- danielpveiga
- 28 novembro 2016
Boa noite,
Desde que comecei a querer construir casa própria que nas pesquisas do google me deparei com este forum e do qual já retirei bastantes conhecimento (em comparação ao que tinha quer era nenhum), mesmo assim ainda me falta pesquisar bastante.
Com bancos tudo acertado e ai sinto-me mais "confortável" em negociar, com construtores a coisa já muda de figura. O meu problema é que não quero estar a pagar 150K por algo de 90K mas também não quero regatear para os 90K quando deveria ser 120K e sabendo que o vão fazer por 90k mas certamente algo irá faltar à casa sem que eu saiba, se é que me faço entender.
Sendo assim, recebi um orçamento de um dos construtores ao que pedi para incluir tudo e ter chave na mão. Como ainda não me sinto confortável com o tema também não consigo definir. Agradeço imenso caso alguém me consiga ajudar a perceber se a proposta com os materiais é coerente ou se algo está em falha. Obrigado
Segue em anexo ficheiro com orçamentação chave na mão e um tipo de planta da casa.
Uma vez mais obrigado pela vossa ajuda.Daniel, tenho pena de existirem pessoas a cometer o erro que o daniel está a cometer, e como tal deixe-me dizer-lhe e fazer uma comparação do que o daniel esta a fazer.
Comparação: o Daniel está a ser operado ao cérebro por um dentista, sem ter ido primeiro ao médico... percebeu o que quis dizer??
1º passo- Arquiteto, projeto de arquitetura, licenciamento.
2º passo projetos de especialidades todos defenidos.
3º passo se não quiser projetos de execução nem medições, e estimativa de custos ( única forma de não ser "papado" pelo empreiteiro, aí então entrega os projetos aos empreiteiros e estas dão lhe preços.
O orçamento que você tem esta tao incompleto que de 0 a 20 dava-lhe um 4 de nota...
Não me leve a mal, mas não é assim que se constrói muito menos que se poupa algum dinheiro.Colocado por: riscosDaniel, tenho pena de existirem pessoas a cometer o erro que o daniel está a cometer, e como tal deixe-me dizer-lhe e fazer uma comparação do que o daniel esta a fazer.
Comparação: o Daniel está a ser operado ao cérebro por um dentista, sem ter ido primeiro ao médico... percebeu o que quis dizer??
1º passo- Arquiteto, projeto de arquitetura, licenciamento.
2º passo projetos de especialidades todos defenidos.
3º passo se não quiser projetos de execução nem medições, e estimativa de custos ( única forma de não ser "papado" pelo empreiteiro, aí então entrega os projetos aos empreiteiros e estas dão lhe preços.
O orçamento que você tem esta tao incompleto que de 0 a 20 dava-lhe um 4 de nota...
Não me leve a mal, mas não é assim que se constrói muito menos que se poupa algum dinheiro.
Mas poupa-se dores de cabeça. Quanto menos nós nos envolvemos, menos nos apercebemos que coisas que nos podem deixar chateados. Não querendo saber, não vendo, também não nos irritamos nem perdemos noites de sono.
E digo isto sem ironias, o descanso de espírito também vale dinheiro e comprar chave na mão é a mais completa paz de espírito, que isto de construir e construir bem tem muito que se lhe diga.tipo olhos que não vêm coração que não sente... mas para isso não pode dizer que não quer pagar 150 mil por 90 mil, paga o que for e não pensa mais nisso!!-
Luis K. W.
- 29 novembro 2016
Normalmente, é assim que a coisa se processa.
PRIMEIRO contacta-se um arquitecto (que não tenha nada a ver com o empreiteiro) para fazer um projecto e o caderno de encargos. DEPOIS do projecto aprovado e de definidos absolutamente TODOS os materiais é que se pede preço aos empreiteiros.
O seu esquema ("projecto") é medonho.
150m2 por 105.000 + IVA (700 eur/m2), incluindo projectos, e até 3000 euros de encargos camarários (mesmo que só gaste 300?).
Ou é muito bom preço, ou é demasiado barato.
A chatice é:
1. a boa qualidade, geralmente é mais cara que a má.
2. quando se vê um preço muitíssimo em conta, o pessoal esquece-se logo de exigir qualidade.- enf.magalhaes
- 29 novembro 2016
Se olhar ao preço parece bem . MAS : diz 1000 euros por wc ... vai ter dificuldades em cumprir isto . Chão até 15 euros ... tambem vai ter dificuldades nisto , a não ser que escolha cerâmica que se usava há 20 anos .
