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Cobrança de quotas de condomínio – passo a passo

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  1.  # 41

    Obg pelas respostas Happy Hippy na reunião os presentes acharam por bem avisar as frações em falta de que ia avançar com a execução,não foi tanto pelo prazo.
    Eu não quero è ficar marcado aqui no prédio por ser a ovelha negra que avançou com tudo e contra todos,já sabemos que algumas pessoas são capazes de tudo por alguém lhes fazer frente e eu não quero de todo avançar sem a autorização de todos mesmo que a lei esteja do meu lado eu já tenha dado os 90 dias em Fevereiro e as coisas se manterem.
    A divida já tem 3 anos e passou por 3 administrações pq não fizeram os mesmo o que eu estou a fazer agora.?Pois tb não sei, è a lei do deixa andar agora no local onde se encontra fixado os valores em divida já constam os juros pecuniários e ainda hoje um dos visados passou por mim e não fez cara alegre alias nem me cumprimentou..coisas da vida quem não deve não teme mas quem cobra tem que por vezes ter cuidado pois andam ai muitos malucos.
    Uma questão o doc que deixou no post posso preencher eu mesmo e entregar no tribunal? É esse o procedimento?
    Obg pela ajuda

  2.  # 42

    Já pesquisei posso preencher e enviar via electronica.

    Obg pela partilha.

  3.  # 43

    UPDATE de todas as frações apenas uma não se pronunciou por acaso è uma inquilina que trabalha num escritório de advocacia já enviei a carta regista a ver se a mesma se diz alguma coisa ou não .
    Já tenho o doc para enviar para o Balcão Nacional de Injunções,por via electrónica.
    Já alguém recorreu ao mesmo o processo é célere ou é preferível avançar de outra forma?

  4.  # 44

    Colocado por: vhsantosJá tenho o doc para enviar para o Balcão Nacional de Injunções,por via electrónica.
    Já alguém recorreu ao mesmo o processo é célere ou é preferível avançar de outra forma?


    Avance com isso... Daqui a umas semanas venha cá dizer o resultado e lamentar-se por não ter contactado um advogado...

    As quotas de condomínio NÃO podem ser cobradas via injunção...

    Mesmo que pudessem era uma estupidez... porque já têm título executivo.

  5.  # 45

    Colocado por: happy hippySe o desiderato é poupar, salvo melhor opinião, o recurso ao Banco nacional de Injunções tem-se ainda mais económico.Veja-se aqui o requerimento. Se optar pela injunção, o devedor apresenta um requerimento junto do Banco Nacional de Injunções. O alegado devedor é notificado para pagar ou para se opor. Se não se opuser, avança-se para a execução dos bens. Se contestar segue-se com uma acção declarativa, que termina numa sentença (e que passa a ser mais simplificada do que a que existia no passado, com menos formalidades processuais).


    Se não se opuser não avança para coisa nenhuma... é aposta fórmula executória no requerimento de injunção e ficamos com um título executivo... mas a acta já é um título executivo!

    A injunção só faz sentido quando não temos título.

    Depois de aposta fórmula executória temos que intentar acção executiva normalmente...pagar taxa de justiça e honorários do Agente de Execução.

  6.  # 46

    Bem avancei para advogado mesmo estou á espera da sua resposta e já enviei toda a info que me solicitou.
    Depois vou dando updates á questão.

  7.  # 47

    Bem avancei com a procuração para ser assinada pelo outro ADM.
    Ora o mesmo recusou alegando que tem uma loja e que tem e já teve dividas ao condomínio e que nunca ninguém foi contra ele.
    Ou seja não me assinou a procuração.
    Vou agendar a reunião para a mudança da ADM e logo se verá nas outras reuniões não tiveram mais de 3 frações presentes.
    Vamos ver já temos tudo para avançar até a procuração,agora vou deixar nas mãos da nova ADM esta batata quente.
    Na minha adm consegui recuperar cerca de 2000€ em pagamentos atrasados muita pressão ameaças com processos e foram pagando.
    Este condomino não só não se pronuncia como não aparece nas reuniões.
    Enfim sou eu e os outros que lhe pagam a limpeza da escada a agua e a luz que ele consome.
    Vamos ver o que decide para o ano até pq com a rotatividade seria ele um dos ADM´s.
    Pena não conseguir avançar,mas tb sozinho e depois passar a ser a ovelha negra cá do predio....

