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1. • Varejote
   • 22 março 2023

    # 21

   Depende do que estiver escrito no CPCV.
   
   "O instituto da execução específica opera quando exista apenas mora no cumprimento da prestação e não o seu incumprimento definitivo.
   
   Tornando-se impossível a prestação porque o contraente faltoso, tratando-se do promitente-vendedor, tenha já transmitido o direito de propriedade a terceiro de boa-fé que haja registado o acto, a execução específica não pode produzir efeitos, restando ao contraente cumpridor, o direito a uma compensação pecuniária consubstanciada no pagamento do sinal pago em dobro.
2. • NB_Viseu
   • 22 março 2023 ^editado

    # 22

   Colocado por: VarejoteDepende do que estiver escrito no CPCV.
   
   "O instituto da execução específica opera quando exista apenas mora no cumprimento da prestação e não o seu incumprimento definitivo.
   
   Tornando-se impossível a prestação porque o contraente faltoso,tratando-se do promitente-vendedor, tenha já transmitido o direito de propriedade a terceiro de boa-fé que haja registado o acto, a execução específica não pode produzir efeitos, restando ao contraente cumpridor, o direito a uma compensação pecuniária consubstanciada no pagamento do sinal pago em dobro.

   
   
   Isto de ir à net buscar informação tem destes males... mesmo que seja de um escritório de advogados (porque a informação apesar de correcta deve ser interpretada de acordo com o que aqueles conceitos significam e não de acordo com o significado dos conceitos que normalmente se atribui).
   
   E nisto quero dizer: o que é terceiro de boa-fé que tenha registado o acto?
   
   vai uma dica: está próximo da aquisição tabular?
   
   outra dica: como se retira a boa-fé a terceiro, ou melhor, impede-se de a adquirir (a boa-fé não é um sentimento íntimo da pessoa)?
   
   outra dica ainda: o que é uma prestação impossível?
   
   última dica: caso a venda tenha sido feita a outro comprador e o promitente comprador venha a obter a execução específica do contrato promessa em que foi preterido, qual a responsabilidade do vendedor incumpridor perante esse aquele comprador?
   
   Mas concordo com uma coisa: maioritariamente, pode depender do que estiver no cpcv.
3. • Varejote
   • 22 março 2023

    # 23

   Estamos a falar de cenários hipotéticos, sem ver as cláusulas que estão realmente no contrato, que é o que realmente conta.
   
   Também sei de casos reais, que o comprador denunciou o CPCV, por incumprimento de prazos por parte do vendedor, exigiu o sinal em dobro e o tribunal decretou a devolução em singelo.
4. • IndigoBerry
   • 4 abril 2023 ^editado

    # 24

   Bom dia,
   
   Não voltei a entrar aqui no tópico pois tampouco houve interesse de "novos" compradores. Hoje, apenas por curiosidade, vim aqui ver se haviam mensagens novas publicadas entretanto.
   
   Então afinal o que os colegas me disseram naquele dia, não é bem assim e não existe consenso? Porra, parecia tudo tão lógico, tão óbvio, tão apoiado naquilo que é a lei e o próprio senso comum. Quem diria que afinal não é assim...
   
   
   

   Colocado por: NB_ViseuComecei a ler o post e... pensei logo que seria esta a situação. Por isso é que decidi não avançar com nenhuma indicação..

   
   
   Claro. E por isso mesmo é que eu preferi relatar a situação sem especificar, para obter opiniões imparciais, pois já sei bem como funciona aqui o fórum. Aparece sempre algum a precisar de alimentar o ego num fórum online, para se sentir superior e eventualmente até colmatar alguma frustração emocional... e depois dá nisto.
   
   Então se a situação não fosse essa, a sua opinião seria diferente, é isso? Mas depois, esclarecida a situação e havendo margem para entrar em picardias com vista a incomodar os outros, aí sim, já se dispôs a opinar. Muito bem. Não tem problema, é o expectável, típico.
   
   Aliás, quer-me parecer que o seu primeiro post, este:
   
   

   "Quer saber se é ético ou se é legal?
   
   O terreno já foi vendido ao terceiro?
   Recebeu alguma comunicação do vendedor?
   O cpcv teve as assinaturas reconhecidas por advogado/solicitador/notário como é obrigatório?"

