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1. • luisaalmeida1961
   • 20 maio 2012

    # 1

   Bom dia,
   Gostaria de saber quais os passos que o condomínio deve seguir para arrendar e para vender a casa da porteira". Gostaria igualmente de conhecer a legislação subjacente a estas questões. Obrigada.Luisa
2. •  
     Picareta
   • 20 maio 2012

    # 2

   Trata-se de uma fracção autónoma? se sim pode ser vendida pelo proprietário, se não tem que alterar a PH.
3. • Alexandre Silva
   • 20 junho 2018

    # 3

   Tem de ser decidido em assembleia o que fazer com o apartamento quando 100% dos condóminos,PRESENTES, OU TODOS? desejarem vender ou alugar?
   E se um condómino se opuser?
4. • Carvai
   • 20 junho 2018

    # 4

   Para vender é preciso o acordo de TODOS, e é um processo complicado pois tem de passar o apartamento para fração autónoma e nem sempre possível.
   O arrendamento basta a maioria qualificada numa assembleia - mais de 50% da permilagem. Depois é preciso informar as finanças de todos os nºs de contribuinte de TODOS os condóminos para os valores das rendas serem distribuídos por todos para efeitos de IRS.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Alexandre Silva
5. •  
     happy hippy
   • 20 junho 2018

    # 5

   Colocado por: luisaalmeida1961Bom dia,
   Gostaria de saber quais os passos que o condomínio deve seguir para arrendar e para vender a casa da porteira". Gostaria igualmente de conhecer a legislação subjacente a estas questões. Obrigada.Luisa

   
   
   Minha estimada, para arrendar a «casa da porteira», pode esta ter-se coisa comum, porém, para a alienar, terá a mesma que estar ou ser constituída como fracção autónoma, sendo que num e noutro caso, importará autonomizar os consumos de energia/água/gás além de que carecerá sempre da obtenção da licença de utilização, sem olvidar obviamente o cumprimento dos demais requisitos legais atinentes aos impostos.
   
   No mais, se para se lograr a alienação, carece esta do acordo de todos os condóminos, do estatuído na parte final do nº 1 do art. 1420º do CCivil conjugado com o disposto no nº 2 do art. 1024º do CCivil, tem também derivado o entendimento de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos.
   
   Nos termos do disposto no art. 1420º nº 1 do C. Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. E deriva do estatuído no nº 2 do art. 1024º que o “…, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento”. Do estatuído na parte final daquele preceito conjugado com o disposto no segmento normativo transcrito, tem derivado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos.
   
   Desta sorte, os passos a dar, para o arrendamento (o processo mais usual) são os seguintes:
   1) O administrador deve convocar a assembleia dos condóminos para submeter a matéria à apreciação/votação dos demais consortes;
   2) O administrador, aprovada e lavrada em acta a deliberação, procede à feitura do competente contrato de arrendamento;
   3) O administrador no prazo de 30 dias contados da celebração do arrendamento deve proceder à comunicação do contrato às finanças;
   4) O administrador deve proceder nos meses subsequentes à emissão dos recibos de arrendamento por via electrónica;
   5) O administrador deverá igualmente comunicar anualmente as rendas aos condóminos, mediante a entrega de um documento que indique a quota-parte da renda que caiba a cada consorte;
   6) Finalmente os condóminos deverão declarar no IRS a sua quota-parte das rendas recebidas.

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6. • Alexandre Silva
   • 20 junho 2018

    # 6

   100% de quorum em assembleia têm que dizer todos SIM.Quer para vender,quer para arrendar ou até para short renting?
7. •  
     happy hippy
   • 20 junho 2018

    # 7

   Colocado por: Alexandre Silva100% de quorum em assembleia têm que dizer todos SIM.Quer para vender,quer para arrendar ou até para short renting?

   
   
   Meu estimado, para vender uma parte comum, primeiramente esta tem que constituir-se como uma área perfeitamente autónoma, sendo que para tanto, carece uma deliberação no sentido da alienação, que resulte da aquiescência unânime de todos os condóminos, e aqui, importa não olvidar que, ambos os cônjuges são condóminos, logo ambos têm que dar o seu assentimento - se bem que o voto é uno.
   
   Para o arrendamento, hão decisões judiciais que defendem a unanimidade (as que eu pessoalmente acompanho) e outras que defendem ter-se por bastante uma maioria qualificada de 2/3 do capital investido do prédio.
   
   Vide para tanto estes acórdãos do Tribunal da Relação do Porto.
   
   A favor da unanimidade (Processo: 9831054):
   
   I - - O contrato de locação, pelo qual o condomínio de prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal cede a terceiro o gozo temporário de partes comuns do prédio, mediante retribuição ou não, exige o acordo ou consentimento de todos os condóminos do prédio, como comproprietários das suas partes comuns.
   II - Celebrado tal contrato sem acordo de todos os condóminos, ele é ineficaz em relação aos condóminos que não deram o seu acordo, tendo mesmo votado contra a deliberação relativa à celebração do contrato.
   
