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      FD
    •   agradecimentos
    • 16 Março 2009 editado

     # 1

    Como me parece ser uma dúvida recorrente, aqui ficam os principais passos necessários para decidir se deve construir uma casa.
    É uma lista de orientação e não é de forma alguma definitiva ou inflexível. Peço correcções dos valores aos especialistas que leiam... ;)

    Passo 1 - Capacidade financeira


    Se chegou aqui é porque já pensou nisto e em princípio quer construir a sua própria casa. A primeira pergunta que se coloca é: quanto é que vou gastar?
    Não. A primeira pergunta que deve colocar é: quanto é que posso gastar com segurança.
    Se tem dinheiro para construir, sem necessidade de o pedir ao banco, parabéns! Pode passar ao seguinte passo.
    Se não tem dinheiro e vai precisar de pedir um empréstimo, a forma mais simples de descobrir se tem capacidade financeira para construir uma casa é fazendo uma conta muito simples:

    Total de rendimentos do agregado familiar a dividir por 4 = prestação aconselhada

    Se quiser, pode substituir o factor de divisão 4 por 3, sendo que nesse caso, os riscos que corre se alguém ficar desempregado, se os juros subirem novamente, ou se existirem despesas extraordinárias, são mais elevados.
    Para saber como calcular a prestação, abra o Excel ou outra folha de cálculo (Google Docs) e escreva a seguinte equação:

    =PMT(Taxa de juro/12/100;Meses;Capital em dívida)

    Por exemplo, com 5% de juros, 30 anos (12 meses x 30 = 360 meses) e para 150.000€, ficaria assim:

    =PMT(5/12/100;360;150000)

    O que daria uma prestação mensal de 805,23€ (replique o cálculo com estes valores para confirmar se escreveu bem a fórmula).
    Se quiser, para fazer as contas aqui rapidamente, por cada 10.000€, a 30 anos e com uma taxa de 5% (é preferível fazer a contar com mais do que com menos), paga 53,68€ por mês. Basta dividir o valor que quer pedir por 10 (em milhares de euros) e multiplicar o resultado por 53,68€ para ficar a saber qual a prestação numa perspectiva pessimista (com os juros em alta).

    Da mesma forma, basta dividir a prestação aconselhada por este valor para saber quantos milhares de euros é que pode pedir.
    Imagine que lá em casa ganham um total de 2.000€ por mês. A conta para saber quanto é que podem pedir (em segurança) seria algo como isto:

    (2000/4) / 5,368 = custo máximo total da construção terreno incluído (em milhares de euros), que neste caso é 93 mil euros

    Tome atenção que estes cálculos são apenas indicativos, apenas servem para ter uma ideia de quanto é que pode eventualmente gastar, deverá desenvolvê-los tanto quanto puder. Não se sobre-endivide! Seja conservador e não arrisque! As possibilidades de as coisas correrem mal são muito maiores que as possibilidades de as coisas correrem bem!
    Além de tudo isto, não se esqueça nunca de incluir na prestação aconselhada todas as despesas que estão ligadas ao crédito: seguros de vida, seguros multirriscos, etc.



    Passo 2 - Preço da construção por m2


    Este é um tema sem resposta exacta. Não existe um número mágico que diga que vai gastar X euros a construir uma casa de X m2. As variáveis e os factores são demasiados para que se possa calcular o custo de uma casa desta forma. A preparação do terreno, o processo de licenciamento, os projectos, os materiais de construção, as técnicas de construção, os imprevistos e mais uma grande série de coisas podem influenciar e muito - no pior sentido - o custo por m2. Por exemplo, basta que o terreno precise de uma preparação especial - seja a nível de fundações, seja a nível de sustentação de terras - para que o custo total suba uns bons milhares de euros. E o terreno é apenas uma parte do todo, uma parte relativamente pequena.
    Mas, feito o aviso e apenas para sua indicação, neste fórum fala-se em médias que podem ir dos 500€/m2 (muito pouco prováveis apesar de alguns o defenderem) até aos plenamente aceitáveis 750~850€/m2, para uma construção com acabamentos de qualidade média.
    Tenha também consciência de que, hipoteticamente, quanto maior a casa, menor o custo da construção por m2. Por outro lado, as casas térreas são, regra geral, mais caras por m2 que as casas com mais pisos. Ainda dentro do mesmo, as caves podem ser mais caras que qualquer outro piso.
    Apenas a título indicativo (mais uma vez), conte sempre com 750€/m2. Segundo alguns membros do fórum, especialistas no assunto, não existem grandes diferenças no custo por m2 nas diversas zonas do país, a não ser, pelo que tenho entendido, nas ilhas.

