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Quota de condomínio

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  1.  # 1

    Sou administrador de um condominio. Quando este foi formado à cerca de dez anos, todos os condóminos presentes nessa assembleia geral, os quais representavam uma maioria superior a dois terços do valor total do condominio, votaram pela implementação de uma quota mensal de condominio de valor igual para todos. Neste momento um dos condóminos pretende alterar essa disposição e fixar o valor da quota em função dos valores da permilagem de cada condómino. O artº 1424 parece-me um pouco dúbio nesta situação. Pode a situação presente ser alterada face à lei, ou esta disposição aplica-se apenas obrigatóriamente quando da constituição inicial do condominio. Não me parece lógico que em qualquer altura , um condómino possa fazer alterar uma disposição aprovada dentro do espirito da lei e portanto perfeitamente legal.
    Agradecia que alguém me pudesse escalecer.
    O meu obrigado, desde já.

  2.  # 2

    Caro joaoguca
    Pois eu não estou de acordo consigo.

    O que a artº 1424 prevê é que se pode alterar a divisão das despesas pelas fracções (e, por exemplo, serem divididas em partes iguais), desde que aprovado SEM OPOSIÇÃO por maioria de dois terços. Isto não me parece que seja uma decisão tomada para toda a eternidade até porque os condóminos (tal como as leis) mudam, e podem mudar de opinião.
    Repare que o Regulamento podia até ter sido aprovado quando dois terços (ou a totalidade!) das fracções eram propriedade da empresa construtora... para quem tanto fazia pagar 100%, ou 100% pagar.

    Mas como não sou jurista...
    A chatice é que se Você consultar 50 advogados, independentemente da opinião que você defender, encontrará 50 advogados a dizer que você é que tem razão e disposto a defendê-lo em tribunal (desde que devidamente pago, claro).

    Luís
    (Não me parece correcto que, por exemplo, num condomínio com 10 fracções, das quais NOVE têm 110 de permilagem e UMA tem uma permilagem de apenas 10, paguem todos o mesmo - apesar de, obviamente, poder haver 99% de votos a favor).

  3.  # 3

    Os encargos são repartidos por permilagem e é normal que uma casa maior pague mais que uma mais pequena.
    Também conheço uma administração que há 27 anos divide os encargos por partes iguais, apesar dos apartamentos do lado direito terem 4 assoalhadas e os do lado esquerdo apenas três. Há 27 anos que os condóminos do lado esquerdo se têm deixado “enganar” pelos do lado direito, porque sempre que têm sido feitas obras, as despesas das obras também têm sido divididas por partes iguais.
    Porém, no início do ano surgiram complicações na pintura das escadas, mas desta vez, são os seguros que vão pagar, e o meu já me disse que paga apenas a totalidade da minha quota-parte, ou seja a permilagem do apartamento que me pertence.
    Não me parece que algum advogado diga ao cliente que tem razão só para não o perder. Ninguém está interessado em perder processos.
    Dir-lhe-á para não ir por esse caminho, porque vão perder, ou então, que poderão tentar, mas que vai ser difícil, porque a parte contrária tem mais possibilidades de defesa.

  4.  # 4

    Diane
    Não pense que tenho algum a priori contra advogados. Nããããão...
    A minha mãe é licenciada em Direito. Tenho 3 primos advogados. A maior parte dos meus melhores amigos é licenciado em Direito. Entre eles conto um Juíz, alguns Deputados, um antigo inspector-geral de Justiça, um antigo conselheiro do Tribunal Constitucional e muitos Advogados...

    Mas todos sabemos muito bem qual a atitude da maioria dos advogados. Eles cobram sempre, quer ganhem, quer percam o processo. E como num processo há sempre um advogado que ganha e outro que perde, em média, TODOS os advogados perdem 50% dos processos.

    Portanto, a sua ideia que um advogado não patrocina processos que vão perder, é bem intencionada, mas é COMPROVADAMENTE 50% falsa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: vasco tome

  5.  # 5

    Boa noite. Sou proprietária de uma loja num predio de 3 andares. Aquando das reunioes de condomionio nunca fui convocada nem informada, uma vez que nao moro no predio e o administrador tem conhecimento do facto. Entretanto o condominio deliberou a taxa a pagar por cada condónimo (25 euros/mes) e exigiram me que pagasse também 25 euros/mes. Ora, como nao tenho acesso ao predio, nao utilizo as escadas nem o elevador, achei que este valor nao era justo. A minha loja é o R/C Dto. e tem uma porta de acesso directamente para a rua, logo nao tenho nem necessito de utilizar a porta do predio. Alem da loja tenho também o parqueamento na cave, assim como todos os condónimos. Na caderneta predial que fui levantar as finanças a minha permilagem é de 30 e la vem bem explicito que esta permilagem inclui a Loja R/C Dto, 1 assoalhada, 2 Wc e Garagem. Gosatria de saber se é justo pagar este valor e/ou como faço para calcular a minha quota-parte. Atentamente. Paula Brito

