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Preciso de ajuda com orçamento da casa! Já não sei se quero construir

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    • audrey
    • 13 fevereiro 2009 editado

     # 1

    Olá a todos!
    Costumo ler as discussões do forum , mas é a primeira vez que participo. Adquiri um terreno com 400m2, ja tenho o projecto e as especialidades todas feitas, mas como o terreno já é um loteamento , para entregar o projecto na camara, necessito de entregar já o nome do empreiteiro. Então começei a ver orçamentos e o primeiro foi de 150 mil euros + iva ( não inclui loiças, carpintarias , aluminios , pinturas por ai adiante, basicamente so a astrutura da casa ), já pedi mais um orça mento e este foi de 139.750 euros + iva , também não inclui as loiças, nem carpintarias nem aluminio mas inclui a mão de obra para assentamento das loiças . Este orçamento para mim já foi mais favoravel do que o primeiro mas mesmo assim, acho que é muito.

    A casa tem 3 pisos cave + r/c+ 1 piso com uma area de implantação de cerca de 90 m2 e area de construção de 200m2. A casa é de estilo moderno e fica situada na ilha da Madeira .

    Preciso de uma opinião, quantos orçamentos preciso de pedir? sei que muitos .Mas os orçamentos que pedi foi a empreiteiros que sei que trabalham bem,e nao vou pedir orçamentos a empreiteiros que não valem nada.

    Com tudo o que li aqui no forum, não tinha dúvida que queria entregar a casa nas mãos de um empreiterio, ( em questões de garantia, e de todo o mais ) . Mas agora já tenho dúvidas, ja me disseram que se fizer por administração directa consigo fazer a casa por um valor mais baixo do que os orçamentos que tenho.

    Sei que a adminstração directa tá muito trabalho, mas tenho um familiar que têm disponibilidade para acompanhar a obra toda ,( buscar os materiais e leva-los , etc..) e também tenho familiares ligados ao ramo dos materiais de construção, onde consigo preços de compra de materiais fantasticos, mas sinceramente por tudo o que já ouvi nao sei o que fazer...

    Por favor preciso de opiniões ..

    obrigada

  2.  # 2

    Continuo a não perceber como pode um particular fazer uma casa por administração directa com todas as exigências novas...dá o alvará de quem ? Contrata um técnico de segurança, etc...

    Ainda mais quando agora até é necessário dar o nome do construtor na fase em que se entrega os projectos na câmara, eu entreguei um que me inspirava confiança, mas continuo á procura, se
    for necessário depois mudo.

    Se tivesse á espera de escolher o construtor para pôr o projecto á câmara estava bem tramado, assim já tenho o projecto aprovado e continuo á procura de um construtor melhor, se possivel.

    Mesmo depois de aprovado ainda tenho uma série de elementos para entregar nos proximos 60 dias, isto é complicado :-)

    Existe uma situação intermédia, em que muitos construtores para não perderem a obra deixam que o cliente compre alguns materias se conseguirem arranjar mais barato do que ele, é tudo uma questão de conversarem.

  3.  # 3

    Colocado por: audrey A casa é de estilo moderno e fica situada na ilha da Madeira .

    Bom, primeiro azar, Ilha da Madeira. Isso é um mercado algo "marado"

    Colocado por: audreyEntão começei a ver orçamentos e o primeiro foi de 150 mil euros + iva ( não inclui loiças, carpintarias , aluminios , pinturas por ai adiante, basicamente so a astrutura da casa ), já pedi mais um orça mento e este foi de 139.750 euros + iva , também não inclui as loiças, nem carpintarias nem aluminio mas inclui a mão de obra para assentamento das loiças . Este orçamento para mim já foi mais favoravel do que o primeiro mas mesmo assim, acho que é muito.

    A casa tem 3 pisos cave + r/c+ 1 piso com uma area de implantação de cerca de 90 m2 e area de construção de 200m2.

