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1. • pedromdf
   • 7 setembro 2016

    # 81

   Colocado por: jlmfrBoa tarde a todos.
   
   Na última reunião de condomínio, para aprovação das conta e eleição da nova administração (na qual infelizmente não pude estar presente) foi aprovado pelos condóminos presentes a substituição das baterias das luzes de emergência do edifício.
   
   No entanto este ponto não constava da ordem de trabalhos, tendo sido incluído na proposta apresentada pela administração para eleição da administração por mais um ano (depesas adicionais).
   
   Isto é legal, ou seja, pode ser aprovada uma despesa que não constava diretamente na ordem de trabalhos (foi dissimulada na apresentação da proposta para administração por mais 1 ano). A proposta para a nova anuidade apenas foi apresentada no dia da reunião!!!
   
   Posso reclamar/impugnar, de modo a poder apresentar uma proposta alternativa?
   
   Obrigado.

   
   
   Mas está em causa a necessidade da substituição das baterias. Como o próprio nome indica são armaduras de emergência que asseguram a segurança em caso de falha de energia. Pode adiar-se uma necessidade dessas?

   Estas pessoas agradeceram este comentário: jlmfr
2. •  
     happy hippy
   • 7 setembro 2016

    # 82

   Colocado por: jlmfrBoa tarde a todos.
   
   Na última reunião de condomínio, para aprovação das conta e eleição da nova administração (na qual infelizmente não pude estar presente) foi aprovado pelos condóminos presentes a substituição das baterias das luzes de emergência do edifício.(1)
   
   No entanto este ponto não constava da ordem de trabalhos, tendo sido incluído na proposta apresentada pela administração para eleição da administração por mais um ano (depesas adicionais).(2)
   
   Isto é legal, ou seja, pode ser aprovada uma despesa que não constava diretamente na ordem de trabalhos (foi dissimulada na apresentação da proposta para administração por mais 1 ano). A proposta para a nova anuidade apenas foi apresentada no dia da reunião!!!(3)
   
   Posso reclamar/impugnar, de modo a poder apresentar uma proposta alternativa?(4)
   
   Obrigado.

   
   
   (1) Por que razão é que a substituição das baterias das luzes de emergência hão-de carecer de uma deliberação? Não compete porventura ao administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (cfr. al. f) artº 1436º CC)?
   
   (2) Essa ressalva nem carece de constar em qualquer proposta eleitoralista porquanto, primeiro, deveria haver uma rubrica no orçamento a prever este tipo de necessidade, porém, não a havendo, tem o administrador o acima citado poder-dever.
   
   (3) Aplicando-se com a devida analogia o prefixado na nossa lei civilista, mais concretamente no nº 2 do artº 174º, "São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordarem com o aditamento." por força do disposto no nº 1 do artº 10º, é de se entender que a deliberação não se enquadrará neste preceito, porquanto, um dos assuntos a tratar numa AO é a aprovação do orçamento para o novo exercício, para cuja forma, a lei não exige qualquer prática consolidada nem pressupõe a observância de outras formalidades particulares. Quando refere nova anuidade, refere-se à comparticipação mensal para as despesas de fruição e conservação?
   
   (4) Apenas são impugnáveis as deliberações contrárias à lei, ao regulamento do condomínio, ou aquelas que acabem por enfermar de outros vícios (cfr. nº 1 do artº 1433º dpo CC). Neste concreto, não vejo motivo bastante para impugnar. Futuramente, se não puder estar presente, nomeie um seu representante. No mais, se possui melhor proposta, apresente-a ao administrador. O vosso regulamento não disciplina a necessidade de se consultar e obter mais do que um orçamento?
   
   Porém, surgiram-me umas dúvidas.
   1) O aviso convocatório não indicava a prestação de contas e aprovação do orçamento?
   2) Já que pretende impugnar, foi cometida alguma irregularidade no acto de convocação ou constituição do plenário?
   3) Em que data ocorreu esta AO?
   4) Como esteve ausente, já recebeu a cópia da acta?
   5) Caso haja motivo para impugnação e tenham caducado os prazos extra-judiciais e não queira recorrer ao tribunal, poderei indicar-lhe como recorrer nos termos do artº 1438º do CC.
3. • reginamar
   • 15 setembro 2016

    # 83

   Colocado por: happy hippyO vosso regulamento não disciplina a necessidade de se consultar e obter mais do que um orçamento?
   

