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Comprar, vender, trocar ou arrendar uma casa: Tudo sobre mais valias e IRS - a ler em primeiro lugar antes de perguntar
Fim da Página-
Espero com esta discussão acabar de vez com as novas discussões recorrentes sobre o assunto das mais valias.
Aceito sugestões, correcções e novas perguntas (gerais não específicas). :)O que são as mais valias?
As chamadas mais valias são o lucro que uma pessoa obtém de uma venda de algo que anteriormente comprou, como por exemplo, uma casa. Ao contrário do que muitas pessoas dizem, não se pagam mais valias, paga-se imposto (IRS) sobre as mais valias.Quanto é que vou pagar de mais valias?
Essa é uma pergunta que é impossível responder. O imposto que há a pagar sobre as mais valias, o lucro que obteve com a venda da casa, é englobado (é tudo junto no mesmo saco) com todos os seus outros rendimentos, sejam eles quais forem: trabalho por conta de outrém, trabalho independente, acções (pagamento de dividendos), rendimento prediais (casas arrendadas), etc. Depois, tem que contar com os abatimentos, as deduções, os benefícios fiscais, etc.
Ao fazer esta pergunta está mais ou menos a perguntar o seguinte a um desconhecido: "Sabendo que aqui na carteira tenho 20€, quanto dinheiro é que eu tenho no banco?"
Se não temos acesso a todos os dados, não podemos dizer quanto é que vai pagar de imposto sobre as mais valias!Como é que pode saber quanto é que vai pagar de imposto sobre as mais valias?
É simples. Vai ao sítio das Declarações Electrónicas, no menu do lado esquerdo escolhe as seguintes opções:
-> Downloads (há-de estar lá para o fim)
-> Escolhe IRS
-> Escolhe a aplicação que se adequa ao seu computador (normalmente a primeira)
-> Guarda o ficheiro no computador e executa-o posteriormente
-> Faz a instalação do programa de simulação do IRS
-> Corre o programa
-> Introduz todos os dados pedidos, que normalmente preencheria aquando da entrega do IRS e junta o anexo G "Mais-Valias e outros incrementos patrimoniais"
-> No quadro 4 desse anexo G introduz os dados da casa que vendeu
-> Preencha no quadro 5 se vai reinvestir dinheiro que obteve de mais valias com a venda da casa - mesmo que seja apenas uma previsão
-> Lá em cima, clique no ícone Simular
-> O valor que obter será o valor que vai pagar de IRS, incluindo o imposto pago sobre as mais valias obtidas com a venda da casa
Lembre-se no entanto que estará a fazer uma simulação, em princípio com valores do ano anterior, pelo que o valor efectivo a pagar será quase de certeza absoluta diferente.Só quer saber como é que as mais valias são tributadas?
O imposto a pagar sobre as mais valias incide sobre 50% do lucro que obteve com a venda da casa aplicando depois a sua taxa de IRS (que varia consoante o escalão em que se insere e isso só você é que sabe, porque só você é que sabe quanto é que ganha por ano).
Exemplo: ganhou 50.000€ com a venda da casa, apenas paga imposto sobre 50%, 25.000€, se a sua taxa de IRS for 13% (não é assim que se faz, mas serve só para exemplificar), o imposto sobre as mais valias será de 13% de 25.000€ = 3.250€.Como é que eu não pago imposto sobre as mais valias?
Também é muito simples: se comprou casa para habitação própria e permanente antes (até 24 meses) ou depois (até 36 meses) de ter vendido a casa de habitação própria e permanente em que ganhou dinheiro (lucro, em que fez mais valias), está isento de pagar impostos sobre o valor que reinvestiu nessa casa nova.
Exemplo: vendeu a casa e ganhou 50.000€, desses 50.000€ vai reinvestir 20.000€ numa nova casa e ficar com o restante numa conta. Vai pagar imposto sobre 30.000€, sendo que dos restantes 20.000€ está isento.
