- Helder Alves
- 20 setembro 2008
Viva!
Acabei de trabalhar agora... e acho que ainda vou a tempo de iniciar esta discussão.
Parece que encontrei a tal pechincha (em baixo podem ver melhor), 60m2 com um logradouro de 37m2, água, luz e saneamento perto da casa - 7,750€. Mas ainda ainda estou à espera de esclarecimentos do foro legal, que para os quais fui alertado aqui de acordo com o guia de compra de casa. Mas parece-me estar tudo bem. Fica situada perto de Vila Velha de Rodão.
Mesmo que o negócio não se realize este é o exemplo daquilo que pretendo, embora não esteja quase habitável. Não pretendo luxo, porque sou pobre ;o) e o orçamento é reduzido. Daí que necessite de sugestões e conselhos dos especialistas da matéria. Ora bem, em termos de remodelação o que é que eu pretendo:
- A paredes parecem em boa condição. Abrir as janelas da alçado principal e colocar portas e janelas de madeira, ou outra solução mais barata mas rústica. As traseiras tou á espera de informação.
- Telhado novo, logo vigotes novos, não sei se de madeira ou cimento, porque no interior quero gesso cartonado.
- As paredes interiores gostava que fossem limpas as juntas reparadas com cimento e que as paredes para compartimentar dois quartos (+ou- de 15m2) fossem de gesso cartonado. Parede da casa de banho em alvenaria com revestimento em mosaico (pequena 4 a 5m2). Portanto + 3 portas standard.
- Sala com Kitchnet
- Chão uma coisa deste género, tipo betão afagado com selado e brilhante.
O que vos parece!? E já agora para os especialistas alguém me sabe dizer, só em termos indicativos, se vou gastar + 10.000€, 20.000€, 30.000€....
- Louças de casa de banho, cozinha, canalização e parte eléctrica não entra nesta parte do orçamento. Porque tenho quem faça e só compro o material.
Aceito todas as opiniões, sugestões e conselhos que façam abrir os olhos ou ser mais criativo no processo de remodelação, de uma "coisa" deste género.
Fico a aguardar, cumprimentos.
P.S.: Em termos de "look" exterior e interior daquilo que eu pretendo visitem este siteHelder
veja aqui uma recuperação interessante
http://www.arquitectura.pt/forum/f62/casa-s-paio-de-grama-7916.html-
Pedro Barradas
- 20 setembro 2008 editado
Marco1 vai-me desculpar.. mas, pelo menos neste caso, seria uma pena fazer uma intervenção desse género...
Helder... realmente as alvenarias aparentam estar em optimo estado... espero que o técnico que contratar tenha igual sensibilidade para não descaracterizar essa habitação, respeitar os métodos construtivos e dar-lhe a mais valia adequada.
Como sugestão de intervenção:
-Substituição integral da cobertura> nova cobertura em madeira, com forro em madeira, isolamentos termico/ acusticos, subtelhe e reutilização da telha de canudo existente;
-Desentaipamento dos vãos e colocação de caixilharia em madeira lamelada ( pintado ficaria 5*, a cor sangue de boi - RAL3003 ou RAL 3005);
E-ventual forra pelo lado interior das paredes exteriores em gesso cartonado hirdofogo, complementado por isolamento térmico em lâ de rocha.. sim parece-me boa ideia, escusa de abrir roços nas paredes - difícil);
-Já que utiliza sistema de gesso cartonado.. coloque tudo em gesso cartonado.
Parece-me uma boa aquisição. consegue fazer disso um T1.- Paulo Correia
- 20 setembro 2008 editado
Boas
Em termos de preços, estou com um pouco de falta de tempo para lhe dar uma ideia, mas dentro de 2 ou 3 dias, já cá volto. Seria no entanto muito importante a nivel de preços para a cobertura, saber se existem paredes no interior on apoiar o vigamento e onde.
Sendo uma recuperação rústica, vai pôr betão afagado? Não assassine isso e não me parece que lhe seja barato fazer isso. A quantidade é pequena e com deslocações de autobetoneiras e das equipas, vai ficar caro. Com tanta tijoleira rústica que existe no mercado e até bem perto dai..... veja em http://www.ceramica-artesanal.com/produtos.htm
Se você se atrever a meter vigotas em betão, excomungo-o pessoalmente do fórum. Não destruam o que já pouco se vê, para fazer aquilo que se vê em todo o lado.