   
   
   Mas a lei não obriga a pedir-se sempre 3 orçamentos?
4. •  
     happy hippy
   • 15 setembro 2016

    # 84

   Minha estimada, é comummente ressalvado em muitas assembleias dos condóminos, ou em conversas avulsas que versem sobre esta matéria, onde muitos defendem a obrigatoriedade - legal, sublinhe-se - da necessidade de se obter, no mínimo, três orçamentações, para que se possa proceder à feitura de obras ou à aquisição de um qualquer equipamento para o condomínio.
   
   Essa situação, existe de facto e tem-se profusamente tratada na internet, sendo facilmente encontrada mediante a utilização de um qualquer motor de busca, mas reporta-se ao Brasil, onde por convenção das partes, os sindicos têm, forçosamente que obter os três orçamentos. Porém, tal sucede, como salientado, não por imposição legal, mas por praxe de mercado.
   
   Ainda neste concreto, podemos recorrer à lei avulsa, por exemplo, o Despacho Normativo nº 9/2004 de 1 de Março de 2004, do qual dimana:
   
   4 - Procedimentos:
   a) Para o processamento das reparações:
   i) As autarquias locais, bem como as outras entidades públicas beneficiárias, procedem ao levantamento das situações remetendo os processos ao respectivo governador civil, que procede à sua consolidação, visa os respectivos orçamentos e faz chegar ao CDOS todas as situações de reparações de equipamentos. As propostas de reparação devem ser acompanhadas de três orçamentos, devendo a opção recair sobre o mais favorável;
   ii) O presidente do SNBPC autoriza, por despacho, a reparação bem como o seu pagamento, contra a factura ou documento equivalente;
   b) As reposições a que se refere o n.º 3 precedente processam-se nos termos seguintes:
   i) Quando respeitam a equipamentos pertencentes a autarquias locais e a outras entidades públicas, são efectuadas com observância das normas legais para tomada de decisão, sendo o pagamento assegurado pelo SNBPC;
   ii) Quando respeitam a equipamentos pertencentes a particulares e a outras entidades privadas, são realizadas pelo SNBPC tendo por base a declaração de confirmação dos danos emitida pelo governador civil respectivo e três orçamentos obtidos pelo interessado, tendo o SNBPC a faculdade de obter outros orçamentos se não concordar com aqueles;
   
   Porém, salvo melhor opinião, a regra preceituada neste normativo não se aplica ao regime da propriedade horizontal. No entanto, pode e deve a assembleia daqui retirar o pertinente ensinamento para, no ou se for do seu interesse, disciplinar esta matéria em sede de regulamento...

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5. • jlmfr
   • 17 setembro 2016 ^editado

    # 85

   Muito Obrigado pelos esclarecimentos.
   
   Sinceramente, não sei se é necessário substituir ou não as armaduras. Apenas considero que não é correto dissimular / incluir uma despesa/rubrica extra no orcamento apresentado para a nova anuidade (de gestão do condomínio) e não incluir um ponto especifico na ordem de trabalhos da AO para este assunto. Acho que para o bem da transparência, seria o mais correto. Tanto mais que acta recebida refere um orçamento e não o enviaram agora nem na convocatória! Isto demonstra muita transparência. 😕
   
   Da ultima vez que aconteceu uma coisa semelhante com esta empresa dr condomínio , consegui ique o condominio gastasse "apenas" 1800 € em vez dos 11.000€ que esta administração propunha nos "seus" orçamentos (isentos com certeza ☺)!!
   
   Como os restantes condóminos não querem saber e dizem que sim a tudo, eles tentam sempre sacar mais algum extra, existindo inclusive uma rubrica para manutenção no orçamento anual.
   
   É legal, ou seja, o código civil permite que se convoque um AO de condóminos, se aprove o pagamento de uma quota extraordinária durante 6 meses ( por unanimidade dos condóminos presentes na reunião ), sem que este ponto estivesse explicitamente incluído na ordem de trabalhos ds AO? Penso que não.
   
   Isto é ums conduta transparente da empresa??
   
   Obrigado.
   
   
   

   Colocado por: pedromdf
   
   Mas está em causa a necessidade da substituição das baterias. Como o próprio nome indica são armaduras de emergência que asseguram a segurança em caso de falha de energia. Pode adiar-se uma necessidade dessas?

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6. •  
     happy hippy
   • 18 setembro 2016

    # 86

   Colocado por: jlmfr
   
   É legal, ou seja, o código civil permite que se convoque um AO de condóminos, se aprove o pagamento de umaquota extraordinária durante 6 meses (por unanimidade dos condóminos presentes na reunião ), sem que este ponto estivesse explicitamente incluído na ordem de trabalhos ds AO? Penso que não.
   
   Isto é ums conduta transparente da empresa??
   
