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Comprar, vender, trocar ou arrendar uma casa: Tudo sobre mais valias e IRS - a ler em primeiro lugar antes de perguntar
Fim da Página-
Espero com esta discussão acabar de vez com as novas discussões recorrentes sobre o assunto das mais valias.
Aceito sugestões, correcções e novas perguntas (gerais não específicas). :)O que são as mais valias?
As chamadas mais valias são o lucro que uma pessoa obtém de uma venda de algo que anteriormente comprou, como por exemplo, uma casa. Ao contrário do que muitas pessoas dizem, não se pagam mais valias, paga-se imposto (IRS) sobre as mais valias.Quanto é que vou pagar de mais valias?
Essa é uma pergunta que é impossível responder. O imposto que há a pagar sobre as mais valias, o lucro que obteve com a venda da casa, é englobado (é tudo junto no mesmo saco) com todos os seus outros rendimentos, sejam eles quais forem: trabalho por conta de outrém, trabalho independente, acções (pagamento de dividendos), rendimento prediais (casas arrendadas), etc. Depois, tem que contar com os abatimentos, as deduções, os benefícios fiscais, etc.
Ao fazer esta pergunta está mais ou menos a perguntar o seguinte a um desconhecido: "Sabendo que aqui na carteira tenho 20€, quanto dinheiro é que eu tenho no banco?"
Se não temos acesso a todos os dados, não podemos dizer quanto é que vai pagar de imposto sobre as mais valias!Como é que pode saber quanto é que vai pagar de imposto sobre as mais valias?
É simples. Vai ao sítio das Declarações Electrónicas, no menu do lado esquerdo escolhe as seguintes opções:
-> Simuladores (há-de estar lá para o fim)
-> Escolhe o último ano disponível
-> Aparece o texto "Se ainda não possui senha de acesso poderá, alternativamente, efectuar o download da aplicação aqui."
-> Clica onde diz "aqui"
-> Escolhe a aplicação que se adequa ao seu computador (normalmente a primeira)
-> Guarda o ficheiro no computador e executa-o posteriormente
-> Faz a instalação do programa de simulação do IRS
-> Corre o programa
-> Introduz todos os dados pedidos, que normalmente preencheria aquando da entrega do IRS e junta o anexo G "Mais-Valias e outros incrementos patrimoniais"
-> No quadro 4 desse anexo G introduz os dados da casa que vendeu
-> Preencha no quadro 5 se vai reinvestir dinheiro que obteve de mais valias com a venda da casa - mesmo que seja apenas uma previsão
-> Lá em cima, clique no ícone Simular
-> O valor que obter será o valor que vai pagar de IRS, incluindo o imposto pago sobre as mais valias obtidas com a venda da casa
Lembre-se no entanto que estará a fazer uma simulação, em princípio com valores do ano anterior, pelo que o valor efectivo a pagar será quase de certeza absoluta diferente.Só quer saber como é que as mais valias são tributadas?
O imposto a pagar sobre as mais valias incide sobre 50% do lucro que obteve com a venda da casa aplicando depois a sua taxa de IRS (que varia consoante o escalão em que se insere e isso só você é que sabe, porque só você é que sabe quanto é que ganha por ano).
Exemplo: ganhou 50.000€ com a venda da casa, apenas paga imposto sobre 50%, 25.000€, se a sua taxa de IRS for 13% (não é assim que se faz, mas serve só para exemplificar), o imposto sobre as mais valias será de 13% de 25.000€ = 3.250€.Como é que eu não pago imposto sobre as mais valias?
Também é muito simples: se comprou casa para habitação própria e permanente antes (até 24 meses) ou depois (até 36 meses) de ter vendido a casa de habitação própria e permanente em que ganhou dinheiro (lucro, em que fez mais valias), está isento de pagar impostos sobre o valor que reinvestiu nessa casa nova.
Exemplo: vendeu a casa e ganhou 50.000€, desses 50.000€ vai reinvestir 20.000€ numa nova casa e ficar com o restante numa conta. Vai pagar imposto sobre 30.000€, sendo que dos restantes 20.000€ está isento.
Atenção aos prazos, só dentro destes prazos é que é possível a isenção. Esta isenção só se aplica para habitação própria e permanente. Comprou casa de férias, não há isenção, vendeu segunda casa, não há isenção, vendeu duas casas, só há isenção sobre a que era sua habitação própria e permanente.
A construção, a ampliação e o melhoramento, são válidos desde que a casa em causa se destine a habitação própria e permanente.Como é que eu pago menos imposto sobre as mais valias?
Não se esqueça de declarar todas as despesas que teve com a venda da casa, incluindo a comissão, se houve, da imobiliária.
Neste pequeno texto não estão abrangidas todas as obrigações, excepções, deveres ou direitos! É apenas um resumo informal.
Esta informação é passível de enganos e omissões: deverá recebê-la como se fosse uma simples opinião e não deverá entender a mesma como avalizada ou sumária, não existindo qualquer responsabilização pela informação prestada. Para isso, deverá contactar um profissional certificado, como por exemplo, um contabilista.
A legislação a que respeita este assunto é o código do IRS, nomeadamente o artigo 10.º e o artigo 43.º.Estas pessoas agradeceram este comentário: joy
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Colocado por: FD
Exemplo: vendeu a casa e ganhou 50.000€, desses 50.000€ vai reinvestir 20.000€ numa nova casa e ficar com o restante numa conta. Vai pagar imposto sobre 30.000€, sendo que dos restantes 20.000€ está isento.
