Olá boa noite tenho uma questão para a qual preciso de ajuda. Vivo num prédio de 4 andares antigo e sem elevador onde não existe condominio porque alguns condominos não querem constituir o mesmo. Eu pelo contrário acho que o mesmo é indispensável como poderei proceder para que os outros condóminos sejam obrigados a constituir o condominio. Obrigada
Anónimo disse: Explique aos seus vizinhos que existindo duas fracções há condomínio. A unica referência que conheço a um mínimo de frações é no Artigo 1429º-A do C.C. que diz que nos condomínios com mais de quatro condóminos é obrigatória a elaboração de um Regulamento de Condomínio.
Pode ainda mostrar-lhes o Acórdão abaixo:
Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 9439/2006-1
Relator: FOLQUE MAGALHÃES Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL TÍTULO CONSTITUTIVO CONDOMÍNIO
Nº do Documento: RL Data do Acordão: 19-06-2007 Votação: MAIORIA COM * VOT VENC Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: I - O acto da constituição do prédio no regime da propriedade horizontal é válido, mas a sua eficácia fica sujeita à condição de o prédio assim constituído vir a pertencer a mais do que uma pessoa por aquisição de fracções autónomas encabeçadas em diferentes pessoas. II – Não sendo aplicável, enquanto todas as fracções do condomínio têm apenas um titular, o regime da propriedade horizontal não lhe era aplicável, e, por isso, não haveria lugar à figura de Administrador de Condomínio, mas antes à constituição de um mandato, com representação limitado aos poderes típicos do administrador no regime da propriedade horizontal.
- - - - - - Depois:
Constituição do Condomínio: Organização Inicial do Condomínio / Funções do 1.º Administrador Nomeado
Solicitar Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ao vendedor / construtor ou na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal. Este documento é de primordial importância, pois nele vêm identificadas as fracções, o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do prédio e as partes comuns.
Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor/vendedor (não deverá ser possível no vosso caso):
Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública); Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.; Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações); Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade); Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão"; Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção); Projecto da electricidade; Projecto de abastecimento de águas; Projecto de esgotos; Projecto de águas pluviais; Projecto rede de gás; Projecto R.I.T.A.; Projecto instalações telefónicas; Contratos celebrados com prestadores de serviços. Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, etc..
Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de identificação): REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC) Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica) 1500-578 LISBOA
Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão. Também podem utilizar a Internet (através do site da DGRN: http://www.dgrn.mj.pt/).
• Convocatória para 1.ª reunião da assembleia de condóminos (efectuar a convocatória para as reuniões da assembleia de condóminos na forma legal, isto é, observando integralmente o disposto no artigo 1432.º do Código Civil (a única excepção admitida será substituir a carta registada com aviso de recepção pela entrega pessoal aos condóminos de um aviso convocatório escrito ou carta-circular, com pelo menos dez dias de antecedência, registando cada condómino destinatário a sua recepção numa fotocópia do respectivo aviso ou num livro de protocolo que ficará em poder do administrador). A omissão desta formalidade constitui vício susceptível de desencadear a acção de anulação ou mesmo a nulidade de todas as deliberações da assembleia de condóminos (v.g. art.º 1433.º do Código Civil)).: precisam saber o dia, a hora e o local onde querem reunir a assembleia de condóminos, para um primeiro conhecimento e troca de impressões, bem como todos os assuntos a incluir na ordem de trabalhos, como sejam:
1 - SITUAÇÃO ACTUAL DO CONDOMÍNIO; 2 - NOMEAR ADMINISTRAÇÃO (administrador e substituto); 3 - Convocação de nova (2.ª) reunião da assembleia de condóminos para: a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório fundo comum de reserva; e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc..
• Elaborar Regulamento do Condomínio (cf. artigo 1429.º-A, do C. C.). • Reunir legislação / documentação referente ao condomínio (propriedade horizontal) (para futura consulta). • Adquirir / organizar livro de actas ( para escriturar as actas das reuniões da assembleia de condóminos ), onde deverá ficar, desde logo, registada a primeira reunião de condóminos e todas as que se seguirem. • Adquirir / organizar livro de receitas e despesas. • Adquirir / elaborar recibos (para quitação do dinheiro que o administrador do condomínio recebe dos condóminos). • Inscrever o condomínio no RNPC. • Elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso. • Calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio). • Convocar nova reunião da assembleia de condóminos para: • a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório Fundo Comum de Reserva (FCR); e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc.. • Abertura em instituição bancária da conta condomínio ( conta corrente ) e da conta poupança condomínio (conta a prazo, para, nomeadamente, depósito do obrigatório Fundo Comum de Reserva).
Vendi a minha casa e como era até agora administrador do prédio onde vivia (não temos estatutos próprios valendo a lei geral) marquei uma assembleia geral com mais de 15 dias de antecedência para tratar de varios assuntos da ordem de trabalhos incluindo a prestação de contas e da minha demissão enquanto administrador. Foi marcada a reuniao para uma hora se estivessem presentes metade dos condóminos e caso contrário a reunião teria lugar 30 m depois com os presentes. Como apenas compareceu uma das fracções e a reunião foi concluida qual a validade da mesma (?) já que alguns condóminos alegam que por falta de quorum a mesma é inválida.
Anónimo disse: Os condóminos presentes representavam 25% do valor total do prédio?
Veja o ponto 4 do Art. 1432.º do Código Civil:
"Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia 1- * A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. 2- * A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos. 3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. 4- * Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. 5- * As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes. 6- * As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. 7- * Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. 8- * O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6. 9- * Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante. * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;" V. art.º 1.º (Deliberação da Assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro