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  1.  # 1

    Bom dia

    Apesar de acompanhar o fórum já há algum tempo, é a primeira vez que abro uma discussão.
    Em termos gerais o tema já tem algumas discussões abertas, mas penso que nenhuma delas responde à minha duvida em concreto.
    O caso é o seguinte (desculpem as imprecisões de alguém que não domina estes temas):
    Lote de terreno com moradia dos anos 60. O terreno está "legal", mas a moradia não, no sentido em que a moradia não teve projeto aprovado na câmara, logo não tem licença de utilização. Paga IMI, mas já percebi por leitura do fórum que uma coisa são as finanças, outra a câmara.
    Dois cenários em cima da mesa:

    1 - Vender o terreno com a moradia que lá está. É aqui que tenho a minha duvida principal: é possível vender o terreno apesar da moradia não estar legalizada? Obviamente que o preço teria de ser equivalente a um terreno em lote, mas sem nenhuma edificação, pois esta não estando legal, penso que equivale a um cenário de não estar lá nada.

    2 - Legalizar a moradia colocando projeto na câmara. Neste cenário o objetivo seria recuperar e ampliar o existente (que tipo de projeto é este?). Neste cenário é necessário pagar TODAS as taxas camarárias? nomeadamente taxas de infraestruturas? Questiono isso por a moradia ter água, luz....

    Obrigado desde já. Um Bom Ano para todos
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  3.  # 2

    ninguém?
  4.  # 3

    Ja tentou perceber o que precisa na CM para legalizar isso?... E se sequer isso é possível?
  5.  # 4

    a casa ilegal, pode valorizar o terreno ou desvalorizar, consoante a sua legalização seja possível ou não.

    a menos que exista pouca oferta de terrenos na zona, ninguém no seu perfeito juízo vai pegar nisso. Por isso ou manda você a casa abaixo e vende o terreno limpo, ou legaliza a casa e vende a casa já legalizada.
    Concordam com este comentário: NBA
  6.  # 5

    Bom dia

    Obrigado pelos comentários. Sim já falei com a CM e é possível legalizar. Na altura (erro meu eu sei) não esclareci que tipo de taxas tinham de ser pagas. E é essa uma das minhas duvidas, ou seja, apesar de não estar legal, pelo facto de a edificação estar num terreno loteado não significa que parte das taxas já podem estar pagas?

    Em relação à legalização da casa, o problema é que a casa (à luz das "necessidades" atuais) não é apetecível. É uma casa térrea pequena (70m^2 área útil), e por isso num cenário de venda não me parece que ninguém esteja interessado em legalizar o que lá está. Neste cenário, uma das minhas questões passa por se é possível vender terreno com a casa ilegal, assumindo que esta é para deitar abaixo e meter projeto para nova edificação na câmara. Claro que neste cenário o valor de venda teria de ser baixo pois implica custos de demolição e limpeza do terreno.

    Num cenário de ficar com terreno/casa, a ideia seria meter projeto de recuperação/ampliação (não sei se estou a usar os termos corretos). Neste cenário existe algum "alivio" em termos de custo de projeto e de taxas?

    Obrigado
  7.  # 6

    se você já está consciente que numa possível venda que irá ter que deduzir o custo de demolição ao preço de venda do terreno então está bem encaminhado.

    se você ficar com a casa, não me parece que a legalização seja caminho, a nível de projecto a entregar na câmara, faça um projecto novo, como se o terreno estivesse limpo. Depois veja junto com o arquitecto se existe alguma coisa que possa ser aproveitado. Basicamente teria dois projecto, o projecto oficial a entregar na camara, como se tratatase de uma construção nova. E um projecto de alteração/ampliação que seria seguido nas obras.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marbles
  8.  # 7

    Bom dia

    1 - Sim, é. O mercado é livre, logo pode pedir o preço quer quiser. O facto da moradia não estar legal, desvalorizará a propriedade, obviamente...

    2 - O tipo de projecto poderá ser um processo de legalização (previsto no artº 102ºA do DL 555/99) ou de licenciamento (as partes existentes e ilegais têm de ser desenhadas a azul) - algumas câamaras têm processos diferenciados, outras é o mesmo tipo de procedimento. As taxas a pagar terão de ser todas, poderá ficar eventualmente isento de apresentar alguns projectos de especialidades. Atenção que se à data da construção da moradia, o RGEU não estivesse em vigor, a habitação não precisa de licença.

    Bom ano,

    Rafael Fortes, arq.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marbles
  9.  # 8

    A legalização valerá sempre a pena, pois uma vez legalizada pode aluga-la ou vende-la já contanto a casa. Se assim não for, e a outra pessoa precisar de ir pedir dinheiro ao banco, este só avalia o terreno.