Coloco esta chamada de atenção para o seguinte: quando se diz que ganhou 50.000€ não significa a mais-valia mas sim o resultado da venda. Ou seja, o valor a ser reinvestido é o valor da realização e não o valor da mais-valia como muito boa gente pensa. -
Explique lá isso melhor que eu acho que não entendi...
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Colocado por: FDExplique lá isso melhor que eu acho que não entendi...
Vou explicar com um exemplo:
Valor de aquisição - 100.000 €
Valor de realização - 120.000 €
Sem reinvestimento
Mais-valia - 20.000 €
Mais-valia tributada - 50% do seu valor
Com reinvestimento
Mais-valia - 20.000 €
Facto gerador da mais-valia - alienação do bem por 120.000 € que tinha sido adquirido por 100.000 € (esqueçamos os coeficientes de desvalorização da moeda e outros encargos tidos com o bem)
Para beneficiarmos da isenção de mais-valia não basta investirmos o seu valor (20.000 €), mas sim todo o valor da realização (120.000 €)
Artigo 10.º
Mais-Valias
5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:
a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino -
Não pode! Isso assim é uma roubalheira! Quem compra uma casa mais barata que aquela que vende fica claramente prejudicado!
7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.
O que é quer isto dizer, na sua opinião?
Faz-me confusão esta escrita com referências dispersas e concatenadas... não sei, deve ser da idade avançada. :D -
Colocado por: FD
7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.
O que é quer isto dizer, na sua opinião?
Isto quer simplesmente dizer que caso não aplique a totalidade do valor realizado o benefício fiscal recairá somente sobre a mais-valia proporcionada pelo valor reinvestido, ou seja, e mais uma vez recorrendo ao exemplo:
Valor de aquisição - 100.000 €
Valor realizado - 120.000 €
Reinvestimento de 75% do valor realizado
Valor reinvestido - 75% x 120.000 € = 90.000 €
Valor da mais-valia não tributada - 75% x 20.000 € = 15.000 €
Valor da mais-valia tributada - 25% x 20.000 € = 5.000 €Estas pessoas agradeceram este comentário: FD
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- pauloaçores
- 19 Fevereiro 2009
Muito obrigado fd pela ajuda que me deu,já estava á mais de 2 meses a tentar saber algo sobre as mais valias -
- agostinholuis
- 23 Fevereiro 2009
Boa noite
A minha avó morreu em 1981 e o meu avô em 1998. Em 1997 o meu pai com o irmão e o meu avô realizaram a partilha dos bens em que se dividiu tudo apenas pelos dois filhos.
Em 2004 o meu pai realizou uma permuta de um desses terrenos, anteriormente rústico avaliado em 2.800$00 e que quando se passou a urbano foi avaliado em cerca de 290.000€.
A permuta foi realizada no sentido de ficar com 3 fracções do edifício a construir nesse terreno e que está neste momento a ser concluído, num valor muito similar ao da última avaliação.
A dúvida é: Há mais-valias a pagar? Uma vez que não se recebeu dinheiro nenhum, foi apenas realizada uma permuta…
Obrigado. -
Um caso mais real (no meu ponto de vista) seria:
Valor da Compra: 100.000 € em 1995
Valor corrigido com recurso à tabela de correção (Tabela de 2008): 100.000 x 1,4 =140.000 €
Custos que tenha tido com o imóvel:
- IMT, o custo da escritura e do registo (os de 1995, pelo que espero que tenha guardado os papeis)
- os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja devidamente documentado
- as despesas suportadas para vender o imóvel (ATENÇÃO: Pode colocar o valor pago à Imobiliária)
- Vamos supor para todos estes custos são: 5.000 €
Valor que ainda deve ao Banco do Empréstimo: 35.000 €
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 200.000 € e o valor da venda for 190.000 € - o que conta é o maior)
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 190.000 € e o valor da venda for 200.000 € - o que conta é o maior)
Finalmente as contas:
200.000 - 140.000 - 5.000 - 35.000 = 20.000 € de mais-valias
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 10.000 € ao seu IRS - :(
Caso pretenda re-investir e para não pagar IRS, terá de re-investir os 20.000 €. - :)
Penso que este caso explica bem a maneira como funciona o MISTÉRIO das mais-valias...Estas pessoas agradeceram este comentário: TOUNABOA
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Boa noite!
Gostaria de saber em relação as mais valias como poderei fazer as contas,pois eu vendi uma casa e agora vou ter de apresentar os valores que são os seguintes;
Compra do imóvel em 2001 75000€
Venda do imóvel em 2008 107500€
Em 2004 houve uma escritura de partilhas em que resultou em tornas no valor de 10000€
Em questão pratica eu sei que vou ser penalizado só não sei é quanto??E qual será os valores a pagar??
Gostaria de saber mais ao menos quanto irei pagar se for possível.
Obrigado e boa noite a todos. -
Colocado por: PBarataFinalmente as contas:
200.000 - 140.000 - 5.000 - 35.000 = 20.000 € de mais-valias
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 10.000 € ao seu IRS - :(
Caso pretenda re-investir e para não pagar IRS, terá de re-investir os 20.000 €. - :)
Penso que este caso explica bem a maneira como funciona o MISTÉRIO das mais-valias...
Nada mais errado caro amigo. Cuidado com o que é dito aqui. Já tinha dito na mensagem #2, e outros antes de mim também o fizeram, que o valor a reinvestir é o valor da realização, ou seja da venda, deduzido do eventual valor em dívida a amortizar com o financiamento bancário e das despesas com a venda do bem.
