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    • ilopes
    • 28 outubro 2012 editado

     # 1

    Boa noite a todos,

    Gostaria de obter a opinião / conselho dos users deste forum acerca de uma questão bastante delicada.

    Em suma o que se passa é o seguinte:
    1º - Pretendo adquirir um imóvel que me está arrendado desde 2007. O preço que ficou estipulado para compra, em 2008, foi de 75.000€.
    2º - Dado o elevado estado de degradação em que o imóvel se encontrava decidi realizar obras de reabilitação para obter uma avaliação boa, claro com o aval da proprietária (sim, sei que foi uma tremenda burrice da minha parte!)
    3º - As obras iniciaram-se em 2010 e neste momento a obra encontra-se a meio. Já lá investi mais de 34.000€ e ainda faltam pelo menos mais 24.000€ para terminar a reconstrução da moradia.
    4º - Neste espaço de 2 anos e meio a conjuntura mudou bastante. O acesso a financiamento diminuiu consideravelmente. as avaliações estão a ser feitas "por baixo", o mercado imobiliário desvalorizou cerca de 30%, etc.
    5 º - Há cerca de 1 mês coloquei o processo de aquisição deste imóvel num banco que até então ainda não tinha tentado e consegui chegar à fase de avaliação. Saliento que não tinha a mínima noção do valor do imóvel.
    6º - O banco ja se pronunciou quanto aos valores de avaliação e são os seguintes: 43.000€ tal como a casa se encontra neste momento (obras por terminar) e 67.000€ se as obras já estiverem prontas (ou seja consideraram a mais exactamente o valor que falta para terminar as obras).
    7º - O banco apenas financia 75% do valor da avaliação. Ora isto não chega para nada!
    8º Fui falar com a proprietária e disse que era impossível adquirir o imóvel por 75K alegando que só podia dar o que está na avaliação, ao que ela negou peremptoriamente e propos-me uma alternativa.

    É aqui que gostaria de saber qual a vossa opinião:

    1º - Ela está disposta a celebrar um CPCV com validade de 5 anos. Durante este período pago-lhe mensalmente um valor a acordar, um pouco superior ao valor da renda actual.
    2º - As prestações mensais que pago ao longo desses 5 anos abatem aos 75K pretendidos.
    3º - Findo o prazo de 5 anos faz-se uma avaliação de modo a perceber se eu já reúno condições para adquirir o imóvel através de financiamento bancário, pelo valor remanescente. Caso ainda não seja possível o CPCV será prorrogado por mais 5 anos e as mensalidades continuarão a abater ao valor do imóvel.
    4º - A proprietária colocou a hipótese de eu lhe pagar algum juro que pode ser cobrado mensalmente em cada uma das mensalidades ou por exemplo no final de cada ano (??????) Não fiou claro qual seria a % de juro.
    5º - A duração máxima que o CPCV pode atingir é de 10 / 15 anos.
    6º - Uma solicitadora falou-me há já algum tempo na questão dos Contratos de promessa com eficácia real.

    - Gostaria de saber se será um bom negócio.
    - Quais as vantagens e as desvantagens deste tipo de contrato.
    - Que salvaguarda deverá constar no CPCV de modo a que eu não venha a ter problemas no futuro;
    - Em caso de morte do proprietário poderão os herdeiros opor-se ao negócio?

    A proprietária pediu que lhe apresentasse uma proposta. Neste momento não será um bom negócio abandonar a casa pois ja lá investi muito dinheiro. Estou de pés e mãos atadas.

    Por favor opinem. Agradeço as opiniões de todos mas sobretudo de pessoas que sejam entendidas neste assunto.

    Obrigada
    Irina
  1.  # 2

    Não percebo o que pretende que lhe digam, aqui.

    Vc propos-se comprar em certa altura por um valor(mau negocio da sua parte), investiu num imovel que nao era seu (mau negocio da sua parte), e neste momento, ou perde o que lá investiu, ou simplesmente o dono da casa pode ser irredutivel e não lhe baixar o valor, pois foi acordado entre as partes, esse valor.

    Se eu fosse o dono do imovel, ou pagava o acordado ou saía.

    Agora, tudo o que consiga de modo a minimizar a questao, é bom negocio para si, pois percebe-se que é ponto assente que não quer perder o investimento.
  2.  # 3

    Colocado por: ParreiraNão percebo o que pretende que lhe digam, aqui.

    Vc propos-se comprar em certa altura por um valor(mau negocio da sua parte), investiu num imovel que nao era seu (mau negocio da sua parte), e neste momento, ou perde o que lá investiu, ou simplesmente o dono da casa pode ser irredutivel e não lhe baixar o valor, pois foi acordado entre as partes, esse valor.

    Se eu fosse o dono do imovel, ou pagava o acordado ou saía.

