Comprar casas e imóveis
Crise financeira internacional e implicações no sector imobiliário português
- peter_pan__
- 8 outubro 2008
Viva!
Gostava de ouvir opiniões acerca deste assunto. Qual é a vossa opinião acerca do impacto desta crise financeira (e brevemente económica, digo eu...) no sector imobiliário português. Nos EUA e em Inglaterra temos desvalorizações entre os 15 a 30% na venda de casas novas.Em Espanha a situação também não é rosa... Qual é a nossa realidade? Estaremos imunes a esta crise? Será boa altura para comprar casa ?Por acaso no outro dia estava a ver algo interessante.
Em Espanha o boom imobiliário foi muito maior que em Portugal e, apesar do que sempre pensamos no bota-abaixo português, os patos bravos espanhóis são iguais aos portugueses mas elevados a uma potência que não sei especificar.
O caso concreto é o de um "empreendedor" espanhol, El Pocero, que nasceu pobre, viveu na rua, e que decidiu que iria ser rico. Se por um lado, uma nação capitalista e democrática permite que isto aconteça, o que é bom, por outro lado, good guys finish last. Quer isto dizer que quem é íntegro e honesto, raramente se sai melhor que o sujeito do outro lado da integridade.
A modos que em Espanha, ao contrário do que o nosso amigo Lino fala em relação a algumas zonas do nosso país, existem mesmo desertos. Zonas áridas, quase sem água. Mas neste caso, essa zona é relativamente perto (36KM) de uma grande cidade, Madrid. Então, à boa maneira portuguesa dizem alguns, esse empreendedor comprou uma grande propriedade onde, como não era possível construir, os terrenos eram muito baratos.
Estranhamente, algum tempo depois o carácter construtivo desses terrenos mudou e passou a ser possível construir. Sorte, coincidência? O homem em questão é um dos mais ricos de Espanha, convém talvez dizer.
A verdade é que o dito senhor decidiu construir nessa propriedade uma mega urbanização, 13.508 casas, a que deu o seu próprio nome - Residencial Francisco Hernando.
Nesta imagem podem ver o estilo do terreno e a quantidade de casas habitadas (vêem-se pelas luzes ligadas).
A Residencial Francisco Hernando é algo de paradoxal. O homem que viveu em tempos na rua, construiu uma das maiores urbanizações de Espanha que está literalmente às moscas. É um sítio quase deserto. As casas eram, e são, baratas (em comparação) mas as pessoas não as compraram para viver. Compraram-nas para ganhar dinheiro. Comprar hoje por 10, vender amanhã por 15. Comprar hoje por 10, ganhar 1 por ano em arrendamento.
Logo, o que é que aconteceu? Ninguém lá vive, é uma urbanização fantasma, quase sem vida, num campo no meio de nenhures. Houve pessoas que compraram dez pisos, cientes de que tinham encontrado um rendimento perpétuo. O problema é que nem as conseguem vender, nem as conseguem arrendar, porque há um limite para o número de casas que se conseguem habitar.
Podem ler mais qualquer coisa sobre este assunto aqui: http://www.elpais.com/articulo/espana/Sesena/capital/fiasco/inmobiliario/elpepuesp/20080407elpepinac_9/Tes
Alguns vídeos da urbanização: http://www.youtube.com/results?search_query=el+qui%C3%B1on+el+pocero&search_type=&aq=f
É esta a crise imobiliária na Europa. Na minha opinião não é uma crise de habitação, não é uma crise subprime, é uma crise de dinheiro, de alguma ganancia. Ainda me lembro, antes da conversa das mais valias, do dinheiro que se ganhou em Lisboa, na zona da Expo com as cedências de posição. Empreendimentos eram anunciados hoje e vendiam-se num mês. Mas não se vendiam as casas, vendiam-se posições contratuais - como os preços subiam a um passo rápido, se eu hoje me comprometesse com uma casa por 100, amanhã conseguia vender a minha posição por 5 ou 10, sim, porque nem empreendimento existia, estava tudo apenas no papel. Passou-se isso na Expo, passou-se na Alta de Lisboa e de certeza que em mais não sei quantos sítios. Ora, os construtores face à procura começaram a construir mais, nem querendo saber se existia quem lhes comprasse ou não as casas, o que interessava era aproveitar o momento, não ficar para trás. Até que a coisa rebentou. Os investidores particulares começaram a ver que não existia mais procura, porque os preços subiram demasiado - em 1998, ano da Expo, compravam-se T2 na zona por 26.000 contos, uma fortuna na altura. Houve quem dissesse que quem gastava aquele dinheiro era "maluco". Hoje, dez anos depois, esses T2 querem ser vendidos por 40.000 ou 45.000 contos. Lucro fácil.