É um erro comum, não deixando por isso de ser crasso, a ideia que o reinvestimento para se isentar de imposto sobre as mais-valias são as próprias mais-valias. É totalmente incorrecto. -
- Alexandre22
- 4 Março 2009
Ola boa tarde gostaria de saber se as mais valias podem ser aplicadas na compra de um terreno para construção de habitação própria permanente e se pagarei mais por isso?
Obrigado -
Colocado por: Alexandre22Ola boa tarde gostaria de saber se as mais valias podem ser aplicadas na compra de um terreno para construção de habitação própria permanente e se pagarei mais por isso?
Obrigado
Depende, se vai construir no prazo de 3 anos ou não. Se comprar o terreno e concluir a construção dentro do prazo de 3 anos após a venda da habitação, será um reinvestimento.
Se comprar o terreno e nda fizer, não é considerado reinvestimento. -
Boa Noite, agradecia ajuda na questão das mais valias.
Tenho informação divergente de duas repartições de financas.
Comprei 2000 - 87.500 €
Vendi 2009 - 287.500 €
Vou amortizar emprestimo de 87.500 €.
como calcular a mais valia que estou sujeito.
mto obrigado -
Deixe-me confirmar o que li:
- Comprou por 87.500
- Vendeu por 287.500
Isto está certo? Grande negócio. Prepare-se para desembolsar uma rica soma em mais-valias.
Então fica - MAIS-VALIA TRIBUT=(VA-(VC*CDM)-AMORT-DESP)*50%
MVT=(287500-(87.500*1.25)-87500-???)*50%
MVT=(287500-109375-87500-???)*50%
MVT=45312.5
Incorpore este valor no seu IRS e fica a saber quanto vai pagar -
Boa tarde, agradecia ajuda numa questão.
Um menor, meu enteado, recebeu algum dinheiro da venda da casa dos avos. parte que pertencia ao pai, falecido.
esse dinheiro tem que ser declarado no irs, e em que modelo?
Obrigado -
Boa tarde.
Tenho uma duvida em relação ás mais valia.
Um T3 comprado em 1988 por (mais ou menos) 30 000€, e agora vendido por (mais ou menos) 89 500€, quanto irá pagar de mais valias? Ainda existe crédito... e a venda não irá ser para comprar nova habitação, quanto muito irá se usar parte para fazer umas obras noutra casa....
agradecia a vossa ajuda.
muito obrigado. -
Boa noite,
Antes de mais os meus parabéns a este fórum!
Gostaria de colocar a seguinte questão, a qual agradeço desde já a V.preciosa ajuda.
A minha dúvida é saber se ainda há lugar ao pagamento de mais valias numa situação em que se herdaram bens imóveis ao abrigo da lei anterior em que houve lugar a imposto sucessório.
Sendo que se pretende vender determinados imóveis unica e exclusivamente para se pagar às finanças impostos e também para se fazer face a uma penhora existente.
Para não melhorar o panorama os bens quando foram adquiridos (por sucessão) tinham um valor patrimonial muito baixo e agora sofreram um aumento muito grande...
Muito obrigada pela v. atenção, cumps -
Vendi o meu apartamento no ínicio de 2008 pelo valor em divida no banco, ou seja, 60000€
Nada ganhei com a venda (bem pelo contrário, só em papeis ainda foi bastante).
Agora recebi a carta do meu Banco, onde tinha o empréstimo, com a carta para deduzir no IRS a amortização dos juros (artº85) no valor de 380000€
Agora não sei o que fazer, pois não tive mais valias e surgiu-me esta carta.
Agradeço a quem me possa ajudar
Pedro -
Boa noite,
Antes de mais os meus parabéns a este fórum!
Gostaria de colocar a seguinte questão, a qual agradeço desde já a V.preciosa ajuda, comprei a minha casa em setembro de 2001 por 70,000€ e vendi a em outubro de 2008 por 75,000€ mas paguei ao banco do imprestimo 61562,39€ e paguei tambem 5000€ a 1 agencia e isto que declaro no irs (o valor de venda e o o valor que paguei ao banco e a agencia) ou e mais alguma coisa e como faco para declarar tive a tentar faser o irs modelo 3 e so la aparece o anexo A.H e J podem me ajudar? -
Colocado por: brandao.pVendi o meu apartamento no ínicio de 2008 pelo valor em divida no banco, ou seja, 60000€
Nada ganhei com a venda (bem pelo contrário, só em papeis ainda foi bastante).
Agora recebi a carta do meu Banco, onde tinha o empréstimo, com a carta para deduzir no IRS a amortização dos juros (artº85) no valor de 380000€
Agora não sei o que fazer, pois não tive mais valias e surgiu-me esta carta.
Deverá introduzir esse valor no anexo H, Quadro 7, Deduções à colecta - Benefícios fiscais.
É para pagar menos impostos e não mais impostos. -
Colocado por: bela_xe isto que declaro no irs (o valor de venda e o o valor que paguei ao banco e a agencia) ou e mais alguma coisa e como faco para declarar tive a tentar faser o irs modelo 3 e so la aparece o anexo A.H e J podem me ajudar?
Existem duas fases para entrega do IRS. Na primeira fase - que está agora a decorrer online - apenas podem entregar as pessoas que tiveram rendimentos de trabalho por conta de outrém (empregados) e de pensões (reforma).
Na segunda fase, incluem-se todos os outros casos. Normalmente, esta segunda fase começa algures em Abril, apenas as Finanças é que podem dizer quando é começa, sendo que as datas podem mudar anualmente. Pelo que vi aqui, este ano começa a 30 de Abril.
