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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    Moro num prédio de habitação que tem uma clínica médica no primeiro andar. Temos tido alguns problemas com os utentes da clínica (utilizam os dois elevadores do prédios para subirem até ao primeiro andar, acendem sempre a luz do prédio, seja dia ou noite, colocam papéis no trinco da porta do prédio para a mesma não fechar, ocupam o átrio do prédio enquanto esperam que a clínica abra as portas, impedindo muitas vezes os residentes de chegar às caixas do correio e aos elevadores, entre outros).

    Tivemos uma reunião com os proprietários da clínica, que disseram nada poder fazer relativamente ao comportamento dos utentes - e têm razão. Contudo, quando perguntámos se tinham seguro contra acidentes no prédio, disseram que não tinham conhecimento de que era preciso um seguro, o que me fez desconfiar automaticamente da legalidade da clínica. Se um utente se magoar a descer as escadas, como não têm seguro, o condomínio terá de arcar com as responsabilidades e os custos.

    As minhas questões são:
    - como posso saber se a clínica está licenciada?
    - é necessário algum tipo de licença camarária para que o imóvel esteja registado para fins médicos, além da licença da DGS?
    - que seguro para as partes comuns do prédio é preciso a clínica possuir?
    - que percentagem de condomínio deverá a clínica pagar relativamente às outras fracções do prédio?

    Muito obrigada pela vossa atenção.
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    • Mac
    • 27 Junho 2008

     # 2

    Se o imóvel estiver apenas afecto a uso habitacional a clinica não pode lá funcionar. Trata-se de uma prestação de serviços.
    Para saber do licenciamento procure na câmara. É lá que todos os licenciamentos são pedidos e instruídos.
    Tem toda a obrigação de ser informada, quer como utente do edifício quer como cidadã.
    Se estiver licenciada..... Aí é uma chatice. Partindo do princípio que o prédio se destina a apenas a habitação Vai ter de pedir a nulidade da licença. Mas o mais certo é não estar licenciada. Será só mais uma em situação ilegal.
  3.  # 3

    já agora consulte tambem o regulamento do prédio, se não existir poderá ainda convocar uma reunião de condóminos e fazer aprovar ( aqui tem de consultar a lei sobre condominios) medidas para regulamentar situações indesejadas.

  4.  # 4

    Cara Rita, Boa tarde. Siga as instruções que o IM Mac lhe referiu, com uma pequena reparação. Quando o IM Mac refere que "Tem toda a obrigação de..." deve entender "tem todo o DIREITO de. E se ali lhe disserem que efectivamente foi feito o licenciamento, deve perguntar se no processo existe alguma acta da Assembleia-Geral de Condóminos a permitir a alteração ARTIGO 1418º do C.C. (Conteúdo do título constitutivo) 1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
    2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
    a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
    É que se o TCPH (tít. cons. prop. horiz.) nada referir quanto ao fim a que se destina cada fracção, o TCPH é NULO. senão vejamos o que nos diz o nº 3 do artigo atrás citado: " 3. A falta da especificação exigida pelo nº 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do nº 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo" fim de citação. Ora o "ARTIGO 1419º do C. C. (Modificação do título) 1. Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos." O artigo 1422º-A do CC autoriza a obras desde que se trate de fracções contíguas, mas antes terá de haver autorização da Assembleia-Geral de Condóminos, nos PRECISOS termos do artº 1419º, atrás citado, ou seja, (sic) "havendo acordo de todos os condóminos.". Sem isso nada feito.
    Quanto ao seguro é questão que deve o Administrador do condomínio aquilatar junto de uma seguradora, nos exactos termos verificados, ou seja, tratar-se de uma clínica, com o acesso de clientes intenso e consequente desgaste das partes comuns, designadamente dos elevadores e dos comutadores/automáticos da iluminação. Nessa mesma medida deve a clínica ser notificada para negociar uma participação mais generosa em termos quota condominial, calculada em função do esforço acrescido a que as partes comuns estão a ser sujeitas, designadamente dos elevadores e do acréscimo que estes e a iluminação representam em termos de gastos de energia, fazendo sentir que, de modo ilegal, em meu entender, se se provar que não estão licenciados ou estão indevidamente licenciados por falta da aprovação da unanimidade dos condóminos. Isto em termos de reçarcimento do custos excessivos já traduzidos nas situações anteriores, porque em termos futuros e, ainda nos termos do meu entendimento legal atrás citado, poderá a clínica ser obrigada a parar a sua actividade ou a se, entretanto dos coindóminos acederem à sua continuação, em termos de poderem ser reçarcidos dos esforços, quer do ponto de vista energético, quer do ponto de vista de desgaste, pressionando o esforço de manutenção das partes domuns e o esforço de conservação do edifício a levar a cabo todos os oito anos, através do FCR (fundo coum de reserva), a que acresce as quotas do condomínio. Portanto todo este meu rodeio é só para lhe dizer que se torna imensamente difícil para mim estabelecer-lhe uma percentagem que pudesse, com rigor ou disso próximo, permitir, com toda a justiça, definir um montante a contento das partes. Se conhecesse a situação, na minha condição de técnido de condóminio, arriscaria uma percentagem que pudesse ajudar a IM Rita. Como não sou perfeito conhecedor da situação em pormenor, não lhe poderei ser útil. Aqui fica a minha humilde colaboração, não deixando, todavia, de me dispôr a ajudá-la sempre que necessitar através, não só deste muito útil fórum, como também através do e-mail com que assino estas minhas intervenções. Fique bem
    domunsotrum@sapo.pt
    Cumprimentos
  5.  # 5

