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1. • Flica
   • 30 setembro 2016

    # 1

   Boa tarde,
   Tenho um terraço de 110 m2 e tem algumas rachas abertas que deverão ser reparadas. Como é uma área dependente a gestão do condomínio solicitou orçamentos.
   Para reparar somente as rachas, em 2 ou 3 sítios, há um orçamento muitíssimo mais barato porque iriam usar tela líquida com validade de seis anos. A outra solução, mais cara, implica a substituição de toda a superfície (110m2).
   Eu preferia a segunda solução porque e de minha utilização privativa e prefiro que fique bonito e não ter se sofrer novas obras a cada 6 anos.
   A minha dúvida é a seguinte: terei de me sujeitar à decisão da maioria dos condóminos? Alegar que o meu apartamento se desvaloriza se ficar "remendado"? Qual a minha alternativa legal?
   Hippy-happy está por aí? Agradeço qualquer opinião de quem tenha conhecimento legal.
   Muito obrigada
2. •  
     Pedro Barradas
   • 30 setembro 2016

    # 2

   Deveriam ter contratado uma empresa ( ou técnico) independente que vos fizesse uma analise dos problemas, propusesse uma solução e elaborasse um pequeno caderno de encargos com as soluções a utilizar.
   Com esse documento pedem orçamento a diversas empresas ( isso não invalida que as mesmas proponham outras alternativas/ variantes).
   Em posse desse orçamentos, convidam novamente o vosso projectista, para fazer uma análise técnica e comparativo económico das propostas.
   e depois em assembleia, adjudicam á empresa mais vantajosa para o condomínio.
   
   
   PS: Reparação de coberturas e terraços, tem de garantir pelo menos 10 a 15 anos....

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3. • ClioII
   • 30 setembro 2016

    # 3

   Pedro, daqui a 6 meses a empresa já nem existe, quanto mais 15 anos... É triste, mas é o que mais se vê.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas
4. •  
     Pedro Barradas
   • 30 setembro 2016 ^editado

    # 4

   Colocado por: Flicaara reparar somente as rachas, em 2 ou 3 sítios, há um orçamento muitíssimo mais barato porque iriam usar tela líquida com validade de seis anos. A outra solução, mais cara, implica a substituição de toda a superfície (110m2).

   
   Mas normalmente a tela liquida não é transitável.... qual a marca/ sistema do produto que pretende utilizar?

   Concordam com este comentário: nunogouveia

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5. • pauloagsantos
   • 30 setembro 2016

    # 5

   Colocado por: FlicaA minha dúvida é a seguinte: terei de me sujeitar à decisão da maioria dos condóminos?

   
   
   a democracia é a ditadura das minorias.
6. • Flica
   • 30 setembro 2016

    # 6

   Obrigada a todos.
   Pedro, de facto a empresa gestora não solicitou os 3 orçamentos de lei, mas é alguém que lhes faz sempre uns preços jeitosos. Não é por aí , é saber se no caso de todos os condóminos decidirem que fico com o terraço remendado tenho de aceitar, certo? Tenho de responder antes de 2feira.
   Obrigada
7. • simples
   • 30 setembro 2016

    # 7

   Colocado por: Flicahá um orçamento muitíssimo mais barato porque iriam usar tela líquida com validade de seis anos.

   
   
   6 anos? É primeira vez que oiço uma coisa dessas. Normalmente o tempo de vida útil é 5 (W1), 10 (W2) ou 25 (W3) anos. Siga o conselho do Pedro Barradas e contrate uma empresa credível para apresentar uma solução e fazer os trabalhos.
   
   Qual é a marca da tela líquida proposta?

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8. •  
     mhpinto
   • 30 setembro 2016 ^editado

    # 8

   Colocado por: simplesSiga o conselho do Pedro Barradas e contrate uma empresa credível para apresentar uma solução e fazer os trabalhos.

   
   A menos que surja alguém a quem os restantes condóminos reconheçam conhecimento na matéria dizer que essa solução, sendo tão provisória, tem sérios riscos de ficar mais cara do que uma solução mais durável, não haverá condómino na face da terra que não opte pela solução mais barata. Se me fosse proposto a mim algo parecido com isso sei bem a decisão que tomaria. Modo advogado do diabo on: "O vizinho lá de cima se quer ficar com o terraço que só ele usa todo catita pois que pague do bolso dele." Modo advogado do diabo off.
   