Ou seja, se só tiver rendimentos do trabalho como empregada numa empresa (exemplo) deve entregar agora. Mas se tiver quaisquer outros rendimentos que não se enquadrem naqueles dois, deve entregar tudo (a declaração de rendimentos de trabalho por conta de outrém e quaisquer outras que existam) noutro período.
O anexo a preencher é o modelo G, que só estará disponível para preenchimento nessa altura. Se quiser ir vendo o anexo G para perceber como é o preenchimento: http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf
Cuidado que entretanto pode ser alterado.
Deve declarar todos esses valores e quaisquer outros que tenha gasto com o melhoramento da casa (obras, etc.).Estas pessoas agradeceram este comentário: bela_x
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Boa noite!
Ando desesperada em busca de informação sobre a forma correcta de preencher a declaração de IRS este ano e encontrei, no Google, a referência deste site. Já fui a diversas repartições da DGCI, já telefonei, já enviei e-mails sem resposta e não consigo uma resposta inequívoca às dúvidas que possuo. Veremos se é desta.
Em 2001, adquiri, em conjunto com o meu namorado, uma casa. O preço por que ficou escriturada foi de 68.584,71€, embora tenhamos contraído simultaneamente um outro empréstimo para obras no valor de 23.692,90€. Empréstimo total ao Banco: 92.277,61€.
Em 2007 separámo-nos. Como sinto que nunca contribuí para a casa, quis passar a casa para seu nome sem qualquer contrapartida financeira. O Banco remeteu-nos para o Notário, que nos informou que deveríamos efectuar uma escritura "Compra e Venda" no valor de metade do capital vincendo dos 2 empréstimos na data da escritura, com menção de que não havia entrega de qualquer valor: ele, pura e simplesmente, assumiria todo o empréstimo ao Banco. Em 2008, assinámos a dita escritura por 42.759,08€.
O que preencher na declaração de IRS? Existem mais-valias? Apesar de não ter recebido qualquer dinheiro, há repartições que me dizem que sim. Não sei o que fazer e a data de entrega aproxima-se... Agradecia encarecidamente uma ajuda.
Carla B. -
Portanto, você declarou que comprou metade de um imóvel por 34000 euros e o vendeu por 42.000 - sim, vai ter mais-valias.
Estas pessoas agradeceram este comentário: Carla B.
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- AlforrecaNegra
- 19 Março 2009
Boa noite Forum...Comprei um terreno e gostaria que alguem me esclarecesse, se na situação das mais valias, o terreno sendo rustico e sendo colocada uma casa pré-fabricada, se é considerado reinvestimento das mais-valias? Passando esse terreno essa casa a habitação permanente? -
Se não queria receber nenhum dinheiro pela sua parte da casa deveria ter feito uma doação... dessa forma poderia pagar Imposto de Selo mas não pagaria quaisquer mais valias... acho eu.
Aliás, se tivesse feito a doação enquanto cônjuge, nem teria que pagar o Imposto de Selo sobre a doação.
Se quer mesmo saber o que é correcto fazer, o que a aconselho a fazer é expor, por escrito, o seu problema ao chefe das finanças da sua área de residência e pedir esclarecimento vinculativo. Dessa forma, mesmo que depois as finanças entendam que não era assim, não ficará com quaisquer problemas. Mesmo que entregue o IRS atrasado, a multa acho que não ultrapassa os 50€... face ao que pagaria de IRS pelas mais valias é capaz de compensar se o resultado for favorável.
Se quiser, pergunte também directamente ao serviço do IRS através do email: dsirs@dgci.min-financas.pt
O problema coloca-se porque nas doações de imóveis (foi o que fez) paga-se 10,8% de imposto de selo sobre o valor patrimonial (se já estava divorciada). Ou seja, o seu ex deveria ter pago 10,8% sobre o valor patrimonial do apartamento (o valor da casa inscrito nas finanças). (Se não estava divorciada quando fez a doação, o seu ex apenas teria que pagar 0,8%.)
Ora, isso não aconteceu. O que fez foi uma escritura de venda, existiu uma venda. Se na verdade não recebeu o dinheiro da venda, fugiu ao fisco - porque fez uma doação disfarçada de venda para "fugir" ao imposto de selo. Sei que não foi isso que aconteceu, mas para as finanças foi. Percebe o que estou a dizer?
Nestas coisas, em caso de dúvidas, e para que fique a saber, muitas das vezes ninguém sabe quem tem razão. A lei é escrita de uma forma, muitas vezes ambígua, que pode dar azo a diversas interpretações. As opiniões divergem e colocam-se estes problemas em que as pessoas não sabem o que fazer. Por outro lado, em termos de IRS, o notário, acho eu, não é o profissional mais adequado para aconselhamento...
Por acaso não vai comprar uma casa nova?Estas pessoas agradeceram este comentário: Carla B.
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O anexo a preencher é o modelo G, que só estará disponível para preenchimento nessa altura. Se quiser ir vendo o anexo G para perceber como é o preenchimento:http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf
Cuidado que entretanto pode ser alterado.
bom dia,me desculpem a burrice ,mas estou farta de ver o impresso G e nao percebo nada diz la codigo 401,402 etc que codigos sao estes? e depois realizacao(ano em que vendi)?aquisicao (ano em que comprei)?despesas e encargos( e o total das despesas)? e assim ou nao?cada vez inventam mais faser o irs cada vez e mais confuso.outra coisa tambem posso por nos encargos os gastos com sisa,registos e assim?obrigado pela atencao -
Colocado por: bela_x
bom dia,me desculpem a burrice ,mas estou farta de ver o impresso G e nao percebo nada diz la codigo 401,402 etc que codigos sao estes? e depois realizacao(ano em que vendi)?aquisicao (ano em que comprei)?despesas e encargos( e o total das despesas)? e assim ou nao?cada vez inventam mais faser o irs cada vez e mais confuso.pelo que li aqui e se percebi bem comprei a casa 70 mil e vendi por 75 mil a mais valia e 5mil?obrigado pela atencao
Se já viu o impresso, pode também clicar naquele sítio que diz "ajuda no preenchimento".. -
Se já viu o impresso, pode também clicar naquele sítio que diz "ajuda no preenchimento"..
