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      luisDS
    • 1 outubro 2020 editado

     # 161

    Boa tarde Fábio,

    Neste momento, nós na Decisões E Soluções não estamos a trabalhar esse produto direccionado para empresas. No entanto já o fiz e tenho algumas dúvidas que se enquadre no que pretende. O último que fiz foi um leasing para construção de um alojamento local de uma empresa bem sucedida do sector turístico, e o crédito foi somente disponibilizado para o valor da construção, sendo que o valor do terreno a empresa teve de o apresentar como capitais próprios. Teve também de justificar com um plano de negócios muito bem elaborado que com o novo edifício a rentabilidade e os resultados da empresa iriam melhorar, etc etc. E isto foi antes do Covid! Por estes motivos não creio ser solução para si.
    O que há para o cliente particular é um leasing da CGD que eventualmente se poderá adaptar ao seu perfil, no entanto alerto que é sempre mais simples fazer para um imóvel já construído do que para construir.
    De qualquer forma, se quiser explorar esta segunda via ou eventual alternativa, entre em contacto comigo através do email [email protected]
  1.  # 162

    Boa tarde LuisDS,

    Agradeço a resposta.

    A nossa intenção seria tentar todas as hipóteses tendo em vista a aquisição de um terreno e construção de uma habitação ao nosso gosto (gostaríamos de construir uma moradia térrea em LSF).

    Mas pelos vistos não será assim tão fácil.

    Sem capitais próprios, penso que a melhor hipótese será tentar um leasing imobiliário. Apesar de pelos vistos só conseguir a nível particular, as minhas dúvidas mantêm-se.:

    - Para a aquisição do terreno é necessário que este já tenha projecto aprovado?

    - O valor residual pode ser negociado?

    - E no final do contrato é possível financiar esse valor residual?
  2.  # 163

    Como é que é feito o cálculo da prestação?

    Percebo que o pagamento dos juros dependem do capital em dívida naquele momento, mas como calculam o resto da prestação?

    Por exemplo, 100 000 € em dívida com juros de 1,2% dá 100 € de juros na primeira prestação (100000*0.012/12).

    A 10 anos dá 884,75 € de prestação, enquanto a 20 anos dá 468,87 de prestação.

    No segundo caso a prestação é mais de metade porque como a cada prestação o abatimento da dívida é menor vamos acabar por pagar mais juros.

    A questão é como é que se chega àquele valor?
  3.  # 164

    Bom dia,

    Vou aproveitar este tópico caso me possam esclarecer: tenho o crédito bancário de compra+obras pré-aprovado pelo que vou passar à "fase" de avaliação do imóvel. Tendo em consideração que se trata de uma ruína com projeto a ser licenciado na câmara, levantam-se as seguintes questões:

    - Para avaliação preciso de uma planta do imóvel (que não existe pois a data de construção a tal não obrigava). A avaliação pode ser feita com o levantamento topográfico realizado e com a futura planta da casa?

    - O banco informou-me que a proposta tem uma validade de 60 dias (período dentro do qual não sei se consigo a licença de construção). O que acontece se aceito já a proposta e até ao momento da adjudicação/escritura não obtenho a licença?

    Muito obrigada desde já!
    •  
      luisDS
    • 6 outubro 2020 editado

     # 165

    Colocado por: fabio.g.nunes84Boa tarde LuisDS,

    Agradeço a resposta.

    A nossa intenção seria tentar todas as hipóteses tendo em vista a aquisição de um terreno e construção de uma habitação ao nosso gosto (gostaríamos de construir uma moradia térrea em LSF).

    Mas pelos vistos não será assim tão fácil.

    Sem capitais próprios, penso que a melhor hipótese será tentar um leasing imobiliário. Apesar de pelos vistos só conseguir a nível particular, as minhas dúvidas mantêm-se.:

    - Para a aquisição do terreno é necessário que este já tenha projecto aprovado?

    - O valor residual pode ser negociado?

    - E no final do contrato é possível financiar esse valor residual?


    Fábio,

    Na sexta ainda falei com a CGD sobre isto. Ficaram de ver e confirmar, mas aparentemente, para já não há leasing para construção.
    De qualquer modo vou ser muito franco consigo:
    Sem terreno, e sem dinheiro para entrada, crédito para terreno+construção é práticamente impossível, e em termos de financiamento a pior opção que possa tomar. Se a isso ainda juntar as questões que me faz...esqueça completamente. Você quer uma casa construida para si num terreno escolhido por si, tudo financiado a 100%, e pelas questões que me faz aparentemente ainda quer um valor residual maior que o normal e possivelmente ainda o "refinanciar" no fim... Parece-lhe um negócio interessante para alguém ou algum banco?
    Simplifique. Sem dinheiro e sem terreno esqueça por completo a construção. Isso é um sonho que tem inevitavelmente que ser adiado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: fabio.g.nunes84
  4.  # 166

    Colocado por: ferreiraj125Como é que é feito o cálculo da prestação?