Como intervenção, concordo com o Pedro Barradas, excepto no Reaproveitamento das telhas
Pela cor delas, já não estão em condições e financeiramente não vale a pena o reaproveitamento. O trabalho que dá, baixá-las com cuidado, lavá-las e voltar a colocar, escolhendo as que não estão partidas, fica a cerce de 75% do valor da nova. Por causa desta discussão na empresa, fui cronometar a lavagem e mesmo com uma boa máquina, demora 2min a lavar uma telha. Com a rotação e paragens do homem, ficava em 3min por telha, ou seja, por hora, lavasse 20 telhas. Se um m2 leva 32 telhas, precisava de 1,5hr, para lavar 1m2, isto 4.5€/hr*1,5hr= 6,75€. E ainda tinha o sobre custo do desmonte cuidado. Ora a telha nova, custa 9,75€/m2. E é sempre necessário comprar 10 a 20% da área e casar telhas novas com velhas.
Se a questão fosse a côr, (não é o caso), como se passa em zonas históricas, usava-se a telha na cor Acores na capa e castanha na bica.
Embora os ache caros, um painél Ondutherm com forro inferiror ficava ali 5*, permitindo aligeirar (€€€) a estrutura da cobertura.
Cumps-
Pedro Barradas
- 20 setembro 2008
Paulo correia.., se querer ofender... é por isso que os Arquitectos têm opiniões dos Empreiteiros...
Numa intervenção deste género, de modo a continuar a ter "aquele" aspecto, aquela alma, inimitável...
O reaproveitamento da telha velha... é que fica a "matar", mesmo que seja só utilizada como Capa e deixar o canal com a subtelha. (por exemplo, utilizarTEXAPLAC_canal, ou SUITUILLE 230 - colorida em massa).
A nível de vãos e área existente e pelo que me dá a entender... a cobertura existente, é facilmente auto-portante ( mas aconselho a efectuar um lintel de coroamento) por forma a consolidar a "caixa" e poderemos transmitir os impulsos/ esforços da cobertura às paredes... sem problema ( pois não é suposto utilizar asnas).
quanto à utilização ou não ce pavimentos afagados... vai realmente sair caro... e depende do tipo de imagem/ intervenção que queira para o interior... em princípio ficaria bem.- Paulo Correia
- 20 setembro 2008
Colocado por: Pedro BarradasPaulo correia.., se querer ofender... é por isso que os Arquitectos têm opiniões dos Empreiteiros...
Não ofende nada, até porque a junção dos dois, dá melhores resultados que cada um por si. Mas é a nossa diferença de base, eu penso primeiro em custos, você no "aspecto", com algum bomsenso, consegue-se soluções boas, bonitas e baratasColocado por: Pedro BarradasSUITUILLE 230 -
Naturocimento? Muito pesado, obriga a uma estrutura mais forteColocado por: Pedro BarradasO reaproveitamento da telha velha... é que fica a "matar", mesmo que seja só utilizada como Capa e deixar o canal com a subtelha.
Sim, com esta já concordo, porque me permite aproveitar o que for aproveitável.-
Pedro Barradas
- 20 setembro 2008
..Paulo... também bnão convem ser muito levezinha... senão voa com o vento!!!!
Estatisticamnente, da minha experiência profissional na recuperação de alguns "montes, cerca de 50% das telhas não podem ser aproveitadas, 10 a 20% terão que ser compradas ( existe mercado de telhas usadas), portanto só com as cobrideiras faz-se um excelente trabalho( mesmo com a SOUTILLE230), já que diminuimos a mão-de-obra, o peso próprio e mantemos, no essêncial as caracteristicas visuais e técnicas desejáveis.
Aconselho, no entanto, se as telhas estiverem muito frágeis (normalmente eram cozidas a baixas temperaturas) a utilização de telhas de canudo novas nos beirados.
