Outras questões sobre casas ou imóveis
Cobrança de quotas de condomínio – passo a passo
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Erga Omnes
- 22 julho 2015 editado
Durante alguns anos, no início de carreira, fui administrador de condomínio. Mais tarde passei a colaborar com algumas empresas de gestão de condomínios, auxiliando-os na cobrança de quotas.
Em termos globais, os administradores de condomínio (mesmo os que fazem disso vida) não são muito conhecedores da cobrança de quotas, até porque, há alguns anos, o número de incumpridores era residual (ao passo que hoje, poucos são os que pagam a tempo e horas).
O primeiro passo é a convocatória para a Assembleia de Condóminos, que deve ser enviada com 10 dias (corridos) de antecedência e que deve identificar que um dos pontos da ordem de trabalhos será para instaurar uma acção executiva a um condómino.
Podem colocar algo do género “Instauração de processo executivo ao condómino proprietário da fracção correspondente ao R/C Dto”;
O facto de identificarem claramente a fracção tem a vantagem do condómino querer, antes da realização da Assembleia, chegar a um acordo de pagamento e evitar a “exposição” perante os vizinhos…
Na Assembleia de Condóminos, o administrador deve informar o montante que o condómino tem em dívida e os custos associados ao processo (honorários do advogado, custas judiciais e despesas com o Agente de Execução).
Depois disso, vem uma parte muito importante que é a redacção da Acta. A acta deve especificar os valores em dívida em cada ano e mencionar as cláusulas penais (eventualmente) previstas no regulamento do condomínio.
Depois da acta ser enviada por carta registada com AR aos condóminos que não tiveram na Assembleia (e os devedores raramente lá aparecem…) já temos o suficiente para avançar.
Há muitos administradores que recorrem aos julgados de paz quando querem cobrar dívidas mas isso acaba por ser um passo desnecessário e uma perda de tempo… Já temos título executivo (acta) e já a podemos executar (partir logo para a penhora dos bens do condómino devedor).
Em baixo fica uma acta de condomínio que utilizei para instaurar um processo executivo.-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Para além da acta, temos que nos munir da certidão predial da fracção autónoma (apartamento) em causa, para confirmarmos quem é o proprietário (nem sempre é o mesmo que aparece e se identifica como tal nas Assembleias). Por uma questão de comodidade podemos ir ao site: www.predialonline.pt e selecionar “criar certidão permanente”. Pagamos € 6,00 e num par de horas a certidão predial (que vai acompanhar a acta no processo executivo) fica disponível.
Ao contrário da ideia generalizada na sociedade portuguesa, a justiça, no que toca à recuperação de créditos, funciona a uma velocidade incrível…
Vejamos:
Quando eu intento a acção executiva, esta vai directamente ao Agente de Execução (não passa por nenhum juiz), que tem 5 dias (em todas a acções que tive esse prazo foi cumprido) para fazer pesquisas nas bases de dados e nos dar o “raio x” do Executado/condómino devedor.
Através desse “raio x” ficamos a saber se o executado tem vencimento, ou reforma, se tem automóveis, se tem imóveis, etc., sendo que depois temos que escolher a penhora que pretendemos (quase sempre vencimento e saldos bancários, pela comodidade e eficácia).
Actualmente as penhoras estão à distância de um clique no computador… se eu entrar com um processo no início do mês, no dia 15 já o executado tem saldos bancários, vencimentos, automóveis, etc. penhorados…
Nestas execuções vigora a regra: “primeiro penhora-se e depois pergunta-se”… ou seja, o executado não sabe que tem um processo contra ele e só é citado (toma conhecimento) depois de ter sido penhorado, tendo então um prazo de 20 dias para se defender…
Quanto aos custos associados a um processo de cobrança, temos que contar com € 25,50 de taxa de justiça, aprox. € 94,00 de provisão para o Agente de Execução (que temos que pagar à cabeça para o processo entrar) e os honorários do Advogado (que são livres… mas não são arbitrários… um bom escritório cobra à volta de € 100,00 por processo mais uma percentagem daquilo que cobrar).
Estes custos são um “adiantamento” que depois é suportado pelo Executado…
Autoria: http://locupletar.blogspot.pt/Prescrições?-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: FDPrescrições?
tshiuu... Não convém saberem disso... :)
A regra geral são cinco anos...Mas há interrupções da prescrição...
Eu entendo que um condómino que deve 7 anos de condomínio e que assina uma acta de uma Assembleia onde está descrita a dívida que ele tem, está a renunciar ao prazo de prescrição...