se estivesse em portugues compreensivevel era mais facil .
tentei faser o irs como se fosse entregar o irs de 2007 (mas sem submemer claro) e faser tudo como se o fosse entregar e la apareceu o anexo G tanto fiz e vi os errros que finalmente consegui que estivesse tudo correcto.agora ja sei preencher. obrigada pela atencao -
Muito obrigada pela celeridade da resposta. Não penso, por razões económicas, comprar casa para breve e se o fizer será com recurso integral ao crédito: não tenho dinheiro para reinvestir :( Mas pedirei o tal "esclarecimento vinculativo" ao chefe de finanças... O e-mail que enviei à DGCI está sem resposta há meses. Parabéns pelo site e obrigada!
Carla B. -
Depois do comentário #11 do taunus, que muito agradeço, corrijo o post já colocado.
Valor da Compra: 100.000 € em 1995
Valor corrigido com recurso à tabela de correção (Tabela de 2008 - Ver site do Millenium): 100.000 x 1,4 =140.000 €
Custos que tenha tido com o imóvel:
- IMT, o custo da escritura e do registo (os de 1995, pelo que espero que tenha guardado os papeis)
- os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja devidamente documentado
- as despesas suportadas para vender o imóvel (ATENÇÃO: Pode colocar o valor pago à Imobiliária para a venda)
- Vamos supor para todos estes custos são: 5.000 €
Valor que ainda deve ao Banco do Empréstimo: 35.000 €
A nova casa vai custar 255.000 €
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 200.000 € e o valor da venda for 190.000 € - o que conta é o maior)
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 190.000 € e o valor da venda for 200.000 € - o que conta é o maior)
200.000 - 140.000 - 5.000 - 35.000= 20.000 € de mais-valias
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 10.000 € ao seu IRS - (no caso de não-re-investir)
Caso pretenda re-investir teremos mais umas continhas:
Valor da venda: 190.000
Valor que devia ao banco: 35.000
Valor a re-investir 190.000 - 35.000 = 155.000
A nova casa vai custar 255.000
Pode pedir ao Banco 255.000-155.000 =100.000
Caso peça mais dinheiro, vai pagar mais-valias percentualmente ao re-investido:
Pede ao Banco 205.000
255.000-205.000=50.000 (valor que re-investiu)
50.000/155.000 = 32,26 % (re-investiu 32.26% do valor que devia ter re-investido, para não pagar mais-valias)
Mais valias a pagar:
(100% - 32.26%) * 20.000 = 13.548 €
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 6.774 € ao seu IRS
Peço ao colega Taunus para verificar o post e dizer de sua justiça, mas penso que agora está correcto. -
Caro FD, agradeço desde já a resposta à minha questão ínicial.
No entanto as minhas dúvidas são (tentando sintetizar):
1º Vendi a minha casa em 2008 e não obtive mais valias (o apartamento foi comprado pelo valor da dívida do meu emprestimo ao banco) - Tenho de apresentar o ANEXO G das mais valias?
2º Se sim, como devo preencher? Que pontos deverão ser preenchidos e com que dados. Li o artº10 e o 43º do CIRS, mais outros tantos, e fiquei um pouco confuso. O informação é confusa e dúbia.....
Obrigado. Fico a aguardar alguma resposta com a maior atenção
Atenciosamente pelo tempo dispensado
Pedro Brandão -
- PAULACUNHA
- 3 Abril 2009
Bom dia
Em 1990 adquiri uma habitação pelo valor de 5.000.000$. (25.000€)
Após alguns ano liquidei o empréstimo ao banco.
Em 2003 adquiri uma outra habitação, mas como não consegui o valor total para aquisição, contraí uma 2ª hipoteca sobre a habitação que adquiri em 1990, no valor de 67.000€.
em 2008, vendi esta habitação pelo valor de 65.000€, tendo pago de comissão á imobiliária 6.500€, e acabei com o empréstimo.
Necessito saber como vou cálcular as mais valias, e como preencho o IRS. -
Colocado por: brandao.p1º Vendi a minha casa em 2008 e não obtive mais valias (o apartamento foi comprado pelo valor da dívida do meu emprestimo ao banco) - Tenho de apresentar o ANEXO G das mais valias?
Não é você que diz se teve ou não mais valias - são as finanças por isso, sim, tem que entregar o anexo G.Colocado por: brandao.p2º Se sim, como devo preencher? Que pontos deverão ser preenchidos e com que dados. Li o artº10 e o 43º do CIRS, mais outros tantos, e fiquei um pouco confuso. O informação é confusa e dúbia.....
Não tem ciência nenhuma. Já leu as instruções (páginas 3, 4 e 5)? -
Boa trade!
Herdei uma casa em 2004, que foi adquirida em 1988 pelo meu pai. Vendi essa casa em 2008 e não estava afecta à minha habitação própria permanente.