Só que quando isso aconteceu, quando a oferta suplantou a procura, já era tarde. Ao contrário do just in time de alguns fabricantes de objectos, as casas não funcionam assim - demoram a construir, a aprovar, a planear. A quantidade de casas planeadas e construídas ultrapassou rapidamente a procura - os preços começaram a baixar.
Mas mesmo assim vendem-se. Mas como se vendem, surge outro problema: as casas usadas que ninguém quer comprar, porque novo é novo. E, esperando que as coisas melhorem, ainda há pessoas a comprar novo sem vender usado. As taxas sobem e o orçamento não.
Depois, do outro lado, a questão dos bancos. A baixa das taxas de juro, que apanhou muita gente ingénua ou ignorante (não no mau sentido) que faziam contas não ao custo da casa, mas ao custo da prestação. Mudavam das suas casas antigas, que tinham custado 1.000 contos ou menos, para casas completamente novas que compravam por um pouco mais do que por aquilo que venderam a casa antiga. Era simples, vendo velho, compro novo e ainda ganho dinheiro. Se posso, mais vale comprar uma casa boa e cara. Claro que a dívida passou de um empréstimo de 1.000 contos para um empréstimo de 10.000 ou 20.000 contos, a grandeza é completamente diferente.
O Banco Central Europeu baixa as taxas de juro indicadoras para estimular a economia. Com dinheiro barato, investe-se mais, cria-se mais trabalho, mais emprego. Mas com mais emprego, ganha-se mais, existe mais concorrência entre empresas para encontrar os melhores profissionais, e se se ganha mais pode-se comprar mais. E os preços sobem, a inflação sobe. Para controlar isso, sobe-se as taxas de juro. Tenta-se controlar algo que, na minha opinião, é incontrolável. Não podemos compreender que a vida tem ciclos, bons e maus, e tentamos controlar tudo, como por exemplo tentamos controlar a natureza. E os resultados, como acontece sempre que tentamos controlar alguma coisa que sai fora do nosso controlo, são muitas vezes inesperados.
Que é o que se assiste agora.
Se alguém me dissesse há 5 anos que metade dos bancos na Europa estava à beira da falência eu diria que estavam a gozar. No entanto...
E foram os bancos que criaram a sua própria crise. Financiavam construtores e compradores, ganhavam duas vezes, criaram condições nunca antes conseguidas com a ânsia de resultados, ultimamente criaram valor, dinheiro, a partir de nada, de expectativas.
Se existisse alguma cultura financeira, avisos de quem os deveria fazer (Banco de Portugal, onde estavas tu quando as famílias portuguesas se andaram a endividar?), talvez não se tivesse chegado aqui. Mas como alguém por aqui diz, as pessoas só ouvem aquilo que querem ouvir.
Respondendo à pergunta, eu não comprava nenhuma casa agora se não tivesse numa situação financeira muito confortável. Se o fizesse seria muito, mas muito prudente naquilo que comprasse. Teria que ter toda a certeza que estava a fazer um bom negócio. Se houvesse uma dúvida mínima de que poderia existir algum risco, esquecia completamente e avançava para outra, o que não falta é oferta.
Tudo o resto é futurismo.Parabéns FD!
Julgava eu que fazia textos longos para estes sitios.
Continue.- Paulo Correia
- 8 outubro 2008 editado
Existe algo que por mais que pense, não encontro coerência absolutamente nenhuma nestas tragédias anunciadas. Comprei o apartamento onde actualmente vivo em 1998, há 10 anos portanto, e lembro-me bem que a taxa de juro era 8.5%. Hoje estamos com 6.5% e parece que o mundo vai acabar. Disse-se que se o petróleo chegasse aos 80 dólares, seria uma tragédia mundial com o colapso das economias. Praticamente duplicou e continuamos cá.
Nos telejornais, dizem que as taxas de juros habitação atingem níveis históricos. Estes jornalistas são mesmo burrinhos, não conhecem a história por detrás das noticias que dão, não querem saber disso na voragem dos shares ou andam todos a brincar com coisas sérias.
Lamento muito dizer, mas a verdade, é que há muito que acredito e me preparo para uma situação bem diferente e que é a seguinte: Na verdade não existe crise, coisa nenhuma, porque crise é algo que passa, e o que está a acontecer não vai passar, é a situação que podemos ter e com qual vamos ter de viver, gostemos ou não. Para a qualificação do português médio, para a sua produtividade, para a sua capacidade de trabalho, temos mais do que merecemos Vivemos durante demasiados anos muito acima das nossas possibilidades e agora estamos a voltar á terra.
