Bom dia, Peço desculpa em incomodar, mas comigo passa-se o seguinte. Eu precisava de saber qual o organismo responsável por receber as queixas dos condóminos contra o condominio. No meu caso não existe reunião há mais de 2 anos , cujos administradores um deles não mora lá e o outro há bem mais de 6 meses que não aparece em casa. Outra coisa é que após um ano de andar atrás de administrador e ele ter ido a minha casa ver como se encontrava a parede do meu quarto ele entra de acordo que o problema vem do tubo de queda de àgua do algeroz. Neste caso, já passou um ano e eu já pintei o meu quarto do qual já tirei fotografias , passámos isolamento na dita parede e o que acontece é que voltou tudo ao mesmo e até já escorre àgua pela parede, está toda negra. Já não sei o que fazer e não me conformo quando me dizem que nada posso fazer em relação ao condominio. A casa custa muito a pagar e não é para a ter naquele estado. Peço desculpa pelo desabafo mas esta questão põe-me fora do sério. Um obrigada. Melhores Cumprimentos Carla
ja tive 1 problema identico, decidi arranjar eu proprio, nao resolvendo, mas minimizando os estragos, no meu caso particular evidentemente. Creio k a melhor forma de legalizar os factos sera em carta resgistada dirigida á administraçao expondo novamente o assunto (isto se ainda nao o fez) Logo lhe dara o direito, se tiver disponibilidade economica claro, fazer o arranjo e apresentando a factura ao condominio. Dai, senao for pago tem o direito k seja descontado nas quotas.
"II - Sendo as obras urgentes conhecidas de quem está obrigado à sua execução, impunha-se a este, obrigado a agir de boa-fé, a sua realização em tempo razoável, sob pena de incumprimento culposo, tornando lícito que o dono as realize, exigindo depois o respectivo pagamento dos encargos que assumiu."
Cabe à administração a resolução de problemas com origem nas partes comuns do condomínio:
Código Civil "Artigo 1421.° - Partes comuns do prédio 1- São comuns as seguintes partes do edifício: a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; * b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; * d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se ainda comuns: a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; *d) As garagens e outros lugares de estacionamento; e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3- O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns. * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro"
"Artigo 1436.° - Funções do administrador São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos; b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano; *c) Verificar a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro; d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns; e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas; f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns; g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum; h) Executar as deliberações da assembleia; i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas; *j) Prestar contas à assembleia; *l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio; *m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio. * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
No caso de o administrador nada fazer:
"Artigo 1427.° - Reparações indispensáveis e urgentes As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino."
Apesar das obras executadas serem dentro da sua fracção mas devido a infiltrações vindas de uma área comum, exerça agora o seu direito de regresso do valor dispendido:
"Título: Obras urgentes por condómino - está o condomínio obrigado a pagá-las ? Autoria: Dr. Joel Timóteo Ramos Pereira, Juiz de Direito de Círculo Data Publicação 23.Janeiro.2006 Edição: Revista «O Advogado», II Série, n.º 21, Janeiro de 2006
Texto Integral 1. Caracterização do condomínio 1.1. As relações decorrentes da habitação urbana estão cada vez mais complexas, sendo frequentes as situações de divergência, incompatibilidade ou mesmo dissensão na gestão das coisas que pertencem em comum a vários titulares. É o que sucede com o condomínio, em que por via da sua própria especificidade muitos dos actos já são praticados por sociedades de gestão de condomínios. E trata-se de uma matéria com um relevo crescente. Segundo anunciou recentemente a DECO, a má gestão de condomínios está no topo das reclamações que são recebidas por aquela associação de defesa dos consumidores e, por outro lado, quinze a vinte por cento dos pedidos de esclarecimento ou de reclamações que todos os anos chegam à mesma entidade, prendem-se com questões do condomínio, sabendo que não há uma entidade à qual os condóminos possam recorrer, salvo aos Tribunais nos casos de litígio.
1.2. Sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em propriedade horizontal. Se, de igual modo, as fracções pertencerem a diferentes proprietários, existe um condomínio, designando-se por condómino o proprietário de cada fracção desse prédio.
1.3. Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (art.os 1420.º, n.º 1 e 1421.º do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas). Relativamente às primeiras, torna-se necessária a sua gestão e conservação, razão por que a lei reconhece a existência de dois órgãos para o efeito, a saber, o administrador de condomínio, que é nomeado pela Assembleia de Condóminos (pode ser um dos comproprietário ou um terceiro), que uma função executiva, passível de remuneração e, a assembleia de condóminos, composta por todos os proprietários e à qual compete decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade, aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador e fiscalizar, em geral, a actuação do administrador.
1.4. Juridicamente, o condomínio não tem personalidade jurídica, nem aliás é uma pessoa colectiva, apenas sendo a esta equiparado em termos do Registo Nacional de Pessoas Colectivas("entidade equiparada a pessoa colectiva"), mas a lei processual reconhece-lhe personalidade judiciária [art.º 6.º, al. e) do CPC], relativamente às acções que se insiram no âmbito dos poderes do administrador.
2. Obras urgentes 2.1. Precisamente quanto às partes comuns, dispõe o art.º 1427.º do Código Civil que "as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos". Tal sucede, designadamente, quando exista alguma zona comum que esteja em riscos de ruir, ocorram infiltrações nas fracções através de fissuras existentes nas partes comuns (v.g., parede exterior do prédio).
2.2. A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fracção, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma infiltração que incida directamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho). Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), "a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador...sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador". Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.