  6.  # 6

    Se a garagem faz parte da fracção e tem acesso ao interior do prédio, sim, tem que pagar despesas do prédio.
    Quais, exactamente, só conhecendo o caso concreto ...

  7.  # 7

    Paula,
    Atenção que o que se segue são bocas de engenheiro (mas já fui 5 vezes administrador de condomínio, e em 4 prédios diferentes), e não de jurista! :-)

    As convocatórias têm de ser feitas a todos os condóminos, com carta registada ou protocolo (confirmando a recepção da convocatória). Se não o fizeram, a Assembleia funcionou irregularmente, pelos que as decisões poderão ser contestáveis e anuláveis.
    Apesar da PERMILAGEM da sua fracção, isso não quer dizer que você comparticipe obrigatóriamente com esse quota-parte EM TODAS as despesas. Mas isso tem de ficar definido no regulamento do prédio (aprovado em Assembleia de Condóminos... as tais que podem estar "feridas de ilegalidade")

    COMO se faz o seu acesso ao parqueamento da cave do edifício? Entra pelo portão da garagem?
    E o estacionamento faz parte da sua fracção/loja ou é uma fracção independente?

    PS: ALGUÉM (FD? luisvv?) me sabe dizer se existem regras (justas; claras; precisas; impostas legalmente;...) para a atribuição de permilagem ás fracções de um prédio?

  8.  # 8

    ALGUÉM (FD? luisvv?) me sabe dizer se existem regras (justas; claras; precisas; impostas legalmente;...) para a atribuição de permilagem ás fracções de um prédio?


    As permilagens espelham o valor relativo de cada fracção no total do prédio, no momento da sua constituição em PH.
    Este valor é atribuído pelo proprietário (em prédios novos, o promotor ), segundo os critérios que este entender - e que nem precisam de ser explicitados. A experiência ensina-nos que na maioria dos casos é estabelecida uma relação com a área de cada fracção ou mais raramente com a sua tipologia. No entanto, conheço inúmeros casos de permilagens atribuídas por critérios que não são óbvios (pelo menos para nós, os de fora..)

    Mas para não fugir à sua questão: não, não há critérios obrigatórios para o cálculo das permilagens.

  9.  # 9

    Colocado por: luisvv... não, não há critérios obrigatórios para o cálculo das permilagens.
    Bem me parecia. E conhecendo a «qualidade» de muitos pat... digo, promotores, deve por aí haver muita aberração.

  10.  # 10

    Colocado por: Luis K. W.Bem me parecia. E conhecendo a «qualidade» de muitos pat... digo, promotores, deve por aí haver muita aberração.


    Depende. Sendo algo de subjectivo, o meu critério é tão válido quanto o do vizinho do lado..

    Mas por acaso tenho reparado que nos prédios novos há a tendência para isso ser deixado ao critério de:

    a) o advogado avençado que redige a escritura de PH..
    b) o gabinete de arquitectura que carimba os projectos..
    c) a imobiliária que vai comercializar...
    d) o próprio pato...

    Normalmente isto leva à utilização da área como referência. Chato mesmo é quando entram lojas ao barulho, p.ex.

    Depois também há os critérios exóticos (mas não menos válidos..) : a altura do piso, a vista, a possibilidade de usufruir clandestinamente do sótão, a inclusão de garagem ou arrecadação, etc.
    Por fim, algo que se vê pouco em prédios novos, mas é frequente em edifícios antigos arrendados, passados a PH pelos proprietários para poderem vender : permilagens iguais para todos.

  11.  # 11

    E depois há casos fabulosos como o de um prédio que foi sendo construído por acrescentos - inicialmente tinha 2 pisos, acabou com 4, e não há 2 casas iguais no raio do prédio (as tubagens de água e esgotos fazem ângulos e curvas impossíveis...)

    E o mais giro é que ninguém percebe porque é que a maior permilagem corresponde à 2ª menor casa, situada no 1º andar.

  12.  # 12

    Caro luisvv
    E há o caso do penthouse da filha do construtor (um daqueles, famosos, de Tomar) que tem o triplo da área dos outros apartamentos, e um décimo da permilagem.

