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      alv
    •   agradecimentos
    • 17 Julho 2009 editado

     # 1

    Vivam!
    Com a saída do 31/2009, resolvi preparar-me.
    Comecei a elencar todos os procedimentos necessários a construção de uma simples casa desde a intenção inicial com um terreno, passando pela elaboração de um projecto e depois construir até à obtenção do último documento que será a Licença de utilização.
    Parece-me que o comum mortal e passeante por estes foruns não se aperceba da aventura dantesca.
    Como vejo, por aqui há imensos técnicos, uns especialistas em projectos, outros em obras, outros só especialistas....
    Sem polémicas, apenas para percebermos como funciona a nossa relação com o estado para construirmos uma simples moradia pensei em dividir a tarefa em cinco ou seis etapes.
    Começaria pelo dia em que alguém chega junto do gabinete de projecto, engenheiro, arquitecto, ou mesmo desenhador de vão de escada, que para aqui tanto faz, e diz: "Caro senhor, tenho um terreno, e quero fazer uma casa; O que tenho de ter para apresentar desde este momento até ter a minha casa legalmente habilitada?" Independentemente das relações entre as partes intervenientes no processo, interessa aqui esclarecer quais os procedimentos perante as entidades oficiais ou que vão licenciar.

    A primeira parte seria relativa aos documentos para poder iniciar o processo para elaboração do projecto;

    A segunda seria relativa ao projecto completo para entregar até ao deferimento pela câmara e estar em condições de levantar a licença;

    A terceira versaria o calvário para levantar a licença, e abrir estaleiro;

    Por fim a quarta, paratindo do principio que não houve alterações em obra, o calvário dos procedimentos para a obtenção da Licença de utilização.

    Vamos lá acolaborar.
    Começando:
    Documentos necessáriso para iniciar o processo:
    1-Levantamento topográfico;
    2-Certidão de teor da conservatória Tendo esperança que as áreas coincidam e não se tenha de fazer rectificação de áreas.
    3-Estrato das cartas de ordenamento do PDM: - Carta de sintese,Carta á escala 1/25000, outra á escala 1/5000, carta de RAN, carta de REN.
    4-Contrato escrito com a equipe ou empresa de projecto indicando o Coordenador de projecto, e restantes projectistas(Como se à data se pudesse prever com rigor quem executará todas as restantes especialidades, mas enfim...Novidade do 31/2009)


    Supondo que tudo está em ordem e que não há dúvidas quanto ao projecto, documentos para apresentar à câmara em fase de análise de arquitectura (Portaria 232/2008):

    1-Levantamento topográfico;
    2-Certidão de teor da conservatória;
    3- Estrato das cartas de ordenamento do PDM;
    3.1- Carta de sintese do PDM
    3.2-Carta á escala 1/25000
    3.3-Carta á escala 1/5000,
    3.4-Carta de RAN
    3.5-Carta de REN.
    4-Ficha estatistica ( Lei 6/89 de 15 de Abril)
    5-Ficha de cores
    6-Calendarização
    7-Estimativa orçamental
    8-Projecto de arquitectura ( Memória, desenhos e termo)
    9-Demonstração de acessibilidades (163/2006)
    10-Termo de responsabilidade do projecto de arquitectura em que cumpre também as acessibilidades e o SCIE
    11- Se houver demolições, projecto de demolições (memória, desenhos e termo)
    -Aqui algures também terá de haver o seguro de coordenação
    -Aqui algures também tem de haver os diferentes suguros dos diferentes projectistas
    -Aqui algures aparecem as diferentes declarações de habilitação das ordens ou outras
    -Aqui, algures terá de se colocar o cartaz do pedido de licenciamento no terreno, de forma visivel.
    ........

    Nesta fase a Câmara ou o requerente terá de obter os seguintes pareceres externos (Partamos do principio que tudo é aprovado!)

