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Converter loja/escritório em habitação

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  1.  # 1

    Boa tarde,
    Como indica o título ando a poderar se vale a pena investir na compra de lojas/escritórios para ao abrigo do pelo menos designado simplex urbanistico converter em habitações. Alguém tem experiência desde que essa lei foi aprovada? outro ponto é o facto das extracções de fumos de WC e cozinha, em termos técnicos é possivel nao ter qualquer extração? exemplo: usando bomba de calor para aquecimento, usar aqueles exaustores de bancadas, etc?

    Muito Obrigado

  2.  # 2

    Colocado por: matmagoutro ponto é o facto das extracções de fumos de WC e cozinha, em termos técnicos é possivel nao ter qualquer extração?

    Não.

  3.  # 3

    Colocado por: Pedro Barradas
    Não.

    Obrigado Pedro pela sua resposta. Mas pode ser uma daquelas saidas que ás vezes vemos junto às janelas, tipo uma ventoinha? obrigado

  4.  # 4

    Colocado por: matmagMas pode ser uma daquelas saidas que
    o espaço que se pretende converter tem de der possível fazer cumprir com a legislação aplicável para o fim pretendido.

    nem todos os espaços conseguem ser convertidos em habitação. portanto a escolha tem de ser feita cuidadosamente
    Estas pessoas agradeceram este comentário: matmag

  5.  # 5

    (...)Mas pode ser uma daquelas saidas que ás vezes vemos junto às janelas, tipo uma ventoinha? obrigado

    Não faz qualquer sentido ter uma exaustão de uma cozinha a sair na fachada. E os vizinhos?
    Já viu isso repetido de forma consistente num prédio?? (ou viu apenas em casos de adaptações / bricolagens ilegais ?)
    Concordam com este comentário: jlmfr

  6.  # 6

    Colocado por: nunogouveia
    Não faz qualquer sentido ter uma exaustão de uma cozinha a sair na fachada. E os vizinhos?
    Já viu isso repetido de forma consistente num prédio?? (ou viu apenas em casos de adaptações / bricolagens ilegais ?)

    Se uma loja tem que ter chaminé na cobertura para exaustão de fumos do fogão, a lei criada para facilitar a transformação de lojas em habitação, fica sem efeito, porque quase nenhuma loja consegue ter a chaminé.
    Concordam com este comentário: matmag
    • matmag
    • 3 dezembro 2024 editado

     # 7

    Colocado por: nunogouveia
    Não faz qualquer sentido ter uma exaustão de uma cozinha a sair na fachada. E os vizinhos?
    Já viu isso repetido de forma consistente num prédio?? (ou viu apenas em casos de adaptações / bricolagens ilegais ?)
    Então uma chaminé é sempre obrigatória numa habitacao? A minha pergunta vai nesse sentido, se tecnicamente é obrigatória. As lojas no geral têm WC e respiradouros mas isto pode não ser suficiente.

  8.  # 8

    Colocado por: Pickaxe
    Se uma loja tem que ter chaminé na cobertura para exaustão de fumos do fogão, a lei criada para facilitar a transformação de lojas em habitação, fica sem efeito, porque quase nenhuma loja consegue ter a chaminé.
    Concordam com este comentário:matmag
    Nem mais....

  9.  # 9

    Não tendo chaminé tem de ser uma solução sem qualquer instalação a gás e sistema de exaustão com re-circulação e carvão activado.
    Nada de extraordinário.
    Já as IS têm de ter ventilação sim.
    Uma VMC talvez resolva problemas mais bicudos diria…
    Concordam com este comentário: jlmfr
    Estas pessoas agradeceram este comentário: matmag
    • jlmfr
    • 5 dezembro 2024 editado

     # 10

    Estou na mesma situação.

    A IS da loja tem janela (R/C) num extremo e no outro envidraçado com a porta (frente fachada). Apesar de estar inserida num loteamento de moradias geminadas, apenas tem R/C e não tem o piso 1, como as moradias (é uma fração no extremo da rua onde estão as moradias). Sendo obrigatório um projeto AVAC para submeter o projeto de alteração à Câmara, a solução poderá passar por sistema de recirculação de ar sem chaminé ou tem de passar po colocar pladur, com o tubo de exaustão a passar pela fração, desde o exaustor até às traseiras onde está a a IS,colocando aí o sistema? A fração a seguir é de um familiar , pelo que não há problema.

