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  1.  # 21

    Passados cerca de 4 meses fui agora contactado por um vizinho, proprietário de um artigo rústico e outro artigo urbano, ambos confrontantes unicamente com o meu artigo rústico.
    Este vizinho alega que vai reclamar o seu direito de preferência, alegando que a vendedora nunca nos devia ter vendido a propriedade.


    Meu estimado, se bem percebi o seu relato, e se se houverem os elementos bastantes de prova, o seu vizinho pode reclamar quanto, pelo tempo e pelas vias que entender, que jamais logrará o seu desiderato. Mas para a má fortuna daquele, sublinho, hão de haver-se algumas - poucas - provas que, prima facie, parecem ter-se concretizadas...

    Contactei a vendedora para me esclarecer essa situação e a mesma disse que esse vizinho tinha conhecimento que essa propriedade já estava à venda à cerca de 4 anos(1) e já nessa altura lhe teria feito uma proposta, não chegando a acordo(2). Este ano voltou a fazer uma nova proposta(3). Sendo essa proposta abaixo do valor pretendido enviou uma contra-proposta por carta registada. Essa carta registada foi devolvida visto que esse vizinho não fez o levantamento da mesma.(4) Passado algum tempo sem ser contactada pelo vizinho e entretanto surgiu a minha proposta na mesa e sendo o valor pretendido pela vendedora, fizemos negócio.(5)


    (1) A vendedora é de afirmar que possuía o prédio rústico à venda, há pelo menos 4 anos, havendo-se o vizinho conhecedor desse desiderato. Neste concreto, a vendedora, aquando da pretensão ou, aquando do surgimento de um interessado na compra, tem que comunicar os elementos intrínsecos ao negócio para que, querendo, possa o vizinho exercer o seu direito de preferência.

    (2) Este ponto, em face do ressalvado seguidamente, suscita-me uma dúvida: quem fez a proposta a quem? Se a proposta se tiver feita pela vendedora, importa atentar se esta cuidou de produzir prova bastante da sua feitura. Caso tenha partido do vizinho, importa saber de ambas as partes discutiram as condições exigidas pela vendedora. Regra geral, nestes casos, o vendedor ao rechaçar a oferta, esclarece qual o valor pretendido.

    (3) No seguimento do relato, presume-se que esta nova proposta se teve feita novamente pelo vizinho, e na falta doutros elementos, presume-se que terá sido verbal, havendo-se também esta recusada. Neste concreto, importará aferir se a vendedora consegue a produção de prova desta.

    (4) Pese embora tenha agido com o devido formalismo, para todos os efeitos, não logrou efectivar a comunicação. Importa desde logo analisar a solução legal constante do nº 2 do art. 224º do CC, do qual resulta que se considera eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do destinatário - como sucede quando ele se ausenta para parte incerta, se recusa a receber a carta negocial, ou não a levanta em eventual apartado que possua -, visa evitar fraudes e intencionais alheamentos por banda do destinatário (cfr. Acórdão do STJ de 02/18/2009)

    Nos termos do art.º 224º do Código Civil:
    “ 1- A declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida (…);
    2 – É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida;
    3 – (…).”

    Continuando a acompanhar o citado aresto: "O transcrito preceito consagra uma teoria mista: O declaratário fica vinculado logo que conheça o conteúdo da declaração, ainda que o texto ou o documento não lhe tenham sido entregues. Mas fica igualmente vinculado nos termos da teoria da recepção, isto é, logo que a declaração chegue ao seu poder, à sua esfera pessoal, ainda que não tome conhecimento dela. O que releva é que a declaração seja colocada ao alcance do destinatário, que este seja posto em condições de, só com a sua actividade, conhecer o seu conteúdo. A solução legal visa, naturalmente, evitar fraudes e intencionais alheamentos por banda do destinatário: é por isso que se considera eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do destinatário, como sucede quando ele se ausenta para parte incerta, se recusa a receber a carta negocial ou não a levante em eventual apartado que possua. O mencionado preceito consagra a regra geral no domínio da eficácia da declaração negocial."