A questão que coloco é a seguinte: Tendo a casa sido adquirida em 1988 (antes da entrada em vigor do código do irs - 1-1-1989), e vendida em 2008 (com escritura de partilha por heraça em 2004), qual o impresso que devo preencher na declaração de irs deste ano? o anexo G, para que as finanças apurem o imposto da mais-valia a tributar.......ou o anexo G1 para dar conhecimento às finanças da venda de um imóvel adquirido em 1988?...... Obrigado ... -
Você ficou proprietário da casa em 2004... logo, apenas o ano 2004 interessa. A aquisição em 1988 por parte do seu pai em nada interessa, acho eu.
Estas pessoas agradeceram este comentário: pjpereira
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Colocado por: pjpereiraonde posso obter informação vinculativa e válida desta minha duvida, dado que já ouvi versões diferentes em repartições de finanças.... Obrigado.
Pede-a por escrito ao Chefe do Serviço das Finanças da sua área de residência.Estas pessoas agradeceram este comentário: pjpereira
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- coelhohmsm
- 14 Abril 2009
Será que me podem esclarecer o seguinte:
supondo que tenho um valor para reinvestir em HPP de 100 mil Euros e que a nova HPP a adquirir custa 50 mil Euros, no entanto, gasto os outros 50 mil a recuperá-la, ou seja, a reconstruí-la. É considerado reinvestimento total?
Ainda não consegui perceber...
Desde já, muito obrigada
HC -
Colocado por: coelhohmsmÉ considerado reinvestimento total?
Na minha opinião, sim, desde que o faça num prazo de 36 meses. Dou esta opinião tendo em conta o seguinte (no código do IRS):a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino
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- José Patinha
- 14 Abril 2009
Boa noite!
Em Junho de 2008 comprei casa nova, com recurso ao crédito. Posteriormente (em Agosto de 2008) vendi a casa antiga, gerando mais valias. Considerando que não reinvesti imediatamente o capital realizado com a venda, pergunto:
- Poderei actualmente realizar o reinvestimento das mais valias, através da amortização do empréstimo que contraí para a aquisição da casa nova?
- Se sim, como devo preencher o anexo G, uma vez que neste momento ainda não fiz o reinvestimento?
Agradeço toda a ajuda que possam dispensar,
JP -
- sandra ferreira
- 15 Abril 2009
Boa noite!
Tinha um prédio rústico, o qual foi expropriado para construção da A17. Este terreno tinha um valor patrimonial inicial (ano 1957) de 4.49€, tendo sido corrigido para 10.31 € em 1990.
Foi paga uma indeminização pela expropriação de 4300 €. Foi feita escritura a qual refere que o "auto de expropriaçãp amigavel está isento de Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de imoveis nos termos da alinea a) do art. 6º do Código respectivo."
A minha dúvida é: tenho de declarar este valor no IRS? Declaro este valor no anexo G? Este dinheiro nem sequer foi reinvestido de tão pouco que era.
Já li a legislação sobre expropriações e o código do IRS e não encontrei uma resposta elucidativa.
Alguém me pode ajudar? Ficava muito agradecida
Sandra Ferreira -
Colocado por: sandra ferreiraA minha dúvida é: tenho de declarar este valor no IRS? Declaro este valor no anexo G? Este dinheiro nem sequer foi reinvestido de tão pouco que era.
Independentemente de existirem ou não mais valias - às Finanças é que compete aferir se houve ou não mais valias - acho que deve sempre declarar a venda de património no IRS.
Esta é a minha opinião, só. Aconselho-a a pedir um esclarecimento junto do Chefe do Serviço das Finanças onde está cadastrada - esse parecer será vinculativo. -
Colocado por: José Patinha- Poderei actualmente realizar o reinvestimento das mais valias, através da amortização do empréstimo que contraí para a aquisição da casa nova?
Eu, pessoalmente, acho que sim, uma vez que ainda não passaram 36 meses e não deixa de ser um reinvestimento em habitação própria e permanente. Apesar de a lei não ser totalmente clara, o princípio pelo qual se rege parece-me ser o mesmo do seu caso.- Se sim, como devo preencher o anexo G, uma vez que neste momento ainda não fiz o reinvestimento?
O anexo G tem diversos campos: pergunta quanto é que pretende reinvestir e também quanto é que reinvestiu, basta preencher o adequado. -
Boas tardes!
Preciso de um esclarecimento simples e rápido!
Tenho uma amiga que vendeu uma casa, que não era HPP, em 2008!
Várias pessoas aconselharam-na a não declarar a venda agora, que pode fazê-lo para o ano que vem!
Isto cheira-me a esturro!
Será boa política?
Obrigado! -
Boa noite!
Antes de mais muitos parabéns pelo fórum.
A minha dúvida é o seguinte, recebi em forma de doação um imóvel por parte dos meus pais, foi doado a mim e minha irmã, e agora em 2008 foi vendido este imóvel. Agora em termos de IRS como farei o preenchimento...suspeito que seja no anexo G...mas lá não me parece descriminar da origem ter sido uma doação ou uma simples compra...nem tão pouco o facto de eu e minha irmã termos cada um ficado com 50%...Gostaria de ter uma ideia de como poderei deixar isso tudo esclarecido...
Mt obrigado,
Francisco -
Colocado por: pferreira
Várias pessoas aconselharam-na a não declarar a venda agora, que pode fazê-lo para o ano que vem!
E aconselharam fazer isso a que propósito? Porque sim? -
Colocado por: FranMontmas lá não me parece descriminar da origem ter sido uma doação ou uma simples compra...nem tão pouco o facto de eu e minha irmã termos cada um ficado com 50%
Preencha o campo "Aquisição" com o valor da aquisição:Artigo 45.º
Valor de aquisição a título gratuito
1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS considera-se valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título gratuito, aquele que haja sido considerado para efeitos de liquidação do imposto do selo. (Redacção dada pelo artigo 46º da Lei n.º 53-A/2006 de 29/12)
2 - Não havendo lugar à liquidação do imposto referido no número anterior, considerar-se-ão os valores que lhe serviriam de base, caso fosse devido, determinados de harmonia com as regras próprias daquele imposto.
