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    • ecsm
    • 6 Dezembro 2013 editado

     # 1

    Boa tarde

    Fiz uma proposta de aquisição de um imóvel de banco e conjuntamente um crédito para obras que o banco já confirmou ser nas mesmas condições de financiamento.
    Mas como são departamentos diferentes, não fiquei muito bem esclarecido de como funciona o crédito para obras.
    Refiro-me às vistorias que vão se feitas à obra, libertação das tranches, etc, etc. Sei que vão libertando o dinheiro à medida que a obra vai decorrendo, mas pouco mais
    Se alguem estiver dentro deste assunto, agradecia a ajuda:
    1- existem mesmo vistorias ou o que vão pedir são facturas?
    2- se acharem que eu gastei menos do que de facto gastei, vão libertar apenas aquilo que eles acham?
    3- como vão fazer uma avaliação da casa de acordo com as obras que eu digo que vou fazer, se chegar perto do fim e algo correr mal(p ex. ter que gastar mais em canalização do que está orçamentado) e não conseguir concluir o que disse que ia fazer, não libertam o resto do valor que inicialmente aprovaram?

    É que este "crédito" é um pouco estranho: primeiro tem de se investir dinheiros próprios e só depois disso é que o banco concede o "empréstimo".
    É mais uma coisa do género - gastas o $ que nós depois damos-to e tu vais-nos pagar durante uns largos anos.
    Isto foi o que eu entendi da explicação que me foi dada, mas posso estar a ver mal. Será?
    Concordam com este comentário: Lipinha
  1. Ícone informação Anunciar aqui?

  2.  # 2

    Colocado por: ecsm1- existem mesmo vistorias ou o que vão pedir são facturas?
    2- se acharem que eu gastei menos do que de facto gastei, vão libertar apenas aquilo que eles acham?
    3- como vão fazer uma avaliação da casa de acordo com as obras que eu digo que vou fazer, se chegar perto do fim e algo correr mal(p ex. ter que gastar mais em canalização do que está orçamentado) e não conseguir concluir o que disse que ia fazer, não libertam o resto do valor que inicialmente aprovaram?

    Já fez estas perguntas ao banco?
    • mmgreg
    • 7 Dezembro 2013 editado

     # 3

    Estive na mesma situação:

    1-sim, vai ter vistorias, vão custar dinheiro seu (retirado do valor da tranche) e as tranches demoraram a ser libertadas. Tem de ter as facturas todas por causa do IRS e tb porque o banco pode pedi-las.
    2-sim, se eles acharem que a obra não está a corresponder ao que já deram, ou não libertam mais ou libertam menos do que está a contar.
    3-sim, não libertam.

    Basicamente, para você fazer o crédito e libertarem o dinheiro, acaba por ter de ter dinheiro para investir e depois o banco dar-lhe.

    Tudo o que descreveu, aconteceu comigo. Dinheiro que foi libertado somente quando eles quiseram, acharem que o dinheiro que tinham libertado ainda não correspondia à obra feita, apesar de eu ter as facturas para o comprovar.

    Sugestão, que nós fizemos: use o dinheiro exactamente no que diz que ia fazer. A vistoria verifica isso tudo. Nós íamos tendo problemas porque instalámos um sistema ATI/CATI na casa com dinheiro nosso e disseram-nos que não estava terminado. Ora, isso não estava previsto no pedido de empréstimo, logo é um problema meu, não do banco. Ora eles acham que não, que a casa não podia ter aquilo por terminar...

    Até os espelhos dos interruptores!!! Tiveram de ser tirados para pintar as paredes e perguntaram-nos por eles...

    Leve o engenheiro das vistorias, sempre com paninhos quentes. O nosso quase que colocava a instalação eléctrica por terminar por causa dos espelhos, mas depois da explicação, lá colocou a 100%.

    Não sei se me metia noutro deste tipo novamente, foi stressante, não nos foi explicado antes, acabámos por ter tudo dependente das vistorias e atrasou a obra.
  3. Procura serviços ou materiais para a sua casa? Contrate quem ajuda no fórum.

    • LFMD
    • 7 Dezembro 2013

     # 4

    Também vou iniciar este tipo de crédito. Então vou aproveitar "a boleia"...

    Ainda estou na duvida entre duas instituições, a vossa experiência foi com qual?
    Tem-me sido dito no banco que não preciso apresentar facturas, que tudo é verificado apenas pelas vistorias, posso confiar? Não é uma questão de não utilizarmos o dinheiro na obra, mas certos trabalhos (pinturas, carpintarias,etc...) deverão ser feitos por nós ou familiares, terei problemas com isso?
    Na primeira análise tenho já de apresentar todos os pormenores (especificar os acabamentos), ou seja antes de iniciar as obras? E se mudar de ideias?
    • mmgreg
    • 8 Dezembro 2013 editado

     # 5

    A questão que lhe coloco é a seguinte: se entrar em conflito com o banco, se disserem que gastou - e você gastou +, como comprova que gastou +? É tudo muito fácil quando corre bem.

