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1. • Alex1980
   • 14 fevereiro 2017 ^editado

    # 1

   Boa tarde,
   
   Tenho uma questão a colocar e peço ajuda de quem seja entendido na legislação desta matéria.
   Num prédio com vários andares, o sótão está ocupado pelos proprietários do último piso, cada fracção (que são duas) ocupa metade do piso da cobertura. O edifício foi construído de raiz sem que houvesse entrada pelo interior das habitações e assim, sem acesso directo da habitação ao sótão, com o passar do tempo os últimos apartamentos abriram o acesso ao sótão por escada interna, exclusiva para quem mora no último andar. A situação ficou inalterada quando foi constituído em PH em 1997, tendo os respectivos proprietários beneficiado fiscalmente do acordo.
   O prédio tem 50 anos e todos os inquilinos conhecem a situação e concordaram com ela quando compraram os seus apartamentos. Nunca ninguém reclamou. Não há documentos escritos nesse sentido, nem atas, nem registo predial, nada.
   Há pouco tempo, um dos apartamentos que usa o sotão foi a Camara Municipal pedir uma vesturia ao telhado, tendo como consequência imediata a substituição do mesmo, dado que a estrutura apodreceu e tem telhas partidas.
   
   Pergunto:
   - face ao cenário acima descrito, até que ponto os últimos pisos têm direito a usufruir exclusividade do sótão?
   
   - após tantos anos ainda será necessária a autorização de todos os condóminos, para que os proprietários do último piso possam ter o usufruto exclusivo do sótão?
   
   - Será que quem tem usa parte comum não tem no mínimo que fazer a manutenção do mesmo?
   
   - Tendo em conta que o vão de telhado só serve os mesmos, terei que pagar o telhado por permilagem ou por outro método como descrito neste blog que deixo aqui:
   
   http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/21835.html
   
   Desde já agradeço a vossa ajuda.
2. •  
     Luis K. W.
   • 14 fevereiro 2017

    # 2

   São questões DISTINTAS:
   - Uma coisa é a utilização do ESPAÇO de sotão que fica debaixo do telhado..
   Se há dois condóminos que estão a ocupar mais área do que era previsto, sem pagar mais por isso, com o consentimento de todos, há mais de 20 anos, o que sugere ? Que passem a pagar mais qualquer coisa? Ok... Esse pagamento extra seria de toda a justiça!
   Teria duas maneiras de o fazer:
   - pagando uma espécie de aluguer do espaço;
   - ou alterar a permilagem das fracções contemplando esta utilização pelos condóminos do último piso (que tem de ter o acordo de TODOS, 100%, dos condóminos).
   Mas faça-o às claras, propondo que esta matéria esteja na Ordem de Trabalhos da Convocatória da próxima Assembleia de Condomínio; apresente uma proposta que terá de ser discutida, e posta à votação.
   
   - Outra coisa é a necessidade de renovar o telhado, que é uma responsabilidade de todos (consoante a permilagem), independentemente de haver condóminos que estejam a usufruir do sótão e outros não.
   
   Portanto, não confunda. Uma coisa é o ESPAÇO DEBAIXO DO TELHADO, que está a ser utilizado por dois condóminos, Outra coisa é o TELHADO propriamente dito que é utilizado por TODOS os condóminos, incluindo os das caves (se existirem).
3. • size
   • 14 fevereiro 2017

    # 3

   Colocado por: Alex1980
   
   A situação ficou inalterada quando foi constituído em PH em 1997, tendo os respectivos proprietários beneficiado fiscalmente do acordo.
   

   
   
   Pretende com isto dizer que no processo da constituição da PH tais acessos ao vão do sotão ficaram escriturados ?
   
   De qualquer forma, conforme já lhe foi respondido pelo membro Luis K.W, a questão das obras no telhado nada tem a ver com a ocorrência de quem usa ou não, legal ou ilegalmente, o sótão. O telhado é utilizado por todos os condóminos e, por isso, todos pagam as obras.
4. • Alex1980
   • 15 fevereiro 2017

    # 4

   Boa tarde,
   
   Vamos a factos:
   
   -Em 1997 antes da divisão em PH um dos condomínios do ultimo piso assegurou efectuar as reparações nessecarias no telhado, tendo recebido contrapartidas (escrito em acta);
   -Quando foi efectuada a divisão em PH a entrada interior foi omitida não consta sequer em Registo Predial;
   -Quando todos os Inquilinos passaram a proprietários a historia já era diferente o telhado já era de todos, mas só eles podem usar o sótão;
   -Passado uns anos o mesmo Proprietário foi sem conhecimento de ninguém a Camara que obrigou o Condomínio a substituir o telhado;
   -Em 2008 foi contratado uma empresa de gestão de condomínios em que um dos serviços era o de vistoria das partes comuns (nunca detectaram nada no telhado??)
   Em suma na minha opinião um espertalhão, enfim....
   Tendo pesquisado bastante na Internet encontrei este artigo que se encaixa na perfeição na situação:
   
   
   O terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Código Civil.
   