Não está detalhado, falta muita coisa . Mas também o empreiteiro escreve estimativa ... Tem de começar pelo início. Diga ao sei arquitecto quanto quer gastar no máximo ( esclareca se é com iva incluido) e depois mesmo assim conte com uma pequena derrapagem ou grande dependendendo da grau de envolvencia da sua mulher . Eu já estou a derrapar 15 000 euros só num muro de suporte de terra .... descobrimos que o muro que lá estava que a parte de cima parecia de betão, mas afinal era de blocos e já estava com problemas estruturais. O artista que fez aquilo há 20 anos foi artista. Ou seja por muito mais cuidadosos que sejam , numa obra duma casa nova existe sempre coisas inesperadas . Pode apenas reduzir a sua probabilidade/ influência na obra contratando pessoas com boas referências e não apenas pelos orçamentos. Claro que conjugar as duas era o ideal 😉- danielpveiga
- 29 novembro 2016
Agradeço imenso os vossos comentários antes demais.
enf.magalhaes Irei ter em conta os valor que indicou e irei pesquisar na internet para saber que valores deveriam ser então considerados. O nosso tecto máximo de valor para a casa está estipulado e será sempre superior ao que for adjudicado devido a eventualidades que possam existir como a que indicou no seu caso. Sim este orçamento acontece depois de uma conversa informal com um construtor que já realizou algumas casas para conhecidos e ao que parece correu bem. Sendo que, só daqui a alguns anos iremos perceber.
Luis K. W. O projecto foi feito por mim visto que assim poupo discussões com os "quereres" meus e da minha mulher à frente do arquiteto. Essa é uma ideia para o arquitecto começar. Já li aqui que nunca se devia fazer isto mas realmente é a casa que eu e a minha mulher idealizamos e agora contamos com o arquiteto para afinar o que tem de ser afinado. Os encargos camarários fui eu que indiquei para colocarem o máximo da camara em questão, ou seja, descer irá descer subir nunca e já estare ia contar com esse valor. "Prepara-te para o pior esperando o melhor."
Skinkx. A ideia era mesmo essa. Mesmo sabendo que não é a melhor opção a verdade é que tanto eu como a minha mulher não trabalhamos na nossa localidade de residência e marcar reuniões é sempre um incógnita saber se vamos conseguir estar os dois ou só um ou nenhum mesmo. Sei que lendo isto pode parecer estranho e se não arranjo tempo para a casa como não vou querer ser "roubado"? Neste momento a prioridade é a construção da habitação mas também é o trabalho que irá permitir eu construir a mesma, logo terei que conjugar os dois e tentar não perder tudo.
Riscos Não levo a mal quando o que está a tentar fazer é ajudar e critica de forma construtiva. Eu próprio na minha área noutro forum ajudo pessoas e por vezes verdades têm de ser ditas, sem ofender claro. Sendo que este orçamento é uma 1º abordagem e vale o que vale se realmente foi para seguir com o construtor irei tudo o que disse em conta e irei exigir os projectos de especialidade.
Mas sendo assim, o que é que realmente falta neste orçamento, sabendo que é só um primeiro orçamento o que é que na próxima reunião terei que questionar o construtor? Os projectos de especialidade será algo que irei mas e que mais?
Muito obrigado a todos.danielpveiga,
Mas ainda vai haver trabalho de arquitecto?, O que é que está incluido?
Quem lhe vai fazer as especialidades e o mapa de quantidades (se for feito?)
Só depois de ter a arquitectura e o caderno de encargos, é que pode pedir orçamentos ao(s) construtor(es).De quem será a responsabilidade pela fiscalização da obra?
Da equipa executante?- enf.magalhaes
- 29 novembro 2016
Comigo foi assim : disse ao arquitecto quanto queria gastar com IVA incluído. ( eu aprendi que na construção apresentam sempre os valores sem IVA e o IVA numa casa pesa muito) , disse que tipo de vivencia queria da casa e o arquitecto apresentou a proposta que eu gostei e ele partir daí fez a arquitectura e as especialidades, depois o arquitecto pediu para visitar lojas de materiais e escolher os materiais para ele colocar no mapa de quantidades ou lá o que se chama isso . Ou seja antes de falar ou pedir orçamentos eu já sabia que loucas, chão, torneiras , etc ia ter . Ja sei quanto vou gastar aí porque a loja onde escolhi já deu o orçamento ( so não ficou decidido foram os electrodomésticos da cozinha) . Assim quando peço orçamento já lá diz que tem de ser a cerâmica Y ao preço X. E assim ja não aparece nenhuma alínea a dizer até 15 euros . Ou wc até 1000 euros . Eu antes de ver materiais 1000 euros por wc parecia bem . Mas depois acho um pouco impossível. No chão vou por ceramica a imitar madeira que fica a 18 euros o metro quadrado já com IVA, mas aqui vai faltar a mão de obra .