    (5) Tenho laborado o presente escrito no pressuposto de que a vendedora possui prova bastante. Se assim não for, todo este cenário pode ter-se diverso, sendo certo que, não é suficiente que o vizinho conteste e solicite a anulação da alienação, porquanto, aquele terá necessariamente que cobrir a sua oferta!

    Colocado por: José1982Existe um forma mais rápida e mais barata de resolver a questão , amigos meus na mesma situação conseguiram resolver desta forma.
    Vai com o vendedor ás finanças e diz que houve um erro na venda do terreno e altera o preço. Como é para cima deixam sempre alterar.
    Mas convém ser antes de o seu vizinho ir para tribunal e ser um engano inteligente, isto é tem na venda 5000 euros, acrescenta um zero, um nove, etc., para dar mais credibilidade ao engano.


    Já ouviu falar em litigância de má fé? A responsabilização e condenação da parte como litigante de má-fé ocorre quando se demonstre, de forma manifesta e inequívoca, ou firmada no principio da livre apreciação da prova (cfr. artº 655º do CPC), que a outra parte agiu, conscientemente, com dolo ou negligência grave, de forma manifestamente reprovável, com vista a impedir ou a entorpecer a acção da justiça, ou, a deduzir pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar.

    Dispõe o artº 456, nº1 do CPC, que “ Tendo litigado de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.”. E, nos termos do nº 2 do citado preceito legal :
    “ Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
    a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
    b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
    c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
    d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  2.  # 22

    Boa Tarde,
    Gostaria de tirar algumas dúvidas sobre o direito de preferência.
    A minha avó tem um terreno com uma casa e nos lados tem terreno rústico. A frente da casa também tem terreno rústico que esta confinado pelos 2 terrenos rústicos da minha avó e que foi agora vendido sem que a minha avó tenha sido avisada pois terá direito de preferência.
    A minha questão é: Se o comprador alegar que comprou o terreno para construir algo, (uma casa, ou garagem ou estaleiro para as alfaias agriculas), a minha avó perde o direito de preferência.
    Obrigada
  3.  # 23

    A melhor forma seria por fotos ou a localização do Google.
    A sua avó neste caso terá o direito de preferência se a venda foi feita a menos de 6 meses a contar da data da escritura ou similar.
    Terá direito de preferência se o terreno for inferior a um hectare ( esta dimensão varia em função da sua localização, mas se o terreno não tiver um hectare não se preocupe que é a área mínima em Portugal)
    Se quiser exercer o direito de preferência tem de ir para tribunal e dar o mesmo valor que a outra pessoa deu.
    Se foi por exemplo uma troca perde o direito de preferência.
    Concordam com este comentário: mtapereira
  4.  # 24

    Bom dia a todos tomo a liberdade de colocar aqui as minhas dúvidas. Comprei em dezembro passado 10 artigos rústicos situados em duas freguesias diferentes, mediante proposta em carta fechada à massa insolvente de um só individuo. Não tendo havido mais propostas, a minha foi aceite, fez-se a escritura e comecei a trabalhar os terrenos. Tenho que referir que tais terrenos já estavam insolventes e para venda através de uma leiloeira, a qual tinha publicado na net a sua venda à pelo menos dois anos, sem nunca ter havido propostas. Hora depois de eu ter apresentado a minha pro post,ser aceite, escriturada, aparece um individuo, que até me "deixou limpar o terreno, adubar, podar, etc", dizendo que é confinante e que vai exercer direito de preferência. O meu terreno tem 1,3 ha e o dele tem 600 m2. O que poderei fazer uma vez que o sujeito afirma que não foi notificado, mas o anúncio de venda pela leiloeira sempre esteve disponível?
  5.  # 25