    Tome também em atenção que estes preços médios não incluem nada mais que a construção, estão excluídos o preço do terreno, os projectos, o licenciamento, outros serviços (ligação a redes de água, luz, etc., fiscalização, segurança, certificação, seguros, etc.), os arranjos exteriores (muros, jardins, portões, etc.) e outros custos (impostos, burocracia, registos, etc.). Muitas das vezes, estes custos representam uma boa parte do custo total - não os menospreze!
    Eis alguns valores indicativos para estas despesas extra construção que podem variar e muito:

    Projectos: se quer projectos minimamente competentes, conte com uma média de 5.000€
    Licenciamento: depende muito da câmara municipal, mas conte no mínimo com 2.000€, dependendo muito da área de construção e da área do terreno
    Outros serviços: ligações a ramais (água, luz, gás) são complicados e difíceis de indicar preços, mas por segurança conte com para isso e outras coisas entre 5.000 e 7.500€
    Arranjos exteriores: mais uma vez, depende muito da área do terreno, mas conte com 30€/m se quiser um muro, se for uma vedação, entre 5 e 15€/m
    Outros custos: escritura e registos do terreno, 500 a 1.500€, IMT, 5 a 6,5% sobre o preço de compra do terreno

    Não se esqueça: pode e deve faltar aqui muita despesa que é praticamente impossível prever.

    Como é que sabe em quanto é que lhe ficará, exactamente e no total, a construção da casa? Não sabe. É quase impossível saber. Há sempre derrapagens, sejam elas pequenas ou grandes e é algo com que deve sempre contar. Se for proficiente, a derrapagem pode, especulando nada mais, chegar a 20% do custo previsto. Se não for, o céu é o limite...



    Passo 3 - Tamanho da casa


    Pense bem na área que quer para a sua casa. Pense a médio e a longo prazo, nunca a curto prazo. Pondere bem a sua vida, no que será daqui a algum tempo, se a família vai ou não crescer (conte também com os mais velhos e não só com os mais novos) e decida quantas divisões é que quer ter. Lembre-se que quanto maior for a casa, mais terá que limpar, mais dinheiro terá que gastar em energia para a climatizar, iluminar, equipar, manter, e mais impostos pagará (IMI). Nunca é demais referir que pagará anualmente entre 0,2% e 0,7% de IMI sobre o valor patrimonial da casa (a avaliação feita pelas finanças). Numa casa avaliada em 200.000€, numa taxa intermédia de 0,6%, são 1.200€/ano ou seja, 100€/mês! Para toda a vida! E a tendência é para estes impostos aumentarem, nunca diminuírem.

    Escolha as áreas tendo em conta o que precisa e não o que quer ou acha bom. Para sua indicação, estas áreas são razoáveis e perfeitamente satisfatórias:

    Quartos: entre 12 e 18m2
    Sala de estar: entre 25 e 40m2
    Cozinha: entre 12 e 25m2
    Escritório: entre 10 e 15m2
    Casas de banho: entre 4 e 10m2
    Garagem: entre 20 e 30m2

    Some e multiplique as divisões, contando com entre 10 a 20% mais para áreas de circulação e ficará a saber mais ou menos qual a área da sua casa.



    Neste momento já sabe quanto custa construir por m2, já sabe qual a área que precisa (ou quer), já sabe quanto é que pode gastar e como tal, penso que está na posse de todos os dados necessários para saber se quer ou não construir.
    Mas falta um pormenor: a sua disponibilidade e resistência ao stress.

    Se é uma pessoa que se preocupa demasiado, que não gosta de complicações ou que não tem muita disponibilidade para acompanhar todo o processo de construção, cuidado. A construção da sua casa será morosa, pelo menos 1 ano, complicada tanto a nível técnico como humano (terá que lidar com todo o tipo de pessoas, de fácil e mau trato), sendo que poderão/deverão surgir algumas dificuldades que submeterão a sua resistência à fadiga a níveis estrato-esféricos.

    Se continua com dúvidas, consulte o fórum, leia, leia muito, pesquise antes de perguntar, agradeça a todos os membros que partilham e contribuem com o seu conhecimento a título gratuito, leia o Melhor do Fórum, os Mandamentos do Fórum e participe!

    Receba mas contribua também!


    Se alguns dos membros actualmente a construir quiserem deixar o seu testemunho para ajudar nesta decisão quem nos visita, esteja à vontade! :)
    Tentei cobrir tudo, mas sei que falta sempre qualquer coisa. Sei também que não se deve generalizar, mas que outra forma existe de, neste caso, fazer as coisas? Aceito correcções, críticas e admoestamentos. :P
  1. Ícone informação Anunciar aqui?

    • DMG
    • 19 Janeiro 2010

     # 2

    Boa noite,

    Obrigado por estes esclarecimentos que muito contribuem para resolver as questões que vão surgindo.

    Tenho algumas questões nas quais talvez me possa ajudar. Tenho um terreno proveniente de uma doação (o doador comprou parte do terreno á pouco tempo e fez a respectiva escritura em nome dele), que tem viabilidade para construção pois já nos informámos no PDM do concelho.

    Há algum entrave para dar inicio ao processo de construção pelo facto do terreno ser doado? para além claro de uma nova escritura para passagem da posse do terreno.