3 - No caso de direitos reais sobre bens imóveis adquiridos há menos de dois anos, por doação isenta nos termos da alínea e) do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial tributário anterior à doação.(Redacção dada pelo artigo 46º da Lei n.º 53-A/2006 de 29/12) (Redacção anterior)
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/irs/irs49.htm
Se não pagou Imposto de Selo, eis o que teria que pagar:Secção II
Nas transmissões gratuitas
Artigo 13.º
Valor tributável dos bens imóveis
1 - O valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o determinado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial.
2 - No caso de imóveis e direitos sobre eles incidentes cujo valor não seja determinado por aplicação do disposto neste artigo e no caso do artigo 14.º do CIMT, é o valor declarado ou o resultante de avaliação, consoante o que for maior.
3 - Se os bens forem expropriados por utilidade pública antes da liquidação, o seu valor será o montante da indemnização.
4 - Na determinação dos valores patrimoniais tributários de bens imóveis ou de figuras parcelares do direito de propriedade, observam-se as regras previstas no CIMT para as transmissões onerosas.
5 - No prazo para a apresentação da participação a que se refere o artigo 26.º, podem os interessados requerer a avaliação de imóveis nos termos e para os efeitos previstos no artigo 30.º do CIMT.
6 - Quando a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, o imposto devido pelo adquirente, em consequência da consolidação da propriedade com o usufruto, incide sobre a diferença entre o valor patrimonial tributário do prédio constante da matriz e o valor da sua propriedade considerado na respectiva liquidação.(Aditada pela Lei n.º 60-A/2005, de 30 de Dezembro)
(redacção anterior)
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/selo13.htm
Se o valor constante na matriz não foi actualizado é capaz de "levar uma boa machadada"...
Quanto às quotas, no campo "Identificação Matricial dos Bens" tem uma coluna "Quota-Parte %", basta preencher. -
FD muito obrigado pela resposta é que não tenho horário para ligar às finanças esclarecer-me...
Confirme-me uma situação, então o imposto que terei de pagar agora será uma percentagem da diferença daquilo que era o valor TRIBUTÀVEL do imóvel aquando da doação, com o valor agora da venda...é isso ?? Ou seja:
Valor aquisição será: Valor TRIBUTÁVEL na altura da doação
Valor Realização: coloco o valor efectivo que consta agora na escritura de compra e venda ?
Percebi bem ? E pagarei o imposto correspondente à diferença entre estes dois valores ?!
Se assim for é um disparate , espero mesmo que esteja errado, é que as avaliações das finanças são spr bastante mais baixas daquilo que sao os valores no mercado...mas enfim...
Abraço -
E relativamente às quotas, tou a fazer a simulação no site das finanças, e acho estranho, dá-me o mesmo valor a pagar, caso eu coloque quota de 50% ou cota de 0% !??! Normal isto ?
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Boa Tarde e desde já parabéns ao forum pelos esclarecimentos!
Tinha aqui uma duvida em relação à venda de uma casa:
- Em 2008 vendi uma casa por 130000 euros;
- Esta casa foi herdada por óbito do meu pai em 1994;
- As partilhas foram efectuadas em 2006;
- O valor patrimonial da casa à data do óbito e da herança era de 4341,94 euros;
- O valor patrimonial da casa foi actualizado para 111670 euros quando esta foi passada para meu nome (em 2007);
Dúvida:
No anexo G do IRS, qual é a data de aquisição? A data do óbito ou data da Partilha?
E o valor de aquisição? Os 4341,94 ou 111670 euros?
Obrigado! -
Colocado por: FranMont
Valor aquisição será: Valor TRIBUTÁVEL na altura da doação
Valor Realização: coloco o valor efectivo que consta agora na escritura de compra e venda ?
Se assim for é um disparate , espero mesmo que esteja errado, é que as avaliações das finanças são spr bastante mais baixas daquilo que sao os valores no mercado...mas enfim...
É esse o entendimento que eu faço da lei, o que não quer dizer que seja o correcto ou o entendimento das finanças - aqui dou-lhe umas luzes, para ver a divisão toda iluminada só nas finanças.
Por isso é que me parece ser do interesse de quem receba um imóvel em doação declarar o valor do mercado do mesmo na doação ou pedir uma avaliação às finanças para actualizar o valor matricial (caso ainda não tenha sido actualizado).
Pagou ou não Imposto de Selo sobre a doação?Colocado por: FranMontE relativamente às quotas, tou a fazer a simulação no site das finanças, e acho estranho, dá-me o mesmo valor a pagar, caso eu coloque quota de 50% ou cota de 0% !??! Normal isto ?
Só se não tem mesmo imposto a pagar sobre as mais valias ou só se o simulador não tem em consideração esses dados, não faço ideia...Estas pessoas agradeceram este comentário: joja
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Colocado por: lufigonNo anexo G do IRS, qual é a data de aquisição? A data do óbito ou data da Partilha?
E o valor de aquisição? Os 4341,94 ou 111670 euros? -
Na entrega do IRS relativo ao ano em que vendi a casa coloquei o anexo G o valor da venda, ou seja preenchi tudo, menos o quadro 5, pois não sabia qual o valor que iria ser reenviestido.
