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  1.  # 1

    boa tarde

    espero ser sucinto
    no meu predio, existe um r/c inabitado faz alguns anos, acontece, que a camara ficou com a casa e que esta nao corria agua.
    Foi feita uma vistoria por parte da camara e concluiram "vejam só", que um tal canalizador sem nome, terá dito que poderá ser o cano que vem da conduta principal do prédio.
    A camara agora esta a irformar o condominio que este tera de efectuar obras para saber a origem da fuga..

    será que á fuga??
    será que os canos nao terao entupidos???
    como saber se o problema é ou nao depois do contador??
    alguem me pode ajudar???
    mt obrigado
  2.  # 2

    Boa tarde, tentarei resumir a situação de forma a que que se possa perceber mais ou menos o que se está a passar:
    No passado mês de Novembro 2007, comprei um andar, ao que parece o antigo proprietário tinha dívidas para com o condominio, estamos a falar de sensívelmente 4 anos de condominio em atraso, agora o responsável , insiste em que eu tenha que assumir o pagamento desta dívida quando eu nem sequer sabia da sua existência, é claro que fui-me informar, embora naõ tenha sido muito conclusivo , o que me disseram foi que só deveria pagar o condominio apartir da data em fiz a Escritura sendo a dívida pertencente ao antigo proprietário, ao mesmo tempo o meu contracto de compra e venda refere tambem que comprei a cas livre de ónus, encargos e despesas, quando disse isto ao responsável, este diz-me que é a fracção que se encontra em dívida e que não interessa quem a contraiu nem quem é que a vai pagar, sendo assim gostaria de saber se tenho obrigatoriedade em pagar uma dívida que não é minha, se existe ulgum decreto-lei que me obrigue a faze-lo. Muito obrigado.
  3.  # 3

    A divida é da fracção, mas a fracção tem um dono. A sua responsabilidade, é apenas após a data da escritura. Diga ao administrador para ir cobrar ao anterior dono.
    Vc só tem que se defender. Se ele se acha prejudicado, que avançe para tribunal!
  4.  # 4

    Se ele diz que a dívida é da fracção, diga-lhe para ter um conversa com ela e ver se ela paga o que deve :D
  5.  # 5

    Artigo 1421º do Código Civil
    São comuns as seguintes partes do edificio:
    ...
    d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
    Todavia se a anomalia se verificar na instalação, entre a instalação GERAL da água e o contador, se este estiver dentro da fracção, como já não é parte comum, compete ao condómino responder pela reparação. Deve a Administração do condomínio solicitar a um técnico que localize a anomalia para que se possa imputar responsabilidades. [email protected] Cumprimentos
    •  
      FD
    • 8 fevereiro 2008

     # 6

    Colocado por: borgesBoa tarde, tentarei resumir a situação de forma a que que se possa perceber mais ou menos o que se está a passar:
    No passado mês de Novembro 2007, comprei um andar, ao que parece o antigo proprietário tinha dívidas para com o condominio, estamos a falar de sensívelmente 4 anos de condominio em atraso

    Não tem que pagar nada. É como diz o Parreira, se a pessoa em questão não concordar, pode avançar para tribunal, mas avise-o que vai perder.

    É muito simples, artigo 1424.º do Código Civil:

    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

    Ora, se alguém comprou uma casa em Janeiro de 2008, não era condómino do prédio em Dezembro de 2007, correcto? Logo, a quota de Dezembro de 2007 é devida por quem era condómino nessa altura...
  6.  # 7

    Anónimo disse:
    O condominio não tinha instalação de gaz. Foi feita uma instalação para o gaz natural porque houve alguns condominos interessados naquele gaz. A maioria parece autorizou que fosse feita a instalação e eu digo parece porque não existe nada escrito no livro de actas ou outro sobre este assunto. Para as parcelas que não iriam efectuar consumo de gaz natural a instalação não está executada para todas. A pergunta que coloco é sobre os custos de manutenção daquela instalação que supostamente seria um bem comum, deverá ser imputada a todos os condominos mesmo àqueles que não têm qualquer ligação , usufruto ou intervenção e são portanto totalmente alheios àquela instalação ?
  7.  # 8