   
   
   É redigido no contexto de ser eu o comprador. Ou estarei a ler mal? Quando questiona se já recebi "alguma comunicação do vendedor", assumo que seja no pressuposto de ser eu o comprador.
   
   
   No CPCV (com assinaturas reconhecidas por advogado), relativamente a não cumprimento, diz apenas isto:
   
   

   "Cláusula Nona
   
   (Incumprimento definitivo e temporário, mora e desistência do contrato)
   1. O incumprimento definitivo pelo Promitente Vendedor confere a Promitente Compradora
   o direito de resolver o presente contrato-promessa de compra e venda e de exigir do
   Promitente Vendedor a restituição em dobro de todas as importâncias entregues a título de
   sinal, nos termos do presente contrato.
   2. O incumprimento definitivo pela Promitente Compradora confere ao Promitente Vendedor
   o direito de resolver o presente contrato-promessa de compra e venda e de fazer suas todas as
   importâncias recebidas a título de sinal, nos termos da Cláusula Quinta acima.
   
   Cláusula Décima
   (Execução Especifica)
   
   Independentemente da existência de Sinal, as Partes convencionam que o presente contrato
   fica submetido ao regime da execução específica previsto no Art.º 830º do Código Civil."

   
   
   
   Sendo que a cláusula à qual faz referência, a Quinta, diz isto:
   
   

   "Cláusula Quinta
   (Condições de pagamento)
   
   O preço fixado no número anterior será pago pela PROMITENTE COMPRADORA ao
   PROMITENTE VENDEDOR nos pressupostos, prazos e frações seguintes:
   a) No local e simultaneamente com a assinatura do presente CONTRATO e a título de
   sinal e princípio de pagamento, a quantia no valor de € 10.000,00 (dez mil euros), que será efetuado por transferência bancária para a
   conta com da Promitente Vendedor com o IBAN PT50 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
   b) No local e simultaneamente com a assinatura da ESCRITURA da prometida compra e
   venda, objeto do presente CONTRATO, o remanescente do preço no valor de € 120
   000,00 (vinte mil euros) através de cheque bancário."

   
   
   
   Creio que não mas, também, poderá interessar isto:
   
   

   "Cláusula Segunda
   (Condições de venda)
   O Prédio urbano é prometido vender nas condições seguintes:
   a) Livre de quaisquer ónus, hipotecas e encargos ou responsabilidades em geral, de qualquer
   natureza;
   b) Sem contratos de qualquer espécie, que atribuam direitos de posse, arrendamento,
   comodato, utilização, ocupação ou similares, a terceiros;"

   
   
   De resto nada mais há no contrato que possa influir nesta questão.
   
   A minha interpretação é que se eu desistisse, devolvia os 10 mil que recebi mais 10 mil de compensação. Nada mais, nada menos.
   
   E que se o comprador desistir, eu fico com os 10 mil que recebi de compensação. Nada mais, nada menos.
   
   Se há algo mais além disto, então o sinal serve de pouco ou nada. Há algo mais além disto? Ou estamos aqui só a mandar bitaites apenas para confundir e na eventualidade de o CPCV ter alguma cláusula que nem se costuma usar, tipo "o vendedor está obrigado a cessar nesta data toda a actividade que vise a venda do terreno"?
   
   A meu ver, tudo o que for no cumprimento do contrato assinado, é de boa fé. Se o vendedor hoje me disser que vai desistir, não coloco a fé dele em causa. É livre de o fazer e para isso mesmo serve o sinal que pagou. Se ele queria ter a certeza que o terreno ia ser dele, podia ter pago 30 mil euros de sinal. Não o fez, decidiu pagar 10 mil euros. É então igual pagar 10 mil euros ou 30 mil euros? Para isso, tinha pago 100 euros de sinal, já que o simples contrato (por ser reconhecido por um advogado) lhe dá toda a garantia de que a escritura se vai concretizar, o sinal é meramente simbólico.
   