    O respectivo terreno não tem na realidade as mesmas dimensões do que aquelas reflectidas na escritura, como se processa para que oficialmente as dimensões sejam as correctas?

    Cumprimentos,

    DMG
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sara alves
  2.  # 3

    Caro FD
    Excelente post, pena é como já disse algumas vezes não ter conhecido este forum à mais tempo.

    Sabe, teria feito tudo diferente (casa), nunca pensei ser tão difícil construir uma casa.
    Problemas ? Sim muitos.
    Dores de cabeça? Sim muitas.
    Derrapagens ? ui ui (mulher a meio da coisa ...)

    Cumprimentos,
    JMaia
  3.  # 4

    Muito bom !
    Eu quero construir, num futuro. Mas sou totalmente contra créditos. Quando tiver o dinheiro mostrarei aqui o projecto :)
  4.  # 5

    Muito, mas muito, muito importante:

    para além dos custos de construção, lembre-se: os imóveis necessitam de manutenção. Numa vivenda, ocorre-me, assim de repente: telhado, pintura, portões, fechaduras, janelas, chaminés, etc.

    Tudo isto tem um custo, e é nos primeiros anos, enquanto é suposto não ter grandes necessidades, que terá que acumular capital para fazer face a este tipo de custos. Prever um valor mensal, equivalente ao pagamento do condomínio num apartamento, por exemplo, e colocá-lo numa conta de uso não corrente.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: naar, M.H.
  5.  # 6

    uiiii então a re-pintura...é a doer
  6.  # 7


    Paramonte
    uiiii então a re-pintura...é a doer


    Pintei este verão a moradia dos meus Pais, por fora, 3 andares, ficou em 1500€ (apenas as tintas, rolos, fitas, e umas quantas latas de produto anti fungos)

    Os andaimes foram emprestados, e a mão de obra foi nossa. Posso dizer k foi um serviço para 3 fins semana, divertimo-nos todos bastante, grandes almoços e jantares de familia (mas so 2 é que trabalhavam eh eh eh) poupamos muito dinheiro e ficou um mimo!!!

    Quando podemos fazer nós próprios, é uma grande ajuda.

    Abraços e desculpem o desenterro do tópico! LOL
    Concordam com este comentário: M.H.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: einstone
  7.  # 8

    bem não sei mesmo o que fazer...eu e o meu marido vivemos em casa da mãe dele e como ja temos um filho estava na hora de sair de lá...nós recebemos apenas o ordenado minimo estando ele efectivo e eu a termo incerto.nos temos a posssibilidade de construir num terreno dos pais dele mas temo q não consigamos pagar todas as despesas inerentes á construção de uma casa..por outro lado as rendas são altas e acrescidas na maior parte das vezes de condominio ou seja estaremos a pagar muito por uma casa q não vai ser nossa! será q estamos destinados a nunca ter nada? ou será a melhor solução comprar apartamento?desde ja obrigada pela atenção!!
    •  
      FD
    •   agradecimentos
    • 28 Julho 2011

     # 9

    Colocado por: sara alvesnós recebemos apenas o ordenado minimo estando ele efectivo e eu a termo incerto

    Trabalhe nisto, faça com que o facto de receberem o ordenado mínimo seja impeditivo.
    Ou seja, arranje forma de deixar de receber o ordenado mínimo. Procure um aumento, mais responsabilidades, outros empregos, procure segundos empregos, faça algo com o seu tempo livre (venda cosméticos, rissóis, artesanato, etc.).
    Arrisco dizer que, com o ordenado mínimo nunca sairá da cepa torta...
    Concordam com este comentário: Luis K. W., Italiano, sara alves
    Estas pessoas agradeceram este comentário: sara alves
  8.  # 10

    Boas

    Excelente post. Também eu tive dúvidas e não encontrei nada no fórum que me pudesse guiar para as tirar, de forma que na altura recorri a criar um para mim para recolher opiniões.

    Este forum não tem stickys? Dava jeito....

    Nota à moderação: A conversa iniciada por caty32 devia ser mudada para tópico próprio. O post aberto pelo FD é excelente e deveria ser limpo com excepção de comentários on-topic, que alimentem o inicial.
  9.  # 11

    Olá . Já há muito tempo que ando a ver este fórum...Vou iniciar a construção de uma moradia e então quis saber o k se passa neste meio( da construção) da qual eu nada entendo. Já tenho terreno e algum dinheiro de lado, mas não sabia a quantia segura de dinheiro que poderia pedir ao banco pois tinha receio de não conseguir pagar as despesas ao fim do mês, portanto queria agradecer a todos os foristas e especialmente ao FD por estas dicas, foram muito importantes para mim (afinal posso pedir mais do k o k estava a pensar- coisa k não vou fazer, quanto menos pedir melhor) Obrigada a todos. Vou continuar a seguir este forum e quando iniciar a obra venho por cá pedir e dar opiniões.
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