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1. • mysterium
   • 13 dezembro 2016

    # 1

   Caros, peço a vossa ajuda:
   
   - Estou num espaço faz uns 3 anos, sem contrato. Porque é numa zona que em curto espaço de tempo sofreu uma especulação imensa e onde as rendas subiram imenso, pedi contrato com a condição de que a renda subiria os 28% para não haver prejuízo pela parte da senhoria.
   
   - O meu interesse é em salvaguardar uma possível intenção da senhoria querer alugar o espaço por um preço muito mais alto ou até mesmo vender o edifício. Com o contrato, conseguirei salvaguardar estas situações?
   
   Segue abaixo o contrato que me enviaram. Podem pf. dar uma vista de olhos e dizer-me se está bem feito e me protege? Ou devo requerer alterações? Na parte da rescisão livre é que me preocupa o facto de a qualquer momento a senhoria poder rescindir (mesmo apesar de com 1 ano de antecedência). Por favor analisar. Muito obrigado!
   
   CONTRATO DE ARRENDAMENTO
   
   PRIMEIROS CONTRAENTES: xxx
   
   SEGUNDOS OUTORGANTES: x
   
   Considerando que:
   Os PRIMEIROS CONTARENTES são proprietários e legítimos possuidores do prédio urbano sito na xxx
   O referido prédio urbano é construção anterior a 1951.
   É celebrado o presente contrato de arrendamento que se regerá nos termos e pelas cláusulas seguintes:
   1ª
   A PRIMEIRA CONTARENTE dá de arrendamento ao SEGUNDO CONTRAENTE o xxx
   2ª
   O presente contracto é celebrado pelo prazo de cinco anos contando-se o seu início a partir do dia 01 de Dezembro de 2016 e termino em 31 de Dezembro de 2021.
   Findo o prazo referido no número anterior, o contracto de arrendamento renovar-se-á automática e sucessivamente por períodos de cinco anos, caso não seja denunciado.
   3ª
   O local arrendado destina-se ao exercício da actividade de atelier não podendo ser utilizado para outro fim, nem ser , sublocado ou por qualquer forma cedido a terceiros, gratuita ou onerosamente, no todo em em parte, sem consentimento escrito da PRIMEIRA CONTRAENTE.
   4ª
   Como contrapartida da ocupação e utilização do local arrendado, o SEGUNDO CONTRAENTE pagará aos PRIMEIROS CONTRAENTES a renda mensal de 490,00 Euros (Quatrocentos e noventa euros) mensais desde a data da assinatura do presente contracto, no primeiro dia do mês a que respeitar na residência dos senhorios.
   A renda referida no número anterior será actualizada a partir de Janeiro de 2018 mediante a aplicação dos coeficientes de actualização para as rendas não habitacionais publicados anualmente pelo Governo mediante Portaria.
   5ª
   O SEGUNDO CONTRAENTE obriga-se a :
   Manter o local arrendado em perfeito estado de conservação, realizando à sua custa as obras de reparação, conservação e manutenção do local e de todas as instalações e equipamentos tornados necessários pelo seu uso;
   Suportar todos os encargos com obras de conservação e limpeza do local arrendado.
   Não dar ao local arrendado uso diverso do convencionado, nem fazer dele uma utilização imprudente;
   Reparar todas as deteriorações verificadas no local que não decorram da sua utilização prudente e normal aquando da restituição do local arrendado.
   6ª
   Findo que seja o contracto de arrendamento, o SEGUNDO CONTRAENTE fica obrigada a entregar o local totalmente devoluto e no estado de conservação que se encontrar.
   As benfeitorias resultantes de quaisquer obras ou beneficiações efectuadas pelo SEGUNDO CONTRAENTE, ainda que autorizadas pelos PRIMEIROS CONTRAENTES, revertem a favor desta, sem que aquela possa por elas pedir indemnização ou invocar retenção.
   7ª
   Qualquer dos Contraentes terá o direito de rescindir o presente contracto desde que avise previamente a outra Contraente.
   Os prazos de pré-aviso para rescisão serão os seguintes:
   PRIMEIRA CONTARENTE: 01 (um) ano de antecedência sobre o fim do prazo ou de cada uma das suas renovações, mediante notificação judicial avulsa:
   SEGUNDO CONTRAENTE: A todo o tempo mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de 90 (noventa) dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
   8ª
   Por vontade expressa e determinação das partes é atribuída a competência ao foro da Comarca do Porto para dirimir todos os litígios emergentes do presente contracto.
   