2.3. Porém, resulta do preceito que a intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excepcional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador de condomínio efectuar tais obras, razão por que se impõe que primeiramente o(s) condómino(s) afectado(s) comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria. A este propósito, e embora não resulte expressamente do texto legal, refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2000, p. 314), "resulta do regime da propriedade horizontal o dever de os condóminos comunicarem imediatamente ao administrador a necessidade de reparações urgentes". No mesmo sentido, Francisco Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal, p. 196) enunciam que "a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa".
2.4. Contudo, o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (art.º 1427.º do Código Civil). A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".
2.5. Requisito essencial é, como já referido, a falta (omissão) ou impedimento do administrador na realização das obras. Tal pode decorrer da consideração por este que as obras não revestem carácter urgente (caso em que é recomendável convoque uma assembleia de condóminos), mas também pode resulta da falta de vontade, delonga irrazoável ou inabilidade do mesmo na resolução do problema suscitado. Estes últimos motivos podem, todavia, consubstanciar fundamento para a remoção do administrador do seu cargo, já que lhe está imposta a incumbência de realizar as reparações necessárias, nos termos do art.º 1436.º, al. f) do Código Civil.
3. Do reembolso 3.1. Verificando-se os requisitos para a reparação urgente por iniciativa do condómino, assiste a este o reembolso da quantia despendida da parte do condomínio (isto é, dos restantes comproprietários nas partes comuns). O custo é repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, nos termos do art.º 1424.º do Código Civil, devendo assim o condómino que tomou a iniciativa receber da administração de condomínio o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fracção.
3.2. Ainda que se venha a entender que as obras realizadas não tinham natureza urgente e que poderiam ter sido realizadas pela administração de condomínio ou noutro prazo, porque realizadas sobre partes comuns do edifício, assiste sempre ao condómino o direito ao reembolso do efectivamente despendido (desde que tenha sido adequado ao fim em causa), no âmbito das regras do enriquecimento sem causa (art.º 473.º do Código Civil), já que o entendimento implicaria o aumento de um património (do condomínio, que ficou beneficiado com as obras) e o correlativo empobrecimento de outro património (do condómino que tomou a iniciativa de as realizar e suportou as respectivas despesas), sem idónea causa justificativa dessa deslocação patrimonial.
3.3. Se porventura a administração de condomínio se recusar a proceder ao reembolso da parte devida ao condómino que tomou a iniciativa, embora a obrigação emergente para o a administração de condomínio não seja estruturalmente uma obrigação contratual, a jurisprudência já entendeu ser aplicável em caso de incumprimento as regras do regime geral das obrigações, designadamente assistindo ao condómino que tomou a iniciativa o direito de se recusar a proceder ao pagamento das prestações de condomínio, ao abrigo da excepção de não cumprimento contratual, nos termos do art.º 428.º do Código Civil (Cfr. Ac. RP, 01.04.1993, CJ, II, p. 201).
3.4. Todavia, é nosso entendimento que interpelada a administração de condomínio, nos termos do art.º 805.º do Código Civil, para proceder ao pagamento do valor despendido (deduzido da proporção da responsabilidade do condómino) e aquela não o fazendo, em virtude da existência de créditos recíprocos, assistirá ao condómino que tomou a iniciativa de realizar as obras sobre as partes comuns, o direito de compensação de créditos, deixando assim de proceder ao pagamento das contribuições para o condomínio até se operar a efectiva e integral compensação, nos termos do art.º 848.º do Código Civil."
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"Acórdão de Tribunal da Relação do Porto nº 0437002, de 03 Fevereiro 2005 Tribunal da Relação Nº Recurso nº JTRP00037672, Magistrado Responsável ATAÍDE DAS NEVES Nº Sentença ou Acórdão0437002
Resumo: I - A urgência não constitui um conceito de facto, não é uma realidade factual a respeito da qual o Tribunal deva exercer indagação, sendo sim uma conclusão a que se pode chegar através da demonstração de um conjunto de factos que a evidenciem.
II - Sendo as obras urgentes conhecidas de quem está obrigado à sua execução, impunha-se a este, obrigado a agir de boa-fé, a sua realização em tempo razoável, sob pena de incumprimento culposo, tornando lícito que o dono as realize, exigindo depois o respectivo pagamento dos encargos que assumiu."
Bom dia, De facto já enviei a carta registada com aviso de recepção que nem tão pouco foi levantada e me foi devolvida. O meu problema é não ter a tal disponibilidade financeira para resolução do problema , pois os tubos de queda do aljeroz são interiores (passam por dentros das paredes) e pelo que me explicaram terão de passar por fora. E em relação ao que li referente às funções de administrador, nada disso é cumprido, já que são dois administradores um não mora cá e o outro não aparece à meses. Agradeço muito toda a sua explicação. Um muito obrigado.
pois, assim tudo se torna ainda mais complicado. Nao sou expert na materia mas, umas das soluçoes é tentar fazer uma assembleia de condominos e eleger nova admnistraçao para k se tente resolver alguma coisa.
pois essa assembleia teria de ter cerca x% dos condominos para dissolver a outra e eleger uma nova, ora ninguem quer saber, Para cumulo não há luz em alguns patamares da escada e ninguem mexe uma palha, pelos outros está tudo bem. Para solução do meu problema deixo aqui o que fui informada recentemente e já dei algum andamento, pode ser que ajude algum dia alguém :D 1º Acionasse o seguro multi riscos da casa, a seguir vai lá o inspector que lá decide de onde vem o problema. Com esse relatório ou mandamos arranjar activando o seguro ou vamos aos julgados da paz com um processo em cima da actual administração. Não sei se está bem mas vou tentar. Um muito Obrigada :D