   Obrigado.
   
   

   
   
   E pensa bem. Veja aqui:
   
   ARTIGO 174º (Forma de convocação)
   1. A assembleia geral é convocada por meio de aviso postal, expedido para cada um dos associados com a antecedência mínima de oito dias; no aviso indicar-se-á o dia, hora e local da reunião e a respectiva ordem do dia.
   2. São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordarem com o aditamento.
   3. A comparência de todos os associados sanciona quaisquer irregularidades da convocação, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia.
   
   Por força do disposto aqui:
   
   ARTIGO 10º (Integração das lacunas da lei)
   1. Os casos que a lei não preveja são regulados segundo a norma aplicável aos casos análogos.
   2. Há analogia sempre que no caso omisso procedam as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei.
   3. Na falta de caso análogo, a situação é resolvida segundo a norma que o próprio intérprete criaria, se houvesse de legislar dentro do espírito do sistema.
   
   Quanto à conduta da empresa, compete ao órgão de administração hierarquicamente superior (assembleia dos condóminos) apreciar da idoneidade da referida empresa, cientes porem que responderão solidariamente pelos actos ou omissões daquele.

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7. • size
   • 18 setembro 2016

    # 87

   Colocado por: jlmfr
   
   É legal, ou seja, o código civil permite que se convoque um AO de condóminos, se aprove o pagamento de umaquota extraordinária durante 6 meses (por unanimidade dos condóminos presentes na reunião ), sem que este ponto estivesse explicitamente incluído na ordem de trabalhos ds AO? Penso que não.
   

   
   
   Depende.
   
   Se diz que se tratou de uma AO, convocada para aprovação de contas e reeleição da administração para um nono exercicio, não constava na convocatória a discussão e aprovação do orçamento seguinte, como, normalmente, é prática corrente ?
   
   Se sim, não haverá ilegalidade.
8. • jlmfr
   • 19 setembro 2016

    # 88

   Obrigado pela explicação bastante pormenorizada.
   
   Neste caso em concreto, embora tenham comparecido aproximadamente 60% dos condóminos do total do prédio, todos os presentes tenham aprovado o relatório de contas do ano passado, reeleito a administração para o novo ano e aceite o respetivo orçamento proposto (que incluía a tal rubrica extra para susbstituição das armaduras de emergência - 14 no total por cerca de 820 € ?) , poderei anular essa deliberação não prevista explicitamente na Ordem de trabalhos, considerando este facto, assim como esta quota extra não ter sido aprovado pro todos os condóminos do prédio (mas apenas por todos os presentes na AO)?
   
   

   Colocado por: happy hippy
   
   E pensa bem. Veja aqui:
   
   ARTIGO 174º (Forma de convocação)
   1. A assembleia geral é convocada por meio de aviso postal, expedido para cada um dos associados com a antecedência mínima de oito dias; no aviso indicar-se-á o dia, hora e local da reunião e a respectiva ordem do dia.
   2. São anuláveis as deliberações tomadas sobre matéria estranha à ordem do dia, salvo se todos os associados comparecerem à reunião e todos concordarem com o aditamento.
   3. A comparência de todos os associados sanciona quaisquer irregularidades da convocação, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia.
   
   Por força do disposto aqui:
   
   ARTIGO 10º (Integração das lacunas da lei)
   1. Os casos que a lei não preveja são regulados segundo a norma aplicável aos casos análogos.
   2. Há analogia sempre que no caso omisso procedam as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei.
   3. Na falta de caso análogo, a situação é resolvida segundo a norma que o próprio intérprete criaria, se houvesse de legislar dentro do espírito do sistema.
   
   Quanto à conduta da empresa, compete ao órgão de administração hierarquicamente superior (assembleia dos condóminos) apreciar da idoneidade da referida empresa, cientes porem que responderão solidariamente pelos actos ou omissões daquele.
9. •  
     happy hippy
   • 20 setembro 2016

    # 89

   Colocado por: jlmfrObrigado pela explicação bastante pormenorizada.
   
   Neste caso em concreto,embora tenham comparecido aproximadamente 60% dos condóminos do total do prédio,todos os presentestenham aprovado o relatório de contas do ano passado, reeleito a administração para o novo ano e aceite o respetivo orçamento proposto(que incluía a tal rubrica extra para susbstituição das armaduras de emergência - 14 no total por cerca de 820 € ?) , poderei anular essadeliberação não prevista explicitamente na Ordem de trabalhos, considerando este facto,assim como esta quota extra não ter sido aprovado pro todos os condóminos do prédio (mas apenas por todos os presentes na AO)?
   