   Feito no dia 01 de Dezembro de 2016, em duas vias ficando uma em poder de cada uma das partes.
   
   OS PRIMEIROS CONTARENTES
   
   
   
   O SEGUNDO CONTRAENTE
   
   
   
   
   Liquidado o imposto de selo.
2. • JOCOR
   • 13 dezembro 2016

    # 2

   Parece-me muito razoável, principalmente para o inquilino.
   
   Mas CONTRATO não leva C.

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3. • mysterium
   • 13 dezembro 2016

    # 3

   Obrigado, tenho mais confiança assim.
4. • mysterium
   • 13 dezembro 2016

    # 4

   Mas, e se a senhoria logo após realizado o contratado, rescindir contrato? É que antes, sem contrato, talvez fosse mais difícil para ela. Agora com tudo dentro da lei, será mais fácil... a questão aqui é que ela terá interesse em ter o espaço livre pois com a especulação imobiliária, ela acredita que conseguiria renda superior se fizesse agora o aluguer.
5. • JOCOR
   • 13 dezembro 2016

    # 5

   A senhoria só pode "rescindir" com um ano de antecedência relativamente ao final/renovação do contrato.
6. • josexy
   • 13 dezembro 2016 ^editado

    # 6

   Não sou advogado. Em baixo a minha opinião apenas:
   
   - Assim de repente o ponto 4 suscita-me reservas :
   " (...) o SEGUNDO CONTRAENTE pagará aos PRIMEIROS CONTRAENTES a renda mensal de 490,00 Euros (Quatrocentos e noventa euros) mensais desde a data da assinatura do presente contracto, no primeiro dia do mês a que respeitar na residência dos senhorios.".
   
   Na residência dos senhorios?
   E se eles se mudarem oficialmente para Faro ou para o Japão? Vai lá pagar-lhes a renda?
   Eu mudava isso, pediria o alargamento do prazo por exemplo: "pagamento ser efectuado algures durante os primeiros (ou durante os últimos) 5 dias do mês por transferência bancária para a conta com o IBAN: PT50 123 1234 1234 1234 1234 12" (para prevenir eventuais problemas temporários de liquidez, problemas com os sistemas informáticos dos bancos, etc.)... mas se fosse os senhorios ainda acrescentava as penalizações, como não é, não vou sugerir que sugira isso eheh
   
   Apesar de citado ao dia 1 de cada mês, nada diz o que acontece se não pagar no dia 1. Até porque os senhorios podem não estar lá sequer, ou não quererem abrir a porta... e ainda tem que receber o recibo de pagamento que podem "não ter tempo" e ficar esquecida e obrigarem a pagar porque nunca receberam nada... e não pense que coisas dessas não acontecem porque acontecem.
   
   Isto parece que no mínimo pode dar em muitas dores de cabeça, embora não saiba até que ponto a possam prejudicar pois nada indica o que acontece se não pagar ao dia certo, tipo penalizações, ou significa logo fim do contrato com legítima causa?
   
   Também não menciona o prazo de envio do recibo de pagamento, embora supostamente nesse caso o mesmo deva ser entregue contra a entrega do dinheiro em mão. Se for feito o pagamento por transferência bancária eles deverão ter um prazo limite para lhe entregarem o mesmo (tipo 7 dias... a transferência já conta como prova, mas continua a precisar dos recibos para a contabilidade digo eu).
   Mas se não entregarem que penalização deverão ter? Denuncia às finanças? eheh
   
   
   - O ponto 6 também suscita dúvidas. Como é que eles ou você prova o estado em que a estrutura se encontra neste momento daqui a 5 ou 10 anos por exemplo? De forma a que ninguém conteste as provas? Se por exemplo os senhorios alegarem que está estragado e não estava.
   
   Isto parece-me algo para dar trabalho €€€ aos advogados futuramente se existir conflito.
   