   Pode sempre tentar propor isto (o sucesso fica dependente de muitas variáveis): o condomínio avança com o valor dessa solução mais barata e você paga do seu bolso o que tiver de se fazer a mais, ou diferente, para deixar as coisas a seu gosto.

   Concordam com este comentário: nunogouveia

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9. • Flica
   • 30 setembro 2016

    # 9

   Obrigada Pedro e MhPinto, compreendo o que o Pedro diz, mas eu estou longe, não é habitação permanente, se não for a empresa do condomínio a tratar do assunto eu estou impossibilitada. Só exigindo isso à empresa porque não vou contratar um perito assim, e no final ninguém concorda nem comigo nem com o perito mas sim com o custo mais favorável. Daí eu querer saber se a minha opinião valeria mais como utilizadora e tendo em conta que interfere com o valor do apartamento em si. Eu comprei-o com um terraço uniforme, tenho de aceitar remendos e sofrer obras de x em x anos? O que tiver de ser, será. Mais uma vez fico grata.
10. • Flica
    • 30 setembro 2016

     # 10

    Pedro, não sei a marca da tela, não sei nada sobre os detalhes do trabalho, o orçamento descrimina algumas coisas mas é muito generalista...
11. • Flica
    • 30 setembro 2016

     # 11

    Colocado por: mhpintoModo advogado do diabo on:"O vizinho lá de cima se quer ficar com o terraçoque só ele usatodo catita pois que pague do bolso dele."Modo advogado do diabo off.
    

    
    Tem razão, é o que a maior parte das pessoas pensam mas não pensam que elas não compraram esse apartamento por ser consideravelmente mais caro do que os outros precisamento pelo gozo exclusivo do terraço. Mesmo sabendo isso há sempre a tal inveja... tãão humana
12. •  
      happy hippy
    • 1 outubro 2016

     # 12

    Hippy-happy está por aí?

    
    
    O Hippy-happy não sei, mas um tal de happy hippy, por ora, e por não muito mais tempo, ainda por cá deambulará... =D
    
    

    Tenho um terraço de 110 m2 e tem algumas rachas abertas que deverão ser reparadas. Como é uma área dependente a gestão do condomínio solicitou orçamentos.

    
    
    Por área dependente refere-se a um terraço comum de afectação exclusiva? Se assim for, má fortuna a sua. Caso se tratasse de um terraço privativo, a coisa ter-se-ia de solução diversa, e essa de facto, a seu contento...
    
    

    Para reparar somente as rachas, em 2 ou 3 sítios, há um orçamento muitíssimo mais barato porque iriam usar tela líquida com validade de seis anos. A outra solução, mais cara, implica a substituição de toda a superfície (110m2).

    
    
    Quanto à solução técnica mais indicada, deixo os considerandos para quem de direito...
    
    

    Eu preferia a segunda solução porque e de minha utilização privativa e prefiro que fique bonito e não ter se sofrer novas obras a cada 6 anos.

    
    
    Em bom rigor, os prédios devem ser alvo de obras a cada oito anos... Porém, a matéria de facto, aqui é outra. Se a assembleia optar pela solução ineficaz, como consequência, incorrerá em nova despesa a curto prazo.
    
    

    A minha dúvida é a seguinte: terei de me sujeitar à decisão da maioria dos condóminos?

    
    
    Prima facie, sim! As deliberações plenárias, contanto não se tenham contrárias à lei e ao regulamento, têm-se vinculativas para todos, condóminos e terceiros titulares de direitos sobre as fracções (cfr. artº 1º, nº 2 DL 268/94), não podendo ninguém (leia-se, Câmara ou Tribunal), obstar. Assim, havendo-se o terraço comum de afectação exclusiva, a decisão da assembleia, será soberana, mesmo quando a reparação se mostre inadequada, insuficiente ou afecte a estética.
    
    

    Alegar que o meu apartamento se desvaloriza se ficar "remendado"? Qual a minha alternativa legal?

    
    
    A alegação é pertinente, porém, em face da comunhão que impende sobre o terraço, a assembleia possui um poder discricionário sobre a prejuízo havido numa parte comum, independentemente da sua localização ocorrer no piso do terraço ou na fachada do prédio...
    
    

    (...) de facto a empresa gestora não solicitou os 3 orçamentos de lei, mas é alguém que lhes faz sempre uns preços jeitosos.

    
    
    Há anos que ouço falar dessa lei, mas até há data ainda ninguém me apresentou...
    
    

    Não é por aí , é saber se no caso de todos os condóminos decidirem que fico com o terraço remendado tenho de aceitar, certo?