Depois de ter feito a escritura da nova casa ainda dentro dos 2 anos, pergunto: Tenho que preencher novamente o anexo G com a compra da nova e novamente os dados da anterior venda? ou só tenho que dar a comunicação da compra? qual o campo a preencher para o efeito? Agradeço um esclarecimento o mais breve possivel. -
- diogoandrade
- 22 Abril 2009
Parabens pelo forum
Adquiri um T2 por 81054,66 em 1998
Vendi por 114000,00 em 2006
Devia ao banco 74116,66
Despesas 1695,00
Reinvesti na minha CPPermanente 13000,00 em 2008
Qual o valor da mais valia a acrecentar nos rendimentos de IRS?
Obrigado pela atenção -
- electronick
- 25 Abril 2009
Boa noite
Para mim o que é mais grave em relação às mais valias, foi o que aconteceu comigo o ano passado. Vendi duas casas uma por 100.000 Euros e outra por 30.000 Euros, sabendo à partida que teria de pagar mais valias. Acontece que no final do ano de 2007 recebi duas notificações das finanças, com novos valores patrimoniais, a de 100.000 foi avaliada em 122.000 Euros e a de 30.000 avaliada em 45.000 Euros. Vou ter que pagar este ano mais valias ( menos valias) de um valor a mais que não lucrei (37.000 euros ) roubo declarado do estado. Nunca conseguiria vender essas duas casas pelo valor que as Finanças avaliaram, ainda mais nos tempos que correm. Quem tem casa para vender, logo à partida o estado rouba a duas pessoas, faz uma avaliação sempre superior à da venda, paga mais ao estado o que vende e o que compra também, porque passa a pagar um valor de IMI superior, por causa da avaliação deles que ainda não percebi, como essas contas são feitas. Ainda por cima têm o descaramento de me dizerem que posso reclamar, pagando um valor cerca de 400 Euros, mas que o mais certo era eu gastar o dinheiro e vir tudo na mesma. Já falei com o meu advogado, com a DECO e realmente agora éassim.É este o triste país em que vivemos.
Desculpem o desabafo. -
- Pedro Pedroso
- 26 Abril 2009 editado
Boa tarde....lendo os post anteriores quase que esclareci todas as minhas duvidas,no entanto resumidamente vou expor a questão e ver se me esclarecem sobre o mitico anexo G: assim em Novembro de 2008 foi vendida uma pequena parcela de terreno que era pertença de meu sogro faleçido em 2005 e de mais 3 irmãos(ou seja de meu sogro seria 25%) ora tendo minha mulher uma irmã minha parte foi de 12,5%.Na escritura estiveram presente todos os herdeiros vivos. No anexo G no valor QUOTA eu terei que colocar 12,5%,no valor da realização o valor da parte recebida e no valor da aquisição o valor na caderneta tambem apenas a respectiva percentagem,correcto? -
- cmferreira
- 26 Abril 2009
Boa tarde,
Estou bastante confusa com a forma correcta de preencher o anexo G. Assim o meu caso é o seguinte. O IRS é do meu pai. O meu avô faleceu e foram vendido dois terrenos. Do valor desses terrenos foram divididos pelo meu pai, mais 2 irmãs e pela minha avó. Assim deve ser preenchido o anexo G, certo? mas a questão é o que coloco nos valores de aquisição e no de realização?? neste coloco o valor que o meu pai recebeu?? ou será que não é este anexo.
Desde já obrigado. -
Boa tarde, precisava da vossa ajuda
Em 1993 adquiri uma habitação por cerca de 65.000€ (tendo sido declarado o valor de 40.000€ para efeitos Fiscais) em conjunto com a minha ex-mulher.
Em 2008 divorciei-me e vendi à minha ex-mulher a minha parte da casa, tendo na altura avaliado a casa em 125.000€.
Até esta data não procedi à aquisição de qualquer nova habitação.
Pergunta 1 - Terei que declarar estas mais valias este ano?
Pergunta 2 - Em termos fiscais o valor a pagar pode atingir que importância, caso não reinvista o montante obtido de mais-valias?
Vim viver para casa da minha mãe (entretanto reformada e na aldeia), da qual tenho uma quota de 25%, uma vez que por falecimento do meu pai à 20 anos atrás (quando eu ainda era menor) e por ser filho unico, a minha mãe ficou com cabeça de casal da herança (75%) e eu com o restante. (apesar de ja ter passado muito tempo, nunca procedemos a actualização nas finanças).
Pergunta 3 - Será possivel efectuar como compra os 75% da minha mãe e considerar tal operação como reinvestimento?
Em simultâneo pretendia efectuar obras na casa.
Pergunta 4 - Poderei pedir emprestimo para habitação para uma operação destas com vista a obter dinheiro para efectuar obras na casa?
Obrigado -
boa tarde
gostaria caso possível que esclarecessem esta situação: em 2006 herdei 50% de uma casa (HPP) e comprei os outros 50% ao outro herdeiro, por 50.000€. em julho 2008 comprei outra casa para HPP (105.000€) e vendi em Novembro a "herdada" por 130.000€. com estes 130.000€ liquidei no banco o 1º empréstimo e estou a utilizar o restante para efectuar obras na outra. gostaria de saber que valores devo indicar no IRS, porque 50% da casa foi herdada, e saber quem decide o valor do reinvestimento (para obras) sou eu, ou há uma % minima (para declarar e qual o prazo para o reinvestimento. -
boa noite
vendi há cinco anos uma casa e investi tudo noutra para habitação própria portanto não paguei mais valias, se esta casa deixar de ser a minha habitação própria por ter adquirido recentemente outra por emprestimo bancario sem vender esta terei de pagar algum imposto por isso?
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