    Colocado por: spiderBom dia a todos tomo a liberdade de colocar aqui as minhas dúvidas. Comprei em dezembro passado 10 artigos rústicos situados em duas freguesias diferentes, mediante proposta em carta fechada à massa insolvente de um só individuo. Não tendo havido mais propostas, a minha foi aceite, fez-se a escritura e comecei a trabalhar os terrenos. Tenho que referir que tais terrenos já estavam insolventes e para venda através de uma leiloeira, a qual tinha publicado na net a sua venda à pelo menos dois anos, sem nunca ter havido propostas. Hora depois de eu ter apresentado a minha pro post,ser aceite, escriturada, aparece um individuo, que até me "deixou limpar o terreno, adubar, podar, etc", dizendo que é confinante e que vai exercer direito de preferência. O meu terreno tem 1,3 ha e o dele tem 600 m2. O que poderei fazer uma vez que o sujeito afirma que não foi notificado, mas o anúncio de venda pela leiloeira sempre esteve disponível?

    O sujeito não pode fazer nada.
    O sujeito não necessita de ser notificado foi uma venda publica.
    Se por ventura ele for parvo (desculpe o termo) e quiser ir para tribunal o senhor não tem problema nenhum.
    Imagine que o senhor quer vender um terreno, mas sabe que o seu vizinho tem direito de preferência e não o quer avisar porque não lho quer vender a ele.

    Faz uma das seguintes:

    Publica a venda num jornal.
    ou
    Faz um leilão.
    ou
    Faz uma troca.
    Se morar no norte a area minima para se exercer o direito de preferência é um hectare, quem comprar terrenos com mais de um hectare no norte não existe direito de preferência, já no alentejo a area é maior.
    Essa venda é conssiderada publica, o senhor tem tudo e mais alguma coisa para não ficar preocupado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: two-rok
  6.  # 26

    Boa noite José 1982, tem a certeza do que está a dizer? É que o sujeito já me notificou diziendo que vai interpor uma ação de preferência. Eu comprei os terrenos que estavam insolventes tendo eu feito uma proposta e esta foi aceite. Por favor ajudem-me a resolver a situação. Não queria perder os terrenos.
  7.  # 27

    Sim , já me aconteceu uma parecida.
    O senhor vai esperar pela carta do tribunal, em principio nem vai precisar de advogado porque esse processo não tem pernas para andar.
    Na carta que receber vai-lhe ser dito se é necessário ou não fazer-se acompanhar de advogado, se resolver ir sozinho explica a situação e comprova com os documentos tudo o que está a dizer e em principio fica por ali, se o advogado dele arranjar alguma artimanha para ganhar alguns euros e fazer seguir o processo, no julgamento punha as mãos no fogo em como o senhor ganha a causa, fazem-no é gastar mais uns euros.
  8.  # 28

    Desculpe insistir mas em que lei ou acórdão poderei consultar para ficar totalmente descansado. Desde já agradeço a sua ajuda.
  9.  # 29

    Colocado por: spiderconsultar para ficar totalmente descansado


    Um advogado!
  10.  # 30

    Já fui a um advogado, mas a questão da insolvência ser considerada uma venda publica ainda não foi discutida. Será que me pode dar mais informações, nomeadamente os artigos onde possa com toda a certeza estudar a causa. Obrigado
  11.  # 31

    Desculpe insistir mas em que lei ou acórdão poderei consultar para ficar totalmente descansado. Desde já agradeço a sua ajuda.
  12.  # 32

    Colocado por: José1982O seu vizinho não tem direito de preferência se se verificarem alguns destes fatores.
    1º O terreno em questão estiver dentro do PDM de construção. (mas é o seu não o do vizinho)

    7º Se a escritura tiver mais de 6 meses


    Boas tardes, estou a ser tambem ameaçado mas na forma de comprador.