    Segundo azar. Eles podem ser bons o que quiserem, mas pedirem 700€/m2 para pouco mais que a estrutura, até parece que já chegámos à Madeira. Obviamente o excesso de ar fresco anda a fazer mal a essa gente.

    Colocado por: audreyCom tudo o que li aqui no forum, não tinha dúvida que queria entregar a casa nas mãos de um empreiterio, ( em questões de garantia, e de todo o mais ) . Mas agora já tenho dúvidas, ja me disseram que se fizer por administração directa consigo fazer a casa por um valor mais baixo do que os orçamentos que tenho.

    Bom dizerem, muitos dizem, agora demonstrá-lo? ainda esperamos pelo primeiro. é acima de tudo ter fé e querer acreditar no que se deseja.

  4.  # 4

    SIM É POSSÍVEL.



    Colocado por: PauloCorreia
    Colocado por: audreyMas agora já tenho dúvidas, ja me disseram que se fizer por administração directa consigo fazer a casa por um valor mais baixo do que os orçamentos que tenho.

    Bom dizerem, muitos dizem, agora demonstrá-lo? ainda esperamos pelo primeiro. é acima de tudo ter fé e querer acreditar no que se deseja.


    SIM É POSSÍVEL.

  5.  # 5

    Colocado por: MJPEREIRA5SIM É POSSÍVEL.

    Não basta afirmá-lo, é necessário demonstrá-lo.

  6.  # 6

    colocado por: paulocorreia
    colocado por: mjpereira5sim é possível.

    não basta afirmá-lo, é necessário demonstrá-lo.


    neste momento estou a meio da construção, não posso precisar com rigor neste momento( no fim podemos falar melhor), mas o ponto da situação é este:
    - casa r/ch, com aproveitamento de sótão
    - area coberta +/-360 m2 - r/ch 360m2; sótão (area util) +/- 80m2
    - telhado 4 aguas +/- em l

    na altura pedi orçamento

    proposta 1 - levantar e telhar 73.620 + iva
    fundaçoes; placa piso r/ch; placa piso sótão; placa telhado;
    alvenarias - paredes exteriores duplas c/ wallmate 4cm;
    cobertura telha vermelha grés lusa.

    Proposta 2 -levantar, telhar, rebocar e acimentar 110.000€
    proposta 1 + reboco areado fino paredes ext. E int., azulejo ceramico até 12.5€ m2 (150m2), enchimento piso 10cm, mosaico ceramico ou parquet, ate 12.5€m2 430m2; cantarias forras janelas em l, peitoris e soleiras

    proposta 3 - chave na mão 155.000€ + iva
    proposta 1 + proposta2 + redeb de aguas pex; rede esgotos; rede elect. E ited; pré inst. Paineis solares; aros e portas int. 12un; roupeiros 4 un; aluminios da serie az-normas n/b-3, estores pvc manuais; pintura ext. E int.; loiças sanitárias para 3 wc até 3000€; cozinha até 5000€ 2 janelas sótão velux; limpeza e certificações casa.


    Nota:
    não inclui: piso radiante nem fonte de calor, paineis solares.
    Não adjudiquei a obra.

    Neste momento estou com a proposta 1 acabada, e gastei 55.000€ já c/iva, já c/ janelas sótao, roofmate 4 cm, telha de qualidade e preço superior e beirado à portuguesa.

    Estou a começar a segunda proposta.

    Pelas minhas contas consigo acabar a casa toda com materiais superiores, incluindo piso radiante, bomba de calor, paineis solares, pvc kommerling c/ vidro planistar, estores aluminio termo estáveis c/ motor; fossa septica e tudo o resto mencionado no orçamento anterior pelo preço de 175.000€ já com iva.

    Como vê:
    proposta 3 155.000€ + iva
    administração directa 175.000€ já c/ iva (qualidade superior face à proposta chave na mão)

    também sei que dá muito mais trablho e dores de cabeça, e exige algum tempo disponivel, mas no meu ponto de vista vale a pena.

