Comprar casas e imóveis
Compra por execução fiscal - cuidado antes de comprarem!
- Boas a todos.
Em dezembro de 2010 celebrei uma escritura de uma compra por execução fiscal da segurança social, representada pela Luso Roux.
Sempre me foi garantido que o imovel estava livre de ónus ou encargos como todas as vendas efectuadas pelo estado.
Acontece que havia outro credor sobre o imóvel e sobre esse credor havia uma acção judicial, na conservatória ao fim de lá ir duas vezes acabaram por retirar essas ap's desses credores (já tinha havido cessão de créditos sobre o imovel entre várias empresas), mas nunca me retiraram a acção, sempre me informaram que a acção só poderia ser retirada com ordem judicial.
Só me apercebi deste problema quando me dirigi ao banco para fazer um empréstimo para obras, o qual depois do empréstimo aprovado, na altura de marcar a escritura se negou, porque na certidão permanente tinha lá a respectiva acção.
Entrei em contacto com a segurança social sobre este assunto e eles fizerem um pedido ao tribunal para retirar a acção, só que o responsável da acção recusou retirar a mesma.
Sinceremente não sei o que fazer, já investi bastante tempo e dinheiro nesta casa, porque se assim não fosse pedia já anulação da venda, tb não percebo porque é que ao cair a hipoteca automáticamente não cai a acção.
Uma pergunta que vos faço, não deveria o juiz responsável do processo informar que a acção iria ser anulada em vez de perguntar se poderia retirar a acção? Não é isto que a lei diz nas compras ao estado?
Não queria esperar pelo termino do processo da acção, porque é um processo daqueles que vai andar anos nos tribunais, e vou perder o spread e o dinheiro que já gastei nas despesas do empréstimo.
Se tiverem sugestões para resolver isto, por mais absurdas que pareçam tb estou cá para as ler, já não sei mesmo o que fazer.
Peço desculpa se não me consegui explicar bem, se tiverem algumas duvidas façam perguntas que eu tento esclarecer.Não sou muito indicado para responder, mas...
Só a pessoa que põe a acção a pode retirar. Repare que se o juiz mandasse retirar a acção, isso equivalia a dizer à pessoa que perdeu o processo, sem sequer ter sido julgado.
Se não quer ter mais chatices, peça a anulação da venda.- Casas_do_Rio
- 16 dezembro 2011
Desculpe responder com uma outra pergunta, mas a venda é anulável, é que eu penso que não???
Porque a Seg Social esta a "vender" a acção que interpôs e não obrigatoriamente a casa, ou seja, pode ter um imóvel com 10 hipotecas e se o quiser comprar tem que negociar com os 10 hipotecantes, é como comprar 1/10 de uma fracção.
Um abraçoColocado por: Casas_do_RioDesculpe responder com uma outra pergunta, mas a venda é anulável, é que eu penso que não???
Porque a Seg Social esta a "vender" a acção que interpôs e não obrigatoriamente a casa, ou seja, pode ter um imóvel com 10 hipotecas e se o quiser comprar tem que negociar com os 10 hipotecantes, é como comprar 1/10 de uma fracção.
Um abraço
Não, o imóvel é vendido "livre de ónus ou encargos".