Atenção aos prazos, só dentro destes prazos é que é possível a isenção. Esta isenção só se aplica para habitação própria e permanente. Comprou casa de férias, não há isenção, vendeu segunda casa, não há isenção, vendeu duas casas, só há isenção sobre a que era sua habitação própria e permanente.
A construção, a ampliação e o melhoramento, são válidos desde que a casa em causa se destine a habitação própria e permanente.Como é que eu pago menos imposto sobre as mais valias?
Não se esqueça de declarar todas as despesas que teve com a venda da casa, incluindo a comissão, se houve, da imobiliária.
Neste pequeno texto não estão abrangidas todas as obrigações, excepções, deveres ou direitos! É apenas um resumo informal.
Esta informação é passível de enganos e omissões: deverá recebê-la como se fosse uma simples opinião e não deverá entender a mesma como avalizada ou sumária, não existindo qualquer responsabilização pela informação prestada. Para isso, deverá contactar um profissional certificado, como por exemplo, um contabilista.
A legislação a que respeita este assunto é o código do IRS, nomeadamente o artigo 10.º e o artigo 43.º. -
Colocado por: FD
Exemplo: vendeu a casa e ganhou 50.000€, desses 50.000€ vai reinvestir 20.000€ numa nova casa e ficar com o restante numa conta. Vai pagar imposto sobre 30.000€, sendo que dos restantes 20.000€ está isento.
Coloco esta chamada de atenção para o seguinte: quando se diz que ganhou 50.000€ não significa a mais-valia mas sim o resultado da venda. Ou seja, o valor a ser reinvestido é o valor da realização e não o valor da mais-valia como muito boa gente pensa.Estas pessoas agradeceram este comentário: paulojpc
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Explique lá isso melhor que eu acho que não entendi...
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Colocado por: FDExplique lá isso melhor que eu acho que não entendi...
Vou explicar com um exemplo:
Valor de aquisição - 100.000 €
Valor de realização - 120.000 €
Sem reinvestimento
Mais-valia - 20.000 €
Mais-valia tributada - 50% do seu valor
Com reinvestimento
Mais-valia - 20.000 €
Facto gerador da mais-valia - alienação do bem por 120.000 € que tinha sido adquirido por 100.000 € (esqueçamos os coeficientes de desvalorização da moeda e outros encargos tidos com o bem)
Para beneficiarmos da isenção de mais-valia não basta investirmos o seu valor (20.000 €), mas sim todo o valor da realização (120.000 €)
Artigo 10.º
Mais-Valias
5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:
a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino -
Não pode! Isso assim é uma roubalheira! Quem compra uma casa mais barata que aquela que vende fica claramente prejudicado!
7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.
O que é quer isto dizer, na sua opinião?
Faz-me confusão esta escrita com referências dispersas e concatenadas... não sei, deve ser da idade avançada. :D -
Colocado por: FD
7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.
O que é quer isto dizer, na sua opinião?
Isto quer simplesmente dizer que caso não aplique a totalidade do valor realizado o benefício fiscal recairá somente sobre a mais-valia proporcionada pelo valor reinvestido, ou seja, e mais uma vez recorrendo ao exemplo:
Valor de aquisição - 100.000 €
Valor realizado - 120.000 €
Reinvestimento de 75% do valor realizado
Valor reinvestido - 75% x 120.000 € = 90.000 €
Valor da mais-valia não tributada - 75% x 20.000 € = 15.000 €
Valor da mais-valia tributada - 25% x 20.000 € = 5.000 €Estas pessoas agradeceram este comentário: FD
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- pauloaçores
- 19 Fevereiro 2009
Muito obrigado fd pela ajuda que me deu,já estava á mais de 2 meses a tentar saber algo sobre as mais valias -
- agostinholuis
- 23 Fevereiro 2009
Boa noite
A minha avó morreu em 1981 e o meu avô em 1998. Em 1997 o meu pai com o irmão e o meu avô realizaram a partilha dos bens em que se dividiu tudo apenas pelos dois filhos.