    Se é você a pintar, tem de ter o recibo das tintas, mas depois não pode pedir o dinheiro da mão de obra no empréstimo.

    Se tiver benefícios fiscais no IRS por causa do crédito, pode ser fiscalizado, portanto, precisa dos recibos.
    Nós decidimos colocar o tal sistema, que nunca foi referido ao banco porque pagámos do nosso bolso e tivemos de andar a argumentar com o eng que fazia as vistorias porque havia roços e mais tomadas do que o previsto ( que pagámos nós)

    Vai ter de entregar orçamentos para justificar o valor pedido e a vistoria terá esses orçamentos em conta, irá segui-los e verificar se estão de acordo. É através deles que vai sendo atribuída a percentagem de itens feitos e consoante essas percentagens, dão mais ou menos dinheiro na tranche seguinte. Ou podem dizer que não dão até a obra avançar mais.

    Não convém mudar de ideias. Se for para mais caro, talvez não haja problema.

    No nosso caso, foi a Caja Galicia. Mas li, creio que aqui, uma situação idêntica à nossa, noutro banco.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: LFMD
    • ecsm
    • 8 Dezembro 2013

     # 6

    Boa tarde a todos

    Sim, Picareta, já fiz estas perguntas ao banco, mas falei com o departamento comercial, que não está por dentro destas questões com a objectividade que eu preciso.
    Estará Vc a par destas questões que me possa ajudar ou indicar a que departamento do banco me devo dirigir?
    Mmgreg, pela sua experiência, talvez possa dar uma ajuda, porque preciso de ter um conhecimento efectivo de como as coisas se passam no terreno, para decidir se avançamos com este negócio ou não.
    A situação em concreto é esta - é uma moradia com terreno que precisa de obras de recuperação e de reorganização do espaço interior e foi para isso que fizemos o orçamento para o financiamento para obras.
    Não estamos a pedir a totalidade ao banco, ou seja, cerca de metade são capitais próprios e parte da mão de obra é feita por familiares e amigos. Ou seja, podemos apresentar facturas dos materiais, mas da mão de obra não.
    No entanto, o orçamento que apresentámos ao banco, foi um orçamento real, isto é das obras que vão ser mesmo feitas, ainda que lhe tivéssemos atribuído o valor como se a mão de obra tivesse que ser totalmente paga
    As dúvidas são as seguintes:
    1 – Penso que quando pedirmos a vistoria, vamos indicar que parte da obra foi executada e quanto gastámos até aí.
    Pergunto: o engº vai ver o que está feito e nós temos que apresentar facturas do que está feito (materiais + mão de obra) ou ele confirma apenas se o que nós dissemos que íamos fazer e que orçamentámos por X, foi efectivamente feito se de vale efectivamente X?
    2- Caso ele ache que o que está feito tem valor inferior ao da tranche que nós precisamos, como é que ele faz? Liberta o valor que considera que já está gasto na obra, ou tem de se avançar com a obra até ele achar que esse valor é atingido?
    3- Uma última questão: se a determinada altura, enquanto a obra da casa estiver a decorrer, quisermos (e pudermos) iniciar a construção de uma piscina com capital próprio, será que eles consideram só o que diz respeito à casa para libertar a última tranche (porque a piscina não entrou no orçamento para pedido do crédito e fisicamente está separada da casa) ou só o farão após a conclusão da piscina?
    3 - Entre a altura em que é pedida a vistoria, o engº ir avaliar e a libertação da tranche pelo banco, quanto tempo decorre mais ou menos?
    É que eu penso que isto é uma obra que se fará em 3 meses e cada vistoria custa 150€, por isso estou a pensar pedir a 1ª com um pouco mais de metade da obra feita e a última com a conclusão da obra da casa (acho que esta tem mesmo de ser assim) . Por isso a questão da piscina – começa-la só depois de ser libertada a última tranche da casa ou poder ir avançando com a obra em simultâneo, uma vez que se trata de capital próprio e que não foi orçamentado para o crédito?
    Já agora, mmgreg , haverá alguma forma de o podermos contactar mais directamente para trocar informações concretas da sua experiência?
    A todos os que puderem dar mais achegas, também agradeço.
    Obrigado
  4.  # 7

    Boa noite

    Como deve perceber, os bancos não passam "cheques em branco" isto significa que o banco não adiante dinheiro sem primeiro haver obras realizadas, esta situação também acontece quando quer construir uma habitação, a situação é semelhante. Se o banco liberta-se os fundos antes da obra realizada podia acontecer que o cliente podia utilizar esses fundos para o que entende-se.

    O mais importante é ter um orçamento bem feito e bem descriminado, peçam ajuda ao vosso engenheiro; arquiteto ou construtor civil, com todos os itens que passam desde a mão de obra até todos os materias que vão ser aplicados e atenção aos materiais aplicados, porque o engenheiro vai verificar se correspondem ao orçamento apresentado ao banco na data de aprovação do crédito, bem como também vai verificar se houve alterações ao projeto da habitação apresentado ao banco na data de aprovação do crédito, isto significa que se querem eliminar determinada parte da casa (quarto; sala e etc) bem como efetuar uma nova divisão na casa, esta situação deve estar comtemplada no projeto apresentado ao banco e as licenças camarárias acauteladas.