Se assim não fosse ninguem comprava.- Casas_do_Rio
- 16 dezembro 2011
DETALHE DA VENDA
Imóveis T2
Nº Venda: 3468.2011.186
Ano Civil: 2011
Preço Base de Venda: € 9.558,50
Estado da Venda: Em Curso
Serviço de Finanças: Gondomar-2
Modalidade: Leilão Electrónico
Ver Mapa
Características:
Prédio urbano (1/2) inscrito na matriz predial urbana nº 5404-B da freguesia de Mafamude, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 457/19860115-B da mesma freguesia, sita na Rua Diogo Brandão 204 1º andar, com escada interior, dois quartos, quarto de banho, cozinha, arrumos, sala, duas varandas, logradouro e direito à utlização do sotão para arrumos
Nome dos Executados: ANTONIO MANUEL DE JESUS CUNHA BATISTA
Fiel Depositário: ANTONIO MANUEL DE JESUS CUNHA BATISTA
Mediador:
Local, prazo e horas para examinar o bem: 2011-11-21 10:00:00 - 2011-12-20 17:00:00
Data/hora limites para aceitaçao das propostas: 2011-10-25 às 16:35 a 2011-12-21 às 11:00
Data/hora e local para abertura das propostas: RIO TINTO, 2011-12-21 às 11:00
Como vê nem sempre tudo está à venda (1/2), no entanto não afirmo com 100% de certeza até porque não tenho conhecimento total do caso, estranho quando da escritura não ter lido a certidão do predial da fracção!?Colocado por: Casas_do_RioDETALHE DA VENDA
Imóveis T2
Nº Venda: 3468.2011.186
Ano Civil: 2011
Preço Base de Venda: € 9.558,50
Estado da Venda: Em Curso
Serviço de Finanças: Gondomar-2
Modalidade: Leilão Electrónico
Ver Mapa
Características:
Prédio urbano (1/2) inscrito na matriz predial urbana nº 5404-B da freguesia de Mafamude, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº 457/19860115-B da mesma freguesia, sita na Rua Diogo Brandão 204 1º andar, com escada interior, dois quartos, quarto de banho, cozinha, arrumos, sala, duas varandas, logradouro e direito à utlização do sotão para arrumos
Nome dos Executados: ANTONIO MANUEL DE JESUS CUNHA BATISTA
Fiel Depositário: ANTONIO MANUEL DE JESUS CUNHA BATISTA
Mediador:
Local, prazo e horas para examinar o bem: 2011-11-21 10:00:00 - 2011-12-20 17:00:00
Data/hora limites para aceitaçao das propostas: 2011-10-25 às 16:35 a 2011-12-21 às 11:00
Data/hora e local para abertura das propostas: RIO TINTO, 2011-12-21 às 11:00
Como vê nem sempretudo está à venda (1/2),no entanto não afirmo com 100% de certeza até porque não tenho conhecimento total do caso, estranho quando da escritura não ter lido a certidão do predial da fracção!?
Cuidado que não é a mesma coisa. Está a confundir conceitos.
Por exemplo se uma casa for de 2 irmãos, é possivel penhorar apenas 1 deles, isto é 50% do imovel.
No entanto esses 50% têm de ser vendidos livres de ónus e encargos.
Quem é o tipo que "entala" dinheiro numa situação dessas? Só se for o outro irmão... Digo eu, mas já acredito em tudoColocado por: Casas_do_Riopode ter um imóvel com 10 hipotecas e se o quiser comprar tem que negociar com os 10 hipotecantes, é como comprar 1/10 de uma fracção
Por acaso, não é nada parecido.
Se quiser levantar uma hipoteca, basta pagar a divida e pronto.
Se quiser comprar os restantes 9/10, os vendedores têm de CONCORDAR em vender.
Mas como já disse os imóveis vendidos pelas financas não têm hipotecas (ainda que possam ser % dos imóveis).- Casas_do_Rio
- 16 dezembro 2011
Colocado por: PBarata
Por acaso, não é nada parecido.
Se quiser levantar uma hipoteca, basta pagar a divida e pronto.
Se quiser comprar os restantes 9/10, os vendedores têm de CONCORDAR em vender.
Mas como já disse os imóveis vendidos pelas financas não têm hipotecas (ainda que possam ser % dos imóveis).
Por acaso disse o mesmo que eu não ...? paga à divida e pronto liberta uma e depois negoceia ou obtém o acordo dos outros 9...?!
Mas Ok como disse no primeiro post não tenho a certeza...
Um abraçoPor acaso, não é nada parecido. Se quiser levantar uma hipoteca, basta pagar a divida e pronto. Se quiser comprar os restantes 9/10, os vendedores têm de CONCORDAR em vender.
Não é bem assim: na compropriedade ninguém é obrigado a permanecer na indivisão, sendo que todos têm o direito de exigir a divisão. Assim, se comprar 1/10, pode obrigar os restantes a vender (ou comprar a sua parte).Colocado por: PBarataNão sou muito indicado para responder, mas...