Pedi primeiro orçamentos para a estrutura e paredes e adjudiquei a obra . Agora vou pedir orçamentos para os acabamentos com esse tal mapa de quantidades. Assim reduz a possibilidade de derrapar porque já escolhi tudo e é esse material que o empreiteiro tem de considerar. Mesmo assim já vou arder em mais 15 000 euros por um raio de muro em pedra ... porque se esse muro de suporte fosse em betão ia custar 26 000 euros . ( existe um sitio que esse tem 8 metros de altura e 31 de comprimento) . Por isso se precisar de fazer muros de suporte peça orçamento do muro em betão e em pedra .( se o engenheiro concordar claro)Colocado por: enf.magalhaesexiste um sitio que esse tem 8 metros de altura e 31 de comprimento)
que muro valente!!!!!não tem fotos do "animal??"- enf.magalhaes
- 29 novembro 2016
Nem me diga nada . Achava que podia aproveitar o muro existente para subir para cima , mas afinal não dá. É de blocos . Esse muro vai todo a baixo . Esse muro tem de altura do lado da bouça que é mais baixa cerca de 3 a 4 metros . O muro de pedra vai precisar de crescer 1, 5 metros abaixo da cota do solo da bouça e no sítio dos 8 metros de altura vai ter 2 metros de espessura .
O muro de pedra vai substituir esse muro que tem uma rede e ficar ao nível do muro de betão que já está construído!
http://imgur.com/a/ERAAB-
Luis K. W.
- 29 novembro 2016
Colocado por: danielpveigaAgradeço imenso os vossos comentários antes demais.
Espero que lhe sejam úteis.
Quanto aos "até 3000 euros" de despesas camarárias: NÃO FAZ SENTIDO mandar o empreiteiro pagar (e incluir no orçamento) despesas cujos documentos ele nem pode contabilizar - porque vêm, obrigatoriamente, em nome do proprietário (análise de projectos, licenças, ligações às redes, etc.). E se calhar, até vão enviar essas contas a pagar para a sua (actual) morada.Colocado por: zedasilvaDe quem será a responsabilidade pela fiscalização da obra? Da equipa executante?
Hahaha!!!Colocado por: Hugo S.Só depois de ter a arquitectura e o caderno de encargos, é que pode pedir orçamentos ao(s) construtor(es).
Exactamente. É porque senão, o construtor irá optar pela solução (arquitectónica/de construção) que for mais económica para ele (tipo: utilizar sobras de outras obras). O que pode nem ser mau, mas...
Admitamos que você consegue melhor preço com esta opção (de entregar tudo, projecto+construção, à mesma empresa): uma vez que você afirma que não vai ter tempo disponível para acompanhar de perto a construção, PELO MENOS deverá investir numa fiscalização adequada.Colocado por: Luis K. W.Exactamente. É porque senão, o construtor irá optar pela solução (arquitectónica/de construção) que for mais económica para ele (tipo: utilizar sobras de outras obras). O que pode nem ser mau, mas...
Admitamos que você consegue melhor preço com esta opção (de entregar tudo, projecto+construção, à mesma empresa): uma vez que você afirma que não vai ter tempo disponível para acompanhar de perto a construção, PELO MENOS deverá investir numa fiscalização adequada.
Entregar o projecto e a execução do mesmo à mesma entidade pode aliviar-lhe algumas dores de cabeça, é uma realidade. Volto a dizer que pelo menos para mim que sou/serei um DO com pouco tempo e conhecimentos para acompanhar uma obra, e que apenas seguirá pelo caminho da construção porque as moradias já feitas não respondem ao que pretendo pessoalmente/profissionalmente em termos de espaços, entendo e aceito à partida que construir neste modelo, será igual a daqui a uns meses largos ter uma moradia que terá os potenciais problemas de construção de qualquer uma que esteja à venda já concluída. Apenas sei é que ela terá a disposição que se adequa a mim.
De qualquer forma, e para minimizar os problemas, já que o pode fazer e não o poderia fazer na compra de algo já concluído, o melhor é mesmo a aquisição de um outro serviço para garantir um olho clínico e independente que nos dê pelo menos mais segurança que não estamos a ser totalmente enganados.
É a minha visão para a potencial construção da minha casa!- danielpveiga
- 29 novembro 2016 editado
Viva,
Hugo S. Todo esse trabalho eu conto com o construtor para o executar, o arquitecto é alguém que também trabalho com o construtor, e pelo que li aqui no forum sei que posso estar a colocar-me em trabalhos mas realmente o que quero com isto tudo é pedir um empréstimo ao banco com um único orçamento e assim mais tarde poderei usar esse montante no que achar mais indicado pois irá em alguns casos sobrar e noutras haver derrapagens. O mapa de quantidades eu não sabia da sua existência mas será garantido que agora não avançarei sem isso.
zedasilva Não tinha conhecimento que poderia contratar alguém ou alguma empresa para esse serviço externa ao construtor mas agora que me alertou para isso assim o farei. Pensando agora nisso, sim, ficarei muito mais descansado se realmente houver uma fiscalização da obra externa ao construtor.