    
    
    Se sobre o terraço impender uma comunhão, ele não é seu, portanto não é você que fica com ele remendado...
    
    

    Tenho de responder antes de 2feira.

    
    
    Por que razão tem que dar uma resposta?
    
    

    Eu comprei-o com um terraço uniforme, tenho de aceitar remendos e sofrer obras de x em x anos? O que tiver de ser, será

    
    
    Você adquiriu uma fracção autónoma com o direito de fruição sobre um terraço comum, apenas e só. Tudo quanto se tenha relativo àquele, inclusive o uso que você lhe pode dar, depende da vontade dos seus consortes.
    
    

    Agradeço qualquer opinião de quem tenha conhecimento legal.

    
    
    Atente que o artº 1422º, nº 2, al. a) do CC, preceitua-se que é vedado ao condómino prejudicar o arranjo estético do edifício, porém, nos termos do nº 3, tais prejuízos têm-se aceitáveis se o condómino obtiver a prévia autorização da assembleia, aprovada por 2/3 dos votos inerentes ao capital investido. Este normativo vem assim permitir a realização de obras que modifiquem o arranjo estético, mesmo quando em prejuízo para o referido.
    
    Até este ponto, laborei naquela que seria uma interpretação à letra da lei feita por quem se cingisse a esta, sem outros cuidados...
    
    ... porém, em bom rigor, as obras, apenas podem provocar uma alteração que no fundo mantenha ou beneficie a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, sempre salvaguardando os interesses de ordem pública (interesses públicos e colectivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais). Escusado será ressalvar que não podem, de todo, provocar efectivo dano ou perigo. Ou seja, não podem ter-se efectuadas, nem autorizadas se puserem em causa a segurança.
    
    Aqui somos, em rigor, de recorrer antes ao artº 1425º do CC, o qual tem a sua origem no artº 17º do DL 40333 e sobre o qual, tem havido uma grande divergência na doutrina e na jurisprudência quanto ao seu alcance. Hão inovações nas partes privadas (aplicando-se a estas o artº 1422º) e as nas partes comuns (aplicando-se a estas o artº 1425º). Diz-nos o Acórdão do STJ de 4/10/95 que as inovações nas partes comuns dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum e com o fim de proporcionar a um, ou a vários ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens, melhores benefícios (ainda que de natureza económica).
    
    Ora, as inovações, tanto abrangem alterações introduzidas na substância ou forma das coisas comuns como modificações relativas ao seu destino ou afectação, sendo apenas as que trazem algo de novo, de criativo, em benefício das coisas comuns do edifício já existentes ou que criam outras benéficas coisas comuns e, ainda, as que levam ao desaparecimento de coisas comuns existentes ou a modificações na sua afectação ou destino (cfr. Ac. Rel. Porto de 14/1/86 e 6/1/92).
    
    De salientar que não cabem no conceito de inovações as simples reparações ou reconstituição das coisas visando repô-las no primitivo estado de utilização (cfr. Ac. STJ de 9/5/91). Agora, se se pretende efectuar uma reparação e reconstituição, usando-se material diverso ou diferente, é de se considerar estar-se a inovar-se. Também no seguimento do acórdão citado supra, a lesão estética afecta o valor económico, e para que a haja, não é pressuposto indispensável o valor artístico do edifício.
    
    É assim necessário apreciar-se casuisticamente cada caso para se aferir se se tem afectada a harmonia da estética e se a modificação comporta uma apreciável depreciação económica do prédio (e aqui inclui-se necessariamente as fracções autónomas individualmente consideradas). Cumpre então perguntar: concordariam os condóminos em prejudicar a estética numa necessária reparação na fachada, cientes da causa de desvalorização das suas fracções? Não é crível que não tivessem em conta esta consideração na avaliação da conformidade da reparação da fachada, não a autorizando.
    
    E se não concordam com um tal dano, que os afecta economicamente, tem-se legitimo tal admissão quando em causa está um ou vários condóminos, em coisa comum, minoritários em plenário? Creio que constituiria tal, um manifesto abuso de direito perpetrado pela maioria (cfr. artº 334º CC).
    
    Destarte, e não se tendo esta matéria pacífica (podia eu, querendo, laborar um parecer em sentido contrário), sou de que, deve-se apreciar a modificação com a devida e requerida ponderação e razoabilidade, coisas que a esta distância, e desconhecendo-se em rigor e concreto como se vai obrar, não se pode melhor avalizar.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: CMartin, nunogouveia, Flica, reginamar
13. •  
      nunogouveia
    • 1 outubro 2016

     # 13

    Happy Hippy...chapeau!!