   Conquanto, embora o direito de PROPRIEDADE seja COMUM, o direito de GOZO ou USO pode ser EXCLUSIVO...
   
   O terraço de cobertura pode ser afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, a quaisquer das fracções autónomas, seja de forma directa, através de negócio jurídico unilateral (constituição da propriedade horizontal) ou bilateral (modificação do título constitutivo da propriedade horizontal), seja em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva (o usufruto também pode ser constituído por USUCAPIÃO, aquisição de direitos reais de gozo por parte de pessoa cuja actuação corresponde à posse do mesmo direito durante um certo lapso de tempo previsto na lei (cfr. artigo 1287.º do Código Civil)) não excluindo com isso a natureza de coisa comum (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), e n.º 3, do Código Civil).
   
   É que, não podemos olvidar, o terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), mesmo que afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, cujo direito de propriedade é sempre comum, designadamente por desempenhar também a função de cobertura do edifício.
   
   Pode ou não haver direito ao uso exclusivo do terraço de cobertura (parte imperativamente comum) por parte de um ou de alguns condóminos? Já vimos que sim, que o terraço de cobertura pode ser afectado, nomeadamente, pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública), ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos!
   
   Então as despesas com as obras de conservação ou reparação dos terraços de cobertura ficam a cargo de quem?
   
   Havendo um uso normal do terraço de cobertura (afecto ao uso "exclusivo" de um condómino (usufrutuário) mas com função de cobertura do edifício, isto é, servindo diversos condóminos, podendo ainda constituir a ESTRUTURA DO PRÉDIO), verificando-se que o terraço de cobertura foi entretanto afectado (pelo decurso/desgaste do tempo) na sua estrutura e na sua função normal de cobertura (parte vedante/impermeabilizante)... quem suportará as despesas ou os encargos de conservação e fruição … quem estará obrigado a suportar as despesas relativas ao terraço de cobertura (o legislador, no art.º 1424.º, n.º 3, do Código Civil, não diz "pagar as OBRAS de conservação e fruiçãoordinária (reparação/restauração e limpeza geral, manutenção do terraço de cobertura em boas condições de uso e fruição), de conservação extraordinária (ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior (v.g. as resultantes de sismo, ciclone ou tufão)) e de beneficiação do referido terraço de cobertura")?
   
   As despesas relativas ao terraço de cobertura ficarão a cargo de todos os condóminos? Em que proporção?
   
   Ou somente do(s) condómino(s) proprietário(s) da(s) fracção/fracções autónoma(s) a quem pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) ou em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva cabe o uso exclusivo do(s) terraço(s) de cobertura?
   
   Como conciliar o disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil, com o disposto no artigo 1424.º, n.º 3, do mesmo Código Civil?
   
   CÓDIGO CIVIL
   
   Livro III Direito das coisas
   Título II Do direito de propriedade
   Capítulo VI Propriedade horizontal
   Secção III Direitos e encargos dos condóminos
   
   Artigo 1421.º Partes comuns do prédio (*)
   
   1 - São comuns as seguintes partes do edifício:
   
   a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
   
   b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
   
   (…)
   Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição
   (…)
   3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
   (…)
   
   Parece-me, salvo melhor opinião, relativamente ao terraço de cobertura (parte comum afectada ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos), haver uma verdadeira lacuna de regulamentação do disposto no artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil.
   
   Uma lacuna ou omissão da lei, uma lacuna de previsão, uma situação não prevista pelo legislador.
   
   Como resolver? Como contornar ou integrar esta lacuna e assim encontrar resposta ao caso omisso?
   
   A resposta poderá partir do critério estabelecido nos artigos 1472.º e 1473.º do Código Civil...
   