    Percebo que o pagamento dos juros dependem do capital em dívida naquele momento, mas como calculam o resto da prestação?

    Por exemplo, 100 000 € em dívida com juros de 1,2% dá 100 € de juros na primeira prestação (100000*0.012/12).

    A 10 anos dá 884,75 € de prestação, enquanto a 20 anos dá 468,87 de prestação.

    No segundo caso a prestação é mais de metade porque como a cada prestação o abatimento da dívida é menor vamos acabar por pagar mais juros.

    A questão é como é que se chega àquele valor?


    Metodo de amotização francês:

    Prestação = valor do crédito X (((1+i)^{n}*i) / ((1+i)^(n)-1)))

    i: Taxa de juro
    n: Número de mese
  5.  # 167

    Colocado por: DianacscostaBom dia,

    Vou aproveitar este tópico caso me possam esclarecer: tenho o crédito bancário de compra+obras pré-aprovado pelo que vou passar à "fase" de avaliação do imóvel. Tendo em consideração que se trata de uma ruína com projeto a ser licenciado na câmara, levantam-se as seguintes questões:

    - Para avaliação preciso de uma planta do imóvel (que não existe pois a data de construção a tal não obrigava). A avaliação pode ser feita com o levantamento topográfico realizado e com a futura planta da casa?

    - O banco informou-me que a proposta tem uma validade de 60 dias (período dentro do qual não sei se consigo a licença de construção). O que acontece se aceito já a proposta e até ao momento da adjudicação/escritura não obtenho a licença?

    Muito obrigada desde já!


    Bom dia,

    Tem de perguntar ao seu banco. Esse tipo de situações depende da instituição bancária com que está a trabalhar. No entanto, face ao tempo de espera actual nas CM, parece-me prematuro estar a avaliar o que quer que seja. As avaliações só têm validade de 6 meses. Faça um CPCV com prazos bem alargados, trate da licença e depois do crédito.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Dianacscosta
  6.  # 168

    Obrigada pela ajuda Luis.

    Só para esclarecer também, o CPCV tem uma cláusula com indicação de que "A escritura de compra e venda será realizada no prazo máximo de 60 dias, a contar da data da concessão do crédito bancário [...]" pelo que tendo em consideração que é preciso passar essas fases todas até que o mesmo seja concedido, estarei salvaguardada para a possível demora na aprovação da CM.

    Posto isto, suponho que poderei não conseguir usufruir das condições propostas pelo banco tendo em consideração que não terei, certamente, a licença dentro do prazo dos 60 dias. (o que é pena dado que o spread estava bastante bom)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: macinblack
  7.  # 169

    Olá a todos, em princípio esta semana ficará decidido qual o apartamento que irei escolher para comprar. Da simulação que tenho do banco, tenho até 100 mil (30 mil de entrada e 70 mil de empréstimo), ao qual ainda estou a tentar fechar acordo com um apartamento de 85 mil (mediação REMAX). Provavelmente irão pedir para assinar CPCV, e gostaria de questionar como me posso salvaguardar caso o banco na sua avaliação não concorde em emprestar por alguma razão (documentos do imóvel inválidos, análise dos meus documentos pessoais, avaliação abaixo do preço, etc), eu não perca o valor dado no CPCV.
  8.  # 170

    Documentos do imóvel são da responsabilidade do vendedor.
    Sem documentos não há escritura e poderá obrigar à devolução do sinal em dobro em seu benefício.

    Quanto ao resto, pode tentar proteger-se com duas vertentes: aprovação de crédito e avaliação do imóvel.

    A aprovação de crédito pode resolver antecipadamente. É a chamada "pré-aprovação" que indica que com base nos seus vencimentos, garantias etc, que o banco está disposto a emprestar determinado montante e passa a depender somente da avaliação do imóvel.

    Normalmente alinha-se o mínimo da avaliação com o valor de venda. Mas atenção que o banco não rejeita o crédito em caso de "avaliação insuficiente". Simplesmente limita o montante de empréstimo. Tem de estar preparado para esta situação.

