Andamos a verificar a possibilidade da aquisição de uma moradia que se encontra em construção desde 2008 mas sinceramente estamos confusos. Além da licença de construção se apresentar já caducada, neste momento é muito complicado para nós pegarmos numa casa na qual não conhecemos o projeto e não sabemos se está tudo conforme as regras necessárias. A casa está em fase final e faltam apenas alguns acabamentos... Mas com pouca experiência neste tipo de coisas qual seria a melhor solução? Em alternativa, também propusemos ao construtor terminar pelo menos a parte de baixo da casa (deixando o sótão) por terminar e dar-nos orçamento para a venda dessa mesma casa mas já com a construção seguindo todas as regras que desconhecendo, e transferindo para ele um pouco dessa preocupação e trabalho. Estaremos a pensar mal? De facto gostamos da casa e provavelmente seria mesmo o ideal para nós. Obviamente que não queríamos perder a oportunidade mas não sei até que ponto temos capacidade de nos por a terminar o resto da construção. Alguém por aí com alguns conhecimentos na área que nos possa ajudar por favor? Será que estamos a fazer uma tempestade num copo de água? Não queríamos perder a oportunidade mesmo.
Estamos neste momento a analisar uma compra de uma moradia ainda em contrução. A mesma encontra-se em contrução desde 2008. Está na fase final da construção e faltam-lhe apenas alguns acabamentos na parte de baixo e o sótão.
Como devem compreender, para nós, sem experiência nenhuma é difícil pegarmos numa obra e terminá-la... Além de não sabermos exatamente mas pensarmos que a licença de construção já se encontra caducada etc...
Não sabemos até que ponto teríamos capacidade de sozinhos terminar a casa ou, se por outro lado, comprá-la já um pouco terminada seria mais vantajoso para nós. Pensámos em propor ao construtor que nos desse orçamentos para a finalização da parte de baixo da obra (mesmo deixando sótão por terminar). E com isso livrávamos um pouco das burocracias e das licenças que não sabemos como fazer...
Ou será que por outro lado, se trata de uma questão relativamente fácil e estaremos a perder tempo e dinheiro?
Gostamos muito da casa e era o ideal para nós, no entanto não queremos perder a oportunidade, mas também não queremos "arranjar uma encrenca" difícil de desmanchar.
Alguém com conhecimentos que nos possa dar uma opinião por favor?
Colocado por: nelmarAlguém com conhecimentos que nos possa dar uma opinião por favor?
Se não percebe nada do assunto, não compre uma moradia em construção, com a licença de construção caducada. Se realmente está interessado no negócio, solicite ao vendedor que trate de uma prorrogação do prazo da licença de construção ou de uma nova licença de construção, verifique se o que está construído está de acordo com os projectos aprovados e depois compre.
Além de outras questões devem ter também em consideração a questão fiscal, nomeadamente o IMT. Ao negócio sobre uma moradia em construção é aplicada uma taxa de fixa 6,5% porque é considerada "Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas" e não as taxas previstas para a aquisição de habitação própria permanente uma vez que não tem ainda o alvará de utilização correspondente.
Então quer dizer que eu comprando a casa neste momento em contrução teria os seguintes custos: - aquisição da moradia - imt - nova licença de construção ou licença para terminar as obras - em relação ao projeto não sei se o mesmo já poderá ter ou não caducado também - tudo isto para além das obras que ainda teria de fazer e só após todo este processo poderia pedir licença de habitabilidade, correcto?
Se for o construtor a tratar de todos estes assuntos, o mais provável é que ele me peça mais dinheiro pelo facto de ter de tratar destes trâmitos legais todos, correto?
Em relação aos bancos, também penso que poderá ser diferente contrair um empréstimo para compra de uma moradia em contrução ou para compra de uma moradia terminada.
Em termos de escrituras e impostos seria igual em termos de valores?
Não referi o estado da moradia... Trata-se de uma moradia térra com sótão... Neste momento penso que tudo o que lhe poderá faltar são acabamentos porque já se encontra fechada e com estoros. Falta terminar cozinha (desde reboco a ligações necessárias), falta terminar o chão em todas as divisões, colocar portas interiores, roupeiros, rebocar e terminar casas de baixo e pouco mais... Incluindo instalações eléctricas - estão feitas as instalações para electricidade e tubagens mas nada está terminado... Também não sei até que ponto poderá ser um orçamento muito elevado terminar isto tudo. Desta forma, gostaria de saber em termos de custos e até de responsabilidades no caso de algo correr mal, se o mais indicado seja mesmo a aquisição da moradia terminada...
Só poderá pedir alvará de habitabilidade após conclusão das obras. Parece-me ser do interesse do construtor obter a prorrogação da licença de construção se de facto quiser vender a moradia. No meu caso a licença estava válida mas entretanto tive que pedir prorrogação e os custos foram reduzidos.
O financiamento bancário tem algumas diferenças caso seja para construção ou para aquisição, em qualquer dos casos terá necessariamente de ter as respetivas licenças válidas (construção ou habitabilidade).
No caso de pedir financiamento para construção, a avaliação da obra conforme está tem de ter margem por forma a que o banco lhe liberte no dia da escritura de compra e venda o suficiente para pagar ao construtor, ou então ter capitais próprios suficientes para compensar a diferença. As utilizações futuras serão condicionadas à evolução da obra. Acresce que atualmente a banca não financia a 100%, sendo o mais normal ir até 80% do investimento.
Neste caso em principio terá de fazer duas escrituras seguidas: compra e venda do terreno com benfeitorias seguida de mutuo com hipoteca (implica custos notariais acrescidos).
Eu percebo pouco (ou nada) do assunto, mas parece-me que caso decidam comprar a moradia como está, devem pelo menos ter licença de construção válida e falar com o fiscal da obra para perceber se a construção está de acordo com o projeto aprovado e se existe alguma situação a acautelar. Devem ainda pedir certidão da conservatória de registo predial atualizada para verificarem se existe algum ónus sobre o terreno (hipoteca, penhora ou outros). Acho que interessa também perceber porquê que a casa está em construção há tanto tempo (8 anos) e verificar eventuais sinais de degradação (não sei como funciona em termos de garantia).
Os orçamentos para conclusão vão depender do tipo/qualidade dos acabamentos que quiserem ter. Há para todos os gostos e carteiras! E é quase certo que vão gastar mais do que pensam! Sugiro que definam um valor máximo com uma margem significativa para deslizes e depois peçam vários orçamentos. Podem pedir por arte ou chave na mão.
Acho que para quem não anda no meio, como é o meu caso, pode ser difícil gerir a obra/artes, mesmo que estando nesta fase já avançada. Parece-me preferível, se possível, comprar a moradia terminada (podem sempre negociar o tipo de acabamentos vs. preço) desde que o construtor tenha capacidade técnica e financeira para tal e depois de garantirem a aprovação de financiamento bancário (se necessário). Provavelmente vai implicar um contrato promessa compra e venda em que o vendedor pedirá um sinal significativo.