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1. •  
     Picareta
   • 11 novembro 2016

    # 1

   Colocado por: Anonimo09092021A minha grande dúvida é, como posso depois fazer para vender a fração original com a moradia antiga? Como funciona? Posso pedir para o banco avaliar (e hipotecar) apenas essa fração do terreno deixando a segunda para uma segunda hipoteca, mesmo sendo apenas um artigo?

   
   É exactamente como comprar um apartamento, ou seja uma fracção de um prédio, só que neste caso existem apenas duas fracções. O terreno envolvente, é espaço comum, que depois na constituição da propriedade horizontal, podem atribuir o uso exclusivo de partes desse terreno a cada condómino.
   É uma solução que comercialmente tem pouco valor, porque todas as intervenções que algum condómino queira fazer no exterior, está sempre dependente da aprovação do outro condómino.

   Concordam com este comentário: nunogouveia
2. •  
     nunogouveia
   • 12 novembro 2016

    # 2

   Porque não pedir a um arquiteto que lhe faça um projeto de alteração/ampliação da moradia antiga? Não daria para o que pretende?
3. •  
     marco1
   • 12 abril 2017

    # 3

   na camara
   
   vai ao site e deve lá estar os elementos que tem de entregar.
   não lhe sei dizer no seu caso se deve fazer a instrução disso antes de ter a licença de utilização.
   uma coisa é certa enquanto não o fizer o imóvel fica em propriedade total e não pode comercializar as frações independentes.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo09092021
4. •  
     marco1
   • 12 abril 2017

    # 4

   sim penso que sim, se não estiver a pensar comercializar de alguma forma ( venda ou arrendamento) para já, não precisa de fazer nada.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo09092021
5. •  
     Picareta
   • 12 abril 2017

    # 5

   Eu costumo tratar da PH no final das obras, vou a um notário faço uma escritura de constituição da PH e entrego na Câmara com o pedido da autorização de utilização.
6. •  
     Picareta
   • 12 abril 2017

    # 6

   Colocado por: Anonimo09092021E é sempre tranquilo, Picareta?

   
   Sempre tranquilo, mas a minha experiência é com prédios, mas acho que vai dar tudo ao mesmo. Nos projectos já tem que ir as plantas com a localização e áreas das fracções.
   Esta solução exige alguns conhecimentos, visto que sou eu que faço a base de toda a escritura, caracterização das fracções, definição dos espaços comuns, ónus de passagem ....
7. •  
     Picareta
   • 12 abril 2017

    # 7

   Outra solução, que eu nunca fiz, é pedir uma certidão de PH na Câmara e depois ir com essa certidão ao notário.
8. •  
     happy hippy
   • 12 abril 2017 ^editado

    # 8

   Colocado por: Anonimo09092021
   A sugestão do arquiteto foi constituir uma propriedade horizontal, só com um artigo, em que faria uma fração com a moradia e outra fração com a futura moradia. Segundo ele, e para as áreas em questão, isto não será problema nenhum.(1)
   A minha grande dúvida é, como posso depois fazer para vender a fração original com a moradia antiga?(2) Como funciona?(3) Posso pedir para o banco avaliar (e hipotecar) apenas essa fração do terreno deixando a segunda para uma segunda hipoteca, mesmo sendo apenas um artigo?(4)

   
   
   (1) Meu estimado, tem-se o seu desiderato perfeitamente exequível, aplicando-se para o efeito o prefixado no artº 1438º- A do CC.
   (2) O direito de propriedade de ambas as fracções autónomas, enquanto unidades independentes, tem-se passível de alienação individualizada.
   (3) A alienação da fracção tem-se feita mediante a formalização de um normal e competente contrato de compra e venda.
   (4) O credor hipotecário irá avaliar a parte privada mais as partes comuns, no entanto, você pode afectar as partes comuns ao uso exclusivo de cada fracção.
   
   

   Colocado por: Picareta O terreno envolvente, é espaço comum, que depois na constituição da propriedade horizontal, podem atribuir o uso exclusivo de partes desse terreno a cada condómino.(5)
   É uma solução que comercialmente tem pouco valor, porque todas as intervenções que algum condómino queira fazer no exterior, está sempre dependente da aprovação do outro condómino(6)

   
   
   (5) Esta afectação não poderá ter-se feita depois por força do artº 1423º do CC, mas antes, feita aquando da constituição do regime da propriedade horizontal.
   (6) Não necessariamente, até porque as fracções ter-se-ão dissemelhantes. Importante será criarem-se regras, com bom senso, inseridas no regulamento preceituado no artº 1418º, nº 2, al. b) do CC.
   
   

   Colocado por: Anonimo09092021Mas será possível definir uma limitação dessa área comum?(7) Ou contratualizar, em sede de notário, que as frações podem ser intervencionadas sem autorização da outra.(8)

   
   
   (7) Pelo que julgo perceber, o terreno tem-se passível de uma divisão física (pelo muro existente ou pela feitura de um outro). Posteriormente, afecte cada parte comum à fruição exclusiva da respectiva fracção autónoma nos termos preceituados no artº 1421, nº 3 do CC.
   (8) Pode e deve disciplinar essa e outras matérias em sede do citado regulamento (artº 1418º), porquanto o outro regulamento (artº 1429º-A) não se presta para esse fim.
   
   

   Colocado por: Anonimo09092021Boa tarde. Agora que o assunto vai voltar a andar, fico com uma questão. Quando é a altura indicada para constituir a tal propriedade horizontal com duas frações? Como devo proceder, e junto de quem, para que isso aconteça?