  11.  # 11

    Colocado por: jlmfrEstou na mesma situação.

    A IS da loja tem janela (R/C) num extremo e no outro envidraçado com a porta (frente fachada). Apesar de estar inserida num loteamento de moradias geminadas, apenas tem R/C e não tem o piso 1, como as moradias (é uma fração no extremo da rua onde estão as moradias). Sendo obrigatório um projeto AVAC para submeter o projeto de alteração à Câmara, a solução poderá passar por sistema de recirculação de ar sem chaminé ou tem de passar po colocar pladur, com o tubo de exaustão a passar pela fração, desde o exaustor até às traseiras onde está a a IS,colocando aí o sistema? A fração a seguir é de um familiar , pelo que não há problema.


    Esqueci-me de acrescentar que não tenho gás pelo que provavelmente um simples sistema de recirculação de ar na cozinha será
    suficiente.

  12.  # 12

    Colocado por: gil.alvesNão tendo chaminé tem de ser uma solução sem qualquer instalação a gás e sistema de exaustão com re-circulação e carvão activado.
    Nada de extraordinário.
    Já as IS têm de ter ventilação sim.
    Uma VMC talvez resolva problemas mais bicudos diria…
    Concordam com este comentário:jlmfr
    Estas pessoas agradeceram este comentário:matmag
    Na minha situação tenho janela na IS e no outro extremo a entrada. Será tudo elétrico até porque não tenho gás . Um sistem de recirculação provavlemente resolve a situação no meu caso sem grandes obras

  13.  # 13

    Do meu ponto de vista, considero que um sistema de recirculação não garante os parâmetros exigidos pela legislação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr
    • jlmfr
    • 6 dezembro 2024 editado

     # 14

    Colocado por: Pedro BarradasDo meu ponto de vista, considero que um sistema de recirculação não garante os parâmetros exigidos pela legislação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:jlmfr


    Neste caso, teremos de ver quais as alternativas, uma vez que furar a placa ou saída para a fachada não é a solução eventualmente viável.
    • jlmfr
    • 31 dezembro 2024 editado

     # 15

    Boa noite e bom ano! Neste projeto há a dúvida de deveremos manter uma escada do tipo "caracol" que, embora esteja presente no projeto final, não foi construída no acesso do piso 0 ao psio -1. Este tipo de escada tem requisitos especiais de acessibilidade?

    Se a cozinha /sala e WC ficarem no piso 0, cumprindo os requisitos de acessibilidade, a escada que dá acesso interior ao piso -1 da loja ( divisão dependente, classificada como "arrumos" ?) tem de cumprir os requisitos de acessibilidade, uma vez é apenas de acesso a áreas "secundaria"? Obrigado.

  16.  # 16

    Leia muito bem a portaria 301 e 304 de 2019
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr

  17.  # 17

    Arranje um arquitecto para acessorar nessas e outras questões técnicas.

    Bom Ano.
    Concordam com este comentário: marco1
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr
    • jlmfr
    • 31 dezembro 2024 editado

     # 18

    Colocado por: marco1portaria 301 e 304 de 2019


    Obrigado. Analisei a informação e utilizei para ajuda a IA ( Copilot : "vale o que vale" ) para analisar os documentos e o cenário, tendo obtido a seguinte resposta ( o qual, após análise, me parece fazer sentido, apesar de não ser arquiteto, mas gostar de saber como funciona a lei). Considerando a análise das Portarias n.º 301/2019 e 304/2019, é possível justificar o uso de escadas em caracol para acesso a áreas dependentes, como arrumos em pisos inferiores ( o meu caso) , considerando os seguintes pontos:

    Portaria n.º 304/2019:

    Artigo 8.º: As escadas das habitações podem manter suas dimensões originais se não forem objeto de alteração (na tela final a escada de caracol existe, mas não foi construída de forma a dar mais nos 2 pisos, cada um com 32m2). Caso contrário, devem ter largura mínima de 0,70 m e ser ergonômicas.
    .
    Artigo 11.º: Espaços como caves e sótãos são considerados compartimentos não habitáveis ( neste caso, sendo o piso -1 será considerado cave e está classificado como área dependente e "arrumos" na licença de utilização e caderneta predial), e os requisitos podem ser ajustados, desde que garantam segurança e funcionalidade.
    .
    Portaria n.º 301/2019:

    No caso de intervenções simples ou médias, podem ser adotadas medidas de compensação e mitigação para garantir acessibilidade, como corrimãos adequados ou dimensões mínimas de largura do percurso (0,80 m) e áreas de manobra (diâmetro de 1,20 m)​
    .
    Alterações de comunicações verticais, como escadas, devem respeitar as normas técnicas do Decreto-Lei n.º 163/2006, garantindo segurança e funcionalidade.
    .
    Conclusão: A instalação de uma escada em caracol para acesso a arrumos é viável, desde que:

    A largura mínima útil da escada seja de pelo menos 0,70 m.
    Sejam garantidas condições de segurança (corrimãos, materiais antiderrapantes).
    O projeto esteja alinhado com as normas técnicas de acessibilidade aplicáveis.
    Recomenda-se justificar o projeto na memória descritiva, destacando o uso esporádico da área e os esforços para garantir funcionalidade e segurança, como previsto nas Portarias analisadas.


    Igualmente, parece-me que a seguinte justificação se adequa ao meu cenário :


    1. Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU):

    Artigo 66.º: As escadas devem ser projetadas para garantir segurança e acessibilidade adequadas. Escadas com dimensões reduzidas, como as em caracol, são geralmente aceitas apenas para acessos secundários ou a áreas não habitáveis.
    A largura mínima útil de 0,70 m é exigida para escadas novas ou alteradas, o que seria tecnicamente atendido, mas o diâmetro total da escada (0,7 m) pode ser insuficiente para cumprir ergonomia mínima e segurança.
    2. Portaria n.º 304/2019:
    Artigo 8.º: As escadas existentes podem manter suas dimensões originais, desde que não sejam objeto de alteração. No entanto, devem garantir uma utilização ergonômica se servirem áreas habitáveis.
    Artigo 11.º: Para espaços como caves ou sótãos que não sejam habitáveis, as exigências podem ser menos rigorosas desde que garantam funcionalidade e segurança​
    .
    3. Portaria n.º 301/2019 (Acessibilidade):

    Alterações em comunicações verticais (escadas) devem atender a condições mínimas de acessibilidade, incluindo segurança e conforto.
    Para uma intervenção simples, como adaptar a escada existente, é necessário garantir, pelo menos, corrimãos contínuos e materiais antiderrapantes. O diâmetro de 0,7 m (em oposição à largura útil mínima de 0,70 m) apresenta limitações sérias para acessibilidade​
    .
    4. Considerações Específicas para Mudança de Afetação:

    A mudança de afetação de loja para habitação implica que o piso -1 se torne habitável ou dependente de habitação (por exemplo, arrumos ou espaço técnico).

    Caso seja uárea habitável: As exigências para escadas são mais rigorosas, incluindo largura mínima de 0,70 m (útil), patamares, e ergonomia. A escada de caracol com diâmetro de 0,7 m pode não cumprir.
    Caso seja área dependente: O uso esporádico do espaço pode justificar a manutenção da escada existente, desde que garantidas segurança mínima e funcionalidade.

    Recomendações:

    Justifique na memória descritiva que o espaço inferior é de uso secundário, e a escada não será o acesso principal para a habitação.

    Acessibilidade e Segurança: Garanta corrimãos contínuos. Verifique a possibilidade de melhorar a funcionalidade da escada (ex.: revestimentos antiderrapantes e iluminação adequada).
    Alternativa:

    Caso a escada seja considerada inadequada para habitação habitável, considere adicionar um acesso secundário ou propor uma solução complementar. ( neste caso, o acesso é viável pelo exterior, através de uma rampa de acesso à área comum das garagens)


    Conclusão:
    A escada existente pode ser mantida para acesso ao piso -1 se este for classificado como área dependente e de uso esporádico. Caso o espaço inferior seja considerado habitável ( não será o caso) , a escada pode ser insuficiente para atender aos requisitos técnicos e normativos.

  19.  # 19

    Colocado por: Pedro BarradasArranje um arquitecto para acessorar nessas e outras questões técnicas.