  8.  # 48

    Colocado por: happy hippyEm geral, o prazo de prescrição de dívidas é de 20 anos (cfr. artº 309º CC), tal como o prazo de prescrição de todos os outros direitos. É o chamado prazo ordinário de prescrição. Porém, há certo tipo de dívidas que se prescrevem no prazo de 5 anos (cfr. artº 310º CC). Nestes termos, as ditas quotas mensais, terão um prazo prescricional de 5 anos (pese embora hajam jurisperitos que defendam, à data sem sucesso, que deva aplicar-se o prazo maior), não obstante, o cumprimento do pagamento das despesas dever obedecer a 2 princípios, o da pontualidade e o da integridade (cfr. artº 763º CC). No entanto, se parte da dívida se tiver relacionada, por exemplo, com a feitura de uma obra, em que o pagamento se tenha único, aplicar-se-à então o prazo maior (20 anos


    Olá,

    Sendo este é uma informação de 2016,
    alguém me pode confirmar que o mesmo ainda é válido ?

    Obrigado

  9.  # 49

    Colocado por: skypt

    Olá,

    Sendo este é uma informação de 2016,
    alguém me pode confirmar que o mesmo ainda é válido ?

    Obrigado


    Meu estimado, relativamente à lei geral, não tenho conhecimento que tenha havido qualquer alteração legislativa no que concerne à regulação da contagem dos prazos para a prescrição das dividas, em consequência do seu pagamento não ter sido exigido durante um certo período.

    Destarte, se credor não exigir o competente pagamento da divida havida durante o período de tempo estipulado no nosso código cível, passado esse prazo, o devedor está no seu direito em não efectuar o pagamento devido.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: skypt, reginamar

  10.  # 50

    @happy hippy
    Obrigado !

  11.  # 51

    Boa tarde,


    Após leitura integral desta publicação, gostaria de partilhar convosco uma situação que por vezes também ocorre e, neste caso em particular, perceber sobre quem recairá o dever de prova.


    Ora, durante 6 anos, de 2012 a 2018 a administração do condomínio foi exercida por um grupo de moradores. Após esse período, administração passou a ser exercida por uma empresa. Recolhidos todas as atas de reunião e despesas deduzidas ao condomínio, apurou-se existir uma discrepância de valores, em falta claro, e por sua vez muita falta de informação relativamente a entradas e saídas de dinheiro.

    A partir da data em que a administração do condomínio passou a ser assumida pela empresa, apurou-se, com base nos elementos que se dispunha, dos devedores, para que, posteriormente se pudesse agir judicialmente com as cobranças. Acontece que, alguns devedores alegam ter efetuado pagamentos em numerário, pagamentos esses que se reportam em algum dos casos entre 2013 e 2016, dos quais não há registos de pagamentos e os devedores alegam não dispôr dos recibos de pagamento.

    A minha questão é, nesta situação em concreto, sobre quem recai o dever/ obrigação de fazer prova? Sobre o devedor, que alega não dispôr de comprovativos, ou por sua vez da administração do condomínio que neste caso também não dispõe de registos de pagamentos entre 2013 e 2016?


    Desde já agradeço a vossa atenção.

  12.  # 52

    Colocado por: TelesMoreira

    A minha questão é, nesta situação em concreto, sobre quem recai o dever/ obrigação de fazer prova? Sobre o devedor, que alega não dispôr de comprovativos, ou por sua vez da administração do condomínio que neste caso também não dispõe de registos de pagamentos entre 2013 e 2016?