As especificações para este tipo de coberturas... são simples, normalmente é utilizado madeira de pinho nórdico:
-cumeeira com 22x10cm;
-Barrotes com 16x8cm com afastamentos ao eixo de 60cm (vão de referência máximo 4,00m)
-Se se utilizar barrotes 12x8cm, convém prever tarugagem a cada 2,50m, ou a meio vão se este > 2,70m ... mas saí mais aro em mão de obra
Pronto deixo aqui estes indicadores...mas cada caso é um caso... teremos que ainda considerar outros factores que podem influênciar esta estrutura, como é o caso de ser necessário considerar a acção da Neve, do Vento, geometria do projecto e outras sobrecargas a prever (por exemplo a colocação de AQS)- Paulo Correia
- 20 setembro 2008
A minha ideia para ficar bom, bonito e barato
Não consigo gostar da Soutille, Para ficar em condições por dentro terá de levar um tecto falso em madeira ou pladur e pessoalmente nunca taparia vigas de madeira. A madeira é uma material demasiado nobre. Continuaria a ir para um painél Ondutherm, embora usasse o truque que toda a gente usa e que sai a metade do preço com as mesmas caracteristicas.
Em vez de se comprar o painél, monta-se um MDF com 19 ou 22mm folheado numa madeira nobre, sobre a estrutura de madeira, cola-se o isolamento térmico por cima do MDF e termina-se a sandwich com um MDF hidrófugo de 16mm. Aparafusa-se o conjunto e custa metade.
Por cima leva a subtelha ST190 (para telha canudo), e como disse, telha nova por baixo e a reaproveitada por cima
E ficamos com uma cobertura, isolada térmicamente e com um tecto em madeira. Se a estrutura for em pinho nórdico (designação para os ricos) ou casquinha (designação do mesmo para os pobres), pode-se aplicar uma velatura á cor pretendida. Os remates do painél seria feitos no lintél.-
Pedro Barradas
- 20 setembro 2008 editado
... Mas Paulo.. a madeira é para ficar à vista... Isto é o produto final.
Após obras... No concelho de Ourique
mais Esta (Concelho de Ourique)
Ou esta em Mértola...
Também no Concelho de Ourique...
Vista do revestimento da cobertura apartir do terraço...
Na serra... um sotão... (Ourique)
e esta também
- Paulo Correia
- 21 setembro 2008
Certo, . o aspecto final é isso mesmo, Um telhado de madeira como eu gostava de ter :(, está muito bom.mas não foi aplicada Soutille, ou foi?-
Pedro Barradas
- 21 setembro 2008 editado
Pode não acreditar.. mas foi aplicado SOUTUILLE nas imagens:1, 2, 3 e 4.
Não temos é que efectuar a aplicação, sempre como o fabricante estipula... é para isso que sou Arquitecto... a casa mais antiga (imagem 1) já vai com 8 anos de construção... e nesta houve uma série de problemas para resolver... incluindo a estrutura complexa da cobertura que tive de ser eu a resolver o cálculo...
Vou ver se encontro imagens durante as obras.. agora não tenho acesso ao servidor...
PS: ainda bem que gosta...- Paulo Correia
- 21 setembro 2008
Como aplicaram o isolamento térmico ou usaram a Soutille já com isoalmento térmico?Pedro
eu só quis mostrar um exemplo no geral mas em todo o caso era mais para mostrar, no exemplo que mostrei, a parte que foi recuperada e não o volume que foi acrescentado.
Bons exemplos que arranjou, era bom que fosse possivel acrescentar a cada caso( foto ) a ficha, quer com os projectistas quer com os construtores e respectivas empresas que participaram, pois era uma muito boa referência e merecem ser publicitados.-
Pedro Barradas
- 21 setembro 2008 editado
Eu gosto de variar!!! ... para testar novos métodos e melhorar... os clientes.. são sempre as cobaias dos Arquitectos ;)
Em todas as obras correu tudo bem.. excepto algumas questões pontuais... e prenderam-se com não observância de cuidados de aplicação e falta de experiência com algumas técnicas construtivas por parte dos empreiteiros ( foram entretanto sanados... ;) )
Nunca utilizei, em habitações paineis compostos ( com isolamento térmico incluido).