    A instalação de gás natural no condomínio terá que ser objecto de uma reunião da Assembleia de condóminos, discutida e votada, sendo que, para valer como deliberação a executar pelo Administrador, deverá (terá que) ser aprovada por unanimidade de conformidade com o seguinte: O artigo 1421º, n. º 1 do Código Civil vem enumerar quais as partes necessàriamente comuns de um imóvel constituído em propriedade horizontal.
    Ao abrigo do disposto na alínea d) deste preceito, incluem-se aí, designadamente, as instalações gerais de gás, de água e electricidade.
    São só comuns as instalações de água, electricidade e gás que sejam gerais. Já os ramais de derivação para cada fracção são elementos privativos, pertencente ao respectivo condómino.
    Há partes e coisas do imóvel que, ou são suas partes integrantes, pertencendo à sua própria estrutura, ou são indispensáveis à utilização normal de cada fracção pelo respectivo condómino, como é o caso das instalações de gás.
    De referir que, o artigo 1422º, n. º 1 do mesmo diploma, estipula que os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns (as instalações de gás constituem necessariamente partes comuns), às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários das coisas imóveis.
    Assim sendo, será de referir que nos termos do artigo 1405º, aplicável à propriedade horizontal por remissão do artigo 1425º, n. º 2 do Código Civil, os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, separadamente.

    Isto significa que, legalmente, não é possível a disposição de parte especificada da coisa comum, sem o consentimento expresso de todos os comproprietários, conforme o consignado no artigo 1408º do Código Civil.
    Neste contexto, conclui-se o seguinte:
    Os actos que impliquem alterações às partes comuns de um imóvel e/ou decisões sobre a sua utilização (como é o caso em questão:), terão que ser decididas, em conjunto por todos os condóminos, isto é, são decisões que têm de ser tomadas por unanimidade, em Assembleia de Condóminos, não sendo permitidas abstenções.
    De referir que, esta orientação traduz o pensamento da doutrina dominante no Direito Português.
    II - Já no que respeita às obras a realizar para colocação da coluna de gás no exterior do prédio, é matéria que envolve uma alteração de carácter estético do próprio imóvel constituído em propriedade horizontal, pelo que deverá ser prèviamente submetida à aprovação e licenciamento da entidade municipal [email protected] Cumprimentos
  8.  # 9

    Anónimo disse:
    Agradeço-lhe as informações que me deu acerca da questão de instalação de gaz natural que lhe pus. Aproveito para felicitar a existencia deste site que é muitissimo util.
    Agora no que respeita à aprovação por unanimidade, como está consagrado na lei, isso é para alguns, porque há cerca de 7 anos a Lisboagas em campanha que promoveu para expandir a utilização de gaz natural na cidade de Lisboa, aliciou as pessoas (eu por norma não vou em campanhas, porque ninguém dá nada a ninguém e gosto de decidir a minha vida pela minha cabeça e não pela de desconhecidos) com os preços de instalação de cerca de 20 000$00 o que poderia nessa data ser de 120 000$00, pôs como condição para poder actuar somente uma adesão ao gaznatural de 50% dos residentes no edificio e a autorização de apenas 2/3 do condomínio, autorização que era adquirida porta a porta pelo funcionario da Lisboagas, pelo que o condonimo que estava de sobremaneira interessado naquela instalação e liderou o processo, convencendo algumas pessoas a aderirem, teve a vida facilitada e nem sequer necessitou de efectuar reunião para deliberar.

    No que respeita à instalação ser no exterior e necessitar de licença camarária, parece também não ter sido necessária porque a Lisboagas "cozinha" tudo sozinha.

    Inclusivamente em dada altura quando me desloquei ao condominio, porque não resido lá e so utilizo esporadicamente, deparei já com a instalação quase acabada e de uma forma completamente absurda, passando encostada a cabos de TV, TV cabo, Telefónicos e outros, passando a 10 centimetros abaixo de janelas, deixando outras com visibilidade reduzida pela colocação de caixas a ela encostadas, contadores e torneiras de segurança colocados em caixas na escada de acesso ao prédio, sem qualquer fecho de segurança e fora da area de utilização do consumidor (este terá sempre para ter acesso ao seu contador/torneira de subir ou descer um lanço de escadas e poderá sair de casa deixando a sua habitação protegida com essa torneira fechada e qualquer pessoa , na sua ausência abrir a torneira) .
    Tudo isto me levou na hora a fazer exposições sobre o assunto quer à Lisboagaz, que levou um ano par me responder que estava tudo nas normas, quer à Direcção Regional de Lisboa e Vale do Tejo, que me respondeu que as questões por mim colocadas podiam configurar-se como incumprimento das normas e que a entidade inspectora (Instituto de Soldadura e Qualidade)iria verificar o seu cumprimento, quer ao Instituto de Soldadura e Qualidade para que resolvesse o problema , mas nada, valores mais altos se devem ter levantado e quem sou eu, coitada de mim, tive que ficar assim com todos estes problemas causados por uma instalação que não me interessa,não me valorizou a propriedade, pelo contrário quem olhar para aquele edificio foge e como se não bastasse ainda vou ter de gastar dinheiro, que não tenho, para que outros usufruam de um bem que eles decidiram ter, só porque ele foi instalado em partes comuns?
    Pergunto eu se decidirem instalar outra coisa qualquer nas partes comuns do edificio e que não me sirva a mim também vou ter pagar ? Por essa ordem de ideias qualquer dia não ganho para suportar as despesas que os outros condominos fazem para o seu bem estar e que não é o meu. É justo ? Quem me defende do consumismo dos outros ?