    Desde já agradeço a vossa atenção.


    1 º - A actual administração não tem que provar nada, uma vez que se trata de situação ocorrida com a administração anterior. E, então, o que estiveram os condóminos a fazer nas assembleias de apresentação de contas desses anos de 2013 a 2016 ?

    2 º - O que a actual administração poderá fazer, é uma tentativa de inquérito, informal, sobre os condóminos devedores, no sentido de apurar a quem entregaram o dinheiro e, depois, confrontar os condóminos recebedores sobre tal acusação.

    3º - Se não houver honestidade e bom senso das partes envolvidas, nada há a fazer. Entretanto, as possíveis dívidas que possa existir há mais de 5 anos, estão, presumidamente, prescritas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: TelesMoreira

  13.  # 53

    O que diz as actas?

  14.  # 54

    Colocado por: size
    1 º - A actual administração não tem que provar nada, uma vez que se trata de situação ocorrida com a administração anterior. E, então, o que estiveram os condóminos a fazer nas assembleias de apresentação de contas desses anos de 2013 a 2016 ?


    O problema reside precisamente aí, durante o período de vigência da anterior administração não foram apresentadas quaisquer contas, nem reuniões eram feitas! Parece insólito, mas é verdade. Apenas agora estamos a assumir o controlo e a tentar solucionar tudo da melhor forma.


    Colocado por: size
    2 º - O que a actual administração poderá fazer, é uma tentativa de inquérito, informal, sobre os condóminos devedores, no sentido de apurar a quem entregaram o dinheiro e, depois, confrontar os condóminos recebedores sobre tal acusação.

    3º - Se não houver honestidade e bom senso das partes envolvidas, nada há a fazer. Entretanto, as possíveis dívidas que possa existir há mais de 5 anos, estão, presumidamente, prescritas.


    A pessoa que fazia a receção e gestão de valores, faleceu já e daí tornar todo o processo ainda mais difícil de ser apurada a verdade através da documentação existente.

    Daí eu perguntar se, pelo lapso de pagamentos que existe nos nossos registos, será legítimo presumir a inexistência de pagamentos por parte de determinados condóminos e de quem deverá ser recair a prova, dos condóminos em como pagaram ou na apresentação de contas que não menciona alguns desses condóminos?


    Obrigado

  15.  # 55

    Colocado por: TelesMoreira
    Daí eu perguntar se, pelo lapso de pagamentos que existe nos nossos registos, será legítimo presumir a inexistência de pagamentos por parte de determinados condóminos e de quem deverá ser recair a prova, dos condóminos em como pagaram ou na apresentação de contas que não menciona alguns desses condóminos?



    Então, se nos relatórios de contas desses anos, apresentados e aprovados nas respectivas assembleias anuais, consta a falta de receita das quotas de condóminos, devidamente transcrito nas atas desses anos, conforme artigo nº 1 do Dec. Lei 268/94, serão tais atas prova suficiente de que as dividas ficaram a existir.
    Se os condóminos visados não reagiram nessas alturas, é porque o admitiram...

    Artigo 1.º - Deliberações da assembleia de condóminos

    1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.

    2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: TelesMoreira

  16.  # 56

    Caro Size, obrigado uma vez mais pela sua resposta.

    O facto das reuniões não se fazerem com maioria de condóminos (pelo menos 50%) poderá ser uma condicionante?

    Assim como, o facto de não terem sido afixadas as dívidas, não existe alguma obrigatoriedade nesse sentido?

    Apenas quero garantir que conseguimos agir de forma legitimada e sem margem para fuga.

    Sei também que em termos de despesas ordinárias apenas conseguiremos cobrar até aos 5 anos anteriores.

  17.  # 57

    Colocado por: TelesMoreiraCaro Size, obrigado uma vez mais pela sua resposta.

