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Camara nao permite construcao em ruina registada

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  1.  # 1

    Bom dia,

    Ja ando com esta situacao ha varios anos, mas sei que teem saido novas leis, entao volto a expor a minha situacao, com esperanca que os entendidos me possam dar alguma sugestao.

    Tenho um terreno misto de 7050m2, em que 7000m2 tem uma Caderneta de terreno rustico, e 50m2 terreno urbano com ruina.

    Esta ruina tem tambem uma declaracao da Camara, a confirmar que foi construida em 1926, e portanto nao necessita de licenca de utiliza cao. O terreno localiza se no Algarve em Loulé.

    A ruina esta totalmente degradada, restam 4 paredes com 1 de altura feita em pedra.

    Em 2008 o antigo donor submeteu um PIP e tinha sido aprovado a construcao de uma moradia.Mas nada foi construido, e o PIP perdeu a validade.

    Em 2012, foi pedido um novo PIP, e ja nao é possivel construir la nada, pois o PDM foi alterado, e a ruina nao cumpre uma das alineas, que diz que a construcao actualmente edificada tem que ser possivel de medir a volumetria.

    Estamos em 2016, e pondero mesmo subir as paredes e reconstruir os 50m2 que estao registados, sem pedir licenciamento, arcando claro com as consequencias.

    Seria algo muito grave?
    Existem outras solucoes?

    Nao me importava de pagar um arquitecto para revolver isto, mas tambem nao queria pagar para o resultado ser negativo...

    Obrigado

  2.  # 2

    A casa (em ruína) tem caderneta predial? Tem, ou já teve, contadores de agua e luz ?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: exlybris

  3.  # 3

    Ola,

    Sim tem Caderneta predial.
    Penso que nunca teve agua ou luz...

    Tenho agua e luz recentemente, porque efectuei um furo instalei bomba é pedi electricidade...

  4.  # 4

    Penso que o melhor é mesmo falar com um arquitecto, um que conheça bem a cãmara municipal a que pertence o imóvel.

    Colocado por: exlybrisOla,

    Sim tem Caderneta predial.
    Penso que nunca teve agua ou luz...

    Tenho agua e luz recentemente, porque efectuei um furo instalei bomba é pedi electricidade...
    • Neon
    • 14 março 2016

     # 5

    Colocado por: exlybrisEm 2012, foi pedido um novo PIP, e ja nao é possivel construir la nada, pois o PDM foi alterado, e a ruina nao cumpre uma das alineas, que diz que a construcao actualmente edificada tem que ser possivel de medir a volumetria.


    pode citar qual a alínea, artigo e regulamento onde isso esta escrito?
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  6.  # 6

    Neon,

    alinea f) art. 88 B do PDM Loule.

    passo a citar:
    f) a edificacao pre-existente, devera apresentar-se como uma estrutura edificada, volumetricamente definida .

    Esta alinea foi adicionada na revisao do PDM Loule em 2008...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Neon
    • Neon
    • 14 março 2016

     # 7

    Confirmado

    Efectivamente esta lá escarrapachado, e as paredes tendo apenas 1 m de altura como subentendo do seu post inicial, fica complicado.

    Quanto a fazer uma intervenção ilegal, é uma coisa que desaconselho sempre.

    Agora também acho que foi adoptada uma postura muito radical por quem fez esse regulamento.

    Existem mais situações como a sua?

  8.  # 8

    Neon,

    provavelmente nao devo ser o unico... se esta na lei em principio para mais alguns deve ser .

    Foi-me apenas dito, pela directora do depto urbanistico, que "ha outras formas de fazer as coisas, mas que ela nao me pode dizer quais sao "...

    Tambem me disse um arquiteto da Camara : " que a Camara em principio nao me poderia negar, se eu pedisse para fazer obras, pelo facto de ter uma declaracao da Camara a confirmar a existencia da ruina, e que foi construida em 1926.

    Mas eu como proprietario, ainda nao fiz nenhum pedido formal a Camara.Nunca o fiz formalmente, porque tenho medo de, se fizer e for recusado, nunca mais poderei la construir nada, visto ja ter uma resposta oficial da Camara.
    Somente tenho um PIP de 2012, solicitado pelo antigo proprietario, em que foi indeferido a construcao de uma moradia, baseado na alinea f). Existe tambem um PIP de 2008, que foi deferido, mas perdeu a validade...
    •  
      Mk Pt
    • 15 março 2016

     # 9

    Se pretende fazer habitação, há que provar que a ruína era habitação.

    Tendo reconhecimento de que havia ruína e esta era habitação poderá conseguir autorização, embora essa alínea possa complicar um bocado (ou imenso...).


    Não faça nada sem a devida autorização.
    O que fizer vai ser ilegal e existe forte possibilidade de receber não só coimas como também ordem de demolição.
    Se não tem possibilidade de construção o terreno poderá estar em REN ou RAN e ter em conta os respectivos regimes e ccdr regional.