    ->EDP (se existe disponiblidade de potencia ou seexistem linhas de distribuição)
    ->AS (Autoridade de Saúde do Concelho)
    ->CCDR (se houver alguma linha de água a menos de 10m do terreno)
    ->EP (se a casa ficar ao pé de uma estrada nacional)
    ->CLAFA (se houver uma Base Aérea por esses lados)
    ->ANA (se não ficar longe de um aeroporto)
    ->REN (se houver linhas de alta tensão lá por cima)
    ->IPAAR (se ficar na zona de protecção de algum monumento)
    ->REFER (se ficar junto à linha do comboio)
    ->LUDPH (se não houver saneamento básico)
    ..........

    Depois de aprovada a Arquitectura (Continuando a supôr que foi tudo aprovado - artigo 5º da Portaria 232/2008)


    12-Projecto de estabilidade que inclua o projecto de escavação e contenção periférica (Desenhos, memória e termo);
    13-Projecto de alimentação e distribuição de energia eléctrica (Ainda pode ser substituído pela ficha electrotécnica);
    14-Projecto de instalação de gás, quando exigível,nos termos da lei; (Desenhos, cálculos, memória, termo e Certificado);
    15-Projecto de redes prediais de distribuição de água (Desenhos, memória, cálculos e termo);
    16-Projecto de rede colectora de esgotos domésticos (Desenhos, memória, cálculos e termo);
    17-Projecto da fossa séptica ou estanque (Desenhos, memória, cálculos e termo, Caso não existe rede de esgotos);
    18-Projecto da rede de drenagem de águas pluviais (Desenhos, memória, cálculos e termo);
    19-Projecto da Bacia de retenção das águas pluviais - Quando exígivel (Desenhos, cálculos, memória, termo);
    20-Projecto de arranjos exteriores (Desenhos, memória, cálculos e termo);
    21-Projecto de instalações telefónicas e de telecomunicações ITED (Desenhos, memória, cálculos e termo);
    22-Estudo de verificação do RCCTE -Regulamento do comportamento térmico em edíficios (Desenhos, cálculos, memória, termo e DCR - Declaração de conformidade regulamentar);
    23-Projecto de instalações electromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e ou mercadorias (Desenhos, cálculos, memória, termo);
    24-Projecto de segurança contra incêndios em edifícios (Agora já pode ser substituído pela "Ficha de segurança para edíficios de 1ª categoria de risco -Dec.Lei 22 e Port.1532/2008);
    25-Projecto acústico (Desenhos, cálculos, memória, termo);

    Depois de comunicado o deferimento do projecto e que a licença se encontra a pagamento(Continuando a supôr que foi tudo aprovado)
    Documentação necessária para o levantamento da licença de construção e respectivo livro de obra:
    - aqui algures está a faltar o Projecto de execução,
    - o caderno de encargos,
    - o mapa de medições,
    - o contrato com o construtor,
    - pedidos de proposta,mas
    Sopunhamos que já temos construtor, então necessitamos para levantar a dita:

    26-Termo de Responsabilidade do Coordenador do projecto
    27-Termo de responsabilidade dos diferentes autores do projecto
    28-Termo de responsabilidade do director de fiscalização da obra (Por conta do D.O.)
    29-Termo de responsabilidade do director de obra (Por conta do construtor)
    30 - Plano de Segurança e Saúde em Projecto ( Obrigação do D.O. - nº1 do art.5º do Dec.Lei 273/2003 com desenhos, memória e termo);
    31 - Plano de segurança e saúde em obra (Da responsabilidade do Construtor - nº3 do art. 5º do Dec.Lei 273/2003) com desenhos, memória e termo);
    32-Termo de responsabilidade do Coordenador de segurança em obra (Da responsabilidade do D.O.)
    33-Termo de responsabilidade do construtor ou pessoa legalmente habilitada no caso de uma empresa*
    34-Seguro do construtor*
    35-Seguro de fiscalização*
    36-seguro da coordenação e segurança*
    37-seguro da direcção de obra*
    ..........
    Levantada a licença de construção terá de ser comunicada á ACT- Autoridade das Condições de Trabalho a abertura de estaleiro.
    Documentação necessária para comunicação da abertura de estaleiro à ACT