    No entanto, não fique chocado se não aceitarem este tipo de cláusulas, pois se o comprador quiser simplesmente desistir do negócio, é extremamente fácil arranjar uma carta de rejeição de empréstimo. Basta ir a outro banco e não apresentar garantias.
    Concordam com este comentário: prcsc
  9.  # 171

    Colocado por: pguilhermeDocumentos do imóvel são da responsabilidade do vendedor.
    Sem documentos não há escritura e poderá obrigar à devolução do sinal em dobro em seu benefício.

    Quanto ao resto, pode tentar proteger-se com duas vertentes: aprovação de crédito e avaliação do imóvel.

    A aprovação de crédito pode resolver antecipadamente. É a chamada "pré-aprovação" que indica que com base nos seus vencimentos, garantias etc, que o banco está disposto a emprestar determinado montante e passa a depender somente da avaliação do imóvel.

    Normalmente alinha-se o mínimo da avaliação com o valor de venda. Mas atenção que o banco não rejeita o crédito em caso de "avaliação insuficiente". Simplesmente limita o montante de empréstimo. Tem de estar preparado para esta situação.

    No entanto, não fique chocado se não aceitarem este tipo de cláusulas, pois se o comprador quiser simplesmente desistir do negócio, é extremamente fácil arranjar uma carta de rejeição de empréstimo. Basta ir a outro banco e não apresentar garantias.


    A pré aprovação já a obtive do banco Santander, onde pretendo fazer o empréstimo. Agora quero é apenas garantir o imóvel, mas sem prejuízo depois de o banco não emprestar por algum motivo. Vou ter em atenção as cláusulas, e andei a ler que a remax pede 2500€ de caução, quero perceber em que condições de reserva antes de vançar.
  10.  # 172

    Boa. É só ter atenção ao palavreado da clausula (se esta for aceite) e verificar se esta exige carta de rejeição de crédito, pois o Santander já não a irá emitir, embora possa é não emprestar aquilo que pretendia devido à avaliação.

    Vai-se meter com imobiliárias... ui. Que corra tudo pelo melhor!
  11.  # 173

    Colocado por: macinblackAgora quero é apenas garantir o imóvel, mas sem prejuízo depois de o banco não emprestar por algum motivo.


    Eu acresecentei a seguinte indicação numa das cláusulas: "A escritura de compra e venda será realizada no prazo máximo de 60 dias, a contar da data da concessão do crédito bancário [...]".

    Numa outra relativa aos pagamentos tenho indicação de: "b) No caso da Instituição Bancária entender não viabilizar o empréstimo pretendido, o Primeiro Contraente compromete-se a devolver o valor do sinal a Segunda Contraente, por transferência bancária para o IBAN XXXX"

    Espero ter ajudado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ricat, macinblack
  12.  # 174

    60 dias após um data variável, pouco clara e dependente de terceiros não me parece nada boa ideia.
    O comprador não pode alegar eternamente que o banco ainda não concedeu crédito?

    A segunda parte parece-me um pouco ambígua. "Não viabiliza o empréstimo" mas com que razão e que prova exige nesse sentido?

    Essas condições são, na minha opinião, muito favoráveis ao comprador e não protegem em nada o vendedor, mas este terá todo o interesse em contratar ajuda profissional para a elaboração deste tipo de minutas.
  13.  # 175

    Colocado por: pguilhermeBoa. É só ter atenção ao palavreado da clausula (se esta for aceite) e verificar se esta exige carta de rejeição de crédito, pois o Santander já não a irá emitir, embora possa é não emprestar aquilo que pretendia devido à avaliação.

    Vai-se meter com imobiliárias... ui. Que corra tudo pelo melhor!


    Infelizmente não encontro imóveis na zona onde pretendo onde imobiliárias não tenham metido a mão. Já andei a fazer passeios a pé, de carro, etc Todas as que vejo à venda, já tem uma imobiliária associada.

    Mas pronto, logo que chegue a um acordo financeiro com um dos dois imóveis, irei pedir uma reunião com a imobiliária e comprador para perceber com quem estou a lidar para reservar o imóvel, e por tudo preto no branco, caso contrário desisto. Não estou para andar a submeter os papeis ao banco, pagar e depois o imóvel é vendido a outro. Só tenho até o final do mês para iniciar o processo.
  14.  # 176

    Colocado por: macinblackNão estou para andar a submeter os papeis ao banco, pagar e depois o imóvel é vendido a outro.

