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    • icv
    • 2 Fevereiro 2012

     # 1

    Antes de mais, muito obrigada ao Forum da Casa por possibilitar esta partilha.

    Adquiri uma loja de 180m2 em um prédio habitacional.
    Essa loja daria um belíssimo T3 rch para habitação própria. Gostaria de saber como me posso informar se em Portugal e possível alterar-se a licença de espaço comercial para espaço residencial.
    Alguém conhece algum caso como este?

    Obrigado pela informação que me possam disponibilizar.
    icv
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  2.  # 2

    Depende de algumas coisas, mas em principio sim. Estou neste momento com uma mudança desse género. Tenho uma fracção comercial com cerca de 104m2 que vou passar para t2+1. Estou a trabalhar com um gabinete de arquitectura que vai tratar de tudo.

    Pelo que consegui perceber, se não alterar fachada apenas precisas de fazer o pedido a câmara. No meu caso vou alterar por isso preciso de mais dados.
    •  
      GF
    • 3 Fevereiro 2012

     # 3

    Correctíssimo. E depende claro do que lá quer fazer.
    Se a memoria não me engana, além da Camara Municipal, terá de ser autorizado em assembleia de condóminios, por maioria (simples ou qualificada) pois trata-se de um prédio de habitação.
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    • icv
    • 3 Fevereiro 2012

     # 4

    Muito Obrigada,

    Escrevi a Câmara, vou aguardar resposta.
    Entretanto tenho que me por a par dos requisitos de habitabilidade que devem ser tb requeridos e da questão da autorização dos condóminos
    Se souberem de mais alguma informação que possa ir consultando, ou de alguns pormenores que podem fazer a diferença para que o processo corra sem sobressaltos, agradeço.
    •  
      GF
    • 3 Fevereiro 2012

     # 5

    Apanhei isto em qualquer lado, que está muito bem explicadinho:



    1 - É consabido que, em regra, uma grande parte das câmaras municipais, senão mesmo a maioria, exige, no âmbito da instrução de processos de licenciamento ou autorização de operações urbanísticas de que sejam objecto fracções autónomas de prédios constituídos sob o regime da propriedade horizontal, autorização da maioria dos condóminos, sempre que a pretensão consubstanciada no respectivo pedido respeite a obras que afectem uma parte comum do prédio ou à alteração da utilização de qualquer uma das suas fracções autónomas.

    2 - A devida autorização é comprovada através da acta da assembleia de condóminos em que aquela tenha sido prestada.

    3 - Ora, se no que tange às obras susceptíveis de alterar ou afectar determinadas partes dos prédios, como as paredes mestras e as que constituem a estrutura daqueles, as colunas, os pilares, telhados, terraços de cobertura, e demais elementos enumerados no art. 1421.º do Código Civil, é pacífica a opinião de que deverá ser exigida autorização do condomínio, porquanto um condómino não tem poderes para intervir unilateralmente num bem comum, alterando-o sem autorização dos demais, já quanto às denominadas “alterações de funções” a aplicabilidade incondicional de tal exigência parece, no mínimo, bastante discutível.

    4 - Com efeito, na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais distintos: um de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas, e outro de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no já citado art. 1421.º do Código Civil.

    5 - Assim, o que há de específico no direito de compropriedade sobre as fracções autónomas é apenas o facto de sobre tal direito impenderem restrições que não derivam do regime normal do domínio, mas que a lei estabelece ou permite em virtude do objecto do direito de cada condómino se integrar num edifício de estrutura unitária, onde existem outras fracções pertencentes a proprietários diversos.(1)

    6 - Ora, as limitações impostas pela Lei, no âmbito do direito de propriedade horizontal, respeitam às relações entre os condóminos, sendo, por conseguinte, relações de âmbito estritamente privado. Aliás, o alcance da parte inicial do n.º 1 do artigo 1422.º do Código Civil é precisamente esse quando refere que «os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis».

    7 - Deste modo, os poderes de licenciamento ou autorização da Câmara esgotam-se na verificação da conformidade de quaisquer obras com as regras de direito público, o que não quer dizer que o dono da obra fique exonerado da obrigação de respeitar todos os demais preceitos gerais e especiais a que a alteração haja de subordinar-se.