    Tenham em atenção as derrapagens orçamentais que geralmente este tipo de obras acarreta. Já não é a primeira vez que após começarem a remodelar a habitação e efetuar divisões chegam à conclusão que também vão ter de mudar a instalação elétrica; o soalho e etc, custos que não estavam previstos no orçamento e no valor solicitado ao banco.

    O engenheiro só dá ordens de libertação de fundos ao banco mediante o grau de realização da obra, geralmente a 1ª vistoria é efetuada quando a obra se encontram com 50% de realização, mas não se esqueça, ao pedir a vistoria vai pagar ao banco um valor que poderá ir dos 75 € aos 200 € depende do banco, pelo que quantos menos vistoria houver melhor.
    Por norma o engenheiro demora de 1 semana para visitar a obra mais cerca de 1 semana para disponibilizar fundos.

    Não se esqueçam que estes engenheiros não são do banco, mas sim de empresas que trabalham para o banco em regime de outsorcing.

    O engenheiro só dá ordem de libertação dos restantes fundos quando as obra s encontrarem completamente e devidamente realizadas, no entanto, se as obras a serem realizadas obrigarem a uma nova licença de utilização do imóvel o banco pode reservar o direito de reter uma % que vai dos 5 a 10% do valor total do orçamento que só será disponibilizada na conta do cliente após o banco receber essa licença de utilização.

    Para que não haja confusões, no meu entender só deverá começar a piscina após este processo de obras e respetivo processo de crédito esteja terminado de forma a não dar azo a complicações ou mal entendidos com o engenheiro avaliador.

    Para efeitos de IRS deverá guardar todas as faturas.

    Por ultimo, acho muito estranho que o departamento comercial do Banco com que trabalha (penso que será um balcão) não lhe explica esta situação de uma forma muito clara, em ultimo caso poerá sempre pedir informações em outro balcão desse Banco.
    • ecsm
    • 10 Dezembro 2013

     # 8

    Obrigado pelos esclarecimentos.

    Eu percebo a lógica do banco e o meu raciocínio tem tentado seguir essa lógica, mas depois no terreno as coisas são diferentes, como já percebi.
    No orçamento que apresentei ao banco para aprovação do crédito não descriminei custo de materiais nem de mão de obra. Apenas descrevi os trabalhos a realizar (remodelação e reconstrução) e um valor global.
    Não me disseram para fazer de outra maneira.
    Penso que como se trata apenas de uma remodelação e reconstrução e não há projecto de arquitectura, será diferente.Mas será?
    A licença de utilização ainda não me tinha ocorrido. Por isso é bom podermos contar com a ajuda uns dos outros aqui no forum.
    Mas será que o banco pode estar a vender uma casa sem licença de utilização?
    Também já me lembrei da certificação energética que é necessária para fazer a escritura, mas pode o banco estar a vender um imóvel sem tudo aquilo que é necessário para se realizar a escritura?

    A minha questão agora é- como é uma obra pequena (sem projecto de arquitectura, porque não vou alterar a traça da casa) só para tornar habitável uma casa velha, com reorganização do espaço interior, picar e rebocar paredes, arranjar o telhado, fazer um wc e uma cozinha, será que me vão pedir outro orçamento?
    Outra pergunta - se decidir que afinal quero fazer o wc num sítio diferente do que estava indicado na planta, quando é que tenho /posso fazer isso?
    Quanto à questão das facturas, tem mesmo que ser apresentadas facturas da mão de obra ou eles só querem confirmar que a obra foi feita e que foi feita como nós dissemos?

    Realmente o meu gestor de conta não me deu muitas informações.

    Obrigado
    • LFMD
    • 15 Dezembro 2013

     # 9

    Colocado por: ecsmObrigado pelos esclarecimentos.

    No orçamento que apresentei ao banco para aprovação do crédito não descriminei custo de materiais nem de mão de obra. Apenas descrevi os trabalhos a realizar (remodelação e reconstrução) e um valor global.
    Não me disseram para fazer de outra maneira.
    Penso que como se trata apenas de uma remodelação e reconstrução e não há projecto de arquitectura, será diferente.Mas será?

    Obrigado


    Ecsm já tem algum feedback do banco?
    No meu caso estou a pormenorizar o orçamento até aos acabamentos e juntar projectos será que não é necessário tanto pormenor?
  5.  # 10

    Já agora, para o crédito para obras, subscreveu um seguro?
    Concordam com este comentário: Sergioalemida
  6.  # 11

    Boa noite pessoal, estou com uma duvida relativamente ao credito habitacao, e a minha duvidade é a seguinte:
    O dinheiro que o banco vai libertando para as obras pode ser levantado mum terminal MB?
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