Nada do que se está a passar é surpresa para quem quis ou soube ouvir e quem foi apanhado nesta voragem, culpe-se a si próprio. Havia informação mais do que suficiente para quem a quis procurar. Infelizmente as férias em Punta Cana, os big Brothers do momento ocuparam esse tempo. Fica aqui um blog, fechado pelo autor em Março deste ano e quem quiser ler alguns dos posts de 2005, vai apanhar um susto:Saber a verdade
O carácter chinês para crise, é constituído por 2 símbolos, um de perigo e outro de oportunidade e a verdade é que adoro estes tempos de crise, é quando as coisas mudam e evoluem e onde a meritocracia vive os melhores tempos.
Respondendo á sua pergunta, se tiver dinheiro para investir, quer melhor altura que esta, onde se lá chegar com dinheiro na mão, compra ao preço que quer? Investe-se na crise e vende-se na abundância.Os jornalistas além de burros são ignorantes, cada vez mais. Comprei o apartamento que ainda habito em 1981, com juros a mais de 20% ao ano. Em pouco tempo atingiu os 32%, lembram-se? E em 1984 ainda nos foram aos bolsos com um imposto retroactivo o que era e é uma completa ilegalidade.E para quem pensa construir casa com recurso ao crédito, devem esperar que a dita "crise" passe?!!!fernando silva disse:
perigo e oportunidade!! aí está o busilis da questão...
É um perigo para os cidadãos mal informados e emotivos compram imóveis porque: gosta, é bonito, é perto da sogra, tem garagem, até tem mais um quarto do que preciso, tem sala de 40 m2, etc...
É um perigo para um casal recém casado que compra um T3 porque planeia ter filhos daqui a 5 anos, quando no momento só precisa de um T1, na melhor das hipóteses T2.
É um perigo para quem compra a 20km do seu quotidiano porque assim pode comprar o tal T3, como garagem individual, com jardim, com alarme, com tudo o que custa dinheiro mas pode não ser preciso, mas esquecem-se que 1 ou 2 automóveis a fazer 40 km durante 22 dias por mês custam, muito dinheiro.
É perigoso para quem compra imóvel e nem dinheiro para a burocracia/imposto tem.
não é perigoso para quem se informa, compra o que precisa e de facto se lembra que a compra de um imóvel com crédito nada tem a ver com a emotividade mas sim com racionalidade.
por último, não é perigoso mas sim uma excelente oportunidade porque quem tem hoje em dia, dinheiro ou capacidade de endividamento, faz negócios da CHINA!
cumprimentos,
Fernando SilvaColocado por: SusanaE para quem pensa construir casa com recurso ao crédito, devem esperar que a dita "crise" passe?!!!
Na minha opinião, cada um tem a crise que merece.
Se quem pensa construir com recurso ao crédito tem capacidade financeira para obter e pagar esse crédito (ordenado e emprego sólido), não vejo onde pode estar o problema.
A falência dos bancos? Deixem esses gajos falir. Andam há não sei quantos anos a viver à conta das pequenas empresas, dos pequenos depositantes, dos juros brutais que cobram... Ainda no ano passado eram anunciados lucros enormes das instituições bancárias...
Quem tem capacidade financeira é agora que pode investir (se ainda acredita neste sistema).
O problema é que toda a gente quer enriquecer à custa da abstracção bolsista e muito poucos investem na produção.
Vivemos tempos abstractos.é... é a epoca em que um pequeno pormenor ou informação previligiada pode ( podia) render de imediato alguns largos milhares.
realmente para quem produz de facto, tudo isto parece um absurdo, pois de uma forma geral, trabalham o mesmo, comem o mesmo, gastam o mesmo, porquê a crise?- peter_pan__
- 8 outubro 2008
Colocado por: FDRespondendo à pergunta, eu não comprava nenhuma casa agora se não tivesse numa situação financeira muito confortável. Se o fizesse seria muito, mas muito prudente naquilo que comprasse. Teria que ter toda a certeza que estava a fazer um bom negócio. Se houvesse uma dúvida mínima de que poderia existir algum risco, esquecia completamente e avançava para outra, o que não falta é oferta.
Obrigado FD pelo excelente comentário! Simplesmente brilhante!