   A favor dos 2/3 (Processo:0720180):
   
   I- (...)
   II- Não pode ser aplicável a regra da unanimidade dos condóminos para a aprovação de deliberações que tenham em vista a celebração de um contrato de arrendamento que afecte as partes comuns do edifício.
   III- Dependem de aprovação da maioria dos condóminos, sendo que estes devem representar também dois terços do capital investido.

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8. • Alexandre Silva
   • 19 agosto 2019

    # 8

   Colocado por: happy hippyA favor da unanimidade

   
   
   

   Colocado por: happy hippyA favor dos 2/3

   
   
   
   Realmente a justiça tem muitas falhas e não responde cabalmente às situações...
9. •  
     happy hippy
   • 21 agosto 2019 ^editado

    # 9

   Colocado por: Alexandre Silva
   
   
   
   
   Realmente a justiça tem muitas falhas e não responde cabalmente às situações...

   
   
   Meu estimado, não o acompanho nessa sua apreciação, porquanto, por um lado cada caso é um caso com todas as suas especificidades e condicionantes, por outro lado, importa considerar que no nosso ordenamento vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, e fixa a matéria de facto em sintonia com a sua prudente convicção firmada acerca de cada facto controvertido (cfr. art. 655º do CPC).
   
   Desta sorte e perante o estatuído neste artigo pode concluir-se, por um lado, que a lei não considera o juiz como um autómato que se limita a aplicar critérios legais apriorísticos de valoração, mas, por outro lado, também não lhe permite julgar apenas pela impressão que as provas produzidas pelos litigantes produziram no seu espírito "antes lhe exigindo que julgue conforme a convicção que aquela prova determinou e cujo carácter racional se deve exprimir na correspondente motivação" (J. Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, 3º, 3ªed. 2001, p.175).
   
   Importa ressalvar (e nas palavras de Alberto dos Reis, CC Anotado, 3ª ed. III, p.245. 5.1.2) "Na verdade prova livre não quer dizer prova arbitrária, caprichosa ou irracional. Antes querendo dizer prova apreciada em inteira liberdade pelo julgador, sem obediência a uma tabela ditada externamente, posto que em perfeita conformidade com as regras da lógica e as máximas da experiência".
   
   Acresce ainda atentar ao que dimana de um acórdão do STJ de 11.12.2003 (dgsi.pt, p.03B3893) "Por outro lado há que ter em conta que as decisões judiciais não pretendem constituir verdades ou certezas absolutas. Pois que às mesmas não subjazem dogmas e, por via de regra, provas de todo irrefuctáveis, não se regendo a produção e análise da prova por critérios e meras operações lógico-matemáticas". Assim, "a verdade judicial é uma verdade relativa, não só porque resultante de um juízo em si mesmo passível de erro, mas também porque assenta em prova, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psico-sociológico".
   
   Ainda neste sentido, o AC. do STJ de 20.09.2004: "Acresce que a convicção do juiz é uma convicção pessoal, sendo construída dialeticamente, para além dos dados objectivos fornecidos pelos documentos e outras provas constituídas, nela desempenhando uma função de relevo não só a actividade puramente cognitiva mas também elementos racionalmente não explicáveis e mesmo puramente emocionais".
10. • Alexandre Silva
    • 9 outubro 2019 ^editado

     # 10

    Descobri que o apartamento da Porteira do meu prédio tem licença de utilização para habitação emitida pela câmara municipal,mas não está nas finanças nem conservatória como fracção independente.
    Caso o condomínio pretenda colocar a arrendar a fracção como fazer?
11. • size
    • 9 outubro 2019

     # 11

    Nada impede que possa ser arrendada.
    Será o arrendamento de uma área comum do condomínio.
12. •  
      happy hippy
    • 9 outubro 2019 ^editado

     # 12

    Colocado por: Alexandre Silva
    Caso o condomínio pretenda colocar a arrendar a fracção como fazer?

    
    
    Meu estimado, do estatuído na parte final do nº 1 do art. 1420º do CC conjugado com o disposto no nº 2 do art. 1024º do CC, tem derivado o entendimento de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos, porém, estando em causa a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, a faculdade de celebrar contratos de duração limitada, traduz-se em simples acto de administração ordinária.
    
    Isto porque a par com o direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum, pelo que, desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos, mas o mesmo já não pode afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos, como é o caso da denominada “casa da porteira”, normalmente uma fracção autónoma, destinada à habitação de um terceiro, a contratar para a realização dos serviços de limpeza e controlo do prédio.
    
