, mas o banco não o vai fazer sem assegurar que os devedores passem a ser devedores do remanescente quando este exista, por outra via, outro empréstimo.
Em suma, o banco aceita a casa e o crédito habitação desaparece mas o remanescente vai ser cobrado por outra via.
Porque é que acho isto? Porque para além de ser o artigo nº1 a seguir a um capítulo com aquela epígrafe, existe uma outra figura jurídica, a dação pró solvendo que diz o seguinte:
ARTIGO 840º - 1. Se o devedor efectuar uma prestação diferente da devida (entregar a casa), para que o credor obtenha mais facilmente, pela realização do valor dela, a satisfação do seu crédito (não se anda a pagar as prestações ao banco), este só se extingue quando for satisfeito, e na medida respectiva.
Ou seja nunca é uma dação em cumprimento se não se extinguir a obrigação por completo porque caso contrário será dação pró solvendo. A propósito, os parentesis no artigo são logicamente meus.
Não sei se isto será da utilidade de alguém mas são algumas conclusões a que chego. O banco não é obrigado a aceitar a casa, e caso aceite dá-me a sensação que se calçará sempre por outra via para pagar o remanescente. Possivelmente obriga a prestação de dinheiro por fora para aceitar a dação em cumprimento o que confirma que esta figura é como se se amortizasse o mútuo bancário em dinheiro mas pela entrega da casa. Veja-se o exemplo do membro que salvo erro falou em 35 000 euros para o banco aceitar a dação, poderá ser também por causa disto que falei, não sei sinceramente, resta-me reflectir. Ou então contrata outro empréstimo paralelo com o cliente para o remanescente.
Em relação ao valor da casa, tenho a ideia que o banco mediante a proposta de dação em cumprimento avaliará a casa nessa altura e não recorrerá a avaliações anteriores. Falo sem sustentação legal, é só o que me parece, procurarei informar-me melhor.
De notar que a dação em cumprimento faz cessar as garantias prestadas, nomeadamente fiadores. Mais um argumento a favor de que a obrigação se extingue com a entrega da casa, pois a extinção das garantias ocorre com a extinção da obrigação. Penso que se algum banco por acaso aceitasse uma dação em cumprimento sem fazer novo empréstimo ou sem receber algum dinheiro por fora, nunca mais conseguia arrancar a diferença ao devedor mesmo recorrendo ao tribunal. Nem valia a pena argumentar que seria pró solvendo porque a dação em cumprimento é feita por escritura pública.
Em termos de execução de hipotecas, o que acontece é que os bancos, pelo menos alguns, colocam as propriedades em imobiliárias durante algum tempo antes de requerer a venda do imóvel em hasta pública, situação em que o imóvel pode ser (melhor) vendido. Em hasta pública, se alguma das propostas atingir salvo erro 70% do valor da avaliação, a venda concretiza-se.
Ou seja, um imóvel avaliado em €100.000 poderia ir a vida caso existisse uma proposta de €70.000 e depois o banco iria recorrer à penhora de outros bens, nomeadamente penhora de vencimentos, penhora de viaturas, penhora de saldos bancários, penhora de outros bens, isto abrange claro os fiadores que já agora não são verdadeiros fiadores, outrossim avalistas, que respondem pelo cumprimento da obrigação como se dos devedores se tratassem como os fiadores mas que não gozam do benefício da excussão, que grosso modo quer dizer que podem opor-se a ser executados enquanto existirem bens no património do verdadeiro devedor.
Os bancos gostam de dizer fiadores porque é mais simpático na mente de alguma pessoa mais iluminada em relação à (monumental) diferença para um avalista.
Eu tenho em mãos um problema que se relaciona com esta temática e procurarei mais informação sobre esta matéria. Assim que a saiba logo digo. Abraço a todos
luisa disse: Li as explicações apresentadas que são esclarecedoras e agradeço. Subsiste no entanto uma duvida: Ao dar em pagamento uma casa em dação, isso constitui na declaração de IRS uma mais valia ? Terei de pagar uma brutalidade de imposto,se perdi uma casa por não a poder pagar? Vou perder o direito à bolsa de estudo do meu filho,ao apresentar umadec IRS em que até pareço rica? Como devo proceder? Obrigada
Gostava que m ajudasse da melhor forma a fazer , comprei casa com a minha ex namorada ,eu fiquei com a casa mas devido as inumeras vezes de aumentos ja n tou consguir pagar ,queria entregar ao banco,uma vez que n consigo vender tambem,mas vao me penhorar tambem os bens certo? e se eu fizer tal procuraçao a ceder lhe minha parte a ela uma vez que sou o segundo titular sera que assim fico livre da casa e de qualquer pagamento??