Em 2004 o meu pai realizou uma permuta de um desses terrenos, anteriormente rústico avaliado em 2.800$00 e que quando se passou a urbano foi avaliado em cerca de 290.000€.
A permuta foi realizada no sentido de ficar com 3 fracções do edifício a construir nesse terreno e que está neste momento a ser concluído, num valor muito similar ao da última avaliação.
A dúvida é: Há mais-valias a pagar? Uma vez que não se recebeu dinheiro nenhum, foi apenas realizada uma permuta…
Obrigado. -
Um caso mais real (no meu ponto de vista) seria:
Valor da Compra: 100.000 € em 1995
Valor corrigido com recurso à tabela de correção (Tabela de 2008): 100.000 x 1,4 =140.000 €
Custos que tenha tido com o imóvel:
- IMT, o custo da escritura e do registo (os de 1995, pelo que espero que tenha guardado os papeis)
- os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja devidamente documentado
- as despesas suportadas para vender o imóvel (ATENÇÃO: Pode colocar o valor pago à Imobiliária)
- Vamos supor para todos estes custos são: 5.000 €
Valor que ainda deve ao Banco do Empréstimo: 35.000 €
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 200.000 € e o valor da venda for 190.000 € - o que conta é o maior)
Valor pelo que vendeu o imóvel (ATENÇÃO: Se for avaliado pelas finanças em 190.000 € e o valor da venda for 200.000 € - o que conta é o maior)
Finalmente as contas:
200.000 - 140.000 - 5.000 - 35.000 = 20.000 € de mais-valias
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 10.000 € ao seu IRS - :(
Caso pretenda re-investir e para não pagar IRS, terá de re-investir os 20.000 €. - :)
Penso que este caso explica bem a maneira como funciona o MISTÉRIO das mais-valias...Estas pessoas agradeceram este comentário: TOUNABOA
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Boa noite!
Gostaria de saber em relação as mais valias como poderei fazer as contas,pois eu vendi uma casa e agora vou ter de apresentar os valores que são os seguintes;
Compra do imóvel em 2001 75000€
Venda do imóvel em 2008 107500€
Em 2004 houve uma escritura de partilhas em que resultou em tornas no valor de 10000€
Em questão pratica eu sei que vou ser penalizado só não sei é quanto??E qual será os valores a pagar??
Gostaria de saber mais ao menos quanto irei pagar se for possível.
Obrigado e boa noite a todos. -
Colocado por: PBarataFinalmente as contas:
200.000 - 140.000 - 5.000 - 35.000 = 20.000 € de mais-valias
Como a tributação é sobre 50%, então terá que adicionar 10.000 € ao seu IRS - :(
Caso pretenda re-investir e para não pagar IRS, terá de re-investir os 20.000 €. - :)
Penso que este caso explica bem a maneira como funciona o MISTÉRIO das mais-valias...
Nada mais errado caro amigo. Cuidado com o que é dito aqui. Já tinha dito na mensagem #2, e outros antes de mim também o fizeram, que o valor a reinvestir é o valor da realização, ou seja da venda, deduzido do eventual valor em dívida a amortizar com o financiamento bancário e das despesas com a venda do bem.
É um erro comum, não deixando por isso de ser crasso, a ideia que o reinvestimento para se isentar de imposto sobre as mais-valias são as próprias mais-valias. É totalmente incorrecto. -
- Alexandre22
- 4 Março 2009
Ola boa tarde gostaria de saber se as mais valias podem ser aplicadas na compra de um terreno para construção de habitação própria permanente e se pagarei mais por isso?
Obrigado -
Colocado por: Alexandre22Ola boa tarde gostaria de saber se as mais valias podem ser aplicadas na compra de um terreno para construção de habitação própria permanente e se pagarei mais por isso?
Obrigado
Depende, se vai construir no prazo de 3 anos ou não. Se comprar o terreno e concluir a construção dentro do prazo de 3 anos após a venda da habitação, será um reinvestimento.