    Relativamente aos passos seguintes, vide aqui: https://www.condominiodeco.pt/informe-se/artigos/dinheiro/arrende-espaco-comum - ignore a primeira parte do artigo quanto à necessidade da unanimidade para se poder arrendar este espaço em particular, porquanto, a opinião que aqui fui de lhe facultar baseia-se num acórdão do TRL...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Alexandre Silva
13. • Alexandre Silva
    • 9 outubro 2019 ^editado

     # 13

    A minha dúvida prendia-se também em saber se é preciso inscrever o apartamento na matriz,para no futuro formalizar um contrato de arrendamento.
    Não paga impostos:IMI,neste momento.
    Julgo que não tem ficha das finanças nem na conservatória.
    A licença de habitação está no arquivo camarário.
14. • Alexandre Silva
    • 9 outubro 2019

     # 14

    Colocado por: Alexandre Silvalicença de habitação

    
    Suponho que assim já não é preciso pedir alteração do título constitutivo da propriedade horizontal,nem fazer projetos para entregar na CMunicipal...
15. •  
      happy hippy
    • 9 outubro 2019

     # 15

    Colocado por: Alexandre Silva
    Suponho que assim já não é preciso pedir alteração do título constitutivo da propriedade horizontal,nem fazer projetos para entregar na CMunicipal...

    
    
    Meu estimado, pese embora hajam algumas fontes que indiquem a obrigatoriedade de se proceder à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal quando se pretende colocar a denominada «casa da porteira» no mercado de arrendamento, pessoalmente, e salvo melhor opinião, não comungo de tal linha de pensamento, porquanto, se os nossos tribunais entendem que a decisão deve resultar de um acto de administração ordinário, não faz sentido que posteriormente a este, se exija a aquiescência da unanimidade dos consortes para se alterar o documento constitutivo.
    
    Acresce neste meu mui parcial fundamento que, e para todos os efeitos, a referida «casa da porteira» se destina a habitação, sendo perfeitamente pacífico admitir-se que, daquela ou de terceiro, por analogia às demais fracções autónomas que, pese embora alienadas para habitação dos proprietários, nada obsta a que estes, possam usar, fruir ou dispor da mesma (cfr. art. 1305º CC).
    
    No entanto, caso pretendam individualizar aquela (convertendo-a em fracção autónoma) para posterior alienação, nesse caso, já carecerão de uma deliberação tomada por unanimidade e posterior alteração do TCPH. Apenas a título informativo, o título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou por documento particular autenticado, de acordo com o artigo 1419º do CC.
    
    Quanto às demais questões suscitadas, vide aqui: https://www.dinheirovivo.pt/economia/1295074/
16. • Carvai
    • 9 outubro 2019

     # 16

    Vou dar o exemplo de um caso no prédio onde tenho um apartamento arrendado. A casa da porteira foi arrendada por decisão de uma maioria simples na Assembleia de condóminos. O problema maior foi a parte fiscal. O condomínio não pode passar recibos eletrónicos nem pagar impostos. Assim os recibos são passados manualmente, e no final do ano o administrador passa umas declarações do valor do rendimento de cada um em função da permilagem. Depois cabe a cada condómino introduzir esse valor na sua declaração de IRS. As Finanças apenas pediram os NIF's de todos os condóminos.
17. • luisvv
    • 9 outubro 2019

     # 17

    Colocado por: CarvaiVou dar o exemplo de um caso no prédio onde tenho um apartamento arrendado. A casa da porteira foi arrendada por decisão de uma maioria simples na Assembleia de condóminos. O problema maior foi a parte fiscal. O condomínio não pode passar recibos eletrónicos nem pagar impostos. Assim os recibos são passados manualmente, e no final do ano o administrador passa umas declarações do valor do rendimento de cada um em função da permilagem. Depois cabe a cada condómino introduzir esse valor na sua declaração de IRS. As Finanças apenas pediram os NIF's de todos os condóminos.

    
    
    Claro que pode passar recibos. O processo é que é chato, o administrador tem que ir às Finanças com a acta para se registar como autorizado.
18. • Carvai
    • 9 outubro 2019 ^editado

     # 18

    Colocado por: luisvvClaro que pode passar recibos. O processo é que é chato, o administrador tem que ir às Finanças com a acta para se registar como autorizado

    
    
    Há 2 anos não podia, talvez tenham alterado o processo. De qualquer forma seriam as finanças a calcular o rendimento de cada um em função da permilagem.
19. • luisvv
    • 9 outubro 2019

     # 19

    Colocado por: Carvai

    
    
    Sim, a obrigação de declarar o rendimento individualmente é distinta da questão da emissão do recibo.
20. • Alexandre Silva
    • 9 outubro 2019 ^editado

     # 20

    A ideia era obter um rendimento extra para além das quotas para usar em benefício da manutenção do edifício.
    Tem de se dar mesmo o dinheiro a cada condómino?
    Também há aqueles que pagam tarde e a más horas...