Luisa infelizmente pouco sei sobre esse assunto (e qualquer outro que envolva direito fiscal) mas posso adiantar-lhe que pelo menos o IMT não vai pagar. Pelo menos na minha ideia. Veja o que diz a lei. Código de IMT.
Artigo 8.º Isenção pela aquisição de imóveis por instituições de crédito
1 - São isentas do IMT as aquisições de imóveis por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja directa ou indirectamente por aquelas dominado, em processo de execução movido por essas instituições ou por outro credor, bem como as efectuadas em processo de falência ou de insolvência, desde que, em qualquer caso, se destinem à realização de créditos resultantes de empréstimos feitos ou de fianças prestadas. (Redacção dada pela Lei nº 53-A/2006, de 29/12)
Veja o que diz o número 2 agora:
2* - A isenção prevista no número anterior é ainda aplicável às aquisições de imóveis por entidades nele referidas, desde que a entrega dos imóveis se destine à realização de créditos resultantes de empréstimos ou fianças prestadas, nos termos seguintes: a) Nas aquisições de prédios urbanos ou de fracções autónomas destes exclusivamente destinados a habitação, que derivem de actos de dação em cumprimento.
Em relação às mais valias como lhe digo pouco sei. Acho que só fazia sentido tributar se existisse um ganho, uma diferença positiva entre o valor de realização e o valor da aquisição. É evidente que a conta não é assim tão simples pois entram outras variáveis, como (penso eu) as despesas com IMT, imposto de selo, registos com a aquisição da casa e também ocasionadas com a venda, julgo que também obras de valorização entram em linha de conta para o cálculo, em suma luisa não sei nada disto convenientemente. Talvez alguém no fórum conhecedor destas matérias a possa ajudar. O ideal talvez será contactar a Direcção de Finanças e esclarecer-se sobre este assunto.
Em todo o caso veja o que encontrei nos casos de Insolvência que às tantas também se aplicam ao seu caso. (também não percebo nada de insolvência, aliás ainda estou para saber do que é que eu percebo realmente ;D )
Artigo 9. Benefícios fiscais no âmbito do processo de insolvência 1 — Fica o Governo autorizado a estabelecer as seguintes regras em matéria de impostos sobre os rendimentos das pessoas singulares e colectivas: a) As mais-valias realizadas por efeito da dação em cumprimento de bens do devedor e da cessão de bens aos credores estão isentas de impostos sobre o rendimento das pessoas singulares e colectivas, não sendo assim consideradas para a determinação da matéria colectável do devedor;
Esta alínea a) é porreira não é? As tantas não paga mesmo mais valias. Seja como for em relação a mais valias é o que costumo dizer: Mais Valia estar quieto.
Amigo P206 vi também o seu comentário e tenho uma pessoa amiga que vive o mesmo drama.
O que lhe posso dizer é que o banco aceitando a casa a título de dação em cumprimento, está no fundo a aceitar tornar-se proprietário do seu imóvel em vez de você pagar as prestações, compreende? No fundo é isto. Veja o meu post um pouco mais acima está melhor explicado.
Enfim, neste caso, o banco não aceita a casa ao mesmo tempo que lhe penhora outros bens.
É claro que pode a sua casa não valer tanto como o valor da sua dívida e você e a sua ex-namorada ainda serem devedores de uma quantia remanescente ao banco. Para este efeito, e em caso de não se liquidar este montante se a ele houver lugar (provavelmente um crédito novo do dinheiro que falta em substituição do crédito habitação) é que você pode preocupar-se com uma penhora. Preocupe-se também com uma penhora se o banco não aceitar a casa.
Ao que tudo indica a Euribor está em queda e a sua prestação vai descer também. Penso eu. Pode sempre tentar reduzir o seu spread para além disso, ou tentar renegociar com o banco o seu crédito habitação, pode também tentar vender a sua casa abaixo do preço que neste momento pede e amortizar nesse montante, pode ser que fique pouco por pagar, não faço ideia, são opções que tem a sua disposição.
Em relação a uma tal procuração e ver-se livre da casa e do empréstimo, posso-lhe dizer que você ver-se livre da casa é fácil, ver-se livre do empréstimo esqueça. O banco não vai aceitar ficar com menos um devedor.