    Gostaria que me desse uma ajuda para que eu possa inverter esta situação, porque retirar a instalação não já não é possivel se o não foi naquela altura e não tenho dinheiro para sair daquele condominio e mudar para uma habitação unifamiliar, onde só se gasta o que se pode e não aquilo que os visinhos entendem.

    Se me é permitido solicitar-lhe também que me diga de quanto em quanto tempo deve ser feita uma vestoria àquela instalação de gaz, porque a lei só fala em situações de alterações às condutas ou traçados ou a instslações com vinte anos, o que me parece muito tampo, até porque olhando para aquela instalação ninguém confia demasiado nela.

    Os meus cumprimentos
  9.  # 10

    Anónimo disse:
    Peço desculpa mas ainda pretendo informar do seguinte, como o processo foi todo liderado pela Lisboagas o condominio ficou sem licença camararia, sem termo de responsabilidade do técnico e sem certificado de inspecção, que foram pedidos pela Administração através de carta dirigida à GDL (Lisboagaz) em 2002 e até hoje ninguém respondeu nada
  10.  # 11

    Cara IM Anónima, tem toda a razão quando diz que a aprovação por unanimidade "é para alguns". Mas isto só acontece quando os condóminos optam por uma atitude passiva. Quando a inépcia dos condóminos, que têm todo o direito de zelar pelo seu património, permite que o Administrador do condomínio assuma poderes, que lhe não estão nem foram cometidas, de forma activa, estes, os Administradores poderão assumir atitudes gravemente lesivas dos interesses do condomínio, como é o caso que descreve. O Administrador eleito pela Assembleia-Geral de condóminos, APENAS EXECUTA, as deliberações dessa mesma Assembleia (cfr. alínea h) do artº 1436º do C.C.), desde que legais, e as funções que lhe estão atribuídas pelo artº acima citado nas alíneas a) a m) e do artº 1437º do C.C.(representação do condomínio em juízo) e SÓ.
    Logo, dir-se-ia que toda a situação que descreve, anómala, se deve realmente à inépcia dos respectivos condóminos, que têm sempre como última alternativa válida o recurso a contencioso jurídico.
    Devo dizer-lhe que, como profissional de gestão de condomínios, me impressionou muito desfavoràvelmente essa situação, pois nunca tinha tido conhecimento de situações tão gravosas. Devo reconhecer que há empresas de gestão
    de condomínios que cometem, ostensivamente, ilegalidades passíveis de acção criminal. Mas situações como a que descreve que, para além de ilegais do ponto de vista formal, podem implicar graves situações de risco de saúde e quiçá de vida.
    Mas voltando às questões mais técnicas que apresenta; devo dizer-lhe que não vejo outra alternativa que não seja o recurso à via contenciosa através do Ministério Público, para que o prédio possa voltar à sua traça original.
    De acordo com o nº 1 do artº 11º do DL 262/89, o triplicado do termo de responsabilidade é enviado, pela empresa instaladora da canalização, ao proprietário do prédio(neste caso o Condomínio), pelo que o Administrador, à data, deve ter recebido e arquivado o respectivo termo. Caso assim não seja deverá existir um termo de responsabilidade na Direcção Geral de Energia (original, que nas instalações efectuadas após 1992, cfr. DL 178/92, passou a ser enviadeo às Câmaras Municipais) e um duplicado à empresa distribuidora de gás.
    Quanto às inspecções periódicas são da responsabilidade do condomínio e devem ser promovidas quinquenalmente (cinco anos), executadas por técnico especializado, creditado pela DG Energia, que deverá passar documento comprovativo. Poderá, também, nos mesmos moldes, serem promovidas inspecções extraordinárias sempre que houver suspeita de deficiências na instalação (cfr. DL 262/89-artº 13º, conjugado com o DL 521/99-artºs 13ºe 14º)[email protected] Cumprimentos
  11.  # 12

    Anónimo disse:
    Agradeço as informções que me tem dado, que vão ao encontro precisamente do que me era perceptivel e dai a minha preocupação. Vou expor este assunto novamente em reunião de condóminos que se vai efectuar brevemente, mas calculo que nada (nem as inspecções às condutas têm sido feitas a instalação já tem mais de 5 anos), se irá resolver . No entanto agradeço me informe se posso utilizar em relação aos encargos com esta instalação de gaz o mesmo que se utiliza para, por exemplo, os elevadores, que só paga quem os utiliza. Não há sequer um regulamento de condominio, estando portanto tudo somente debaixo da orientação da lei (eu diria que nem isso, estou metida numa alhada que não tem fim).
  12.  # 13

    Colocado por: AnónimoAnónimo disse:
    No entanto agradeço me informe se posso utilizar em relação aos encargos com esta instalação de gaz o mesmo que se utiliza para, por exemplo, os elevadores, que só paga quem os utiliza.