    8 - E, no que a tal aspecto respeita, diga-se de passagem que os pedidos de licenciamento ou autorização de alteração da utilização de fracções integradas em prédios sujeitos ao regime de propriedade horizontal, estão sujeitos a um controle prévio administrativo, que inclui a sujeição, entre outros aspectos, ao cumprimento das normas do regulamento geral do ruído e respectiva certificação, por forma a garantir-se que as técnicas de isolamento acústico das fracções objecto de alteração são de molde a impedir a propagação de ruído às fracções vizinhas.

    9 - E, ainda que, no futuro, viesse a verificar-se a existência de um grau de incomodidade (a confirmar mediante ensaio acústico), incompatível com a actividade residencial, mormente com o direito ao sossego àquela inerente, sempre a autoridade administrativa poderia deitar mão das providências estabelecidas no Dec.- Lei n.º 292/2000, de 14 de Novembro, que aprovou o Regulamento Geral do Ruído, mormente no seu artigo 27.º.

    10 - Importa ainda esclarecer que uma alteração ao uso de uma determinada fracção nem sempre acarreta, s. m. o., uma alteração ao título constitutivo, até porque, encontrando-se uma fracção adstrita ao uso comercial, são muitas as actividades que aqui podem inserir-se, dado que o termo “comércio” é bastante abrangente, e o facto de legislação especial sujeitar certas actividades a um regime específico, visando sobretudo a salvaguarda da segurança e higiene públicas, não permite concluir que as mesmas já não são, por tal facto, comerciais,(2)(3) até porque, embora se trate de um vocábulo polissémico, na acepção jurídico-comercial o sentido comummente atribuído a “comércio” corresponde ao do local onde tal actividade é exercida.

    11 - De resto, não nos parece que se insira no âmbito das atribuições eminentemente públicas das autarquias locais, a tarefa de verificar se uma determinada utilização se insere no fim previsto no título constitutivo, dado que tal questão se compreende antes nas relações particulares que se estabelecem entre os condóminos, sendo certo que a respectiva Assembleia e, em última instância, os tribunais comuns, podem sempre impedir uma determinada utilização, se entenderem que a mesma desvirtua o fim previsto no título constitutivo, sendo que, neste caso, será ineficaz, face aos contra-interessados, o licenciamento eventualmente concedido pela câmara municipal.(4)


    CONCLUSÕES:

    a) O poder conferido às câmaras no âmbito da apreciação de pedidos de licenciamento/autorização de operações urbanísticas esgota-se na verificação da legitimidade dos seus requerentes, numa primeira análise, e na ulterior confirmação do cumprimento das normas que legal e regulamentarmente são aplicáveis aos projectos.

    b) Ou seja, o controle que a câmara exerce é meramente de índole urbanístico-administrativa, traduzindo-se na apreciação da adequabilidade do projecto ao fim em vista.

    c) Assim, na apreciação de um pedido de licenciamento/autorização de uma operação susceptível de afectar as partes comuns de um prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, a câmara deve exigir autorização dos demais condóminos porquanto quanto àquelas partes se aplica o regime da compropriedade, sendo que um condómino não possui, nesses casos, legitimidade para, unilateralmente, promover alterações que interfiram com a propriedade comum.

    d) Já quanto aos pedidos de licenciamento de utilização de quaisquer fracções, e retirando os casos em que, dos elementos instrutórios se verifique que a pretensão se traduz numa notória alteração ao título constitutivo (o caso de se pretender alterar o uso de uma fracção destinada a habitação para comércio, de comércio para indústria, etc.), em que se deve exigir autorização prestada por todos os condóminos, não competirá à câmara, nos demais casos, ajuizar se determinada actividade se encontra compreendida no uso comercial de determinada fracção, isto porque tal vocábulo comporta um alcance jurídico relativamente vasto.

    e) E, pelo facto de legislação especial exigir o cumprimento de determinados requisitos e formalismo específico para certas actividades (como por exemplo, a venda de géneros alimentícios, o fornecimento de refeições ou bebidas, etc.), não se poderá questionar o carácter comercial de tais actividades.