  7.  # 7

    Colocado por: MJPEREIRA5 Como vê: proposta 3 155.000€ + iva
    administração directa 175.000€ já c/ iva (qualidade superior face à proposta chave na mão)


    Não percebi quem é o técnico responsável e como é que você contornou a questão do alvará, do seguro de responsabilidade civil, do seguro de acidentes de trabalho. etc., etc.

    De qualquer maneira, entre 155mil+iva (186mil) e 175mil, a poupança é de 9.000euros. Tendo em conta que tem uns (arredondando) 11.000euros em mais alguns equipamentos e materiais de superior qualidade, isso dá uma poupança total de uns 20.000euros.

    Como o meu tempo custa cerca de 170,00Euros/dia (fora as despesas com viatura, telemóvel, etc.), isso quer dizer que eu poderia dispender uns 117 dias (uns 5 meses) a acompanhar de perto a construção da minha casa. Como, em geral, levo cerca de 8 meses a construir uma moradia. Portanto, se fosse eu, teria um prejuízo de 3 meses...

  8.  # 8

    Podemos contratar um empreiteiro para fazer a estrutura, tijolo, telhado, reboco, etc. tudo menos os acabamentos assim já há alvará, e depois contratamos nós donos da obra para firmas para colocar o aluminio, carpinteiro, loiças, chãos e canalizações, assim será que poupamos alguma coisa e já temos alvará pode ser assim.

  9.  # 9

    Sr. Luis k.W.
    De 186 mil para 175 mil vão 11.000 euros. O equipamento a mais 11.000 euros não, mas talvez 19.000 euros.(piso radiante uponor, bomba de calor ar/agua, paineis solares,pvc e vidros planistar)
    o que tudo somado dará +/- 30.000 euros. Sempre dá para dispender mais umas horitas!!

  10.  # 10

    Caro Viegas.
    Se você contratar a minha empresa para fazer a estrutura, telhado, reboco, não tem problema nenhum. Usa-se o meu alvará e você fica com a obra começada.
    Mas mal acabe o trabalho eu vou a correr informar a Câmara que RETIREI O ALVARÁ da sua obra, porque, caso contrário, estarei a cometer uma ilegalidade que me pode fazer perdê-lo! E porque não estou para assumir a responsabilidade das nabices que outros andem lá a fazer.
    Assim sendo, como é que você acabaria a obra, e obtém as vistorias necessárias para lhe ligarem os contadores, esgotos, etc.?
    E quem assina o livro de obra?

  11.  # 11

    Olhe, tou em situacao identica...

    Se concluir que o orçamento esta acima do que pode dispender, aconselho falar com o arquitecto e se necessario reduzir custos, fazer alteracoes ao projecto.

    Corte o que é acessorio e nao lhe faz falta. Falou em linha modernas, e ja estou a imaginar uns janeloes com uns 2,60 de altura, e algum INOX... Meta janelas mais pequenas... Na sala nao digo, mas nos quartos, que é local para descansar, nao lhe fará diferença!

    Tem varandas? Vai usa-las? Se nao precisa retire-as!

    Aconselho a procurar o empreiteiro mais "recomendado", o que tem trabalho que possa mostrar, e que lhe acabar a casa TODA. O homem tem que ganhar o dele, e nao se esqueca que ao ter um familiar a fazer algum trabalho, nao vai querer que ele arque com as suas despesas, pois nao!?!?! Também terá que lhe pagar, nem que seja gasoleo (e fica a dever favores... e outra e se ele adoece e nao pode acompanhar, como é)!

    Se está caro, corte onde nao faz falta! Se acha que o orçamento está elevado, pode procurar outro orçamento... mas aí vai comecar a comparar orçamentos, que podem estar "formatados" sob uma forma diferente, vai ficar confusa....