    Não consegue fotografia antiga da construção onde de para perceber aproximadamente a volumetria da construção?

    O melhor é mesmo falar com um técnico experiente da zona/nessa Camara.
    Se for experiente com essa CM e minimamente honesto diz-lhe logo se é realmente possível e quais as dificuldades que poderá ter - se for possível.
    •  
      Mk Pt
    • 15 março 2016 editado

     # 10

    P.s.: atenção ao diz que disse e a técnicos da Câmara.

    Não contrate alguém que trabalhe na própria CM.
    Pode, e deve, contratar alguém que já tenha trabalhado com essa CM, mas não alguém de 'dentro' - é que é quando costuma correr pior.

    ..


    É que a Câmara pode muito bem recusar 'se pedir para fazer obras' ao contrário do que o arquitecto da câmara lhe disse.
    Uma coisa era pintar/ rebocar por fora e pintar. Ou trocar o telhado (repondo como estava, com mesmos materiais e estrutura ).
    Outra coisa muitíssimo diferente é ter que 'refazer' toda a construção, que muito longe de ser mera conservação/manutenção/restauro, é construção a sério que mexe com estrutura e por isso obrigada a apresentação de projectos, com os devidos técnicos a assumir a responsabilidade..
    Se não for REN/RAN, coiso e tal até poderá haver algum facilitismo mas se for REN/RAN nem por isso.

    E, obviamente, se começa a fazer algo com "empreiteiro" sem projecto, pode ter que vir a demolir parte ou muito do que fez - mesmo sendo possível legalizar - porque pode estar a fazer algo que não esteja de acordo com alguma norma e, assim, para ter técnico a assumir responsabilidade ter que voltar a construir como deve ser.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: exlybris
    • Neon
    • 15 março 2016

     # 11

    Colocado por: exlybris
    Foi-me apenas dito, pela directora do depto urbanistico, que "ha outras formas de fazer as coisas, mas que ela nao me pode dizer quais sao "...


    Se não pode dizer, é porque não será legal.



    Colocado por: exlybrisTambem me disse um arquiteto da Camara : " que a Camara em principio nao me poderia negar, se eu pedisse para fazer obras, pelo facto de ter uma declaracao da Camara a confirmar a existencia da ruina, e que foi construida em 1926


    Eu agarrava-me mais aqui.
    Procurava saber quem mais se encontra nessa situação. Em conjunto contratava um bom advogado e fazia uma exposição á câmara no sentido de ser ressarcido.
    1 Para todos os efeitos você tem uma propriedade onde se encontra edificada uma construção, ainda que em ruinas.
    2 Acresce que até tem uma declaração da autarquia a reconhecer essa existência
    3 Você e outros encontram-se lesados, pelo facto de não poderem usufruir do direito de reconstruir a sua edificação. Seja ela um palheiro, uma garagem ou uma habitação.
    4 No meu ponto de vista (mas fale com um advogado) a autarquia ao implementar essas regras está a retirar direitos. Pode-o fazer em nome do interesse publico mas tem de indemnizar. Não é a mesma coisa retirar do perímetro urbano um prédio que não foi edificado ou pura e simplesmente anular por completo a recuperação de uma edificação existente.
    5 - Se muita gente começar a reclamar e a pedir indemnizações, essa regra poderá ser alterada. E mudar o articulado de um plano de ordenamento não é assim nada de tão difícil nem moroso, desde que exista vontade.

    Ainda acrescento que muito provavelmente quem fez essa norma procurava combater as falcatruas, pois muitas vezes descarregava-se um monte de pedras num terreno e passado 10 anos alegava-se que existia ali um edificação que ruiu. Contudo foi mais papista que o papa.

    Desejo-lhe boa sorte
    Concordam com este comentário: alexp
    Estas pessoas agradeceram este comentário: exlybris

  12.  # 12

    Antes de mais, o terreno nao esta em REN ou RAN, simplesmente em zona Agricola, e fica no perimetro da cidade, rodeado de outras moradias.

    Eu penso que em termos de advogados e tribunais, teria hipoteses, mas o advogado disse-me que pode levar uma eternidade, e nunca se tera a certeza abosluta do desfecho final.Passo a citar a introducao deste link, que fala sobre a garantia do existente:

    O instituto da garantia do existente tem o seu fundamento na garantia constitucional da propriedade privada, vertida no n.º1 do artigo 62º da Constituição da República Portuguesa, e nos princípios da não retroactividade das disposições dos planos urbanísticos e da protecção da confiança, os quais estão ínsitos no princípio do Estado de Direito Democrático, plasmado nos artigos 2º e alínea b) do artigo 9º da Constituição da República Portuguesa2. O seu significado aparenta ser bastante simples. Como refere ALVES CORREIA3, é postulado do mesmo que o plano produza efeitos apenas para o futuro, pelo que deve respeitar as edificações existentes à data da sua entrada em vigor, desde que elas tenham sido realizadas legalmente.