Na foto 1, o isolamento térmic/ acustico, foi através da aplicação de paineis de fibras vegetais ecológicas (vieram da alemanha), duas camadas de 2cm cada, desencontradas, sobre as mesmas.. foi aplicado uma lâmina para -vapor em polietileno ( daquela... de 50g/m2)
O problerma prendeu-se e prende-se quando temos caleiras nos rincões ( como impermeabilizar e proteger os buracos deixados pelas ondas do fibro-cimento)... neste caso foi efectuado uma caleira in-sito em chapa de cobre... foi caro, foi dificil arranjar um picheleiro (arranjámos um alemão que morava por perto...) mas ficou 5*
O 2 e 3, 4 e 5, foi através de aplicação sobre a SOUITUILLE de XPS com 4 cm.
O 6, através da aplicação de paineis de lã de rocha termoendurecidos com min, 40Kg/ m3
...
conclusão:
Para cumprir com o RCCTE e a Acústica, o melhor é a plicação de lã de rocha com min, 60mm (40Kg/m3) + lâmina para-vapor em pelicula reflectante...
EDIT: Marco1 .. o Projectista... fui eu + a minha sócia. A Direcção Tecnica da Obra, fui eu, menos na obra de Mértola... Os Empreiteiros... Naõ vou colocar aqui os nomes... até porque alguns já faliram ou não exercem legalmente...- Paulo Correia
- 21 setembro 2008
Colocado por: Pedro BarradasO 2 e 3, 4 e 5, foi através de aplicação sobre a SOUITUILLE de XPS com 4 cm.
Pois, aqui é que não gosto (€€€), porque é caro e implica uma altura grande e ainda tenho de fazer o forro inferior em madeira. Se utilizar o painél composto, consegue o mesmo, mais barato e de execução mais rápida
http://www.onduline.pt/ps.htmColocado por: Pedro BarradasO problerma prendeu-se e prende-se quando temos caleiras nos rincões ( como impermeabilizar e proteger os buracos deixados pelas ondas do fibro-cimento)... neste caso foi efectuado uma caleira in-sito em chapa de cobre... foi caro, foi dificil arranjar um picheleiro (arranjámos um alemão que morava por perto...) mas ficou 5*
Em zinco é mais simples de arranjar e mais barato, embora não deixe de ser carissimo 40€/ml-
Pedro Barradas
- 21 setembro 2008
Paulo... a mão-de-obra por aqui, é mais em conta que a q o Paulo tem... ;) e os paineis compostos.. continuam a ser estupidamente caros... e este pessoal por aqui.. não entra em linha de conta com as horas dispendidas pelos "homens"...
O solução de utilizar o cobre prendeu-se com razões históricas.. esta era uma zona de extracção de cobre...O edificio era uma recuperação, o zinco ficava ao mesmo preço, e também era dificil de arranjar....- Paulo Correia
- 21 setembro 2008
Sabe como é que muita gente anda a fazer os painéis compostos?
No estaleiro, metem as placas no chão colam-nas uma ás outras. Quando tiverem uns 15, colocam-lhe uns sacos de cimento em cima. Ficam a 20 24€/m2 em vez dos 40 que a Onduline pede.
No caso, com o seu, em que têm as vigas afastadas a 40 ou 60cm, nem isso vale a pena. Coloca o primeira chapa, aparafusa +as vigas e assoalha a cobertura toda, coloca o isolamento térmico e por cima o MDF hifrófugo, Aparafusa tudo e fica excelenteColocado por: Pedro BarradasPaulo... a mão-de-obra por aqui, é mais em conta que a q o Paulo tem... ;) e os paineis compostos.. continuam a ser estupidamente caros... e este pessoal por aqui.. não entra em linha de conta com as horas dispendidas pelos "homens"...
Depois admiram-se. Os homens não têm de ser pagos ao fim do mês? ou são daqueles que depois não pagam? No meus orçamentos, um servente custa 5.00€/hora e um Oficial custa 6,88€/hora, ambos com encargos. Na prática um servente recebe 3,25€/hora e um oficial entre 4.5 e 5€ / hora. Os vossos recebem menos que isto?