    Agora, tudo o que consiga de modo a minimizar a questao, é bom negocio para si, pois percebe-se que é ponto assente que não quer perder o investimento.
    Discordam deste comentário:ilopes


    Caro Parreira,

    Não pedi para fazer um juízo de valor sobre o que aconteceu. Eu tive os meus motivos. Bem ou mal foi uma opção que tomei.
    Apenas contextualizei para as respostas serem mais concisas.
    A minha dúvida prende-se com a celebração de um CPCV com eficácia real e não foi isso que o Parreira me respondeu.
    Ainda que discorde do seu comentário agradeço na mesma a sua contribuição.

    Cumpts
    Irina
  3.  # 4

    Colocado por: ilopesGostaria de saber se será um bom negócio.

    Parece-me uma solução razoável.

    Colocado por: ilopesQuais as vantagens e as desvantagens deste tipo de contrato.


    A vantagem é que lhe permite adquirir um imóvel que de outra forma não poderia. Desvantagens: depende de como o contrato/acordo for redigido... eu contratava um advogado.

    Colocado por: ilopes- Que salvaguarda deverá constar no CPCV de modo a que eu não venha a ter problemas no futuro;


    Registá-lo. Só assim adquire eficácia real e permite-lhe ir "buscá-lo" a um terceiro caso a vendedora não cumpra o seu direito de preferência. Direito de preferência "simples" já você tem neste momento.

    Colocado por: ilopes- Em caso de morte do proprietário poderão os herdeiros opor-se ao negócio?


    Se for registado não.

    Conselho: Não celebre um CPCV, registem o direito de preferência com a validade de 5 anos e celebrem um novo contrato de arrendamento onde convencionem que as rendas vão abater ao valor a pagar no final dos 5 anos.

    Cumps
    Concordam com este comentário: ilopes, GF
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ilopes
    •  
      GF
    • 29 outubro 2012 editado

     # 5

    Subscrevo integralmente as palavras do Erga Omnes.
    Não deverão esquecer-se ainda que, assinando CPCV e havendo traditio, é devido o IMT e Imposto de Selo com a respectiva assinatura.

    Ainda, por mera curiosidade, sabe se a casa tem alguma hipoteca?
  4.  # 6

    Só tenho aqui uma dúvida,

    E se o valor da avaliação daqui a 5 anos for ainda inferior? Ou pior, e se a avaliação daqui a 5 anos for 100 mil €?! Terá de pagar os 100mil €?!
    Veja bem o que faz e assina, como já alguém disse contrate um advogado para elaborar o CPCV, e proteger os seus interesses...

    Paralelamente a isso acho que o arredamento com opção "obrigatória" de compra é uma vantagem, pois assim não paga ao banco juros sobre o capital emprestado.
    • ilopes
    • 29 outubro 2012 editado

     # 7

    Colocado por: Erga Omnes
    Registá-lo. Só assim adquire eficácia real e permite-lhe ir "buscá-lo" a um terceiro caso a vendedora não cumpra o seu direito de preferência. Direito de preferência "simples" já você tem neste momento.


    Erga Omnes,

    Muito obrigada pela sua ajuda.

    Nunca tinha ouvido falar na hipótese de se poder registar o direito de preferência sobre um imóvel.
    - Mas já agora porque diz que é melhor esta opção em vez de se celebrar um CPCV? Peço desculpa pela pergunta mas não estou a par deste assunto.
    - Então e em caso de falecimento dos actuais proprietários, o facto de eu ter registado o direito de preferência constituiu para os herdeiros a obrigatoriedade de me venderem o imóvel?
    - Findos os 5 anos do contrato de arrendamento, caso eu ainda não tenha possibilidade de adquirir o imóvel pelas mais variadas razões, poderá haver alguma cláusula no contrato que o renove automaticamente por mais 5 anos?
    - Conforme tinha dito, a eficácia real do CPCV adquire-se através da realização dos registos provisórios, logo é sem sobra de dúvida uma segurança para mim. Na opção de registo do direito de preferência mantém-se a mesma premissa?
    - Então e caso a proprietária venha a contrair dívidas e as finanças penhorem todos os seus bens? Como é que eu fico nesta história? (quer seja com CPCV ou com contrato de arrendamento com registo do direito de preferencia)?

    Obrigada
    IL
  5.  # 8

    Colocado por: GFSubscrevo integralmente as palavras do Erga Omnes.
    Não deverão esquecer-se ainda que, assinando CPCV e havendotraditio, é devido o IMT e Imposto de Selo com a respectiva assinatura.

    Ainda, por mera curiosidade, sabe se a casa tem alguma hipoteca?


    Traditio? :S O que significa isso?

    A casa não tem hipoteca é mesmo da proprietária (100%).

    Obg
    Irina
  6.  # 9

    Colocado por: ilopes- Conforme tinha dito, a eficácia real do CPCV adquire-se através da realização dos registos provisórios, logo é sem sobra de dúvida uma segurança para mim.