Se comprar o terreno e nda fizer, não é considerado reinvestimento. -
Boa Noite, agradecia ajuda na questão das mais valias.
Tenho informação divergente de duas repartições de financas.
Comprei 2000 - 87.500 €
Vendi 2009 - 287.500 €
Vou amortizar emprestimo de 87.500 €.
como calcular a mais valia que estou sujeito.
mto obrigado -
Deixe-me confirmar o que li:
- Comprou por 87.500
- Vendeu por 287.500
Isto está certo? Grande negócio. Prepare-se para desembolsar uma rica soma em mais-valias.
Então fica - MAIS-VALIA TRIBUT=(VA-(VC*CDM)-AMORT-DESP)*50%
MVT=(287500-(87.500*1.25)-87500-???)*50%
MVT=(287500-109375-87500-???)*50%
MVT=45312.5
Incorpore este valor no seu IRS e fica a saber quanto vai pagar -
Boa tarde, agradecia ajuda numa questão.
Um menor, meu enteado, recebeu algum dinheiro da venda da casa dos avos. parte que pertencia ao pai, falecido.
esse dinheiro tem que ser declarado no irs, e em que modelo?
Obrigado -
Boa tarde.
Tenho uma duvida em relação ás mais valia.
Um T3 comprado em 1988 por (mais ou menos) 30 000€, e agora vendido por (mais ou menos) 89 500€, quanto irá pagar de mais valias? Ainda existe crédito... e a venda não irá ser para comprar nova habitação, quanto muito irá se usar parte para fazer umas obras noutra casa....
agradecia a vossa ajuda.
muito obrigado. -
Boa noite,
Antes de mais os meus parabéns a este fórum!
Gostaria de colocar a seguinte questão, a qual agradeço desde já a V.preciosa ajuda.
A minha dúvida é saber se ainda há lugar ao pagamento de mais valias numa situação em que se herdaram bens imóveis ao abrigo da lei anterior em que houve lugar a imposto sucessório.
Sendo que se pretende vender determinados imóveis unica e exclusivamente para se pagar às finanças impostos e também para se fazer face a uma penhora existente.
Para não melhorar o panorama os bens quando foram adquiridos (por sucessão) tinham um valor patrimonial muito baixo e agora sofreram um aumento muito grande...
Muito obrigada pela v. atenção, cumps -
Vendi o meu apartamento no ínicio de 2008 pelo valor em divida no banco, ou seja, 60000€
Nada ganhei com a venda (bem pelo contrário, só em papeis ainda foi bastante).
Agora recebi a carta do meu Banco, onde tinha o empréstimo, com a carta para deduzir no IRS a amortização dos juros (artº85) no valor de 380000€
Agora não sei o que fazer, pois não tive mais valias e surgiu-me esta carta.
Agradeço a quem me possa ajudar
Pedro -
Boa noite,
Antes de mais os meus parabéns a este fórum!
Gostaria de colocar a seguinte questão, a qual agradeço desde já a V.preciosa ajuda, comprei a minha casa em setembro de 2001 por 70,000€ e vendi a em outubro de 2008 por 75,000€ mas paguei ao banco do imprestimo 61562,39€ e paguei tambem 5000€ a 1 agencia e isto que declaro no irs (o valor de venda e o o valor que paguei ao banco e a agencia) ou e mais alguma coisa e como faco para declarar tive a tentar faser o irs modelo 3 e so la aparece o anexo A.H e J podem me ajudar? -
Colocado por: brandao.pVendi o meu apartamento no ínicio de 2008 pelo valor em divida no banco, ou seja, 60000€
Nada ganhei com a venda (bem pelo contrário, só em papeis ainda foi bastante).
Agora recebi a carta do meu Banco, onde tinha o empréstimo, com a carta para deduzir no IRS a amortização dos juros (artº85) no valor de 380000€
Agora não sei o que fazer, pois não tive mais valias e surgiu-me esta carta.