Só a pessoa que põe a acção a pode retirar. Repare que se o juiz mandasse retirar a acção, isso equivalia a dizer à pessoa que perdeu o processo, sem sequer ter sido julgado.
Se não quer ter mais chatices, peça a anulação da venda.
Lá está é complicado a interpretação porque cada um interpreta como lhe dá jeito, a lei diz que o estado tem o direito de vender livre de onus ou encargos, a partir do momento que as penhoras foram anuladas, a acção que estava sobre essas penhoras tb devia cair, só que neste país ninguem quer assumir responsabilidades de nada.
O juiz mandava retirar a acção sobre o imovel como diz a lei, depois os lesados teriam que exercer os seus direitos com a segurança social, até que o processo que o imovel está envolvido rondas os 13 milhões de euros, sim isso mesmo...
Pedir anulação da venda só mesmo o ultimo recurso, já lá investi cerca 50.000 € e para receber isso do estado, vou andar até ao fim da minha vida nos tribunais...
Se este negocio fosse feito por um particular nestes termos, às tantas era acusado de burla... porque garante uma coisa e na realidade não é assim.
Mas simplificando mais isto, o imovél era de um familiar, tinha uma hipoteca do banco e a penhora da segurança social, o banco vendeu o crédito a uma empresa que por sua vez vendeu a outra e essa vendeu a outra !!! sim 3 empresas, entretanto uma outra empresa meteu uma acção sobre uma dessas não sei se foi a ultima ou a primeira e por isso é que isto está como está.
As outras questões que meteram a seguir não se põe porque é muito dificil alguem sequer comprar um imovel nessas condições, a não ser que tenha garantia de que consegue comprar às outras parte(s) envolvidas.
Só para terem uma noção do documento que nos é passado pela segurança social.
Depois temos outro problema, isto não é pago no dia da escritura, pagas antes da escritura à seg. social, pagas ao intermediário (luso roux) e depois se as coisas não tiverem em condições como não estavam (mas aqui a culpa tb foi do meu advogado) não sei como fazes, entretanto tens quase 150.000€ na rua...
Tou mesmo desesperado com isto...Não estou a entender, é assim você vai á conservatória e eles levantam todas as penhoras.
De quem são ou deixam de ser é irrelevante.
Qual é o problema, a conservatória recusou-se a levantar esta penhora especifica ?
Outra coisa se a aquisição foi em dezembro de 2010, porque não levantou tudo na altura.
Quanto ás acções em tribunal, você não têm nada a ver com isso, se se mantém ou deixam de manter é irrelevante.- pdavidmarques
- 17 dezembro 2011
Mas como já disse os imóveis vendidos pelas financas não têm hipotecas
isso não é verdade, muitas das casas que as finanças têm a venda tem hipotecas aos bancosColocado por: rampageNão estou a entender, é assim você vai á conservatória e eles levantam todas as penhoras.
De quem são ou deixam de ser é irrelevante.
Qual é o problema, a conservatória recusou-se a levantar esta penhora especifica ?
Outra coisa se a aquisição foi em dezembro de 2010, porque não levantou tudo na altura.
Quanto ás acções em tribunal, você não têm nada a ver com isso, se se mantém ou deixam de manter é irrelevante.
As hipotecas foram todas levantadas a acção que estava sobre uma hipoteca é que não foi, e com a acção no registo o banco não me faz o credito para concluir as obras.
Não levantei na altura porque no fim do registo diz que não haviam registos pendentes e toda gente incluindo alguns advogados, nunca pensaram que havia problema até o banco meter a acção em causa.
O raciocinio de qquer pessoa é que ao serem anuladas as hipotecas a acção caía, mas nas conservatórias eles não seguem esse raciocinio, dizem que a acção só pode ser retirada com ordem de um juiz ou consententimento de quem a meteu.