    Percebo.
    À excepção da palavra de pessoas de bem, a única forma de fechar isso é com CPCV, que também tem as suas condições e nuances.
    Como já tem pré-aprovação, parte do trabalho já está feito. As avaliações normalmente são muito rápidas e poderá ter o OK final do banco dentro de dias.

    É pesar os riscos de fazer e não fazer contrato.
    Por um lado se surgir um comprador com capital próprio ou com recurso a CH mas que ofereça mais, poderá ficar sem o imóvel.
    Por outro lado se assinar CPCV sem protecção e a avaliação for demasiado baixa para o que precisa, poderá perder o sinal (também perderá o imóvel e os custos de avaliação, etc, mas contra isto muito pouco há a fazer).
  15.  # 177

    Colocado por: pguilherme
    Percebo.
    À excepção da palavra de pessoas de bem, a única forma de fechar isso é com CPCV, que também tem as suas condições e nuances.
    Como já tem pré-aprovação, parte do trabalho já está feito. As avaliações normalmente são muito rápidas e poderá ter o OK final do banco dentro de dias.

    É pesar os riscos de fazer e não fazer contrato.
    Por um lado se surgir um comprador com capital próprio ou com recurso a CH mas que ofereça mais, poderá ficar sem o imóvel.
    Por outro lado se assinar CPCV sem protecção e a avaliação for demasiado baixa para o que precisa, poderá perder o sinal (também perderá o imóvel e os custos de avaliação, etc, mas contra isto muito pouco há a fazer).


    Eu não me importo de fazer o cpcv, e de ficar penalizado caso eu desista, desde que não seja por causa do banco, em que eu não terei culpa nenhuma. Vou tentar chegar a um entendimento, pois ainda estou a aguardar a ata de condominio.
  16.  # 178

    Boa tarde LuisDS,

    Perguntar não custa...

    Seja qual for a percentagem do empréstimo atribuida, o negócio só será bom ou mau consoante eu pague ou não pague. Por isso quando me pergunta se o negócio é interessante para alguém ou para um banco a minha resposta é SIM, porque eu sei que vou pagar. Aquilo que pode estar em causa é a quantidade de risco do negócio, e isso será um aspecto totalmente distinto a ser avaliado.
    Não tenho grandes capitais próprios, pois pago uma renda de uma moradia de 700€ mensais (tenciono passar esse valor na totalidade para a prestação do crédito), mas apesar disso, tenho uma percentagem de uma moradia, um terreno (numa zona que não quero habitar) e uma loja (avaliados em cerca de 400 mil euros) que quero continuem em minha posse, mas que podem ser utilizados como garantia bancária.
    Estava a pensar num crédito à volta de 200 mil euros e tendo em conta que 700€ x 420 meses (até pode ir até aos 480 visto que só tenho 35 anos) dá cerca de 294 mil euros não me parece nada mau negócio.
    Lá está, o problema não é se o negócio é interessante ou não, mas sim se compensa o risco...

    A minhas dúvidas em relação ao valor residual é porque não li em nenhum local um valor definido e gostava de ter uma noção. Pelo que fui lendo, os leasings tem uma duração máxima de 30 anos e eu gostava de adaptar o negócio para que fique algo mais parecido com um crédito habitação a 35 anos. Daí eu ter perguntado pela possibilidade de financiar o valor residual.

    Não se preocupe, com ou sem a sua ajuda o SONHO vai se realizar.

    Muito obrigado pelo tempo disponibilizado.
  17.  # 179

    Colocado por: fabio.g.nunes84Por isso quando me pergunta se o negócio é interessante para alguém ou para um banco a minha resposta é SIM, porque eu sei que vou pagar. Aquilo que pode estar em causa é a quantidade de risco do negócio, e isso será um aspecto totalmente distinto a ser avaliado.

    Para além do LTV (obviamente), o que interessa ao banco é saber se tem capacidade de pagar a prestação.
    Diz que vai pagar... claro. Tal como todos os outros clientes.
    O banco também sabe que vai pagar, tal com todos os seus clientes, de uma forma ou de outra.

    Seguindo a sua linha de pensamento, todas os pedidos de CH seriam bom negócio para o banco. O que não é verdade.

    Colocado por: fabio.g.nunes84Estava a pensar num crédito à volta de 200 mil euros e tendo em conta que 700€ x 420 meses (até pode ir até aos 480 visto que só tenho 35 anos) dá cerca de 294 mil euros não me parece nada mau negócio.