   Eu podia hoje desistir da venda, mesmo sem ter outro comprador. Podia decidir que afinal quero construir ali uma casa para mim e que não me importo de devolver o sinal em dobro. Ou não podia tomar esta decisão? E, depois de a tomar, dentro de 1 mês, podia voltar a reconsiderar e colocar outra vez para venda, já a preço mais alto, aparecer outro comprador e em definitivo vender. Podia ou não podia?
   
   Mas claro, posso estar enganado, daí que questionei por aqui. E as primeiras respostas que recebi (de quem não sabia sequer de que lado eu estava) pareceram-me lógicas e racionais. Mas sim, se tenho logo dito de que lado estava, talvez as respostas tivessem sido diferentes... a isso chama-se "mesquinhice" de quem tem vidas tristes e alimenta o seu ego online procurando incomodar os outros.
   
   
   

   "Mas concordo com uma coisa: maioritariamente, pode depender do que estiver no cpcv."

   
   
   Claro, com esse apontamento no final, tem margem para dizer tudo o que quiser, até as maiores barbaridades, desde que depois deixe essa ressalva. Bem bonito :) Quase que podia até ter dito que eu apanharia prisão efectiva durante 5 ou 10 anos. E não aproveitou para o fazer, que amadorismo :)
   
   É que nem se quis considerar que, aparecendo outro comprador, eu pudesse contactar o primeiro comprador para o questionar acerca da sua disponibilidade para receber 20 mil euros (o sinal em dobro) para "rasgar" o CPCV, deixando a decisão nas mãos dele, coisa que, muito provavelmente, até lhe iria agradar, pois estaria a ganhar 10 mil euros "do nada".
   
   Sendo que, está claro, antes de fazer o que quer que seja, eu informaria o comprador com o qual tenho contrato para conhecer a posição dele relativamente a essa possibilidade e, só depois, decidiria. Que é o mais normal de se fazer, mas claro, isso já impossibilita toda essa polémica levantada.
   
   Aliás, muito provavelmente antes de fazer o que quer que seja, eu contrataria os serviços de um advogado para ficar tranquilo. Mas essa recomendação também ninguém me a deu aqui. Era uma recomendação demasiado simples e sem polémicas.
   
   Notem que ninguém aqui aconselhou a falar com o comprador com o qual tenho contrato nem a falar com um advogado. Isso seria muito sensato e pouco polémico.
   
   
   

   "Se calhar... tem de cumprir na mesma e ainda paga por isso.
   Se calhar... o promitente comprador pode recorrer à execução específica, com imputação de indemnização por via do incumprimento atempado (perda de chance, aumento de custo de obra, alterações legislativas/regulamentares, etc.).
   Se calhar... pode determinar o aumento do valor da coisa (o promitente comprador deixa a situação com € 20.000 e a devolução do sinal).
   Se calhar... fica com o terreno parado na venda no mercado imobiliário (pelo menos para quem faça um mínimo de consultar o registo predial) durante uns anos e ainda paga o sinal em dobro... (era a minha solução para ganhar algum e dar uma lição)
   
   Espero que o promitente comprador tem um bom advogado que lhe fez um bom contrato, deixando portas fechadas e entreabrindo janelas ;) Aí os se calhares aumentam ainda mais :)"

   
   
   Até se consegue sentir a sua felicidade ao escrever o que escreveu. Sede de vingança em toda a linha. Fico muito satisfeito por saber que, do nada, fiz alguém feliz. Ainda mais alguém cuja índole fica bem expressa por aquilo que escreve e da forma que escreve. É sempre bom sentirmos que estamos a fazer caridade para quem mais dela precisa, mesmo não sendo esse o objectivo inicial.
   
   Vem outro user que cita informação cuja fonte é um escritório de advogados, mas nem assim. A senda pela vingança continua.
   
   De resto, termino referindo que a maior parte das pessoas no meu lugar nem se preocupava com ética nem com vir tirar dúvidas aqui ou onde quer que seja. Mas isso para si não conta nada, mereço mesmo ser condenado já e pela pena mais alta possível, heheheh. Só rir por aqui, há com cada um...
   
   Da minha parte, para colocar um ponto final na questão, tenho a dizer o seguinte:
   
   - Se tal ocorresse, a primeira coisa que eu faria seria consultar um advogado para esclarecer tudo muito bem esclarecido. Serve assim?
   
   Obrigado.
   
   -