    37-Termo de Responsabilidade (".....Declarações???..." )do Coordenador do projecto( "...ou autores do projecto..."alinea a) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    38-Termo de responsabilidade (".....Declarações???..." )dos diferentes autores do projecto( "...do autor...do projecto..."alinea a) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    39-Termo de responsabilidade "do fiscal ou fiscais da obra" (alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    40-Termo de responsabilidade "do director técnico da obra" (alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    41-Termo de responsabilidade "do representante da entidade executante" (alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    42-Termo de responsabilidade do director "do director técnico da empreitada" (alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    43-Plano de segurança e saúde em projecto (Da responsabilidade do Construtor com desenhos, memória e termo);
    44 - Validação do Plano de Segurança e Saúde em Obra (Obrigação do Coordenador de segurança em obra e aprovado pelo D.O.- nº1 do art.12º do Dec.Lei273/2009)
    45 -Termo de responsabilidade do Coordenador de segurança em projecto (Da responsabilidade do D.O.- nº 1 do art. 9º do Dec.Lei273/2003))
    46 -Termo de responsabilidade (".....Declarações???..." ) "do coordenador de segurança em obra" ( alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)
    47-Termo de responsabilidade(".....Declarações???..." ) "da entidade executante" ou pessoa legalmente habilitada no caso de uma empresa( "...entidade executante.."alinea b) do nº 3 do art.15º do Dec.Lei273/2003)*

    Aqui algures tem de fazer a "Compilação técnica da obra" (artº16º do Dec.Lei 273/2003)
    ..........
    Comunicada a abertura de estaleiro. pode-se construir o estaleiro, mas sem antes porém:
    Requerer a baixada de electricidade
    Requerer a ligação dos esgotos
    Requere qua a Câmara venha marcar os alinhamentos
    ..........

    Vamos supôr que o milagre aconteceu e que se construíu tudo de acordo com o projecto. Iaginemos a obra prota de acordo com o projecto, sem alterações, vamos agora pedir a licença de utilização.
    Documentação necessária para requerer a licença de utilização:

    48-Livro de obra devidamente preenchido com termo de responsabilidade do director de fiscalização e director de obra,
    49-Termo de Responsabilidade do Coordenador do projecto em como em obra se cumpriu o dito,
    50-Termo de responsabilidade dos diferentes autores do projecto em como em obra os seus projectos foram cumpridos,
    51-Termo de responsabilidade do director de fiscalização da obra em que foi cumprido o projecto,
    52-Termo de responsabilidade do director de obra em que a obra foi construída de acord com o projecto,
    53-Certificado do instalador dos sistemas solares térmicos com garantia por seia anos
    54-Certificado energético,
    55-Certificado da empresa de gás,
    56-Certificado da CERTEL,
    57-Certificado acústico
    58-Bilhete de identidade da habitação




    * Novidade apartir de Novembro com o 31/2009
    ..... Está a escapar muita coisa, mas os foristas háo-de lembrar e dar mais dasos sobre a altura correcta, por isso ajudem a completar este romance que se não fosse dramático, até tinha piada, não acham?....A continuar ........



    "Fassam" parte.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PMMA, delgado1987, José Castro
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    •  
      FD
    •   agradecimentos
    • 17 Julho 2009

     # 2

    Vale a pena continuar, claro que sim! Bem vindo de volta ao activo! ;)

    Só para referência, uma lista descomplicada que em tempos fiz para outras pessoas que aqui venham ter e fiquem assoberbadas pela informação: passos para comprar/construir casa.

    De resto, por enquanto não vou editar nada porque me parece que está bem estruturado e não precisa de qualquer tipo de alteração. Sempre que quiser editar a mensagem inicial, no canto superior direito da sua mensagem vê lá um link que diz editar: use-o para ir actualizando a informação inicial. :)
    Uma ideia: acompanhar os passos (as formalidades) com os custos médios. Por exemplo, levantamento topográfico: x/m2 ou x/hora (não sei como se calcula).
  2.  # 3

    Não se esqueça dos pareceres das entidades externas:

    CCDR (se houver alguma linha de água a menos de 10m do terreno)
    EP (se a casa ficar ao pé de uma estrada nacional)
    CLAFA (se houver uma Base Aérea por esses lados)
    ANA (se não ficar longe de um aeroporto)
    REN (se houver linhas de alta tensão lá por cima)
    IPAAR (se ficar na zona de protecção de algum monumento)
    REFER (se ficar junto à linha do comboio)

    E de certeza que estou a esquecer-me de algum...