    Outra minha ideia seria, visto que a lei neste momento, permite apenas uma comunicacao previa para demolicao e reconstrucao com recuperacao das fachadas, contratar um arquiteto, fazer um pequeno projeto, comecar a construir, e enviar a comunicacao previa para a Camara. Esta ultima situacao seria viavel ?

    Obrigado

  13.  # 13

    Colocado por: exlybrisAntes de mais, o terreno nao esta em REN ou RAN, simplesmente em zona Agricola, e fica no perimetro da cidade, rodeado de outras moradias.

    Eu penso que em termos de advogados e tribunais, teria hipoteses, mas o advogado disse-me que pode levar uma eternidade, e nunca se tera a certeza abosluta do desfecho final.Passo a citar a introducao deste link, que fala sobre a garantia do existente:

    O instituto da garantia do existente tem o seu fundamento na garantia constitucional da propriedade privada, vertida no n.º1 do artigo 62º da Constituição da República Portuguesa, e nos princípios da não retroactividade das disposições dos planos urbanísticos e da protecção da confiança, os quais estão ínsitos no princípio do Estado de Direito Democrático, plasmado nos artigos 2º e alínea b) do artigo 9º da Constituição da República Portuguesa2. O seu significado aparenta ser bastante simples. Como refere ALVES CORREIA3, é postulado do mesmo que o plano produza efeitos apenas para o futuro, pelo que deve respeitar as edificações existentes à data da sua entrada em vigor, desde que elas tenham sido realizadas legalmente.


    Outra minha ideia seria, visto que a lei neste momento, permite apenas uma comunicacao previa para demolicao e reconstrucao com recuperacao das fachadas, contratar um arquiteto, fazer um pequeno projeto, comecar a construir, e enviar a comunicacao previa para a Camara. Esta ultima situacao seria viavel ?

    Obrigado


    Em conjugação com o artigo 60 do RJUE deve ser suficiente para poder reconstruir.
    Concordam com este comentário: mjesus
    Estas pessoas agradeceram este comentário: exlybris

  14.  # 14

    Boas exlybris,
    Estou com uma situação igual á sua.
    Já conseguiu resolver?
    Neste momento estou a colocar a Camara Municipal e a ccdr em tribunal pois estão a violar o direito à garantia do existente.
    mjesus
    Concordam com este comentário: exlybris

  15.  # 15

    Boas mjesus !
    Ainda não resolvi nada, mas também não coloquei nenhum processo em tribunal.
    Acho muito bem que o sr. o faça, pois a garantia do existente e outras, que estão numa hierarquia muito superior ao PDM na legislação, não estão a ser salvaguardadas pela Câmara! Eles têm bastante dinheiro dos contribuintes para gastar em tribunais, e preferem essa via em vez de realmente fazerem as coisas legais.

    Desejo -lhe boa sorte!
    Gostaria de trocar contacto consigo, se estiver interessado.

    Cumprimentos
    • Ana7
    • 12 julho 2020

     # 16

    Estou com dois processos idênticos. Certificação do pré.existente,Recusa de emissão de certidão e recusa de autorização de construção ao abrigo do 60º do RJUE.Agradeço o contacto dos dois senhores que estão em situação similar
    • Ana7
    • 12 julho 2020

     # 17

    E esclareço que o processo judicial em questão é rápido e não moroso-
    Estas pessoas agradeceram este comentário: exlybris

  18.  # 18

    Estimados,

    Temos de atender ao que diz o RJUE que são obras de reconstrução, na alínea C) do art.2:

    c) «Obras de reconstrução», as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas;


    Ora, só há obras de reconstrução se antes for realizada uma obra de demolição que resulte da reconstrução da estrutura das fachadas.

    Com uma ruína, teoricamente, isso dificilmente se conseguirá e é este o argumento que as câmaras usam para recusar obras de reconstrução ao abrigo do artigo 60.

    Está doutrina é seguida e defendida por alguns especialistas em direito do urbanismo, se seguirem para tribunal seria interessante ver que decisão é tomada.

    Não sei se há jurisprudência neste tema, alguém pesquisou?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas

  19.  # 19

    Bem há pouco tempo tive uma formação com a professora doutora Fernanda Paula, especialista em urbanismo, que disse que no Algarve não é qualquer ruína que é considerada para efeitos de urbanização. Especialmente no Algarve há requisitos muito específicos.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas

  20.  # 20

    A questão é que durante anos havia quem colocasse um pedregulhos no local, em configuração semelhante á fundação de uma hipotética casa em ruína e, partindo desse principio, tentasse avançar com construções onde não seria possível.
    Assim, o regulamento foi sendo mais apertado...

    Colocado por: FJDMCBem há pouco tempo tive uma formação com a professora doutora Fernanda Paula, especialista em urbanismo, que disse que no Algarve não é qualquer ruína que é considerada para efeitos de urbanização. Especialmente no Algarve há requisitos muito específicos.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, antonylemos, Anonimo1710

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