    Mesmo que dispenda de 500 ou 600 euros para o projecto de alteracoes, pode realizar cortes de 20.000 ou ate mais.

    Eu fiz uma contas e na minha moradia, veja bem!

    Retirar umas palas que eram para enfeitar-10.000
    Reduzir janelas-5.000
    Reduzir circulacao automovel-5.000
    Deixar de ter varandas, onde poupo em lages, e logo nao ter INOX-numeros redondos tb deve ser uns 5000!

    SEM O IVA, porque depois o IVA aumenta a poupança...

    entre outras coisas que nao vale a pena debater pq sao aplicaveis a mim e podem nao ser a si, veja isto como exemplo!

    Conselho:

    Esta caro, fale com arquitecto e corte onde nao precisa!
    Empreiteiro, o que é barato sai caro, escolha gente de confiança, seria, e olhe estas pessoas nem terão problemas em lhe mostrar as facturas á medida que o material chega á obra! O material é caro, e a mao de obra... ninguem trabalha de graça, e os bons levam um bocadinho mais... naturalmente.

    Digo naturalmente, porque sao "provavelmente mais minunciosos" a fazer as coisas, dai serem melhores...

    Faça muito bem as contas, porque pelo que falou, e ainda a levar acabamentos, ou seja, ceramicos, madeiras, roupeiros, rodapes, (esta incluida electricidade e ITED, conte com mais de 3000), pinturas, cantarias (pedras), aluminios, INOXs, cozinha, electrodomesticos, arranjos exteriores, loicas de WC, o valor que esta em cima, nao digo metade, MAS talvez será apenas 60% do custo da obra! Espero que O valor seja pelo menos Rebocada e em Parede Dupla ... nao esquecer o isolamento/impermeabilizacao da cobertura (se for plana)....

    Se o problema é preço, nao implique com o empreiteiro, e debruce-se onde e quanto pode poupar, retirando o que nao precisa (ou nao pode ter)!

    Eu tinha piscina e um bruto deck, rapidamente deixei de ter!

    Mas para poder fazer estes cortes também lhe digo que precisa de orçamentos fiaveis, porque à base de x por m2, nao vai lá!

    Quanto mais rapidamente concluir que tem que fazer alguma coisa, mais rapidamente pode trabalhar nesse sentido e fazer a sua casa!

    Desistir nao vale a pena... veja bem voce ate ja tem terreno! Só tem que identificar de onde vem os seus problemas, mais nada!

  12.  # 12

    Ainda sou do tempo em que se contratava uma empreitada de pedreiro, após essa empreitada contratava-se a de trolha e por aí fora.

    Agora a "chantagem" chegou ao mercado imobiliário de forma aparentemente legal.

    "Ó patrão, não há qualquer problema, eu faço-lhe a estrutura (pois deu um preço 5 estrelas), mas tb lhe faço os revestimentos e os acabamentos e tudo o resto (para ir ganhar o que não ganhou na empreitada de pedreiro), porque se não..."

    A esses senhores digo-lhes que em minha casa mando eu e que não faltam alvarás e quem queira trabalhar seriamente.

    Os meus fornecedores, foram por mim escolhidos e por mim contratados e por mim pagos.
    E pasme-se, tudo dentro da lei.
    • Jonh
    • 15 fevereiro 2009

     # 13

    Colocado por: 2970713Ainda sou do tempo em que se contratava uma empreitada de pedreiro, após essa empreitada contratava-se a de trolha e por aí fora.

    Agora a "chantagem" chegou ao mercado imobiliário de forma aparentemente legal.

    "Ó patrão, não há qualquer problema, eu faço-lhe a estrutura (pois deu um preço 5 estrelas), mas tb lhe faço os revestimentos e os acabamentos e tudo o resto (para ir ganhar o que não ganhou na empreitada de pedreiro), porque se não..."

    A esses senhores digo-lhes que em minha casa mando eu e que não faltam alvarás e quem queira trabalhar seriamente.