    E agora, entra o Kafka: Suponhamos que têm de ser consultadas 4 entidades, A, B, C e D. A, B e C dão parecer favorável, o de D é desfavorável. O projecto é alterado, mas têm de voltar a ser consultadas, também, A, B e C, uma vez que o projecto passou a ser diferente daquele que lhes mereceu parecer favorável. E pode acontecer que o projecto, depois de alterado, mereça agora parecer desfavorável de A. Nova alteração, novas consultas, mas agora passou a estar desconforme com a entidade C. Estão a ver o filme?
    E se depois de, finalmente, haver parecer favorável de toda a gente, a câmara conclui que o projecto não cumpre com o PDM e dá sopa?

    A despropósito, diz que parece que saiu hoje o relatório do Tribunal de Contas sobre corrupção.
    Ironicamente, os mais conceituados edifícios são obras de iniciativa pública e estão isentos de licenciamento...
  3.  # 4

    Só um reparo
    O projecto de arranjos exteriores é um projecto de especialidade logo deve ser entregue junto com as especialidades e não nesta fase.
    Deve nesta fase ser entrgue quando haja cópia da aprovação da informação prévia.
    Ainda nesta fase deve ser iniciado o PSS em fase de obra
    Depois de aprovada a arquitectura

    artigo 5º da Portaria 232/2008
    Os projectos da engenharia de especialidades a que
    se refere a alínea m) do n.º 1, a apresentar em função do
    tipo de obra a executar, são nomeadamente os seguintes:
    a) Projecto de estabilidade que inclua o projecto de
    escavação e contenção periférica;
    b) Projecto de alimentação e distribuição de energia
    eléctrica e projecto de instalação de gás, quando exigível,
    nos termos da lei; (gás CERTIFICADO)
    c) Projecto de redes prediais de água e esgotos;
    d) Projecto de águas pluviais;
    e) Projecto de arranjos exteriores;
    f) Projecto de instalações telefónicas e de telecomunicações;
    g) Estudo de comportamento térmico; CERTIFICADO
    h) Projecto de instalações electromecânicas, incluindo
    as de transporte de pessoas e ou mercadorias;
    i) Projecto de segurança contra incêndios em edifícios;
    j) Projecto acústico.
    MUITO EMBORA NÃO SEJA CONSIDERADO UM PROJ DE ESPECIALIDADE DEVE SER FINALISADO O PSS em fase de obra
    •  
      alv
    •   agradecimentos
    • 18 Julho 2009

     # 5

    Vivam!
    Vá lá tanto especialista e a ajuda?
    Completem e ordenem para podermos mostrar este disparate. Suponho que é para fazer as pessoas desistirem de construir, o que deveria acontecer por leis da procura e oferta. O pior é que isto tudo também é quase tudo preciso para pequenas obras desde que sujeitas a licenciamento.
    "Fassam" parte.
    •  
      alv
    •   agradecimentos
    • 23 Julho 2009

     # 6

    Vivam!

    Então e ajudas?
    Está a faltar muita coisa, ajudem e citem o Dec.Lei.
    Ninguém comenta este calvário?
    "Quédê os ingineiros, os arquitontos mesmo os disinadores"
    Isto deve dar origem a um simplex.....
    "Fassam" parte.
  4.  # 7

    Eu já dei
    Estas pessoas agradeceram este comentário: alv
  5.  # 8

    Para quem pense em fazer a casa desde inicio e claro sem bases de conhecimentos, olhando para essa extensa lista dá vontade de desistir de construir e comprar um apartamento ... ;(
  6.  # 9

    boa noite!
    para quem não tem conhecimentos da area e depois desta discussão....até fico com medo de expor a minha questão porque deve ser muito básica comparando com o acima descrito... mas cá vai:
    os meus pais vão me fazer doação de um terreno e casa ( de 1957) que ainda estão em número diferentes,. tenho que inserir a casa (55m2) no terreno (2500m2) e corrigir a area (já tenho também o levantamento topográfico - deu 3000m2).
    tenho que decidir se o terreno fica como logradouro ou terreno misto. como não tenho dados suficientes para fazer uma simulação do imposto,até porque o meu objectivo é ampliar e reconstruir a casa antiga, queria saber a vossa opinião sobre o que será mais vantajoso, nomeadamente em termos de impostos.
    já agora, o levantamento topográfico deu 500m2 a mais, sou obrigada a corrigir?
    obrigada desde já
  7.  # 10