Deverá introduzir esse valor no anexo H, Quadro 7, Deduções à colecta - Benefícios fiscais.
É para pagar menos impostos e não mais impostos. -
Colocado por: bela_xe isto que declaro no irs (o valor de venda e o o valor que paguei ao banco e a agencia) ou e mais alguma coisa e como faco para declarar tive a tentar faser o irs modelo 3 e so la aparece o anexo A.H e J podem me ajudar?
Existem duas fases para entrega do IRS. Na primeira fase - que está agora a decorrer online - apenas podem entregar as pessoas que tiveram rendimentos de trabalho por conta de outrém (empregados) e de pensões (reforma).
Na segunda fase, incluem-se todos os outros casos. Normalmente, esta segunda fase começa algures em Abril, apenas as Finanças é que podem dizer quando é começa, sendo que as datas podem mudar anualmente. Pelo que vi aqui, este ano começa a 30 de Abril.
Ou seja, se só tiver rendimentos do trabalho como empregada numa empresa (exemplo) deve entregar agora. Mas se tiver quaisquer outros rendimentos que não se enquadrem naqueles dois, deve entregar tudo (a declaração de rendimentos de trabalho por conta de outrém e quaisquer outras que existam) noutro período.
O anexo a preencher é o modelo G, que só estará disponível para preenchimento nessa altura. Se quiser ir vendo o anexo G para perceber como é o preenchimento: http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf
Cuidado que entretanto pode ser alterado.
Deve declarar todos esses valores e quaisquer outros que tenha gasto com o melhoramento da casa (obras, etc.).Estas pessoas agradeceram este comentário: bela_x
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Boa noite!
Ando desesperada em busca de informação sobre a forma correcta de preencher a declaração de IRS este ano e encontrei, no Google, a referência deste site. Já fui a diversas repartições da DGCI, já telefonei, já enviei e-mails sem resposta e não consigo uma resposta inequívoca às dúvidas que possuo. Veremos se é desta.
Em 2001, adquiri, em conjunto com o meu namorado, uma casa. O preço por que ficou escriturada foi de 68.584,71€, embora tenhamos contraído simultaneamente um outro empréstimo para obras no valor de 23.692,90€. Empréstimo total ao Banco: 92.277,61€.
Em 2007 separámo-nos. Como sinto que nunca contribuí para a casa, quis passar a casa para seu nome sem qualquer contrapartida financeira. O Banco remeteu-nos para o Notário, que nos informou que deveríamos efectuar uma escritura "Compra e Venda" no valor de metade do capital vincendo dos 2 empréstimos na data da escritura, com menção de que não havia entrega de qualquer valor: ele, pura e simplesmente, assumiria todo o empréstimo ao Banco. Em 2008, assinámos a dita escritura por 42.759,08€.
O que preencher na declaração de IRS? Existem mais-valias? Apesar de não ter recebido qualquer dinheiro, há repartições que me dizem que sim. Não sei o que fazer e a data de entrega aproxima-se... Agradecia encarecidamente uma ajuda.
Carla B. -
Portanto, você declarou que comprou metade de um imóvel por 34000 euros e o vendeu por 42.000 - sim, vai ter mais-valias.
Estas pessoas agradeceram este comentário: Carla B.
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- AlforrecaNegra
- 19 Março 2009
Boa noite Forum...Comprei um terreno e gostaria que alguem me esclarecesse, se na situação das mais valias, o terreno sendo rustico e sendo colocada uma casa pré-fabricada, se é considerado reinvestimento das mais-valias? Passando esse terreno essa casa a habitação permanente? -
Se não queria receber nenhum dinheiro pela sua parte da casa deveria ter feito uma doação... dessa forma poderia pagar Imposto de Selo mas não pagaria quaisquer mais valias... acho eu.
Aliás, se tivesse feito a doação enquanto cônjuge, nem teria que pagar o Imposto de Selo sobre a doação.
