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Condomínios e vizinhos

Obras na fachada sucessivamente adiadas com prejuízos elevados

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  1.  

  1.  # 1

    Viva a todos, espero que se encontrem bem. Agradeço antes de mais qualquer feedback. Neste momento estou a passar por algumas dificuldades e seria um grande esforço financeiro da minha parte agendar consulta com um advogado desconhecendo se poderei pedir alguma compensação.

    Tenho um alojamento local e este é o meu único rendimento. Em março ficou registado em acta que as obras na fachada do prédio se iniciariam no dia 4 de Junho - dia em que sairia o meu último hóspede -, e procedi de imediato ao fecho do calendário.

    Obras na fechada do prédio com paredes a precisar de serem picadas, limpas a jacto de água quando existem várias fissuras não é compatível com uma actividade que se baseia nas férias e no descanso de quem reserva a casa. Pensando no bem estar dos hóspedes, e para evitar chatices com pedidos de indemnizações por obras/barulho, queixas e feedback negativo, decidi numa atitude responsável fechar, assumindo os custos dos 20 dias úteis ou até um pouco mais (fechei 30) que demorariam as obras

    Chegou o dia 4 e as obras não começaram. A empresa de gestão de condomínio, sabendo que este é o meu único rendimento e que os meses de verão são essenciais para compensar os prejuízos do inverno, quando responde aos meus emails a solicitar data precisa de início de obras, vai dizendo que é 2f sem falta, depois 5f, afinal é 3f da próxima semana e com isto já é dia 30. Disseram que tinham pedido licença para ocupação de via pública no dia 11 de junho, mas o pedido só foi feito no dia 27.

    Tenho aberto o calendário para reservas de última hora baixando o preço mas, para além da incerteza de como gerir a minha vida, a casa nem sempre se reserva, resultando num prejuízo enorme, uma vez que mesmo que as obras se iniciassem amanhã, teria tido prejuízos em 2 meses. E já estou a ver que vou ter a casa fechada sem qualquer rendimento durante 2 ou até mesmo os 3 meses de verão.

    A minha questão é se a empresa de gestão de condomínio ou a empresa responsável pela obra poderá ser considerada, total ou parcialmente, oupelos prejuízos causados, inclusivé pelas sucessivas mentiras que têm dito ao longo do tempo. Desculpem a leitura extensa e agradeço de novo.
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    • 30 junho 2025

     # 2

    Colocado por: jblxmora

    A minha questão é se a empresa de gestão de condomínio ou a empresa responsável pela obra poderá ser considerada, total ou parcialmente, oupelos prejuízos causados, inclusivé pelas sucessivas mentiras que têm dito ao longo do tempo. Desculpem a leitura extensa e agradeço de novo.


    Não me parece...
    E os demais condóminos, como encaram a situação ? Estão alojados onde ?

  3.  # 3

    Boas, size. Os restantes condóminos vivem nos seus apartamentos. Para eles é indiferente as obras começarem em Junho ou Setembro...

  4.  # 4

    Colocado por: jblxmoraBoas, size. Os restantes condóminos vivem nos seus apartamentos. Para eles é indiferente as obras começarem em Junho ou Setembro...


    Os direitos e deveres dos condóminos num prédio devem ser equitativos.
    Esses condóminos estarão a aceitar o transtorno, quer do atraso do inicio da obra, quer do incómodo que a obra provoca.
    O seu AL não deixa de ser um uso habitacional, igual às restantes frações-
    Não vejo que a legislação possa diferenciar o seu caso para ser indemnizado.

    ´Mais uma razão para que o AL não devia ser admitido num condomínio.´
    Concordam com este comentário: setaevra

  5.  # 5

    O meu apartamento não tem licença de utilização por ser anterior a 1951, por isso não tem uso habitacional. Quanto aos restantes condóminos, esta situação não os impede de exercer a sua actividade profissional, em que medida não é diferente?

    Seja como for, a questão essencial não é a realização das obras em si mesmas mas a atitude da empresa de gestão de condomínio e em como não existe uma calendarização clara.

  6.  # 6

    qual o periodo de tempo que costuma arrendar? 1 mês, 2 ?
    tem a meu ver que negociar as coisas, ou seja veja se consegue que a obra comece no inicio de um mês x, se não começar tente que fique estabelecido que só poderão começar apos esse mês, enfim não é fácil num condominio.
    • size
    • 1 julho 2025 editado

     # 7

    Colocado por: jblxmoraO meu apartamento não tem licença de utilização por ser anterior a 1951, por isso não tem uso habitacional.

    São situações distintas. O estar isento de licença de utilização não implica que o uso da sua fração não seja senão o uso habitacional. O AL é um uso habitacional.

    Quanto aos restantes condóminos, esta situação não os impede de exercer a sua actividade profissional, em que medida não é diferente?