    O facto das reuniões não se fazerem com maioria de condóminos (pelo menos 50%) poderá ser uma condicionante?

    Em principio não, porque os condóminos visados com a imputação da falta do pagamento das suas quotas, tinham que impugnar essa ilegalidade dentro de um determinado prazo que a lei do condomínio determina. Se o não fizeram, a deliberação tornou-se vinculativa (válida) para com eles.

    Assim como, o facto de não terem sido afixadas as dívidas, não existe alguma obrigatoriedade nesse sentido?

    Não, não existe essa obrigação. . Pelo contrario, é expressamente proibido .

    Sei também que em termos de despesas ordinárias apenas conseguiremos cobrar até aos 5 anos anteriores.

    Podem tentar, os devedores é que terão que invocar a caducidade. Se forem honestos, poderão concordar em pagar.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: TelesMoreira

  18.  # 58

    É sempre necessário contratar advogado, independentemente do valor em divida?


    Os honorários do advogado terão de ser suportados pelos condóminos. Convém ponderar.

  19.  # 59

    Colocado por: TelesMoreiraBoa tarde,

    Após leitura integral desta publicação, gostaria de partilhar convosco uma situação que por vezes também ocorre e, neste caso em particular, perceber sobre quem recairá o dever de prova.

    Ora, durante 6 anos, de 2012 a 2018 a administração do condomínio foi exercida por um grupo de moradores. Após esse período, administração passou a ser exercida por uma empresa. Recolhidos todas as atas de reunião e despesas deduzidas ao condomínio, apurou-se existir uma discrepância de valores, em falta claro, e por sua vez muita falta de informação relativamente a entradas e saídas de dinheiro.

    A partir da data em que a administração do condomínio passou a ser assumida pela empresa, apurou-se, com base nos elementos que se dispunha, dos devedores, para que, posteriormente se pudesse agir judicialmente com as cobranças. Acontece que, alguns devedores alegam ter efetuado pagamentos em numerário, pagamentos esses que se reportam em algum dos casos entre 2013 e 2016, dos quais não há registos de pagamentos e os devedores alegam não dispôr dos recibos de pagamento.

    A minha questão é, nesta situação em concreto, sobre quem recai o dever/ obrigação de fazer prova? Sobre o devedor, que alega não dispôr de comprovativos, ou por sua vez da administração do condomínio que neste caso também não dispõe de registos de pagamentos entre 2013 e 2016?

    Desde já agradeço a vossa atenção.


    Quanto ao ónus de prova

    Minha estimada, a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova (cfr. art. 342º do Código Civil). Cumpre agora determinar sobre quem impende a obrigação do ónus de prova?

    Para apurar esta responsabilidade, tomemos como ensinamento o que resulta do regime do arrendamento. Este em matéria de cumprimento do ónus da prova do contrato, a regra é no sentido de que o credor tem de provar a celebração do contrato e, consequentemente, as obrigações dele decorrentes, nos termos do art. 342º, nº 1, do CC. Por sua vez, o cumprimento da respectiva obrigação, designadamente o pagamento da renda convencionada, como facto extintivo do direito de crédito invocado, incumbe ao devedor, nos termos do art. 342º, nº 2, do CC, tanto mais que, em direito, o pagamento não se presume a não ser em casos expressamente previstos na lei (cfr. art. 786º do CC).

    Portanto, resulta pacífico que o ónus de prova do cumprimento da obrigação impende sobre os condóminos devedores, porquanto, a emissão de recibo de quitação, o art. 787º, nº 1, do CC confere, a quem cumpre uma obrigação - neste caso o pagamento da comparticipação havida devida para as despesas do condomínio -, o direito de exigir quitação ao administrador que recebe o pagamento, e o nº 2 do mesmo preceito acrescenta que o autor do cumprimento da obrigação - neste caso o condómino pagador -, pode recusar a prestação enquanto não lhe for dada quitação, podendo exigi-la depois do pagamento.