Se quer mesmo saber o que é correcto fazer, o que a aconselho a fazer é expor, por escrito, o seu problema ao chefe das finanças da sua área de residência e pedir esclarecimento vinculativo. Dessa forma, mesmo que depois as finanças entendam que não era assim, não ficará com quaisquer problemas. Mesmo que entregue o IRS atrasado, a multa acho que não ultrapassa os 50€... face ao que pagaria de IRS pelas mais valias é capaz de compensar se o resultado for favorável.
Se quiser, pergunte também directamente ao serviço do IRS através do email: dsirs@dgci.min-financas.pt
O problema coloca-se porque nas doações de imóveis (foi o que fez) paga-se 10,8% de imposto de selo sobre o valor patrimonial (se já estava divorciada). Ou seja, o seu ex deveria ter pago 10,8% sobre o valor patrimonial do apartamento (o valor da casa inscrito nas finanças). (Se não estava divorciada quando fez a doação, o seu ex apenas teria que pagar 0,8%.)
Ora, isso não aconteceu. O que fez foi uma escritura de venda, existiu uma venda. Se na verdade não recebeu o dinheiro da venda, fugiu ao fisco - porque fez uma doação disfarçada de venda para "fugir" ao imposto de selo. Sei que não foi isso que aconteceu, mas para as finanças foi. Percebe o que estou a dizer?
Nestas coisas, em caso de dúvidas, e para que fique a saber, muitas das vezes ninguém sabe quem tem razão. A lei é escrita de uma forma, muitas vezes ambígua, que pode dar azo a diversas interpretações. As opiniões divergem e colocam-se estes problemas em que as pessoas não sabem o que fazer. Por outro lado, em termos de IRS, o notário, acho eu, não é o profissional mais adequado para aconselhamento...
Por acaso não vai comprar uma casa nova?Estas pessoas agradeceram este comentário: Carla B.
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O anexo a preencher é o modelo G, que só estará disponível para preenchimento nessa altura. Se quiser ir vendo o anexo G para perceber como é o preenchimento:http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf
Cuidado que entretanto pode ser alterado.
bom dia,me desculpem a burrice ,mas estou farta de ver o impresso G e nao percebo nada diz la codigo 401,402 etc que codigos sao estes? e depois realizacao(ano em que vendi)?aquisicao (ano em que comprei)?despesas e encargos( e o total das despesas)? e assim ou nao?cada vez inventam mais faser o irs cada vez e mais confuso.outra coisa tambem posso por nos encargos os gastos com sisa,registos e assim?obrigado pela atencao -
Colocado por: bela_x
bom dia,me desculpem a burrice ,mas estou farta de ver o impresso G e nao percebo nada diz la codigo 401,402 etc que codigos sao estes? e depois realizacao(ano em que vendi)?aquisicao (ano em que comprei)?despesas e encargos( e o total das despesas)? e assim ou nao?cada vez inventam mais faser o irs cada vez e mais confuso.pelo que li aqui e se percebi bem comprei a casa 70 mil e vendi por 75 mil a mais valia e 5mil?obrigado pela atencao
Se já viu o impresso, pode também clicar naquele sítio que diz "ajuda no preenchimento".. -
Se já viu o impresso, pode também clicar naquele sítio que diz "ajuda no preenchimento"..
se estivesse em portugues compreensivevel era mais facil .
tentei faser o irs como se fosse entregar o irs de 2007 (mas sem submemer claro) e faser tudo como se o fosse entregar e la apareceu o anexo G tanto fiz e vi os errros que finalmente consegui que estivesse tudo correcto.agora ja sei preencher. obrigada pela atencao -
Muito obrigada pela celeridade da resposta. Não penso, por razões económicas, comprar casa para breve e se o fizer será com recurso integral ao crédito: não tenho dinheiro para reinvestir :( Mas pedirei o tal "esclarecimento vinculativo" ao chefe de finanças... O e-mail que enviei à DGCI está sem resposta há meses. Parabéns pelo site e obrigada!
Carla B.