    Os meus fornecedores, foram por mim escolhidos e por mim contratados e por mim pagos.
    E pasme-se, tudo dentro da lei.


    Idem ! :)
    • TinaM
    • 16 fevereiro 2009

     # 14

    Em primeiro lugar quero agradecer a todos os que contribuem para este forum tão útil !
    Quem me dera tê-lo descoberto mais cedo...

    Também estou a pensar alterar o meu projecto para reduzir o orçamento, mas tenho dúvidas até que ponto o posso alterar, ou seja, neste momento tenho o projecto de arquitectura aprovado, assim como os projectos de especialidade. Alguém sabe o que posso alterar sem ter que apresentar novamente os projectos de especialidade? É que se for para alterar também os projectos de especialidade concerteza 500 ou 600 euros não serão suficientes...

    Estava a pensar reduzir algumas áreas e também excluir o sotão habitável. No caso de excluir o sotão, de certeza que a cobertura tinha que ser alterada. Alguém sabe se posso fazer este tipo de alteração?
    Será que este tipo de questões varia consoante a Câmara Municipal? Ou está definido nalguma legislação?


    Para o Audrey: também sou da Ilha da Madeira e consegui orçamentos nos termos semelhantes ao seu (sem carpintarias, aluminios, serralharia e loiças) ligeiramente abaixo dos 500 euros/m2. Tente obter mais orçamentos. Pergunte a conhecidos e amigos referências.

  15.  # 15


    Para o Audrey: também sou da Ilha da Madeira e consegui orçamentos nos termos semelhantes ao seu (sem carpintarias, aluminios, serralharia e loiças) ligeiramente abaixo dos 500 euros/m2. Tente obter mais orçamentos. Pergunte a conhecidos e amigos referências.


    Fez contas com iva ou sem iva... e bem, sem os acabamentos nao se podia esperar outra coisa! Afinal os tao badalos 500Euros m2 tb servem para alguma coisa!

    Quanto a alteracoes, não é a unica... claro que quanto menos mexer, mais dos projectos se aproveita, MAS pode-se mexer em muita coisa sem mexer na estrutura, nao viu os exemplos que dei!

    uns 600 euros para a parte de arquitectura apenas! Enfim, considerando que nao vai fazer um projecto NOVO
    • TinaM
    • 16 fevereiro 2009

     # 16

    As contas são sem IVA.

    Realmente os exemplos que apontou não implicam alterações na estrutura.
    Depreendo do seu comentário que qualquer alteração na estrutura (mesmo que só reduzir áreas) implica alterar e apresentar novamente os projectos de especialidade.
    Já agora, informou-se do que poderia alterar na Câmara Municipal ou foi com o arquitecto?

  17.  # 17

    SEM IVA ... (parece-me caro mas pode nem estar dado que depende da arquitectura, das areas)...

    O melhor é fazer assim: tente imaginar quanto vai gastar em tudo o que ainda falta.

    cozinha, caixilharias, madeiras, revestimentos, pinturas, tecto falso, inox, loicas wc, pavimentos, e outras coisas que uma pessoa nem se lembra!

    No meu caso a estrutura ficava 155.000 com iva. Depois com os restantes orçamentos e para terminar a moradia era necessario mais cerca 50% a 60%, ia de certeza bater nos 230.000 (com iva) e olhe que nao me esticava muito. A parte de acabamentos é MUITO dispendiosa.

    Vejamos...

    Se as alteracoes forem mexer nos vaos de janelas, ou numa parede, ou no local de uma porta, EM PRINCIPIO nao implica alteracaoes de estrutura,ou seja p.ex mudar localizacoes de pilares!

    Assim e para alteracoes mais ou menos deste genero, apenas irá necessitar de alteracoes no projecto de arquitectura, (e se na conclusao da obra os fiscais exigirem).