    Atenção que projecto de construção de moradia nova obedece a umas regras, remodelação pode obedecer a outras, como por exemplo afastamentos. Nesse sentido é importante ver com um técnico a situação mais vantajosa para si.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marbles
  10.  # 9

    Eu tenho noção de alguma coisas, mas outras ainda me escapam, daí estar a colocar estas duvidas no fórum.
    É como tudo na vida, são decisões. Só estou a recolher informação para tentar perceber o que é possível, o que não é, e depois optar pela melhor solução de acordo com as minhas (leia-se minha família) interesses.
    Voltando aos cenários:

    No âmbito de venda, e desculpem-me se "repiso" o tema, é sempre possível vender o terreno como está (leia-se com a moradia ilegal lá). Obviamente que quem comprar (não entrando na questão de preços) das duas uma: ou exige antes da compra que o terreno seja limpo, ou compra com a casa e depois fica ele com o ónus de demolir/recuperar, o que for. O que me interessa saber é se efetivamente é legal vendê-lo como está (com casa ilegal), mesmo que o preço seja muito baixo para ser "atrativo".

    No âmbito de o manter, não percebi bem a possibilidade de projeto novo vs alteração/ampliação. Sendo explicito, o que pretendia saber é se o cenário alteração/ampliação pode ter alguma vantagem financeira (nomeadamente taxas) vs projeto novo. Uma coisa é certa: a casa como está é pequena e por isso necessita sempre de obras de ampliação. Agora não sei é se (globalmente) é mais vantajoso projeto novo ou alterar/ampliar.

    Obrigado
  11.  # 10

    Rafael Fortes

    A moradia é dos anos 60. segundo o que li no fórum parece-me que só existe dispensa de licença de 195 e qualquer coisa para trás, certo?
  12.  # 11

    Colocado por: marblesou exige antes da compra que o terreno seja limpo, ou compra com a casa e depois fica ele com o ónus de demolir/recuperar, o que for. O que me interessa saber é se efetivamente é legal vendê-lo como está (com casa ilegal), mesmo que o preço seja muito baixo para ser "atrativo"


    Até pode encontrar alguém que queira a casa para legalizar e remodelar. Há sempre pessoal a procura de pechinchas...
    Mas claro que pode vender.



    Colocado por: marblesnomeadamente taxas

    Taxas não se safa, ou terá pouca diferença. A sua grande mossa será com um projecto que terá que pagar a um técnico.



    Colocado por: marblesAgora não sei é se (globalmente) é mais vantajoso projeto novo ou alterar/ampliar

    Financeiramente depende como esteja a casa, e a sua finalidade.
    Imaginemos que seja para alugar, se calhar os 70m2 com um pequeno anexo já chegam.
    Se for para si, terá que pensar em isolamentos, climatizações, etc...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marbles
  13.  # 12

    tozepalma

    Essa questão é deveras pertinente na venda. Eu tenho consciência que no âmbito da venda, esta torna-se quase impossível (impossível não é, pois pelo preço certo tudo se vende), a partir do momento em que como está, é como se só existisse o terreno, com a agravante de que a maioria das pessoas não querem aquela casa, e por isso, ou o terreno é limpo previamente, ou teriam ainda o ónus de demolir, que segundo o que já li no fórum não é um processo propriamente barato. Por exemplo para quem necessita de pedir crédito, este cenário penso que inviabiliza totalmente o pedido de empréstimo para compra deste terreno.

    Digamos que eu entendo isso mas existe na família quem não entenda. A minha questão era mesmo a nível legal: sendo assim é legal vender o terreno como está. Outra questão é se alguém pega nele, dai equacionar a alteração/ampliação.
  14.  # 13

    tozepalma

    Percebo a "mossa" com o técnico, mas também me preocupam as taxas. E porquê? Porque a localização é debaixo das "garras" da "famigerada" câmara de Almada. E se estamos a falar de pagar todas as taxas, deve ser coisa para ir para mais de 15000 (pelo que tenho lido no fórum). Ora isso tudo e mais custos do projeto...enfim.
  15.  # 14

    Vá ao Dep. Urbanismo, informe-se. Por outro lado terreno numa boa localização pode compensar isso...
  16.  # 15

    marbles

    tenho um processo de ampliação em Coimbra que a data considerada é 1962, que é a data do edital que extendeu a todo o concelho de Coimbra a aplicação do RGEU. Já em Aveiro, tenho outro processo e a data considerada é 1956. O Rgeu é de 1951. Veja isso, pode ser que até tenha sorte...
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  18.  # 16

    Rafael Fortes

    E onde posso ver isso do RGEU?
  19.  # 17

    Em principio na Câmara Municipal...qual é o concelho?
  20.  # 18

    Almada
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