    f) Aliás, ainda que viesse a ocorrer uma efectiva transmutação do carácter do uso da fracção, sempre será possível o recurso à via judicial, quer pela administração de condomínio, em representação dos demais condóminos, quer por qualquer condómino a título individual, até porque, nesse caso, a eventual concessão de licença pela câmara para a alteração seria, naturalmente, ineficaz face aos interesses dos contra-interessados.

    g) Seja como for, e no que respeita ao acautelamento dos interesses e direitos dos demais condóminos, mais concretamente daqueles que, mercê da maior proximidade à fracção em causa, possam sofrer qualquer prejuízo derivado, designadamente, da propagação de ruído, vapores ou cheiros, sempre tal aspecto será salvaguardado com a exigência de cumprimento, no âmbito do licenciamento, dos requisitos técnicos aplicáveis, designadamente de isolamento acústico.

    h) Por conseguinte, entendemos que os pedidos de autorização/licenciamento de alteração da utilização de fracções inseridas em prédios sujeitos ao regime de propriedade horizontal não devem ser sujeitos à apresentação de autorização do condomínio, com excepção dos casos em que o uso pretendido é incompatível com o fim previsto no título constitutivo.

    ____________________________________________________

    (1) Vide Prof. Henrique Mesquita, RDES, XXIII, 142-147.

    (2) A este propósito, refere Júlio Pereira da Cunha, Director de Departamento da Câmara de Braga, em artigo inserido em “O Municipal”, n.º 191, que não implica uso diferente daquele a que é destinada, a afectação de uma fracção a café que, segundo o título constitutivo de propriedade, se encontra adstrita a comércio, isto porque o termo “comércio” é bastante amplo, comportando a troca de valores ou produtos por dinheiro ou a compra de venda de mercadorias. Assim sendo, e não ocorrendo, refere o mesmo, uma alteração do fim a que, segundo o título constitutivo de propriedade horizontal, é destinada a fracção – comércio – não se torna necessário autorização dos condóminos para conferir legitimidade ao requerente no licenciamento das obras que, eventualmente, hajam de se realizar com vista à instalação de um café. Tal autorização, consubstanciando o documento comprovativo de legitimidade para requerer o licenciamento, somente será de exigir no caso de ser dado uso diverso à fracção daquele a que foi destinado no respectivo título constitutivo.

    (3) Ver também o parecer da ATAM, inserido em “O Municipal”, n.º 300, de Janeiro de 2006, pág. 12

    (4) Acórdãos RP, de 9/11/1999 e de 1/01/ 2000, proferidos, respectivamente, no âmbito dos Recursos n.º s 9920912 e 30719.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: André Nunes
  4.  # 6

    Olá utilizadores fórum da casa,

    Pretende-se levar o tema "o direito a viver num imóvel independentemente o tipo de licenciamento" a parlamento.

    Que beneficiará a todos os que queiram ter numa habitação ajustada a si, diferente, em local diferente, original e até bem mais económica. Seja em loja, armazém, cobertura, casa móvel, etc.

    Já pensaram quanto mais fácil é para uma pessoa com pouca mobilidade, idoso, artista ou criativo que trabalhe em casa ou até um jovem que queira chegar a casa e estacionar a bicicleta logo à entrada. Viver num res do chão? Em zonas urbanas, onde estão? Não há, são lojas em prédios, por vezes fechadas anos a fio sem utilização, pudendo facilmente voltar a ter vida própria e facilitar a vida a alguém. Como já é feito em várias capitais europeias, habitações em >20m2, bem mais económicas e com mínimos consumos.

    Ter a possibilidade de viver assim sem haver a necessidade de licenciamentos morosos e por vezes limitadores, que entra facilmente no âmbito das obras de escassa relevância urbanística, que atualmente vieram facilitar as remodelações Interiores. Isto é, fazer obras e até mudar todo um interior/tipologia de uma habitação, espaço comercial ou serviços sem necessitar de licenciamento para essa obra.

    Foi criada uma petição para tal, necessitamos de +4000 assinaturas para puder fazer alterar a lei, em:

    https://www.facebook.com/100000314514211/posts/2881827545171034/

    Grata pela vossa atenção que nos beneficiará a todos,

    Andrea Fonseca
  5.  # 7

    Deixe... Que o paradigma vai mudar. Muito AL, vai ficar livre para o mercado de arrendamento ou venda.

    Tempos difíceis se avizinham. Não é preciso converter mais nada.
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