   

   
   
   Meu estimado, para lhe poder facultar pertinentes esclarecimentos teria que me ter respondido às questões suscitadas no post #82. Porém, com base na matéria inclusa no seu último escrito, muito telegraficamente, sou de efectuar os seguintes considerandos:
   
   A assembleia houve-se realizada com o exigido quórum constitutivo (cfr. nº 3 artº 1432º CC), importaria saber-se o que consta efectivamente do competente aviso convocatório. Quanto à feitura do orçamento, esta é da exclusiva competência do administrador (cfr. al. b) artº 1436º CC), competindo contudo, à assembleia, aprová-lo ou não em sede plenária (cfr. nº 1 artº 1431º CC).
   
   Na feitura do orçamento, o legislador não cuidou de estabelecer (nem carecia), que esta devesse pressupor a observância de quaisquer formalidades particulares, sendo apenas necessário, pela prática consolidada, que este contenha os elementos essenciais para tornar inteligível aos condóminos, o modo de emprego dos fundos antecipados para a gestão da coisa comum.
   
   No mais, importa ressalvar que na sua laboração, o administrador deve agir com diligência, imparcialidade e informação, pelo que, o orçamento pode e deve ter-se apresentado com as especificações de todas as rubricas e das inerentes despesas, de forma exacta, ordenada e compreensível e quando necessário, documentado (orçamento da obra). Dito isto, se do orçamento constar uma rubrica para a referida substituição das armaduras de emergência, nada há a impugnar.
   
   Mesmo que não constasse do primitivo orçamento, e reunidos os condóminos em sessão plenária para aprovar o relatório de gestão e contas e orçamento para o novo exercício administrativo, nada obsta a que a assembleia, enquanto órgão de administração hierarquicamente superior (cfr. nº 1 artº 1430º CC), faça aprovar uma qualquer rectificação ao documento apresentado a aprovação.
   
   Se porventura se tratar de uma assembleia da qual, não consta do aviso convocatório que se pretenderá aprovar um orçamento, nestes termos, existe motivo bastante para que quem não tiver aprovado as deliberações (seja por que esteve presente e votou contra, ou esteve ausente - sem representação - e impedido de votar) as possa impugnar nos termos do nº 1 do artº 1433º CC.
10. • pedromdf
    • 20 setembro 2016 ^editado

     # 90

    E se você caísse na escada e partisse uma perna por falha da iluminação e depois percebesse que as armaduras de emergência não tinham ligado por falha da substituição das baterias pela administração do condomínio. O que faria?
    
    Talvez estivesse aqui a pedir ajuda mas em sentido contrário ...

    Concordam com este comentário: happy hippy
11. • size
    • 20 setembro 2016

     # 91

    Colocado por: jlmfr poderei anular essadeliberação não prevista explicitamente na Ordem de trabalhos, considerando este facto,assim como esta quota extra não ter sido aprovado pro todos os condóminos do prédio (mas apenas por todos os presentes na AO)?
    
    

    
    
    Não pode...
    Só pode impugnar as deliberações que tenham sido tomadas ilegalmente.
    Na convocatória não tem que constar a especificidade de cada uma das rubricas do orçamento . Tudo isso foi apresentado discutido e aprovado na assembleia. Nada de ilegal.
    
    O modo de pagamento desdobrado para qualquer obra do prédio (quotas-extraordinárias) não carece de unanimidade de todos os condóminos do prédio. Seria um contra-senso, dificultar esse pagamento desdobrado aos condóminos.
12. •  
      happy hippy
    • 20 setembro 2016

     # 92

    Colocado por: size
    Não pode... (1)
    Só pode impugnar as deliberações que tenham sido tomadas ilegalmente.(2)
    Na convocatória não tem que constar a especificidade de cada uma das rubricas do orçamento . Tudo isso foi apresentado discutido e aprovado na assembleia. Nada de ilegal. (3)
    

    
    
    (1) Quase posso assegurar com toda a certeza que pode... mas muito possivelmente, não pelas razões que este condómino pretende... e muito dificilmente logrará melhor fortuna na concretização desse seu desiderato (alteração da deliberação em assembleia de impugnação para a tentativa de revogação).
    
    (2) Incorrecto! As deliberações tomadas em plenário podem ter-se tomadas legalmente e ainda assim terem-se passíveis de impugnação por quem não as tenha aprovado ou tenha estado ausente... Como dizia o saudoso Fernando Pessa: E esta hein?
    
    (3) Sou de concordar consigo nesse pressuposto, porém, e não obstante tal, podemos ainda assim esbarrar na impugnação...