    O Regime Jurídico da PH não contempla essa diferenciação que retende ter de forma isolada. Tem que mobilizar a maioria dos condóminos para impor o rigor da sua pretensão.

    Para a envergadura da obra em causa será difícil ao administrador encontrar um empreiteiro que lhe garanta, expressamente, o dia de inicio da obra e sua conclusão em 20 dias.

  8.  # 8

    Quer que os moradores lhe paguem o rendimento do AL do seu prório bolso?
    Os direitos à HPP deveriam se sobrepor ao AL e não ao contrário. A decisão de abrir um AL no meio dum prédio de habitação foi sua e sabia dos riscos que isso tinha.
    Se os seus vizinhos decidirem fazer obras em casa, fazem obras em casa. Desde que cumpram com os horários legais não há nada que possa fazer para os impedir nem tem obviamente direito a nenhuma indeminização.

    Presumo que quando decidiu abrir o AL tambem se tenha preocupado com o facto de os seus vizinhos irem passar a ter constantemente pessoas estranhas a circular no prédio.

  9.  # 9

    Colocado por: AJS1974Quer que os moradores lhe paguem o rendimento do AL do seu prório bolso?


    Eu parece-me que quer é que as coisas sejam bem feitas.
    Se a obra ía começar no início do mês como raio a licença de ocupação de via só foi pedida no final do mês?? Até porque pelo que li não me parece que queira a responsabilização dos condóminos, mas sim das empresas no processo.

    Acho que há coisas que alguém tem de assumir a responsabilidade. Se há contratos assinados para a realização da obra entre "X" e "Y".
    Alguém está a meter a "pata". Muitas empresas não tem estrutura para fazer 5 obras ao mesmo tempo mas aceitam como se conseguissem fazer 10. Temos as obras públicas como exemplo. Depois é meses de atraso e as pessoas é que tem de suportar.

    Em Portugal há uma falta de rigor tremendo na execução das obras, é o que é.
    Concordam com este comentário: R3volution, desofiapedro

  10.  # 10

    Eu como adoro condomínios e respectivas empresas (ahhh o cappotto...o cappotto), podia dizer que se calhar a empresa de costume não podia ser "acomodada" no período combinado por quem paga :)

  11.  # 11

    size, o assunto que me trouxe aqui não é AL mas permita-me recordar-lhe que no município do Porto são atribuídas licenças de AL com título de utilização de serviços.

    Marco1, tipicamente ficam 3, 4, 5 dias. Há casos em que ficam 2 dias ou 6 dias, depende muito. Nunca 1 mês. Passei as duas primeiras semanas a insistir, o administrador do prédio também, nada se consegue.

    AJS1974, se estiver disponível para ler e entender a minha questão, terei todo o gosto em responder. Desconhece completamente a minha realidade, a realidade dos condóminos e do meu prédio e pela sua publicação fica claro que tem uma opinião formada não com base na realidade mas no que vê na televisão.

    Pereira_89, é precisamente isso. A empresa de gestão de condomínio está a agir de má fé e sábia de antemão que as obras não iriam nem podiam começar nem no dia 4, nem em nenhum dos dias que nos foram dizendo, até porque a licença de ocupação de via pública só foi pedida no dia 27 e a CM ainda demora, se tudo correr bem, semana e meia a 2 semanas a emita-la.

    Choca-me que as pessoas encarem uma situação destas como normal, em que ninguém assume a responsabilidade nem pode ser considerado responsável pelos seus actos. A minha questão era simplesmente se, na opinião do fórum e das pessoas que tenham eventualmente passado por algo semelhante, terei alguma base legal para levar esta situação avante, antes de pagar uma consulta com um advogado.

    Um atraso de alguns dias é uma coisa, outra coisa é já ter passado quase um mês e nem sinal dos empreiteiros. Acrescento que a adjudicação da obra foi feita, o pagamento de 1/3 do total foi transferido no dia 20 de Maio e ainda nem sequer temos o recebido nem foram emitidas ainda as cotas extra.

  12.  # 12

    Colocado por: jblxmora

    Um atraso de alguns dias é uma coisa, outra coisa é já ter passado quase um mês e nem sinal dos empreiteiros. Acrescento que a adjudicação da obra foi feita, o pagamento de 1/3 do total foi transferido no dia 20 de Maio e ainda nem sequer temos o recebido nem foram emitidas ainda as cotas extra.


    Então, algo está a correr muito mal...
    As datas estão bem definidas no contrato de empreitada ?
    Se tais datas não estão a ser cumpridas pelo empreiteiro, após primeiro pagamento, podem estar correr um grave risco...

    Como assim, ainda não foram emitidas as quotas extra para o financiamento da obra ?