    Quanto às prescrições

    No tocante à prescrição, dispõe o art. 298º, nº 1, do CC, que “Estão sujeitos a prescrição pelo seu não exercício durante o lapso de tempo estabelecido na lei, os direitos que não sejam indisponíveis ou que a lei não declare isentos de prescrição”. Assim a prescrição consiste, pois, na faculdade de o beneficiário recusar o cumprimento da prestação ou de se opor ao exercício de um direito decorrido certo prazo (cfr. art. 304º, nº 1, do CC), sendo que o fundamento deste instituto reside na negligência do titular do direito em exercitá-lo durante determinado prazo, fazendo presumir que ele tenha querido renunciar ao direito ou, pelo menos, tornando-o não merecedor da tutela jurídica. A razão da lei é a adaptação da situação de direito à situação de facto de não exercício do direito durante certo tempo pelo seu titular.

    Ora o prazo ordinário da prescrição é de 20 anos (cfr. art. 309º do CC), havendo ainda prazos mais curtos, excepcionais, de cinco anos (cfr. art. 310º do CC), de 6 meses (cfr. art. 316º do CC) ou de 2 anos (cfr. art. 317º do CC). No que nos aproveita, o art. 310. do CC, elenca várias situações que prescrevem no prazo de 5 anos [alíneas a) a f)] e, na alínea g), refere expressamente que também prescrevem no mesmo prazo “Quaisquer outras prestações periodicamente renováveis”, onde se enquadram as quotas condominiais. E como ensina a doutrina, a razão de ser da fixação deste prazo curto, tem por finalidade evitar que o credor, retardando a exigência dos créditos periodicamente renováveis, os deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor.

    E, no mesmo sentido, vai a jurisprudência, como é o caso do Acórdão do STJ, de 02/05/2002, onde, a propósito de uma situação de prescrição a curto prazo, se decidiu que “O prazo da prescrição, começa a contar-se da exigibilidade de cada prestação. Tal prescrição, interrompe-se, todavia, pela citação ou qualquer acto que exprima a intenção de se exercer o direito. A razão de ser de um prazo curto de prescrição das prestações periodicamente renováveis é evitar que o credor as deixe acumular tornando excessivamente onerosa a prestação a cargo do devedor”. Destarte, olvidem as dívidas com mais de 5 anos...

    Quanto à força vinculativa das actas

    Preceitua o nº 1 do art. 6º do DL nº 268/94, de 25.10, que “A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte”.

    É manifesto que o legislador veio atribuir força executiva à acta da assembleia de condóminos, permitindo ao administrador a instauração de acção executiva contra o condómino devedor, relativamente à sua contribuição para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor da sua fracção, nos termos do art. 1424º do CCl, ficando dispensado de recorrer ao processo de declaração a fim de obter o reconhecimento desse crédito, no entanto, nem toda a acta é considerada título executivo, pois que a lei só o reconhece àquela que “tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio”.

    Por outro lado, como já aqui foi observado, dimana do art. 1º, nº 2 do DL 268/94 de 25/10 que "As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções", cumprindo pois perguntar, não se houveram as contas aprovadas desde 2012, mesmo que com irregularidades, sem que ninguém as tenha impugnado nos termos preceituados no art. 1433º do CC? É que por manifesta falta de impugnação das mesmas, corrido o prazo fixado neste preceito para o efeito, têm-se os vícios de que enfermam as actas sanados por falta de tempestiva impugnação. O que não invalida contudo que se intente a cobrança, cabendo aos interessados contrapor como melhor lhes aprouver...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, TelesMoreira

  20.  # 60

    Caro Size e Happy hippy, muito vos agradeço o precioso contributo e o tempo disponibilizado para esclarecer as questões que vos trouxe. Um grande bem-haja a cada um de vós pelo conhecimento e dedicação que depositam para esclarecer os membros deste fórum.

    Saudosos cumprimentos

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