   O ideal seria tirarem fotografias de alta resolução e bem nítidas a todo o espaço, verificarem que as fotos estão bem nítidas nos computadores de cada um dos envolvidos e ambos concordando que sim, colocar as fotos todas num ficheiro "ZIP" e colocar o valor de integridade "SHA256" do mesmo no contrato (pode ser por exemplo obtido utilizando um programa como o HashTab (http://implbits.com/products/hashtab/). Depois é guardar em CD/ DVD, PEN USB, no e-mail, no Google Drive... enfim em todo o lado e mais algum para o caso de ser mesmo preciso.
   
   - Um edifício com 65 anos... tem mesmo a certeza que isso está em condições e compensa os custos envolvidos?
   
   - Claro que o contracto deve ser de preferência visto por um advogado a sério, porque pode haver mais coisas que nos escapem aqui a nós no fórum.
   
   - Têm provas de serem eles os efectivos proprietários? Não faltam é para aí esquemas ilegais de supostos proprietários e representantes de proprietários que recebem o dinheiro mas nada têm haver com a propriedade. Não digo que é o caso, mas a menos que provem, como sabe que são mesmo?
   
   - Deve ser assinado e tal mas num notário oficial. Para pelo menos não poderem alegar que a assinatura não é a deles.
   Note que o notário em princípio só serve para reconhecer as assinaturas, não verifica a legalidade/ validade do documento.
   Não sei se custa mais, mas deve ser boa ideia ficar uma cópia do contracto no próprio notário para uma segurança adicional de ambas as partes.

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7. • mysterium
   • 13 dezembro 2016

    # 7

   Colocado por: JOCOR

   A senhoria só pode "rescindir" com um ano de antecedência relativamente ao final/renovação do contrato.

   
   
   Será bem assim?
   
   Então devo interpretar da seguinte forma:
   - O contrato termina em 2021. Só em 2021 senhoria pode colocar a termo o contrato e avisando com um ano de antecedência.
   
   Será correcto?
   
   2ª
   O presente contracto é celebrado pelo prazo de cinco anos contando-se o seu início a partir do dia 01 de Dezembro de 2016 e termino em 31 de Dezembro de 2021.
   Findo o prazo referido no número anterior, o contracto de arrendamento renovar-se-á automática e sucessivamente por períodos de cinco anos, caso não seja denunciado.
   
   7ª
   Qualquer dos Contraentes terá o direito de rescindir o presente contracto desde que avise previamente a outra Contraente.
   Os prazos de pré-aviso para rescisão serão os seguintes:
   PRIMEIRA CONTARENTE: 01 (um) ano de antecedência sobre o fim do prazo ou de cada uma das suas renovações, mediante notificação judicial avulsa:
   SEGUNDO CONTRAENTE: A todo o tempo mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de 90 (noventa) dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
8. • JOCOR
   • 13 dezembro 2016

    # 8

   Colocado por: mysterium- O contrato termina em 2021. Só em 2021 senhoria pode colocar a termo o contrato e avisando com um ano de antecedência.
   
   Será correcto?

   
   SIM, é correcto.
   
   
   

   Colocado por: mysteriumO presente contracto é celebrado pelo prazo de cinco anos contando-se o seu início a partir do dia 01 de Dezembro de 2016 e termino em 31 de Dezembro de 2021.
   Findo o prazo referido no número anterior, o contracto de arrendamento renovar-se-á automática e sucessivamente por períodos de cinco anos, caso não seja denunciado.
   

   
   CERTO, com o pequeno senão de que conforme está redigido, o contrato inicial duraria 5 anos e um mês.
   Deveria indicar que o seu termo seria a 30 de Novembro de 2021 para assim fazer os 5 anos referidos. Mas isso é um pormenorzinho.
   
   
   

   Colocado por: mysteriumQualquer dos Contraentes terá o direito de rescindir o presente contracto desde que avise previamente a outra Contraente.
   Os prazos de pré-aviso para rescisão serão os seguintes:
   PRIMEIRA CONTARENTE: 01 (um) ano de antecedência sobre o fim do prazo ou de cada uma das suas renovações, mediante notificação judicial avulsa:
   SEGUNDO CONTRAENTE: A todo o tempo mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com antecedência mínima de 90 (noventa) dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.

   
   Neste ponto, o contrato é mais vantajoso para o inquilino que pela lei geral só poderia "rescindir" o contrato depois de passarem 2 anos (salvo erro) e assim pode "rescindir" antes.

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