   
   
   A constituição e modificação do título constitutivo de propriedade horizontal vêm consagradas nos artº 1415º e seguintes do Código Civil, sendo que esta pode ter-se constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão judicial, acção de divisão ou processo de inventário (cfr. artº 1417º CC). Neste concreto, aplicar-se-à a primeira solução.
   
   Documentos necessários para efectuar a escritura (importa atentar que actualmente pode constituir a ph com recurso a um documento particular autenticado - sem escritura):
   
   - certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
   - caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
   - no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
   - documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais;
   - tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, aquele documento pode ser substituído pela exibição do projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal.
   
   Veja o exemplo de uma minuta aqui

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo09092021
9. •  
     marco1
   • 12 abril 2017

    # 9

   Anonimo09092021
   
   já agora porque é que não puseram a hipótese de destaque??
10. •  
      happy hippy
    • 22 novembro 2017

     # 10

    Meu estimado, tem-se laborada a sua infografia em manifesto erro. O regime de propriedade horizontal há-de necessariamente incindir sobre todo o prédio, a saber, os 582,31 m2 da área A, os 6185,78 m2 da área B, mais os 192,57 m2 da área C, por força do preceituado no artº 1438ºA do CC. Vale isto por dizer que, ter-se-ão as casas propriedade privada e toda a restante área, partes comuns afectas a A e a B ao uso exclusivo dos respectivos condóminos (cfr. artº 1421º, nº 3 do CC) e a C como parte comum de fruição conjunta (cfr. artº 1421º, nº 2, al. a) ou d) do CC - conforme pretendam denominar aquela área, porquanto em bom rigor, não será de estacionamento, mas antes, um logradouro de passagem com eventuais lugares de parqueamento, a terem-se disciplinados em sede de regulamento).
    
    Havendo-se você o instituidor do documento constitutivo, talvez seja mais avisado elaborar um regulamento, não o prefixado no artº 1429ºA do CC, mas o prefixado no artº 1418º, nº 2, al. b) do CC. A principal diferença entre ambos estes documentos reside no facto do primeiro apenas poder disciplinar sobre as partes comuns, enquanto o segundo, pode disciplinar cumulativamente, tanto as comuns como as privativas.
    
    Respondendo às suas questões:
    
    De que documentos vou precisar para avançar com isto?
    
    Quanto à documentação necessária para efectuar a escritura, o irn ressalva:
    
    - certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respectiva caderneta predial, actualizada;
    
    - caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
    
    - no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
    
    - documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais;
    
    - tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, aquele documento pode ser substituído pela exibição do projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal.
    
    Veja aqui, a título meramente ilustrativo, uma competente minuta.
    
    Trata-se de tudo primeiro na CM e só depois na conservatória + finanças?
    
    A PH é normalmente constituída por escritura notarial (negócio jurídico), feita com base em certificação camarária onde conste que o prédio reúne as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal (ou exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração, ambos devidamente aprovados pela CM, com indicação do destino da edificação e da utilização contemplada para todos os compartimentos (art. 6º e 8º do RGEU; art. 66º, nº 1 a 3, do RJUE) e devendo depois ser registada no respectivo Registo Predial e averbada nas Finanças, na respectiva matriz predial (art. 66º, nº 3, do RJUE; art. 59º, nº 1 e 2 do Código do Notariado; art. 2º, nº 1, al. b), e 95º, nº 1, al. p), ambos do CRP; art. 92º, nº 1 a 3, do CIMI).
    
    Destarte, primeiramente deverá obter o certificação dos requisitos legais para a constituição de edifício em regime de propriedade horizontal na CM, cujo procedimento é o seguinte:
    
    1. Submissão do pedido
    2. Verificação dos documentos instrutórios pelos serviços municipais
    3. Análise do pedido pelos serviços municipais
    4. Cálculo das taxas, comunicação do deferimento e notificação ao requerente para pagamento
    5. Pagamento efectuado pelo requerente
    6. Entrega da certidão ao requerente
    
    O título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal) é inscrito na matriz predial (serviço de finanças) e registado na conservatória do registo predial (cfr. artigo 2º, nº 1, alínea b), e 95º, nº 1, alínea q), ambos do Código do Registo Predial).
    
    O título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez registado, tem eficácia erga omnes, eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas, e prevalece sobre qualquer negócio obrigacional. De salientar que o extracto da inscrição de constituição de propriedade horizontal no registo predial deve conter as seguintes menções especiais: o valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em percentagem (%) ou permilagem (‰), e a existência de regulamento, caso este conste do título constitutivo da propriedade horizontal.
    
    Para conseguir avançar com esta questão, tenho obrigatoriamente de entregar logo projecto para a segunda moradia na CM?
    
    Sou de crer que sim, porquanto no título é imperativo que ambas as fracções se encontram já autonomizadas (cfr. artº 1414º, 1415º e 1418º, nº 1 do CC), ou seja, que se tenham aquelas distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio. Atente que a PH consiste na divisão de um prédio que se encontra em propriedade plena (um único artigo matricial), em diferentes fracções, constituindo assim vários novos artigos. No entanto, informe-se melhor junto da respectiva edilidade.
    
    Nota final: A informação facultada e em especial, os preceitos legais inclusos no presente escrito, carecem de melhor confirmação, porquanto tem-se este acervo já algo provecto no tempo...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Anonimo09092021