    Bom Ano.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:jlmfr


    Obrigado. Já consultei e as 2 situações são possíveis ( ver, por favor, o minha resposta a "marco1"), pelo que apenas estou a ponderar é exatamente estas:

    1)manter a escada de caracal ( embora esteja na tele final da Câmara não foram construídasm sendo que o piso -1 , área dependente/arrumos na Cadern predial) é acessível por uma 2ª porta pelo exterior, no fim da rampa de acesso às garagens"). Neste caso, uma vez que a área gabitável apenas terá 32 m2 e os "arrumos" mais 32m2, será sempre um T0 e nunca um T1..

    ou

    2) mater as 2 áreas isoladas como estão, ficando apenas o psio -1 como habitável ( T0 kitchenett) e área do piso -1 como arrumos e com uma entrada separada, como atualmente já existe ( talvez esta seja a solução mais flexivel, uma vez que fico sempre com 2 áreas "independentes" ( caso pretenda alugar o R/C e manter o piso -1 isolado) . Cada piso tem cerca de 32m2, mais lugar de garagem.
    • jlmfr
    • 31 dezembro 2024 editado

     # 20

    Acrescento ainda s seguinte informação, eventualmente aplicável neste cenário:

    "O Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto,     estabelece as normas técnicas para acessibilidade nos edifícios e espaços públicos. No seu caso, com a mudança de afetação do piso -1 de loja para habitação e a presença de uma escada em caracol existente, as normas aplicáveis dependem de o piso ser considerado uma área habitável ou apenas dependente. Seguem os pontos principais:

    1. Escadas em Geral
    Largura mínima útil: Para escadas que sirvam áreas habitáveis ou de uso comum, a largura mínima deve ser de 0,90 m. Para áreas restritas (dependências, sótãos, arrumos), esta largura pode ser reduzida para 0,80 m.
    Corrimãos:
    Obrigatórios em ambos os lados se a largura da escada for superior a 1,20 m.
    Altura entre 0,85 m e 0,90 m.
    Devem ser contínuos, prolongando-se no início e fim do lanço.
    Patamares:
    Necessários para cada altura máxima de 3,20 m.
    Devem ter comprimento mínimo igual à largura da escada.

    2. Espaços Acessíveis e Circulação Vertical - O Meu caso
    Acessibilidade universal:
    Deve ser garantido um percurso acessível entre o exterior do edifício e todas as áreas habitáveis principais.
    No caso de espaços habitáveis no piso -1, a escada em caracol poderá não cumprir este requisito para pessoas com mobilidade condicionada.
    Inclinação e segurança:
    As escadas devem evitar inclinações excessivas e degraus triangulares (como ocorre nas escadas em caracol), que são desaconselhados para percursos de uso regular.
    3. Zonas de Manobra
    As áreas de manobra ao final da escada devem permitir a inscrição de um círculo com diâmetro de:
    1,50 m para acesso a zonas habitáveis.
    1,20 m para espaços dependentes (como arrumos).
    4. Medidas Específicas para Escadas em Edifícios Existentes - ATUAL
    O Decreto-Lei permite medidas de mitigação ou compensação para edifícios existentes, desde que devidamente fundamentadas. No seu caso:
    Pode justificar a manutenção da escada de caracol (diâmetro de 0,7 m) apenas para áreas de uso secundário (dependências).
    Caso o piso -1 seja destinado a habitação regular, será necessário propor soluções complementares que garantam acessibilidade (ex.: instalação de plataforma elevatória ou acesso alternativo).
    Recomendações Adicionais
    Memória Descritiva:

    Justifique que o uso da escada é esporádico e o piso -1 será área dependente.    Fundamente eventuais impossibilidades de alteração estrutural e proponha medidas compensatórias, como corrimãos ou reforço na segurança.
    Consulta Local:

    Necessário confirmar junto da Câmara Municipal se a escada existente pode ser mantida no contexto da mudança de afetação, com base nas medidas de mitigação do Decreto-Lei n.º 163/2006.

    Alternativas:

    Se o piso -1 for considerado habitável, avalie a instalação de um acesso alternativo que atenda à acessibilidade mínima, como uma escada com largura útil de 0,90 m ou um elevador.

    Conclusão: A manutenção da escada em caracol existente será mais viável se o piso -1 for classificado como área dependente e de uso esporádico. Caso contrário, será necessário cumprir integralmente os requisitos de acessibilidade do Decreto-Lei n.º 163/200

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