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Comprar casas e imóveis

Como calcular a mais valia de venda de imovel

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  1.  # 1

    Boas,

    como calcular a mais valia de um imóvel, neste caso um pequeno armazém adquirido em 2015 em execução fiscal
    Valor de compra - 20 000 com o valor patrimonial de €50 000
    valor da venda - €60 000 ( se conseguir vender)

    Qual das hipóteses esta correcta ?

    Hipótese 1
    Mais valia de €20 000 ( 50% de 60 000 - 20 000 valor da compra)
    Hipótese 2
    Mais valia de €5000 ( 50% de 60 000 - 50 000 valor patrimonial)

    A minha duvida tem a ver com o valor da compra que conta para o calculo da mais valia, conta o valor da compra ou o valor patrimonial, penso que o valor da venda conta o valor mais alto, não sei se a regra também se aplica no valor da compra.

    Obrigado
    • macal
    • 5 outubro 2016 editado

     # 2

    Para cálculo das mais-valias ao preço de venda deduzem-se despesas com a compra.

  3.  # 3

    macal, isso quer dizer que todos os impostos (IMT) e outras despesas que foram incorridas no momento da compra contam para o cálculo de mais validas?
    • macal
    • 11 outubro 2016 editado

     # 4

    Dirija-se às informações fiscais que dirão com rigor quais as despesas dedutíveis.

  5.  # 5

    Onde e até quando se apresentam essas justificações de despes sobre as mais valias?

  6.  # 6

  7.  # 7

    Colocado por: larkheOnde e até quando se apresentam essas justificações de despes sobre as mais valias?


    No IRS Anexo G: mais-valias e outros incrementos patrimoniais
    Estas pessoas agradeceram este comentário: larkhe

  8.  # 8

    Colocado por: MMascarenhas

    No IRS Anexo G: mais-valias e outros incrementos patrimoniais
    Estas pessoas agradeceram este comentário:larkhe


    Isto no Irs do proximo ano?

  9.  # 9

    Colocado por: larkhe

    Isto no Irs do proximo ano?


    Caso a venda seja realizada agora (2016) será para declarar no IRS entregue em 2017 (IRS referente a 2016) na 2ª fase normalmente em Maio.

  10.  # 10

    Terreno adquirido em 2005 por doação com valor patrimonial 5000 euros
    Casa construída enter 2011 e 2014 com faturas durante este período no total de 150 mil euros.
    Licença de habitação em 2014 com valor patrimonial 110 mil euros.
    Obras de embelezamento e reparações com facturas entre 2014 e 2016 no total de 10 mil euros
    Venda em 2016 por 200 mil euros
    Despesas de venda 5 mil euros

    Como calculo as mais valias?

  11.  # 11

    Colocado por: LuisPereiraComo calculo as mais valias?

    Mais valias = 200-5-150-10-5 = 30

  12.  # 12

    Colocado por: Picareta
    Mais valias = 200-5-150-10-5 = 30


    EDIT: entra com 15.000 no IRS

  13.  # 13

    Colocado por: LuisPereiraTerreno adquirido em 2005 por doação com valor patrimonial 5000 euros
    Casa construída enter 2011 e 2014 com faturas durante este período no total de 150 mil euros.
    Licença de habitação em 2014 com valor patrimonial 110 mil euros.
    Obras de embelezamento e reparações com facturas entre 2014 e 2016 no total de 10 mil euros
    Venda em 2016 por 200 mil euros
    Despesas de venda 5 mil euros

    Como calculo as mais valias?


    Experimente aqui

  14.  # 14

    Já me indicaram essa forma mas também já tive a informação de que dos 150 de facturas só posso incluir as dos últimos 4 anos, ou seja, facturas de 2012 para a frente. Desta forma não vai incluir o grande bolo de facturas porque foram em 2011.

  15.  # 15

    Colocado por: LuisPereiraJá me indicaram essa forma mas também já tive a informação de que dos 150 de facturas só posso incluir as dos últimos 4 anos, ou seja, facturas de 2012 para a frente. Desta forma não vai incluir o grande bolo de facturas porque foram em 2011.