Por isso é que eu digo para terem cuidado nas compras ao estado, porque se fosse só as hipotecas não havia problema nenhum porque já estava limpo com os poderes que a segurança social tem, mas a partir do momento que houve uma empresa a meter uma acção contra uma dessas empresas que tinha a hipoteca a acção não pode ser retirada pela conservatória.Colocado por: pdavidmarquesisso não é verdade, muitas das casas que as finanças têm a venda tem hipotecas aos bancos
Mas nesse caso não há problema, porque as hipotecas caem, os bancos depois é que tem de reclamar o que lhes é de direito na segurança social ou finanças.
O meu caso é diferente, inicialmente tinha uma hipoteca de um banco, só que esse banco vendeu o credito a uma empresa, que vendeu a outra e a outra, entretanto uma dessas empresas não deve ter cumprido com algum credor e esse credor meteu uma acção sobre essa empresa, e nesse caso é que ninguem ao certo sabe o que se pode fazer, porque neste país cada um interpreta a lei como quer e ninguem quer assumir as responsabilidades, se o estado tem o poder de vender sem onus ou encargos porque é que o juiz em vez de perguntar se o credor podia tirar a acção, não o avisou que iria ser retirada como diz lei?Colocado por: MJL
As hipotecas foram todas levantadas a acção que estava sobre uma hipoteca é que não foi, e com a acção no registo o banco não me faz o credito para concluir as obras.
Não levantei na altura porque no fim do registo diz que não haviam registos pendentes e toda gente incluindo alguns advogados, nunca pensaram que havia problema até o banco meter a acção em causa.
O raciocinio de qquer pessoa é que ao serem anuladas as hipotecas a acção caía, mas nas conservatórias eles não seguem esse raciocinio, dizem que a acção só pode ser retirada com ordem de um juiz ou consententimento de quem a meteu.
Por isso é que eu digo para terem cuidado nas compras ao estado, porque se fosse só as hipotecas não havia problema nenhum porque já estava limpo com os poderes que a segurança social tem, mas a partir do momento que houve uma empresa a meter uma acção contra uma dessas empresas que tinha a hipoteca a acção não pode ser retirada pela conservatória.
Já percebi o que se está a passar, este assunto já foi discutido por aqui e não é fácil encontrar as leis sobre a venda sem onus ou encargos.
Na minha opinião quando você foi levantar as penhoras devia também ter levantado a acção, pois esta acção é um onus ou encargo, ou seja o que eu faria era ir á conservatória e exigia o levantamento da acção para que o registo ficasse limpo.
A meu ver aqui a culpa é da conservatória que interpretou mal a situação.
Outra coisa do que entendo, o levantamento de onús e encargos é um acto oficioso, ou seja não cabe á conservatória saber quem têm razão ou ligar para tribunais ou comunicar com credores, limita-se a levantar os onús e encargos, e mais nada e deve para o comprador acabar a história aqui.
O mesmo aplica-se a quem vende(segurança social ou finanças), não faz sentido estarem a ligar para tribunais para extinguir acções, estas irão seguir os seus tramites.
Não sei me está a entender ?
Têm que se centrar é no acto em si do levantamento de todos os onús e encargos junto da conservatória, o resto é irrelevante.No momento de pagar qualquer montante a qualquer entidade (publica ou privada), pela compra de um imovel, deve-se sempre certificar que nao existe qualquer onus consultando a certidão permanente no acto da compra, ou certificar-se que existe documento que garanta o levantamento do respectivo onus (distrate de hipoteca, ordem judicial, ou outra). Quando mete ordens judiciais o caso piora, porque já conhecemos a demora da nossa justiça...
Claro está, sendo a segurança-social estão-se bem nas tintas porque já receberam o dinheiro....
Pior ainda, enquanto essa situação perdurar, dificilmente conseguirá vender o imovel....Colocado por: rampage
Já percebi o que se está a passar, este assunto já foi discutido por aqui e não é fácil encontrar as leis sobre a venda sem onus ou encargos.
Na minha opinião quando você foi levantar as penhoras devia também ter levantado a acção, pois esta acção é um onus ou encargo, ou seja o que eu faria era ir á conservatória e exigia o levantamento da acção para que o registo ficasse limpo.
A meu ver aqui a culpa é da conservatória que interpretou mal a situação.