    Argumento? Está mais exposto às intempéries, ao Sol, se não houver elevador tem de subir mais andares a pé, se o grupo hidropneumático avariar é a primeira a ficar sem água, etc. LOLOL

  13.  # 13

    Caro Luis K.W. obrigado pela atençao dispensada ao meu caso. O acesso ao parqueamento faz-se pelo portão da garagem exterior, comum a todos os condónimos e não tenho qualquer tipo de acesso ao interior do prédio, uma vez que quando comprei a loja o construtor apenas me deu as chaves da garagem, o comando do portão exterior e as da loja. Sei que há acesso ao interior do prédio através do parqueamento mas não tenho qualquer chave dessa porta. Quanto à fracção fazer parte ou ser independente da loja, não sei muito bem o que isso significa. Só lhe sei dizer que a loja tinha um lugar de garagem destinada na altura da compra, assim como todos os apartamentos têm o seu lugar de estacionamento. A única diferença é que o parqueamento da loja é individal e fechado com portão individual e os restantes são todos abertos (tipo parque de estacionamento) mas acho que isto se deve ao facto de a garagem da loja ter sido desde logo contemplada como arredacação, dai ter de ser fechada??? Quanto às cartas, o 1º contacto que tive por parte do condominio foi atravé de uma carta que me foi entregue em mão, por um miudo de uns 6 anos, que era o filho do administrador na altura. Vinha um pouco confusa e muito mal redigida, mas desde logo apresentava o tal valor de 25 euros mensais, e que no momento eu ja devia cerca de 600 euros ao condominio, facto que contestei logo através de carta que entreguei também em mão ao administrador, com descrição da minha fundamentação com base nos artigos da lei do condominio, etc. Posteriormente começaram então a mandar por carta registada, a mesma lenga lenga, que devia 600 euros e que devia pagar os tais 25 por mes. Contestei de novo e não obtive resposta. Agora fui contacta por uma empresa de gestao de condominios que continua também a insistir que devo pagar 2.63 euros de fundo comum de reserva mais 29.82 euros de condominio??? Entretanto contactei a associação de condominios que me disse que apenas tinha de pagar o Fundo Comum de Reserva ("sic" o Advogado da associação). Mas sei que há uma fórmula para fazer essas contas, que a mim me tinha dado cerca de 6 euros /mes, mas que o tal advogado diz estar errada. Ou seja, voltei a estaca zero, e agora nao sei muito bem como responder a empresa de gestao que esta a tomar conta do caso. Agradecia se possivel, se alguem souber, se me podem entao explicar como devo fazer as contas e o que tenho de pagar exactamente.
    Atentamente
    Paula Brito

  14.  # 14

    Colocado por: Paula BritoO acesso ao parqueamento faz-se pelo portão da garagem exterior, comum a todos os condónimos e não tenho qualquer tipo de acesso ao interior do prédio, uma vez que quando comprei a loja o construtor apenas me deu as chaves da garagem, o comando do portão exterior e as da loja. Sei que há acesso ao interior do prédio através do parqueamento mas não tenho qualquer chave dessa porta



    Resposta com variantes:
    a) Formal - se do parqueamento tem acesso ao prédio (e não o usa por mera opção) tem obrigação de comparticipar nas despesas do edifício de que possa beneficiar (ex: luz das escadas, elevador se este servir o parqueamento, etc..). Digamos que o problema não é você ter que pagar, é você dever ter a chave..

    b) Informal - se de facto na prática não usa esse acesso, exponha essa situação aos condóminos, pode ser que tenham piedade de si.

    Quanto à fracção fazer parte ou ser independente da loja, não sei muito bem o que isso significa. Só lhe sei dizer que a loja tinha um lugar de garagem destinada na altura da compra, assim como todos os apartamentos têm o seu lugar de estacionamento.

    Esqueça. Pela sua descrição, o lugar de garagem é parte integrante da fracção.

    Agradecia se possivel, se alguem souber, se me podem entao explicar como devo fazer as contas e o que tenho de pagar exactamente.


    Pega no orçamento do condomínio e verifica a lista das despesas previstas para 2009. Calcula, rubrica por rubrica, quanto cabe a cada fracção, tendo em conta que as despesas são pagas por todos aqueles que delas beneficiam (ou podem beneficiar).

    Pela sua descrição, não vejo que esteja isenta de qualquer despesa...