    Reduzir áreas, vai implicar o "movimento" de paredes e QUASE DE CERTEZA de pilares e respectivas sapatas, diminuicao do comprimento de vigas e MUITO PROVAVELMENTE, de alteracoes na restante estrutura.

    No entanto, ABDICAR de uma varanda, PODE PORVENTURA NAO TER IMPACTO PRATICAMENTE NENHUM, ou seja a alteracao á estrutura será minima!

    Para imaginar que tipo de cortes pode fazer, olhe EM PRINCIPIO varanda é uma delas, e outra será por exemplo retirar uma divisao, um quarto p.ex.

    Claro que depende da arquitectura, se esteticamente fica bem, de várias variaveis.

    Digo-lhe desde ja que a SIMPLES alteracao de UMA unica janela, e se os fiscais forem exigentes, pode implicar a apresentacao no fim de telas finais.

    Existem outros casos em que se muda varias "pequenas coisas" e nao é exigido nada...

    -Fale com o seu arquitecto, porque se está caro vai ter que fazer alguma coisa.

    -Se tem que fazer alguma coisa, vai ter que falar com o arquitecto.

    -Se tem que falar com o arquitecto, e pagar os honorarios, deixe ser ele a apresentar solucoes!

    Pode é pensar no que esta disposta a dispensar, menos um WC, menos um quarto, garagem mais pequena, ficar sem varandas, enfeites, arranjos exteriores, piscina, deck, menos janelas ou torna-las mais pequenas, em vez de revestimentos exteriores com materiais nobres, pintar apenas...

    Quanto ás areas, penso que reduzir não sera a melhor solucao, a menos que tenha por exemplo cozinhas com 35m2 e salas com 80m2 ou 90m2, quartos de 30m2!

    Se tiver areas muito grandes, entao (e na minha opiniao) talvez seja esse o caminho!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: TinaM
    • TinaM
    • 17 fevereiro 2009

     # 18

    No meu caso, penso que o que acabou por tornar o orçamento elevado é o facto de ter projectado a casa com uma cave para garagem, reconheço que grande - 150m2 - mas foi a única "exigência" do meu marido...
    Depois o facto da casa ser rasteira também encareceu pois a área de lajes aumenta consideravelmente, assim como a cobertura. Como tinha bastante terreno, achei que era preferível uma casa com cave e R/C do que R/C e 1.º andar...Burrice!

    Sabia que construir uma casa não era barato, mas achava erradamente que a qualidade dos acabamentos pesava mais no orçamento, não sabia que o betão, ou seja, a estrutura fosse tão cara. Se tivesse conhecimento + cedo deste forum...

    Quanto a áreas, tenho 2 quartos com 17m2 e a suite com 26m2. A cozinha com 26m2 e sala com 40m2. As casas de banho com 7m. E uma lavandaria com 8m2. No sotão, e a pensar que, já que tinhas as lajes, era uma pena não aproveitar algum espaço, tenho um escritório com 26m2.
    As divisões são espaçosas, mas nao acho que sejam exageradamente grandes...

    Lição: se voltasse a iniciar o processo todo de novo, teria pedido orçamentos antes de apresentar o projecto na Câmara.

  19.  # 19

    rjafonso

    obrigada pelas dicas!!! Neste momento ja falei com o engenheiro para saber onde podemos reduzir custos face ao orçamento que ele me deu . A estrutura é com paredes duplas, isolamento, impermeabilizações de tudo o resto que acho que nao devemos abdicar na construção. Concordo consigo em reduzir em alguns elementos estéticos e elementos que não sejam necessários. estou em analise....

  20.  # 20

    ... mas não falam de custos ( quanto podem gastar)aos técnicos quando vão mandar elaborar os projectos?
    Esses técnicos não vos alertam para os custos associados?

    Os donos de obra, não podem ter vergonha de falar sobre estes assuntos aos técnicos que elaboram os projectos.. e milagres, não se fazem.

    PS: Também existe outro problema... muitos técnicos não sabem, nem querem saber o custos das coisas...

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