Seja como for (i) uma dívida prescrita não deixa de ser uma dívida, não se pode é obrigar judicialmente o devedor a pagar e (ii) a prescrição tem que ser alegada... já cobrei milhares de euros de dívida prescrita... e depois de pagar o devedor já não pode alegar a prescrição e querer a devolução do dinheiro...É sempre necessário contratar advogado, independentemente do valor em divida?Caro Erga Omnes,
E se for decidido em reunião ordinária, como exemplo a reunião obrigatória na primeira quinzena do ano, a cobrança judicial dos condóminos faltosos? Terá de ter um ponto na ata como o seu exemplo?
Outros:
1. Sendo a cobrança uma das funções do administrador, não poderá avançar para a cobrança judicial sem estar registado em ata?
2. Estará errado a generalização que se faz (pelo menos onde tenho uma fração) em que diz que o administrador deverá a via judicial em caso de não pagamento das quotas atrasadas?Colocado por: nielskyTerá de ter um ponto na ata como o seu exemplo?
Tem a resposta no texto acima.E numa situação destas:
Os meus pais moram num prédio antigo, a precisar de obras no telhado por causa de infiltrações, mas...
Condómino não paga cotas há vários anos; Sabemos que está a trabalhar e morar no estrangeiro. Vem uma ou duas vezes por ano a Portugal de férias, tem conhecimento da necessidade de se avançar com as obras mas diz não ter responsabilidade sobre as reparações uma vez que quando comprou o apartamento, já existia esse problema, e que por isso se recusa a pagar a sua parte.
Desconhecemos a morada actual (no estrangeiro).
Já houve duas empresas a cuidar da gestão do condomínio mas nunca trataram a fundo desta questão alegando desconhecer a morada do condómino em falta.
Eu gostava de poder ajudar os meus pais com esta situação mas neste caso, sabendo que o condómino não tem mais nada em Portugal a não ser o apartamento (que segundo consta, ainda está a pagar crédito bancário), o que será possível penhorar uma vez que está a trabalhar no estrangeiro?
Grato!Colocado por: joalageTem a resposta no texto acima.
Não tem.
Porque o exemplo acima tem apenas um ponto na ordem de trabalhos.-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: joalageÉ sempre necessário contratar advogado, independentemente do valor em divida?
Não. Até 5 mil euros não é obrigatório. Só que um cidadão (i) dificilmente saberá preencher um Requerimento Executivo, (ii) Dificilmente saberá qual é o tribunal e a secção competentes (iii) não tem acesso à plataforma informática (iv) escolhe um Agente de Execução à sorte (erro enorme) e (v) no preenchimento do Requerimento Executivo é capaz de cometer um erro (que alguns advogados também cometem) que vai influenciar toda a tramitação do processo.
Resumindo, é possível...mas não aconselho... Uma injunção p. ex. já acho perfeitamente possível ser instaurada por um cidadão normal...Colocado por: nielskyE se for decidido em reunião ordinária, como exemplo a reunião obrigatória na primeira quinzena do ano, a cobrança judicial dos condóminos faltosos? Terá de ter um ponto na ata como o seu exemplo?
Eu entendo que não é obrigatório, mas apenas conveniente.Colocado por: nielsky1. Sendo a cobrança uma das funções do administrador, não poderá avançar para a cobrança judicial sem estar registado em ata?
Eu entendo que pode (quase todos os juízes também) mas há muitas oposições à execução com esse fundamento (não haver uma deliberação expressa dos condóminos)...pelo que mais vale convocar uma Assembleia para o efeito.
Depois também depende de haver ou não um regulamento do condomínio que preveja o pagamento das quotas...
Por último há a questão dos custos... Eu por norma solicito € 250,00 para instaurar o processo (custas judiciais e despesas do AE incluídas), num condomínio pequeno/médio já é bastante dinheiro, pelo que o administrador deve requerer a autorização dos condóminos para fazer este movimento...pelo menos é o mais avisado...Colocado por: nielsky2. Estará errado a generalização que se faz (pelo menos onde tenho uma fração) em que diz que o administrador deverá a via judicial em caso de não pagamento das quotas atrasadas?
Não percebi esta questão (creio que lhe faltou escrever uma palavra...).Colocado por: Erga OmnesNão percebi esta questão (creio que lhe faltou escrever uma palavra...).
2. Estará errado a generalização que se faz (pelo menos onde tenho uma fração) em que diz que o administrador deverá seguir a via judicial em caso de não pagamento das quotas atrasadas?-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: flipeyEu gostava de poder ajudar os meus pais com esta situação mas neste caso, sabendo que o condómino não tem mais nada em Portugal a não ser o apartamento (que segundo consta, ainda está a pagar crédito bancário), o que será possível penhorar uma vez que está a trabalhar no estrangeiro?