    ARTIGO 1424º(Encargos de conservação e fruição)
    4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
    Ou seja: qualquer condómino que habitualmente não “utiliza” o(s) elevador(es), mas existe uma parte comum que POSSA ser usada, nos pisos servidos por elevadores, designadamente arrecadação, sala de reunião de condóminos etc. já deve (tem que) comparticipar onerosamente.
    Quanto à aplicação deste artigo à temática do gás deve ter em conta o seguinte: existência ou não de instalação da rede dentro da fracção, condição indispensável para fruição do bem, gás, e respectiva instalação a partir da coluna de abastecimento pública. No caso de não existir uma delas ou as duas, não PODE fruir, não deve pagar.
    Mais uma situação de absoluta ilegalidade, a falta de regulamento de condomínio, (cfr. artigo 1429.º-A, do Código Civil), este artigo ao obrigar à elaboração de Regulamento Interno implica a obrigatoriedade de legalização de condomínios, se entretanto o mesmo já não existir como parte integrante do TCPH (título constitutivo de propriedade horizontal) cuja lei só dispensa a condomínios inferiores a 5 condóminos. Acresce ainda o facto de, numa situação dessas, ausência de RI (Regul. Int.) por certo, não existir um plano de evacuação de emergência, em caso de acidente, conjugado com a Corporação de Bombeiros da Localidade e sob a sua supervisão.
    [email protected]
    Cumprimentos
  13.  # 14

    bom dia , sou administrador desde 1 de janeiro de 2008, e tenho um condomino que não para desde maio de 2007, o que devo fazer?

    cump. a costa
  14.  # 15

    Anónimo disse:
    Por agora estou completadmente esclarecida sobre todos os pontos que lhe apontei. Este último encontro-me na situação de não ter as duas instalações feitas nem interior nem de ligação à coluna. Fico-lhe imensamente grata por todos os esclarecimentos, BEM HAJA quem assim ajuda quem precisa sem receber nada em troca. Continue com força porque está a fzer um trabalho excelente pelo que percebo de tudo o que tenho lido neste forum. Prometo voltar se necessário. Cumprimentos
  15.  # 16

    Caro IM acosta, deve:
    1º Encetar um processo de cobrança que se inicia por contactar o condómino inadimplente (esta expressão significa “aquele que não cumpre um contrato estabelecido”, neste caso o de pagar, atempadamente, a sua obrigação quanto a quotas), via postal com registo e aviso de recepção, dando um prazo de 15 dias para completa liquidação das quotas em dívida, e informando que, se não pagar naquele prazo, o assunto será levado à consideração da Assembleia-Geral para ser encetado processo de cobrança litigiosa. No caso de o condómino persistir na sua intenção de não cumprir, deve levar a situação à reunião de Assembleia-Geral em cuja convocatória deve constar o ponto do assunto a tratar do seguinte modo: Cobrança litigiosa de quotas em dívida.
    Na acta deve ser identificado o condómino devedor, sua fracção, nº do piso, o montante em dívida, (e se isto constar do RI - penas pecuniárias a que está sujeito por falta de cumprimento - respectivos juros de mora e respectivas custas judiciais a calcular à data da sentença ). Esta indicação na acta, após deliberação favorável, que deve ser aprovada por maioria simples, deve contemplar todos os condóminos em falta de pagamento. De salientar que esta acta, deve ser rigorosamente elaborada nos termos da lei e assinada por todos os condóminos presentes, quer a aprovem ou não e, neste caso deve constar esse facto, comunicada aos condóminos faltosos no prazo de 30 dias, DADO QUE A MESMA, ACTA, SERVIRÁ DE TÍTULO EXECUTVO JUNTO DAS INSTÂNCIAS JURÍDICAS – Julgados de Paz ou tribunal - por manifestar a vontade da maioria dos condóminos.
    A si, neófito Administrador, pessoalmente auguro um bom trabalho em prol da Comunidade Condominal.
    [email protected]
    Cumprimentos
 
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