    O terreno esta no PDM e foi feita a escritura a mais de 6 meses, alias foi mediado por uma mobiliaria.
    Mesmo assim, um dos vizinhos ameaçou o direito de preferencia a mim, dizendo que a anterior proprietaria nao avisou.
    O terreno encontrava-se a venda na agencia a alguns anos.
    Sucedo que estou a fazer uma retificação de areas para mandar o projecto de arquitetura para a camara para poder construir, quais as minhas garantias?..
    Neste momento ainda e rustico e sei que se o passar para urbano posso ser interpretado como MÁ-FÉ.

    Como o investimento ainda foi grande normal que me gera alguma preocupação.
  13.  # 33

    Não precisa de se preocupar.
    O que acontece é que se calhar o senhor pos pouco dinheiro na escritura ou o seu vizinho se apercebeu que era um bom investimento e arrependeu-se de o não ter comprado mas agora ele não tem nada a fazer.
  14.  # 34

    Outra boa, para lixar certos oportunistas, é fazer um contrato de arrendamento. E mais tarde escriturar. Os arrendatários ficam um nível acima dos confinantes no direito de preferência.
  15.  # 35

    Boa tarde!

    Se for possível esclarecer desde já agradeço.

    De uma propriedade antiga, foram construídas sobre a casa mãe duas moradias geminadas, com artigos diferentes, cada uma com logradouro.
    Comprei uma delas em 29 Agosto 2018 1918m2, pretendendo futuramente comprar a outra 500m2.
    Na altura da escritura, ficou combinado verbalmente que ao fim de 2/3 anos seria efetuada a compra da segunda moradia,que se encontra arrendada.
    Soube hoje que:
    Em 08/12/2018 Os inquilinos receberam carta registada com proposta de compra (Não responderam por não terem interesse na compra).
    Em 27/12/2018 foi vendida essa segunda moradia a novos proprietários.
    Pretendo saber se eu não tenho direito de preferência de compra sobre a casa?
    Se sim, quais os passos a tomar para concretizar a compra.

    Obrigada.
  16.  # 36

    Os prédios em causa sao rusticos ou urbanos?

    Colocado por: zabe1974Boa tarde!

    Se for possível esclarecer desde já agradeço.

    De uma propriedade antiga, foram construídas sobre a casa mãe duas moradias geminadas, com artigos diferentes, cada uma com logradouro.
    Comprei uma delas em 29 Agosto 2018 1918m2, pretendendo futuramente comprar a outra 500m2.
    Na altura da escritura, ficou combinado verbalmente que ao fim de 2/3 anos seria efetuada a compra da segunda moradia,que se encontra arrendada.
    Soube hoje que:
    Em 08/12/2018 Os inquilinos receberam carta registada com proposta de compra (Não responderam por não terem interesse na compra).
    Em 27/12/2018 foi vendida essa segunda moradia a novos proprietários.
    Pretendo saber se eu não tenho direito de preferência de compra sobre a casa?
    Se sim, quais os passos a tomar para concretizar a compra.

    Obrigada.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zabe1974
  17.  # 37

    Urbanos.
    • RCF
    • 4 janeiro 2019

     # 38

    Colocado por: zabe1974Urbanos.

    o direito de preferência dos confinantes é válido para terrenos rústicos, apenas.
    Concordam com este comentário: two-rok
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zabe1974
  18.  # 39

    Exacto.

    Também pode haver direito de perferencia em prédios urbanos, mas é mais raro. Nas zonas especiais de protecção, em algumas partes de centros históricos, etc. Mas é Direito de Preferecia a favor de uma entidade estatal, não do vizinho.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zabe1974
  19.  # 40

    Agradeço as respostas. Fiquei esclarecida.
    Entretanto tenho outra questão.

    A inquilina da moradia vizinha foi notificada da venda por carta registada como informei acima.
    Ontem descobrimos na conservatória de que a carta vinha com um valor superior a venda realmente efetuada, os inquilinos tem possibilidade de impugnar a compra por esse valor, apesar de terem passado os 8 dias apos receção da carta? Se sim, como se procede? E quais os custos inerentes.

    Obrigada.
 
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