    Os registo provisórios só tem 6 meses de validade.
  7.  # 10

    Colocado por: paulocstSó tenho aqui uma dúvida,

    E se o valor da avaliação daqui a 5 anos for ainda inferior? Ou pior, e se a avaliação daqui a 5 anos for 100 mil €?! Terá de pagar os 100mil €?!
    Veja bem o que faz e assina, como já alguém disse contrate um advogado para elaborar o CPCV, e proteger os seus interesses...

    Paralelamente a isso acho que o arredamento com opção "obrigatória" de compra é uma vantagem, pois assim não paga ao banco juros sobre o capital emprestado.


    Essa questão é bastante pertinente.

    O que a proprietária pretende é que a casa seja transaccionada por 75K, independentemente do valor da avaliação que possa vir a ter.
    Aliás, eu vou continuar a fazer obras pelo que é suposto (assim o espero) que a casa valorize. Mas tanto se for celebrado um novo CPCV como um novo contrato de arrendamento com direito de preferência, essa questão terá obrigatóriamente de ficar bem definida.

    Não percebi o que quis dizer com "... assim não paga ao banco juros sobre o capital emprestado".

    Obg
    IL
  8.  # 11

    Colocado por: ilopesMas já agora porque diz que é melhor esta opção em vez de se celebrar um CPCV?


    Para além do que o GF referiu (e a questão da hipoteca é pertinente), imagine que daqui a 5 anos não tem possibilidades de pagar o preço que convencionaram (que essa situação não foi acautelada no CPCP) e que as quantias que deu ao longo dos 5 anos são consideradas como sinal... O proprietário manda-o ir dar uma curva e abotoa-se com o dinheiro que já recebeu...

    Colocado por: ilopes- Findos os 5 anos do contrato de arrendamento, caso eu ainda não tenha possibilidade de adquirir o imóvel pelas mais variadas razões, poderá haver alguma cláusula no contrato que o renove automaticamente por mais 5 anos?


    Pode haver aquilo que vocês quiserem desde que seja acordado por ambos.

    Colocado por: ilopes- Então e caso a proprietária venha a contrair dívidas e as finanças penhorem todos os seus bens? Como é que eu fico nesta história? (quer seja com CPCV ou com contrato de arrendamento com registo do direito de preferencia)?


    Ficava bem... Um imóvel penhorado, caso a dívida não seja paga, vai ser vendido judicialmente (por norma a um preço inferior ao do mercado) e na venda você manteria o Direito de preferência.

    Para evitar isso só se celebrassem um contrato de locação financeira imobiliário (leasing), mas não lhe aconselho (também aqui era você a pagar IMT, condomínio, etc.). O melhor para si é mesmo ir a um advogado que lhe redija uma coisa como deve ser.

    O resto já lhe respondi.

    Cumps
  9.  # 12

    Colocado por: ilopesTraditio? :S O que significa isso?


    Ir para lá morar.

    Cumps
  10.  # 13

    Colocado por: Picareta
    Os registo provisórios só tem 6 meses de validade.


    Só? Falei com uma solicitadora que me informou que a duração dos registos tem a validade que as partes assim o entenderem... Por acaso falei-lhe nesse pequeno grande pormenor.. e ela disse-me exactamente isto.

    Agora fiquei confusa!
  11.  # 14

    Colocado por: ilopes- Conforme tinha dito, a eficácia real do CPCV adquire-se através da realização dos registos provisórios, logo é sem sobra de dúvida uma segurança para mim. Na opção de registo do direito de preferência mantém-se a mesma premissa?


    O registo não seria provisório mas definitivo (ou então provisório e depois convertido em definitivo) e teria validade por 5 anos.
  12.  # 15

    Colocado por: ilopes

    Só? Falei com uma solicitadora que me informou que a duração dos registos tem a validade que as partes assim o entenderem... Por acaso falei-lhe nesse pequeno grande pormenor.. e ela disse-me exactamente isto.

    Agora fiquei confusa!


    Trata-se de uma questão de nomenclatura... Os registos provisórios têm a duração de 6 meses como disse o Picareta. No seu caso seria um registo definitivo mas com uma duração "provisória" de 5 anos.

    Cumps
  13.  # 16

    [boa tarde assinei um contrato promessa de compra de um imovel dei 10 por cento de entrada com um prazo de 4 meses ja passaram 7 meses e o vendedor nao consegue celebrar a escritura que riscos posso correr [pub][/pub]
  14.  # 17

    Pode correr o risco de receber o dobro do dinheiro que deu ou ficar sem o dinheiro que já deu...
  15.  # 18

    Erga Omnes, se em 2000,numa herança transmitida aos herdeiros, pago o imp. Sucessorio, inscrito o imovel em seu nome na conservatoria r. Predial e escritura publica da habilitaçao herd., mas matriz continua no nome do conjugue falecido. Sabes se havera pagamento de uma coima?
  16.  # 19

    .
  17.  # 20

    Colocado por: hugo miguelSabes se havera pagamento de uma coima?


    Não. Basta ir actualizar. Cumps
 
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