Luis K. W. Sobre as despesas camarárias penso que não me fiz entender que não será o construtor a pagar. Elas serão incluídas no projecto e pagas por mim mas esse valor será libertado pelo construtor do montante emprestado pelo banco. Há algum problema nesta flexibilização? Sobre a fiscalização da obra realmente o Zedasilva já tinha referido o mesmo no post dele e faz todo o sentido sendo que nem eu nem a minha mulher iremos ter a disponibilidade ter uma entidade externa ao construtor.
Hugo S. Até pensei que tinha sido eu a escrever esse post. O facto de não fazer aquisição e sim construção é pela oferta do mercado não agradar. Por exemplo, um ponto crítico para mim era não ter uma única escadaria, nem degrau na habitação algo que não consegui encontrar em nenhuma casa à venda. Já agora é um problema eu não querer um único degrau?
Um ponto que me levou a fazer as coisas desta maneira é que não quero gastar do meu dinheiro poupado durante tempos e sim queria que tudo fosse incluido num montante e pedido empréstimo ao banco e em seguido se tiver que amortizar assim farei. Acho é que fiz confusão, eu posso pedir ao banco no mesmo empréstimo o montante para pagar ao arquitecto e ao construtor apesar de serem entidades diferentes e apesar de serem orçamentos distintos?
Obrigado pelas vossas opiniõesNa prática só consegue que o banco lhe empreste os € para a sua obra quando a licença de construção emitida pela câmara estiver paga e na sua mão. Normalmente esse é um dos itens necessários para desbloquear a aprovação do empréstimo e consequentemente libertação da 1 tranche. Até esse momento tudo o que tiver de ser pago 'deveria' sair do seu bolso. Agora se o empreiteiro acede colocar e incluir esses valores no orçamento isso é outra história.
Na prática e resumindo, antes de conseguir efectivamente os € do empréstimo bancário tem de investir em:
- levantamento topógrafico
- plantas de localização
- projecto de arquitectura e projectos de especialidades
- licença de construção com respectiva nota de liquidação
- orçamento base para a construção
Só com esses dados é que o banco aprova efectivamente o emprestimo sem esses documentos não passa de uma pré aprovação sem qualquer obrigatoriedade de aceitação por parte do banco-
Luis K. W.
- 30 novembro 2016
Colocado por: danielpveigaHá algum problema nesta flexibilização?
Não há problema nenhum.
Mas os bancos não se regem todos por *exactamente* os mesmos critérios de avaliação, e podem estar-se a borrifar para os valores (orçamentos) que você apresentar.Colocado por: danielpveigaAcho é que fiz confusão, eu posso pedir ao banco no mesmo empréstimo o montante para pagar ao arquitecto e ao construtor apesar de serem entidades diferentes e apesar de serem orçamentos distintos?
Claro que pode pedir o que você muito bem entender.
Mas o banco também só lhe empresta o que (o banco) muito bem entender...Colocado por: danielpveigaJá agora é um problema eu não querer um único degrau?
Nenhum!
Bom.... quer dizer.... Convém que a soleira das portas exteriores estejam elevadas em relação ao exterior e/ou que tenham grelhas junto à casa (para evitar a entrada de água). Não precisa de degrau, mas convém haver um rampeamento (uma inclinação) para que as águas se afastem dessas portas.- danielpveiga
- 30 novembro 2016
amartins Agradeço a explicação. A minha razão de fazer tudo junto é mesmo para que todos os gastos sejam incluídos no empréstimo da casa.
Sobre o empréstimo da casa sendo que tenho um terreno avaliado em 80% do valor da construção sem precisar de financiamento qualquer banco se mostrou disponível para emprestar mais do que o valor que realmente necessito.
Luis K. W. O próprio terreno é elevado +/- 1 metro em relação aos terrenos adjacentes e à linha da estrada penso que isso me ajudará na evacuação de aguas. Fico com anotação importante de que a soleira das portas estejam elevada em relação. Obrigado- Fabiana Matias
- 12 janeiro 2017
Boa tarde
Sou nova aqui, este post pareceu me o adequado para vos apresentar a minha questão.
Eu e o meu namorado estamos à procura de casa para comprar, mas entretanto como não temos visto nada do nosso agrado surgiu nos a ideia de comprar um terreno e mandar construir. Nisto, encontramos um terreno com um projeto (que nos agradou bastante) já aprovado.
A minha dúvida é que eu não faço ideia quais os valores de construção. Vou deixar-vos algumas fotos do projeto, pois talvez me consigam dar umas ideias..
A moradia seria de 260m2.
Desde já agradeço a vossa disponibilidadeColocado por: Fabiana MatiasNisto, encontramos um terreno com um projeto (que nos agradou bastante) já aprovado.
Perto de Coimbra?0.0245 seg. NEW