    Não pode, então se vendesse apenas em 2020 era tudo mais valias?

  16.  # 16

    Colocado por: Picareta
    Não pode, então se vendesse apenas em 2020 era tudo mais valias?


    Não sei, daí questionar.

  17.  # 17

    No site fala em 12 anos....

  18.  # 18

    Terreno adquirido em 2005 por doação com valor patrimonial 5000 euros
    Casa construída enter 2011 e 2014 com faturas durante este período no total de 150 mil euros.
    Licença de habitação em 2014 com valor patrimonial 110 mil euros.
    Obras de embelezamento e reparações com facturas entre 2014 e 2016 no total de 10 mil euros
    Venda em 2016 por 200 mil euros
    Despesas de venda 5 mil euros

    Como calculo as mais valias?


    Não sei se ajuda mas veja aqui:

    https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2016/05/16/30617-deco-alerta-a-mais-valia-da-venda-da-minha-casa-e-tributavel

    Se o imóvel era Habitação Própria Permanente e vai reinvestir em outro para Habitação Própria Permanente pode fazer o reinvestimento das mais valias.

  19.  # 19

    Outra opinião que tive é de que posso utilizar as faturas relativas ao custo de construção sem limite de data e os custos de valorização tem um limite de 5 anos.

    Sendo assim terei o calculo de mais valias:
    50% * (Custo de venda - custo de construção - custo de valorização - custo de venda)
    50% * (200 000 - 150 000 - 10 000 - 5 000) = 17 500 euros
    Ou seja serei taxado sobre 17 500 euros.

  20.  # 20

    As mais valias não são o resultado entre o valor patrimonial e o valor da venda?

    Já tive uma experiência dolorosa com as ditas mais valias.

    Quando o controle das mais valias começou a ser rigoroso, vendi uma casa e construi outra num terreno que já tinha. Fiz tudo certinho e direitinho, declarei a venda com indicação que ia reinvestir no prazo de 2 anos e assim aconteceu. Por uma má informação de uma funcionária da repartição de finanças, que passou por me terem dito não ser necessário fazer mais nada porque já tinha dado à matriz, a casa que representava o reinvestimento. Quando nesse mesmo ano apresentei o IRS, não preenchi, o anexo ao IRS, por me terem dado aquela informação que considerei válida. Ao fim de 5 anos, em meados do mês Dezembro, enviaram uma nota de liquidação para pagar uma conta "gorda", como era altura de Natal, estava fora da minha zona de residência, quando dei conta da carta já os 5 anos tinham prescrito.
    Se tivesse sido dentro dos 5 anos, poderia ter feito uma alteração ao IRS e juntar o anexo, a lei prevê que o possamos fazer, pagando a respetiva multa.

    Em suma, entre exposições, obtenção de resposta, e mais exposições, meti um advogado constitucionalista a mediar o assunto e o resultado foi pagar, não só o que entenderam, mais juros nada macios e ainda ao advogado.

    De salientar ainda, que inclusive, o Chefe da mesma Repartição de Finanças, dizia-me tratar-se de um erro e que eu não iria pagar aquela quantia.


    O assunto foi para outro departamento das Finanças a nível Distrital, Imaginem só, fizeram uma "rabiscagem" minuciosa a toda a papelada da casa e basearam-se no facto da data da licença de construção, a qual levantei antes de iniciar as obras, porque o processo na Câmara estava a caducar e tiveram em linha de conta, que o inicio das obras teria sido na data do alvará de construção.

    Apresentei cópias do livro de obra, que já estava em poder da Câmara Municipal, com a indicação real do inicio das obras, bem como o registo da sua evolução, como não lhe bastava, e como eu tinha pedido contador de água para obras antes das mesmas iniciarem e tinha consumos por regar umas árvores que tinha no terreno, foi esse o motivo que os levou a considerar que as obras tinham iniciado há mais tempo, logo, entre a data da licença de construção e a licença de habitação, tinha decorrido mais tempo.

    Por isso, caros foristas, com o fisco, por mais cuidado que tenhamos, quando eles querem e podem, não temos como nos safar.

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