    Nunca se deve contratualizar uma empreitada de obra num condomínio sem que todos os condóminos tenham contribuído com a sua quota-parte. Deste modo correm o risco do dinheiro faltar e a obra não iniciar ou avançar.

  13.  # 13

    Continue a arrendar. Ninguém lhe vai pagar o prejuízo.
    Por este andar só devem começar em setembro...

  14.  # 14

    Colocado por: jblxmoraterei alguma base legal para levar esta situação avante, antes de pagar uma consulta com um advogado.
    já devia ter feito isso logo em vez de vir a um forum onde qq pessoa pode opinar e dar o seu bitaite quer esteja certo ou errado. nas 24 horas que anda nisto já teria uma resposta à pergunta

    Colocado por: Cláudia11Continue a arrendar. Ninguém lhe vai pagar o prejuízo.
    Por este andar só devem começar em setembro...
    sou da mesma opinião
    quando começar as obras deixa de aceitar mais gente

  15.  # 15

    Colocado por: Pereira_89
    Eu parece-me que quer é que as coisas sejam bem feitas.
    Se a obra ía começar no início do mês como raio a licença de ocupação de via só foi pedida no final do mês?? Até porque pelo que li não me parece que queira a responsabilização dos condóminos, mas sim das empresas no processo.

    Acho que há coisas que alguém tem de assumir a responsabilidade. Se há contratos assinados para a realização da obra entre "X" e "Y".
    Alguém está a meter a "pata". Muitas empresas não tem estrutura para fazer 5 obras ao mesmo tempo mas aceitam como se conseguissem fazer 10. Temos as obras públicas como exemplo. Depois é meses de atraso e as pessoas é que tem de suportar.


    Quem lida com obras de exteriores sabe que até meados de Maio não houve 3 ou 4 dias sem chuva seguidos, o que de um modo geral atrasou todas as obras em cascata - é natural que os prazos deslizem bastante.

    Dado que licenças de OVP têm prazos, também é normal que só sejam pedidas com previsões mais firmes de datas.

    Agora, a comunicação aí falhou em toda a linha. Estas coisas têm que ser claramente explicadas aos proprietários para gerir expectativas - mandar datas para o ar baseadas em palpites é um erro tremendo.

  16.  # 16

    Colocado por: jblxmora
    A minha questão é se a empresa de gestão de condomínio ou a empresa responsável pela obra poderá ser considerada, total ou parcialmente, oupelos prejuízos causados, inclusivé pelas sucessivas mentiras que têm dito ao longo do tempo. Desculpem a leitura extensa e agradeço de novo.


    Meu estimado, a matéria havida suscitada carece de mais e melhores elementos para que se lhe possa facultar um parecer minimamente acertado, pelo que, vou-me cingir ao básico.

    Primeiramente, importa observar que compete ao administrador "Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada (al. i) do art. 1436º do CC). Mais estabelece o nº 3 deste preceito que "O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável."

    Destarte, prima facie, pode assistir-lhe o direito a receber uma competente indemnização devida a título de danos patrimoniais futuros.

    Nos termos do art. 483º do CC, "Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilìcitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação" (nº 1) e que "Só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei" (nº 2).

    Estatui o art. 564º, sob a epígrafe "Cálculo da indemnização" que "O dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão" (nº 1), e que "Na fixação da indemnização pode o tribunal atender aos danos futuros, desde que sejam previsíveis; se não forem determináveis, a fixação da indemnização correspondente será remetida para decisão ulterior" (nº 2).

    Acrescenta o art. 566º, sob a epígrafe "Indemnização em dinheiro" que, "A indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor" (nº 1) e que "Sem prejuízo do preceituado noutras disposições, a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação
    patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem
    danos" (nº 2), ressalvando-se no nº 3 que "Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados".

    Destarte, para ressarcir o dano patrimonial futuro, derivado da perda da capacidade de ganho, posto que não há critérios legais reguladores da fixação do quantum da indemnização, há que recorrer aos critérios de verosimilhança, ou de probabilidade, num juízo de prognose sobre o que, no caso concreto, poderá vir a acontecer, impondo-se o recurso à equidade uma vez que se não conseguirá apurar o valor exato do dano.

    Dito isto, utilizando uma linguagem coloquial, "o diabo está nos pormenores". Vale isto por dizer que, ter-se-á que apurar se cuidou o administrador de agir diligentemente (sob pena de também este, responder solidariamente), alertando o prestador de serviços para as vicissitudes susceptíveis de o fazer incorrer em responsabilidade civil contratual ou extracontratual e/ou se este último pode socorrer-se de razões alheias à sua vontade para poder executar a obra no prazo havido acordado. Portanto, dependerá de uma apreciação casuística da situação de incumprimento para se aferir do eventual grau de responsabilidade do administrador e/ou do prestador de serviços.


    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

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