A única maneira que eu conheço de baixar destes valores, é não pagar, que os encargos sociais, os IRC ou mesmo ao pessoal, mas estas situações estão a terminar muito rapidamente. BAsta ver a quanidade de cartas das finanças que recebemos a penhorar créditos de pessoas e empresas-
Pedro Barradas
- 21 setembro 2008
Colocado por: Pedro Barradas... Os Empreiteiros... Não vou colocar aqui os nomes... até porque alguns já faliram ou não exercem legalmente...
- Paulo Correia
- 21 setembro 2008
Colocado por: Pedro Barradas
Colocado por: Pedro Barradas... Os Empreiteiros... Não vou colocar aqui os nomes... até porque alguns já faliram ou não exercem legalmente...
Pois, num caso pudera, no outro, assim também eu faço preços baixos, mas além de ser concorrência deleal, a ideia na empresa ond etrabalho é continuarmos por cá.- Helder Alves
- 21 setembro 2008 editado
Viva!
Palavras para quê são artistas portugueses (isto no bom sentido). Agradeço desde já, todas as repostas, comentários sugestões, etc. Não sei como é que este fórum ainda não tem (penso eu) o destaque/relevância que, pelo que me é dado a ler, certamente merecia. Por outro lado ainda bem, temos mais tempo e paciência para trocarmos impressões ;o)
Ora bem, sobre o imóvel em concreto chegaram-me algumas repostas:
1º É um antigo palheiro nunca usado para habitação.
2º Não tem qualquer janela ou porta para as traseiras, que é uma coisa que me chateia, e adivinho que não será fácil e barato abrir janelas ou portas neste tipo de paredes.
3º Água, luz e saneamento são perto mas continuo sem saber a distância.
4ª As questões legais estão "devidamente acauteladas", coloquei questões concretas e não sei bem o que isto quer dizer, mas se tiver aquilo que pedi não haverá problema.
Sobre os vossos comentários,
Paulo Correia:
- Não existem paredes interiores
- Já coloquei de parte a hipótese do betão afagado
- Telha nova e reaproveitamento da antiga parece-me boa ideia, mas não fica mais caro?
- A ideia de do MDF folheado em sandwich parece-me excelente, tem algumas imagens? Temos que falar a sério sobre isso.
Paulo Barradas:
- Excelentes exemplos e esclarecimentosA nível de vãos e área existente e pelo que me dá a entender... a cobertura existente, é facilmente auto-portante ( mas aconselho a efectuar um lintel de coroamento) por forma a consolidar a "caixa" e poderemos transmitir os impulsos/ esforços da cobertura às paredes... sem problema ( pois não é suposto utilizar asnas).
Pode p.f. traduzir isto por míudos... o que é que quer dizer por exemplo: com cobertura existente auto-portante ou lintel de coroamento, colocação de AGS, Texaplac, Soutille??? o que é isto? hehe - e eu que queria ser arquitecto, mas a matemática lixou-me. Mas vejam bem do que me safei :o)))
Como vos disse ainda não visitei o imóvel e continuo à procura... Contudo tudo aquilo que vocês tem colocado aqui tem sido muito esclarecedor. Paulo Correia se conseguir (quando puder) dar uma ideia sobre um preço indicador em termos globais, sobre aquilo que escrevi em 1º lugar, seria muito bom porque tou a mesmo a zeros. E apesar de: uma coisa, é uma coisa, outra coisa é outra coisa ser-me-á muito útil para este ou outro investimento.
Entretanto descobri que conheço quem fez este site, vou entrar em contacto. Por pelos vistos estas pessoas devem ter alguma experiência na remodelação e conhecimentos na região sobre imóveis e empreteiros.
Quero dizer também que se este é um projecto familiar e que de alguma forma posso pagar a pronto (depende do orçamento) mesmo sendo pobre :o) tenho um outro projecto individual e do tipo associativo mas de longo a prazo, que mais tarde explicarei e que necessitará de parcerias e "consultoria" deste tipo. Por isso meus amigos acho que vou andar por aqui por alguns meses/anos, NÂO DESISTAM!
Bem hajam!0.0282 seg. NEW