Outra coisa do que entendo, o levantamento de onús e encargos é um acto oficioso, ou seja não cabe á conservatória saber quem têm razão ou ligar para tribunais ou comunicar com credores, limita-se a levantar os onús e encargos, e mais nada e deve para o comprador acabar a história aqui.
O mesmo aplica-se a quem vende(segurança social ou finanças), não faz sentido estarem a ligar para tribunais para extinguir acções, estas irão seguir os seus tramites.
Não sei me está a entender ?
Têm que se centrar é no acto em si do levantamento de todos os onús e encargos junto da conservatória, o resto é irrelevante.
Eu entendo assim, as 5 conservatórias que já fui é que assim não intendem, dizem que só com ordem do juiz.Colocado por: gf2011No momento de pagar qualquer montante a qualquer entidade (publica ou privada), pela compra de um imovel, deve-se sempre certificar que nao existe qualquer onus consultando a certidão permanente no acto da compra, ou certificar-se que existe documento que garanta o levantamento do respectivo onus (distrate de hipoteca, ordem judicial, ou outra). Quando mete ordens judiciais o caso piora, porque já conhecemos a demora da nossa justiça...
Claro está, sendo a segurança-social estão-se bem nas tintas porque já receberam o dinheiro....
Pior ainda, enquanto essa situação perdurar, dificilmente conseguirá vender o imovel....
Quando paga tem a garantia "certidão" de que na compra de qquer imóvel ao estado não existem onus ou encargos, foi entregue na conservatória o documento passado pela segurança social com o pedido de levantamento de todas as hipotecas, eles na segurança social tb pensavam que ao cairem as hipotecas a acção tb caía com toda a lógica, se já não existem as hipotecas a acção não tem razão de existir, mas as conservatórias assim não entendem.
Já me fiz de distraído em várias conservatórias e todas dizem o mesmo, só com ordem judicial para levantar a acção.
O que eu me pergunto é se é de lei que o estado pode vender assim, não se pode obrigar o juiz a levantar a acção para este imóvel?
É que se assim for qualquer pessoa que sofra uma penhora do estado, pode "inventar uma acção" sobre o objecto de penhora até prescrever...Isto já está a ser e vai ser complicado, pode tentar isto abaixo.
Pode recorrer-se das decisões do conservador?
Registo Predial
A decisão do conservador que recuse a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada mediante a interposição de recurso hierárquico para o presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P., ou mediante impugnação judicial para o tribunal da área da circunscrição a que pertence o serviço de registo.
Em qualquer dos casos, o recurso interpõe-se por meio de requerimento, apresentado no serviço de registo a que pertence o funcionário que proferiu a decisão recorrida. Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em trinta dias a contar da notificação feita aos interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dúvidas ou da qualificação do registo como provisório por natureza em sentido contrário à pretensão do requisitante.
Pode ser que a resposta o ajude a entender o que se pode fazer, e em que leis se baseiam para não retirar a acção.
Se a resposta fôr negativa, só vejo a hipotese da anulação do negócio, o valor que pagou não deverá demorar muito tempo a ser pago, já indmenizações, não sei.Isto talvez o ajude ou não, logo na 1ª linha, assume-se que é possível existir onús ou limitação que não foi considerado, na 2ª alinea fala-se em ir a juíz decidir sobre o assunto.
Se as coisas complicarem, vai ter que entrar advogado, de preferência será bom que perceba bem esta área.
Artigo 908.º
Anulação da venda e indemnização do comprador
1 - Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sendo aplicável o artigo 906.º do Código Civil.
2 - A questão prevista no número anterior é decidida pelo juiz, depois de ouvidos o exequente, o executado e os credores interessados e de examinadas as provas que se produzirem.
3 - Feito o pedido de anulação do negócio e de indemnização do comprador antes de ser levantado o produto da venda, este não será entregue sem a prestação de caução; sendo o comprador remetido para a acção competente, a caução será levantada, se a acção não for proposta dentro de 30 dias ou estiver parada, por negligência do autor, durante três meses.0.0258 seg. NEW