Obrigado pela resposta mas cmo disse queria mesmo tentar se é q possivel essa procuraçao a ceder minha parte a ela sem ter q me pagar nda..eu ja tou por tudo ..eu ja so kero é ver m livre d tudo.. e cmo eu sou o 2ºtitular e a fiadores..eu queria saber se realmente isso é possivel... e ficar sem tar preso mais ao emprestimo e a casa... cendo tudo a outra parte ..cmo aos fiadores... agradeço mais uma vez uma resposta obrigado pela compreensao...
Caro P206 E a outra parte está interessada em assumir o compromisso sozinha? Se tiver e o banco achar que reune as condições para o cumprimento do empréstimo sozinha, é possível mas complicado...Tenho uma colega de trabalho que o fez se bem que a situação era diferente: ela tava a pagar a casa sozinha e queria ficar com a mesma mas o ex não assinava... sei que isso envolveu tribunal e o banco era o BCP... mais pormenores não sei... mas atenção se a outra parte não qiser ou não tiver meios para tal...esqueça!
Pois é ..acho q nao...mas agora tambem me informarm q posso tentar fazer a troca de csa ai assim ja psso ficar so em meu nome ou tmbm com minha actual compheira.. sera que da pra fazer troca com alguma imobiliaria?
boa noite.estive a ler alguns dos comentários acerca da dação pois estou a fazer uma,mas continuo com uma dúvida acerca de alguma "papelada" que o banco exige para poder marcar a data da escritura. Mas começando do principio, a minha situação está feia. Como bom português que sou, de classe baixa trabalhadora, não consegui cumprir com os empréstimos, e a casa foi um deles. Deixei arrastar a situação e agora estou com a corda ao pescoço, mas no entanto, o banco propôs-me a tal "Dação em Cumprimento". Pensando eu que a vida ia correr melhor pediram-me um documento assinado pelo administrador de condomínio e respectivos condóminos confirmando que eu não devia nenhuma parcela de condomínio em atraso, coisa que não aconteceu.para fazer as coisas dentro da legalidade e com o mínimo de chatices para todos falei com a minha advogada para que me ajudasse a resolver esta situação.convoquei uma reunião, porque também tenho esse direito, para me comprometer em pagar o montante em dívida em prestações no prazo de um ano.todos concordaram. iria tudo correr bem se até hoje me tivessem facultado alguns dados relevantes acerca do condomínio e do administrador (que já não sei quem é) para que a minha advogada fizesse os "contratos e promessas" para então eu poder enviar ao banco o tal documento. Tal não aconteceu e hoje mesmo liguei para a senhora que se tinha auto-intitulado administradora de condomínio.atendeu o marido , que nunca tinha aparecido em alguma reunião , alegando que o condomínio só me entrega tais documentos quando eu fizer o pagamento da totalidade do que está em atraso.como poderei resolver/enfrentar este novo problema para poder resolver isto com o meu banco?
Obrigada pelo seu tempo e cuidado em ajudar-me. Efectivamente o que fiz foi enviar uma reclamação ao Min Finanças por considerar um erro da DGCI.No entanto paguei IRS no valor de 12.800 euros !!! que espero apesar de tudo reaver. Acho que a lei é omissa nestes casos e só as empresas em dificuldades usufruem dessa facilidade . Quando houver algum desenvolvimento informarei
Essa exigência do banco nem faz muito sentido porque a dívida é lhe imputada sempre a si e nunca à casa. Nenhuma casa pode ser titular de uma dívida... só as pessoas. Logo, mesmo que o banco aceitasse a casa em dação, quaisquer dívidas existentes ao condomínio seriam sempre sua responsabilidade e nunca seriam "vendidas" juntamente com a casa. Será mais ou menos o mesmo princípio de que se hoje tiver um carro, for multado e vende o carro amanhã, a multa é sua e não do carro!
Mas muitas vezes aplica-se o velho ditado "albarda-se o burro à vontade do dono"... Aí não há muito que fazer, ou arranja o documento ou paga. Tem que resolver isso entre o banco e o condomínio...
Luísa,
Isso parece impossível. 12.800€?! Quanto é que pagou de IRS no anterior? Se entrega uma casa em dação para cumprimento de uma dívida, não deveria ter que pagar tanto... não faz qualquer sentido a não ser que a casa tenha sido "vendida" por 100 e só devesse 20 por exemplo.