    Essas contas são muito ingénuas.
    Com 700 € por mês a 35 anos, contando com seguros, deverá conseguir por volta dos 200k€, bem longe dos 298k€ que imagina.
    Não esquecendo de pelo menos 10% do valor de transacção em capital próprio, líquido. Com IMT, taxas do banco, etc, será mais realista assumir ~15%.

    A não ser que hipotecasse o tal terreno, loja, etc, o banco não tem particular interesse nesses bens, pois não servem de garantia para este tipo de negócios.
  18.  # 180

    Colocado por: fabio.g.nunes84Boa tarde LuisDS,

    Perguntar não custa...

    Seja qual for a percentagem do empréstimo atribuida, o negócio só será bom ou mau consoante eu pague ou não pague. Por isso quando me pergunta se o negócio é interessante para alguém ou para um banco a minha resposta é SIM, porque eu sei que vou pagar. Aquilo que pode estar em causa é a quantidade de risco do negócio, e isso será um aspecto totalmente distinto a ser avaliado.
    Não tenho grandes capitais próprios, pois pago uma renda de uma moradia de 700€ mensais (tenciono passar esse valor na totalidade para a prestação do crédito), mas apesar disso, tenho uma percentagem de uma moradia, um terreno (numa zona que não quero habitar) e uma loja (avaliados em cerca de 400 mil euros) que quero continuem em minha posse, mas que podem ser utilizados como garantia bancária.
    Estava a pensar num crédito à volta de 200 mil euros e tendo em conta que 700€ x 420 meses (até pode ir até aos 480 visto que só tenho 35 anos) dá cerca de 294 mil euros não me parece nada mau negócio.
    Lá está, o problema não é se o negócio é interessante ou não, mas sim se compensa o risco...

    A minhas dúvidas em relação ao valor residual é porque não li em nenhum local um valor definido e gostava de ter uma noção. Pelo que fui lendo, os leasings tem uma duração máxima de 30 anos e eu gostava de adaptar o negócio para que fique algo mais parecido com um crédito habitação a 35 anos. Daí eu ter perguntado pela possibilidade de financiar o valor residual.

    Não se preocupe, com ou sem a sua ajuda o SONHO vai se realizar.

    Muito obrigado pelo tempo disponibilizado.


    Boa tarde Fábio,

    Claro que não custa nem paga por isso. Não leve a mal a minha resposta, simplesmente por vezes temos que "abrir os olhos" a algumas pessoas. Aparentemente "falhei o alvo", mas tudo o que você me disse até então só acendia a luz vermelha de rejeitado:
    - 2 pessoas que trabalham na própria empresa e que têm poupança próxima de zero; Se a empresa cair (espero que não), ficam sem rendimentos laborais.
    - crédito a 100%
    - Aquisição de terreno e construção

    Percebe? Você basicamente traçou o pior cenário possível. Quando eu perguntei se achava se o negócio seria interessante para algum banco, de acordo com o que me disse até então a resposta seria um categórico não! Para além disso pedi-lhe para me enviar email privado onde lhe poderia fazer outro tipo de questões e mesmo dar outro tipo de respostas, mas insistiu em escrever aqui. E sendo isto um fórum, sendo este tópico aberto por mim para esclarecimentos, contacto, etc, eu tenho que comentar o caso geral para todos lerem e não com detalhes da sua vida privada. E de acordo com o que você me disse até então, as tais 3 premissas que eu escrevi acima, a resposta seria:
    - Esqueça completamente terreno + construção! Comece a pensar em qualquer coisa já feita, e mesmo assim...temos o problema dos 100%. A história do leasing, é para pessoas com taxa de esforço completamente tranquilas, o que até pode ser o seu caso, e não uma solução de uso corrente para quem não tem os 10% de entrada.

    Independentemente de tudo volto a frisar que para já o produto não está activo para construção, mas possivelmente estará em breve, mas... é complicado. Duvido que financiem a 100% o terreno, a construção, os projectos...mas pronto só esperando para tentar e ver o resultado.
    Longe de mim querer definir ou limitar os seus sonhos! Espero e desejo que se concretizem! Só dei uma opinião e tentei ser o mais justo e honesto possível. E depois de ler o que escreveu mais tarde, continuo a ter uma opinião igual à inicial, apenas com uma diferença:
    Você precisa de alguma poupança para avançar com um processo destes. Ou vende um dos seus activos para o financiar (a diferença) ou compra algo já feito (terá ainda que solucionar oa 10% mas é bem mais simples) e normalmente conseguirá poupar o suficiente para dentro de algum tempo se lançar na aventura do terreno + construção.
 
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