    Colocado por: fatirtenho que decidir se o terreno fica como logradouro ou terreno misto.

    como logradouro? não conheço isso, ou ficava urbano ou rural.
    o terreno está como que? rural?

    Colocado por: fatirjá agora, o levantamento topográfico deu 500m2 a mais, sou obrigada a corrigir?

    não é obrigada, mas convém, um dia mais tarde pode ter problemas com finanças mas sobretudo com a delimitação de terreno entre confrontantes.
  8.  # 11

    desde já agradeço a atenção,
    logradouro parece-me que é urbano, ou pelo menos foi assim que entendi. neste momento está como rústico (rural) pois a casa está num artigo diferente. tenho que fazer corresponder a casa ao terreno.
    tentei fazer uma simulação do IMI para saber que valores terei que pagar, mas faltam-me dados para calcular o valor patrimonial.
    gostaria de saber se interfere muito o terreno ficar como misto ou só urbano, uma vez que ainda é um pouco extenso.... (cerca de 3000m2)
    os melhores cumprimentos
  9.  # 12

    sim a diferença parece-me que será ainda considerável entre misto e só urbano, mas depende também das áreas.
  10.  # 13

    boa tarde!
    alguém me sabe dizer qual o decreto lei que diz que agora quem assina o termo de responsabilidade pela Direcção Técnica da Obra é o engenheiro que dá capacidade ao alvará?
    obrigada
  11.  # 14

    al. d) do nº4 do art. 22º da Lei 31/2009, de 03.07
  12.  # 15

    Quem anda em obra sabe ao que me estou a referir.
    Não se descura uma regulamentação mas isto é regulamentação desregulada.

    Dai que quando é preciso apurar responsabilidades.
    Nunca se apura nada.

    Mas pronto.
    Assim é que está bem...
    É uma boa forma de estagnar o mercado.
    Deve ser algum plano de contenção no investimento na construção.

    Entre os técnicos de vão de escada e os técnicos de carimbos e cartolinas. Venha o diabo e escolha.

    Para melhorar era o dobro ou o triplo dos documentos e procedimentos.

    Para controlar melhor tudo...Parece-me que querem controlar mas não sabem bem o quê. Dai esta confusão toda. Só falta mesmo é as notas dos estudos desde a 1ª classe de todos os técnicos envolventes. E uma declaração dos professores directores e funcionários de escola a confirmar as notas.

    1000m2 de papel por 1m2 de obra.

    A finalidade é materializar obra?
    É que com tanto papel já ninguém se lembra do que é para fazer.

    O melhor é criar legislação para que as habitações sejam em cartolina assim fazia-se tudo nos gabinetes. Enviava-se ao cliente por correio.
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  14.  # 16

    o meu sogro tem mais de 50 mil metros quadrados e como o terreno herdado pelo meu marido é uma quinta na serra tbm n da pa fazer casa
    • box
    • 10 Março 2015

     # 17

    Viva!
    como o post inicial é de 2009, gostaria de perguntar se a lista referida no #1 está atualizada.
    falta alguma coisa entretanto legislada?

    obrigado
    •  
      FD
    •   agradecimentos
    • 12 Março 2015

     # 18

    Colocado por: boxgostaria de perguntar se a lista referida no #1 está atualizada.
    falta alguma coisa entretanto legislada?

    Deve faltar. Agora o quê...
    • box
    • 13 Março 2015

     # 19

    Também desconfio que deve faltar alguma coisa FD.
    com vamos iniciar o processo agora, se me aperceber de alguma coisa que falte, acrescento aqui.
    obrigado
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