    Há uma questão importante, e falo c\ experiência própria.
    a minha mulher tem um apartamento num prédio. Um dos condóminos colocou o apartamento dele à venda e foi logo abordado por uma clínica interessada em comprar. O administrador do prédio teve que enviar uma carta a todos os condónimos a perguntar se concordavam em alterar o uso daquele apartamento para clínica. Bastava que um condónimo dissese que não para não ser possivel a venda. E foi o que aconteceu, a clinica ficou a chuchar no dedo. Portanto deve vereficar se houve autorização da TOTALIDADE dos condónimos na instalação da clínica,se não houve eles estão ilegais, em principio
    • ccc
    • 3 Setembro 2008

     # 6

    vai ao art.º1419 do código civil (lei 59/99 de 30/06). mudar o destino implica mudar a propriedade horizontal.
  6.  # 7

    Paramonte,

    Isso aconteceu pois iria ser necessário alterar a afectação de apenas habitação para serviços.
    Se já estiver na câmara com possibilidade de serviços pode funcionar lá a clínica sem qualquer problemas.
    • ccc
    • 3 Setembro 2008

     # 8

    o que é que a propriedade horizontal define para aquela fracção????
    • luisvv
    • 3 Setembro 2008 editado

     # 9

    Cara rita, antes de mais, espero que não tenha levado a sério a resposta de domusnostrum, que revela uma inacreditável incapacidade de leitura ou compreensão da legislação e que pode levá-la por caminhos errados.


    1) "É que se o TCPH (tít. cons. prop. horiz.) nada referir quanto ao fim a que se destina cada fracção, o TCPH é NULO."

    Esta afirmação é falsa. O que o artº1418 do C.Civil diz é (atenção aos sublinhados):

    "Artigo 1418° - Conteúdo do título constitutivo
    1- No título constitutivo [strong]serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.[/strong]
    2- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo [strong]pode ainda conter, designadamente:
    a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;[/strong]
    (..)
    3- [strong]A falta da especificação exigida pelo n.° 1 (ou seja, a individualização das fracções e respectivas permilagens)[/strong]e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.° 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente [strong]determinam a nulidade do título constitutivo[/strong]."



    Quanto ao seguro é questão que deve o Administrador do condomínio aquilatar junto de uma seguradora, nos exactos termos verificados, ou seja, tratar-se de uma clínica, com o acesso de clientes intenso e consequente desgaste das partes comuns, designadamente dos elevadores e dos comutadores/automáticos da iluminação.

    2) Quanto ao seguro.. sejamos claros: o único seguro obrigatório relevante para o caso é o de incêndio. Nenhum proprietário de fracção autónoma pode ser obrigado a ter outro seguro. Mesmo neste caso, a única responsabilidade da administração é obter dos condóminos a prova da existência de seguro - e fazê-lo em substituição do condómino que se negue, reavendo depois o dinheiro.
    Eventuais seguros adicionais (no âmbito da actividade da clínica, p.ex) não serão da responsabilidade e conhecimento da administração. É portanto natural que o proprietário da clínica tenha mostrado desconhecimento.
  7.  # 10

    Agora, quanto às suas questões:


    Como posso saber se a clínica está licenciada?

    Depende do que é efectivamente essa clínica. O processo de licenciamento é um emaranhado jeitoso, mas simplificando, diria que começa com um requerimento na Administração Regional de Saúde, o qual será instruído com cópia da licença de utilização da fracção.
    Para verificar a existência de licenciamento, sugiro que contacte com a ARS (em Lisboa, p.ex, consulte: http://www.arslvt.min-saude.pt/licenciamentos/Paginas/EntidadesLicenciadas.aspx )


    é necessário algum tipo de licença camarária para que o imóvel esteja registado para fins médicos, além da licença da DGS?

    A licença de utilização.


    que seguro para as partes comuns do prédio é preciso a clínica possuir?

    Incêndio. Claro que é aconselhável um seguro multi-riscos, mas é facultativo.


    que percentagem de condomínio deverá a clínica pagar relativamente às outras fracções do prédio?


    Se não acordarem outra, pagará na proporção da permilagem.


    Dados importantes:
    1)Sugiro que consulte o TCPH e verifique se lá se encontra previsto algum uso específico para a fracção. Saliento que há a possibilidade de, mesmo destinada a habitação, a fracção ser utilizada para uma actividade de indústria doméstica, por um arrendatário (o que não parece ser o caso..).

    2) Há ainda a possibilidade de, sendo o uso da fracção conforme ao TCPH, mesmo assim a clínica não ter condições para funcionar. Neste caso é provável que aceitem negociar ..
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