  15.  # 15

    Colocado por: Luis K. W.Caro luisvv
    E há o caso do penthouse da filha do construtor (um daqueles, famosos, de Tomar) que tem o triplo da área dos outros apartamentos, e um décimo da permilagem.

    Argumento? Está mais exposto às intempéries, ao Sol, se não houver elevador tem de subir mais andares a pé, se o grupo hidropneumático avariar é a primeira a ficar sem água, etc. LOLOL


    Exemplo perfeito de como é possível encontrar critérios perfeitamente defensáveis para situações aparentemente bizarras ?

  16.  # 16

    Cara Paula Brito.
    REPITO que não sou jurista e, portanto, o advogado com quem falou sabe mais disto de olhos fechados que eu com os óculos postos.

    É muito simples. O Código Civil prevê que um condómino não tem de comparticipar nas despesas de um bem (elevador) de que não usufrui.
    (Nem um condómino, nem NINGUÉM!) :-)
    E, para além das elevadas despesas de conservação, o elevador deve consumir 90% da energia electrica do condomínio.

    As empresas de gestão de condomínio têm obrigação de saber isto e deviam estar sensíveis aos argumentos (legais!) dos proprietários das fracções que não têm acesso ao interior do prédio/zona habitacional.

    Quanto a mim, deviam elaborar um regulamento de condomínio que previsse a DIMINUTA comparticipação da sua loja nas despesas de electricidade e limpeza do parqueamento, e manutenção do portão do estacionamento.
    Quanto ao Fundo de Reserva eu, se fosse a si, pagava-o já - quanto a esse não deve haver dúvidas.

  17.  # 17

    Colocado por: Paula BritoC Dto. e tem uma porta de acesso directamente para a rua, logo nao tenho nem necessito de utilizar a porta do predio. Alem da loja tenho também o parqueamento na cave, assim como todos os condónimos. Na caderneta predial que fui levantar as finanças a minha permilagem é de 30 e la vem bem explicito que esta permilagem inclui a Loja R/C Dto, 1 assoalhada, 2 Wc e Garagem


    Sei que há acesso ao interior do prédio através do parqueamento mas não tenho qualquer chave dessa porta.


    Pela sua descrição, a sua fracção tem acesso ao interior do prédio - não usa porque não quer, ou porque não lhe é conveniente.

  18.  # 18

    O' luisvv
    Não é assim!!
    Uma pessoa que more no R/C também tem acesso ao prédio e, apesar disso (assumindo que não precisa de usar o elevador porque nem tem estacionamento na cave, nem arrumos no sotão), não tem de pagar as despesas do elevador!!

    No caso da Paula, ela só tem acesso ao estacionamento pelo portão que dá directamente para o exterior.
    Muitos prédios têm portas de segurança no estacionamento que só abrem com a respectiva chave, ou chave para utilizar o elevador nos/para os pisos em cave, pelo que não é seguro que quem entre no estacionamento possa (ou queira, ou precise de) utilizar o elevador.

  19.  # 19

    Colocado por: Luis K. W.O' luisvv
    Não é assim!!
    Uma pessoa que more no R/C também tem acesso ao prédio e, apesar disso (assumindo que não precisa de usar o elevador porque nem tem estacionamento na cave, nem arrumos no sotão), não tem de pagar as despesas do elevador!!



    No caso da Paula, ela só tem acesso ao estacionamento pelo portão que dá directamente para o exterior.
    Muitos prédios têm portas de segurança no estacionamento que só abrem com a respectiva chave, ou chave para utilizar o elevador nos/para os pisos em cave, pelo que não é seguro que quem entre no estacionamento possa (ou queira, ou precise de) utilizar o elevador.


    Dificilmente você terá um prédio em que seja LEGALMENTE vedado o acesso da garagem ao interior do edifício (que geralmente é o caminho de evacuação..)

    No entanto, a questão que se coloca aqui é ligeiramente diferente: se a Paula não tem chave, devia ter - tem um lugar de garagem, tem uma porta, tem o direito/possibilidade de usar - mesmo que prefira ir dar a volta pelo portão.

    Isto, formalmente, claro. Sucede que, estando a porta fechada é possível que os condóminos estejam dispostos a ceder em matéria financeira, para manter a Paula longe das escadas.
    Claro que isso por si só não tornará a questão da porta fechada legal..

  20.  # 20

    pelo que não é seguro que quem entre no estacionamento possa (ou queira, ou precise de) utilizar o elevador.


    A palavra-chave aqui é: "possa" . Querer ou precisar são grandezas irrelevantes para o caso.

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