    Concordam com este comentário: CMartin, Flica, mhpinto, reginamar
14. • Flica
    • 2 outubro 2016

     # 14

    Colocado por: happy hippyO Hippy-happy não sei, mas um tal de happy hippy, por ora, e por não muito mais tempo, ainda por cá deambulará

    
    Desculpe a inversão! Não foi maroteira foi mesmo lapso.
    Muito agradeço o seu precioso parecer. Já fiz seguir os meus "juízos ". Têm de fazer os trabalhos antes das chuvas, não sei como se processará a assembleia porque quase todos se despediram do verão, nem eu poderei ir, a principal interessada, terei de procurar representante.
15. • valtere
    • 2 outubro 2016

     # 15

    É de que zona
16. • Flica
    • 2 outubro 2016

     # 16

    Colocado por: valtereÉ de que zona

    
    O apartamento em questão não fica na região onde habito. Localiza-se no Algarve.
17. • Flica
    • 2 outubro 2016

     # 17

    Colocado por: happy hippyPor que razão tem que dar uma resposta?
    

    
    
    Pedem opinião sobre qual orçamento aceitar. Pedem a todos, claro. Se tenho de responder? Acho que devo.
18. •  
      happy hippy
    • 2 outubro 2016 ^editado

     # 18

    Colocado por: Flica
    Desculpe a inversão! Não foi maroteira foi mesmo lapso.(1)
    Muito agradeço o seu precioso parecer. Já fiz seguir os meus "juízos ".(2) Têm de fazer os trabalhos antes das chuvas, não sei como se processará a assembleia porque quase todos se despediram do verão, nem eu poderei ir, a principal interessada, terei de procurar representante.(3)

    
    
    (1) Minha estimada, é-me impossível desculpar o inescusável, e assim será, não por que se tenha a troca cometida irremissível, mas antes porque não lhe assiste, a si, de todo, tamanha tal obrigação. Mais não me faltava aventar tal insignificância!
    
    (2) Quanto ao parecer, em bom rigor, quando neles laboro, estes dificilmente se concretizam em menos de meia dúzia de páginas formato A4, fonte Arial, tamanho 12, com espaçamento de 1,5. Destarte, este escrito fica-se muito aquém de um parecer...
    
    (3) Relativamente ao seus bastante representante, cuide de atentar nos seus pressupostos. Regulada nos artº 258° a 269° do CC, a representação caracteriza-se pela actuação de alguém (representante) em nome de outrem (representado), não se limitando aquele a exprimir a vontade deste.
    
    Conforme resulta expressamente da primeira parte do artº 262°, n° 2, do CC (Salvo disposição legal em contrário, a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar), o princípio da equiparação formal entre o acto concessor de poderes representativos e o negócio que o procurador deva realizar comporta excepções( cfr., por ex., artº 97°, § 2°, do CSC, 43°, nº 2, do CRC e 39° do CRP).
    
    Assim, importa analisar a excepção constante do disposto no artº 116° do Código do Notariado, preceito que estipula:
    “1 — As procurações que exijam intervenção notarial podem ser lavradas por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.
    2 — As procurações conferidas também no interesse do procurador ou de terceiro devem ser lavradas por instrumento público cujo original é arquivado no cartório notarial.
    3 – Os substabelecimentos revestem a forma exigida para as procurações.”
    
    Vale por dizer: a procuração pode ser verbal ou escrita, consoante os negócios a concluir sejam consensuais ou requeiram forma escrita; quando para estes se exija escritura pública, aquela pode assumir a forma de instrumento público, documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado.
19. •  
      mhpinto
    • 3 outubro 2016

     # 19

    Colocado por: happy hippypor ora, e por não muito mais tempo, ainda por cá deambulará...

    
    Muito me entristece tal notícia, pois tenho o happy hippy como um dos mais interessantes, úteis, certeiros e voluntariosos (louvo a paciência para tão longos escritos) colaboradores do fórum.
    Haverá algo que se possa fazer para reverter tal decisão?

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, CMartin, jorgealves, ClioII, Flica, reginamar
20. • Flica
    • 6 outubro 2016

     # 20

    Colocado por: mhpinto

    
    
    Não posso crer que tenha a coragem de deixar o nosso fórum, de nos deixar! Sabe o quanto é apreciado e estimado.