No espaço europeu têm-se dado importantes passos no sentido de ser possível ir penhorar bens nos Estados-membros... A médio prazo lá chegaremos...
De qualquer forma, pelo que n/ conta, é de avançar com a penhora do imóvel...porque (ainda que tenha a hipoteca) ele vai ter que regularizar a dívida sob pena de perder o apartamento...Quando (e se) o apartamento passar para o Banco titular da hipoteca (o que acontece em 80% dos casos) já vocês recebem as quotas a tempo e horas.
Quanto às questões e ao facto das respostas estarem no meu artigo...podem não estar, as coisas no direito variam muito, pelo que mais vale perguntarem...-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: nielsky2. Estará errado a generalização que se faz (pelo menos onde tenho uma fração) em que diz que o administrador deveráseguira via judicial em caso de não pagamento das quotas atrasadas?
No caso de incumprimento é claro que o administrador deve seguir a via judicial (que é esta do meu tópico...), como já respondi supra, e o Nielsky bem referiu, a cobrança das quotas é uma das funções do administrador e, em bom rigor, não necessita da autorização dos condóminos...
Mas na prática é um "acto suicida" avançar para uma execução sem consultar ninguém do prédio...ainda que perceba que é uma situação "chata" os condóminos votarem em meter o vizinho em tribunal e ficar com o salário penhorado...
Mas também já meti execuções por dívidas ao condomínio de € 160,00 só porque o administrador não gramava o condómino A e, sem consultar ninguém (num acto de vingança) quis meter o processo... Este administrador ficou mais meio ano no prédio e depois foi corrido...E quando é o Administrador que não paga?-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: larkheE quando é o Administrador que não paga?
O mais fácil é exonerá-lo... e depois cobrar a dívida..Colocado por: Erga Omnes
O mais fácil é exonerá-lo... e depois cobrar a dívida..
Conheço situações do Arco da velha, uma delas o administrador não paga , paga as contas do condomínio com o dinheiro dos outros condóminos, não marca reuniões, a conta de condomínio só pode ser mexida por ele. que podem os condóminos( desunidos) fazer?Colocado por: larkheque podem os condóminos( desunidos) fazer?
Primeiro que tudo...unirem-se!
Convocar assemblei extraordinaria com os pontos que querem ver resolvidos, podendo ser a destituicao do actual administrador e eleicao de nova administracao.Esta coisa dos condomínios é o exemplo por excelência do porquê de Portugal ser o país que é.
NINGUÉM QUER SABER.
E quem quer saber é visto como o "chato", o "melga", o "estúpido", o "esquisitinho".
Discute-se mais que se chega a consensos, fazem-se mais queixinhas que se arranjam soluções, arranjam-se problemas só porque não se gosta deste ou daquele, não se aparece nas reuniões, o problema daquele vizinho é dele, não quero saber disso para nada, etc., etc.
Os problemas dos condomínios são o espelho dos problemas de Portugal - só olham para o seu próprio umbigo.-
Erga Omnes
- 22 julho 2015
Colocado por: larkheConheço situações do Arco da velha, uma delas o administrador não paga , paga as contas do condomínio com o dinheiro dos outros condóminos, não marca reuniões, a conta de condomínio só pode ser mexida por ele.
Infelizmente, quase todos conhecemos exemplos desses...Colocado por: treker666Convocar assemblei extraordinaria com os pontos que querem ver resolvidos, podendo ser a destituicao do actual administrador e eleicao de nova administracao.
É isto mesmo.
E não se esqueçam que os condóminos não podem votar em questões que lhe digam directamente respeito (conflito de interesses).Colocado por: FDOs problemas dos condomínios são o espelho dos problemas de Portugal
Com a agravante de Portugal ser o país da Europa com mais propriedade horizontal... Há pessoas que não estão minimamente preparadas para viverem num prédio, com as limites ao direito de propriedade inerentes...
As pessoas têm que se mentalizar que viver num apartamento não é o mesmo que morar numa quinta...Sempre vivi em apartamentos, e nunca me dei conta dos problemas que os condomínios causam (até à 8 anos atrás vivi em casa dos meus pais daí, não dar importância a isso), à 8 anos comprei a minha primeira casa (apartamento) e bem dita a hora que consegui sair de lá e ir para uma moradia...
Sei que os custos de manutenção serão provavelmente superiores, mas só dependo de mim para fazer essa mesma manutenção.0.0230 seg. NEW-