Tal como já aqui foi dito, esta crise tem origem na ganância desse mafiosos que gerem os bancos e desses CEOS que encheram os bolsos durante anos e anos. Mas não tenham dúvidas, esta crise financeira vai rapidamente virar económica, basta ver as previsões lançadas pelo FMI hoje. Crise económica, significa desaceleramento do crescimento, muito possivelmente recessão, mais desemprego, mais inflação, etc. Se os portugueses tinham a corda na garganta, preparem-se, porque as coisas vão ficar pretas.. Infelizmente para mim vou ter mesmo que comprar (no meu caso construir) casa, infelizmente porque acho que o preço das casas nos próximo anos vai sofrer quedas significativas e será nesse espaço que se vão fazer realmente negócios da china. Actualmente isso ainda mal se verifica, pois quem investiu no imobiliário procuram "aguentar" não vendendo. Até quando aguentarão, pergunto eu?- Paulo Correia
- 9 outubro 2008
Mais de 500 imobiliárias interrompem actividade
MÁRCIO ALVES CANDOSO
RUI COUTINHO
Imobiliário. O InCI não confirma (nem pode), mas fontes do mercado adiantam ao DN que o aperto do crédito hipotecário, decidido pelos bancos durante a actual crise financeira, está a a atirar para fora do negócio muitos vendedores. Quantos são? Provavelmente 600, mas ninguém arrisca um número certo
No mercado ninguém dá a cara mas a informação cruzada confirma a realidade: são já centenas - uns avançam com 500, outros 600, outros 800 - os mediadores imobiliários que fecharam, em Portugal, desde o início do aperto da concessão de crédito bancário no final de 2007. Números que não podem ser confirmados oficialmente porque o InCI-Instituto da Construção e do Imobiliário só controla o pagamento de licenças, que em regra duram três anos, não monitorizando, em cada momento, os profissionais que encerraram ou interromperam a actividade.
O problema, em Portugal, não é comparável ao que ocorreu nos Estados Unidos ou mesmo em Espanha. Segundo fontes de mercado, ouvidas pelo DN, a questão aqui põe-se no aperto da concessão de crédito. "O cliente julga que pode comprar uma casa pedindo um empréstimo de 150 mil euros, por exemplo, e quando acorda com o banco sai de lá apenas com 100 mil, ou seja, já não pode comprar a casa que tinha acertado", explicou ao DN um ex-profissional, que optou por sair do mercado recentemente.
"Os bancos estão a fechar a torneira", reflecte a mesma fonte, que optou pelo anonimato. "Se dantes uma imobiliária vendia 5 ou 6 casas por mês, neste momento vende menos e isso desrentabiliza o negócio", refere. "Não se conseguem fazer escrituras porque os clientes não aparecem com o dinheiro suficiente", afirma a mesma fonte.
Numa época que já se adivinhava recessiva desde há vários anos, alguns profissionais diversificaram o negócio, chegando mesmo a conseguir para as suas lojas - nomeadamente as que trabalham em rede de franchising - condições de crédito melhores que as concedidas pela banca a particulares. "Mas agora não há milagres, eles [banca] fecharam o crédito e contra isso não há nada a fazer", afirma a mesma fonte.
Para além do encerramento dos mediadores, a questão, para os que ficam, tem outra consequência. Segundo Ricardo Sousa, director da Century 21 (umas das três grandes redes de franchising internacionais instaladas em Portugal), a crise está a fazer crescer a taxa de desconto entre o preço em que se anuncia a venda das habitações e aquele a que, na realidade, se consegue vender. "Neste momento sentimos uma descida de 1,5% mas estamos a contar, até final do ano, chegar a um desconto entre 6% a 8%", referiu ao DN.
A fontes contactadas não sabem contabilizar quantos dos que encerraram ou interromperam a actividade fazem parte de redes de franchising. No entanto, uma fonte desse tipo de negócio disse ao DN que o aperto sentido pelos masters (donos do negócio de franquia) é que "há alguns, por vezes muitos, que deixam de pagar os royalties".
Fonte: Diário de NoticiasJá agora, dois vídeos, um que encontra, através do humor, uma das razões do problema, e outro que lida com a tristeza social do mesmo.Como já referi varias vezes o problemas não é dos bancos, é das pessoas, compram o que não podem, compram o que não precisam só porque viram na tv ou internet, não fazem contas para para o dia seguinte. O único problema dos bancos foi que sabendo como é o português nunca deveriam baixar as taxas de juro para a compra de casa/moveis/carro, passo a explicar:
Se não tenho dinheiro para comprar um bem que realmente necessito, vou ao banco pedir emprestado se o juro for mais caro eu vou comprar uma coisa mais barata, conheço uma pessoa que morava num T2 num prédio de 4 andares com 3 frentes, como o juro estava baixo mudou-se para um T2 numa moradia de 2 pisos, só pagava mais 100.00€ por mês, agora anda a rasca para pagar as contas.- peter_pan__
- 10 outubro 2008
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