   Código Civil
   
   Livro III Direito das coisas
   Título III Do usufruto, uso e habitação
   Capítulo III Obrigações do usufrutuário
   
   Artigo 1472.º Reparações ordinárias
   
   1 - Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração.
   
   2 - Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano.
   
   3 - O usufrutuário pode eximir-se das reparações ou despesas a que é obrigado, renunciando ao usufruto.
   
   N. B. As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (cfr. art.º 89.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
   .
   Artigo 1473.º Reparações extraordinárias
   .
   1 - Quanto às reparações extraordinárias, só incumbe ao usufrutuário avisar em tempo o proprietário, para que este querendo, as mande fazer; se, porém, elas se tiverem tornado necessárias por má administração do usufrutuário, é aplicável o disposto no artigo anterior.
   2 - Se o proprietário, depois de avisado, não fizer as reparações extraordinárias, e estas forem de utilidade real, pode o usufrutuário fazê-las a expensas suas e exigir a importância despendida, ou o pagamento do valor que tiverem no fim do usufruto, se este valor for inferior ao custo.
   3 - Se o proprietário fizer as reparações, observar-se-á o disposto no n.º 2 do artigo 1471.º.
   .
   N. B.: A câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade (cfr. art.º 89.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
   .
   Não distinguindo despesa ordinária de extraordinária, o usufrutuário [do terraço de cobertura] estará sempre obrigado às despesas ordinárias e a contribuir proporcionalmente, como condómino, para as extraordinárias, pode entender-se que sempre terá de pagar até 2/3 (abstraindo dos rendimentos, cfr. art.º 1472.º/2 do C. C.), fixando-se a sua quota nas referidas despesas (todas), nessa proporção (2/3).
   
   Por sua vez os condóminos que tiram proveito do terraço como cobertura (e só eles) devem suportar o terço restante das despesas (1/3).
5. • size
   • 15 fevereiro 2017 ^editado

    # 5

   Simples e básico;
   
   Todos os condóminos são servidos pelo telhado, desde os ultimos andares até às caves, logo, TODOS comparticipam para as obras do mesmo, tendo por base a permilagem de cada fração.
   
   É errado entender que o possível usufrutuário do vão do sotão tem o uso exclusivo do telhado. Não é assim,. Ele apenas utiliza a face superior da lage do sótão e não o telhado.
6. •  
     Luis K. W.
   • 15 fevereiro 2017

    # 6

   Colocado por: Alex1980Conquanto, embora o direito de PROPRIEDADE seja COMUM, o direito de GOZO ou USO pode ser EXCLUSIVO...
   

   O Alex 1980 está a confundir TELHADO (cobertura inclinada coberta por telhas) com TERRAÇO (cobertura plana).
   
   Os proprietários dos últimos pisos não "usufruem do telhado".
   Usufruem do SÓTÃO!
   (se bem entendi, no seu prédio não existe qualquer "terraço" na cobertura)
   E TODOS os condóminos usufruem do telhado.
7. • Alex1980
   • 15 fevereiro 2017

    # 7

   Usufruem do telhado na mesma medida em que o mesmo delimita o respectivo sotão usado de forma ilegal e tem a mesma função de impermeabilizaçao que o terraço de cobertura.Mas sim o entendimento legal vai nesse sentido, já agora esse entendimento também se inclui as vigas e paredes?Tento perceber a fundo esta questão dado ter outro imóvel com sótão declarado e registado no registo predial.
8. •  
     Luis K. W.
   • 15 fevereiro 2017

    # 8

   Colocado por: Alex1980Usufruem do telhado na mesma medida em que o mesmo delimita o respectivo sotão usado de forma ilegal e tem a mesma função de impermeabilizaçao que o terraço de cobertura.

   
   Nope!
   Compreendo perfeitamente o seu raciocínio, mas não.
   
   Para evitar mais confusões entre SÓTÃO / TELHADO / TERRAÇO, faça de conta que os inquillinos do último andar - em vez de terem ocupado o sótão - ocuparam uma ARRECADAÇÃO DEBAIXO DO VÃO DA ESCADA.
   
   Pode ser que assim você raciocine de uma forma que NÃO BARALHE as coisas.
9. • Alex1980
   • 15 fevereiro 2017

    # 9

   Duvidas mais que retiradas,e uteis para a minha outra casa essa sim com sótão legal,vou pagar as respectivas obras por permilagem.Mas o senhor também não irai ficar com o sótão irei solicitar a Camara que o notifique a fechar o mesmos e a reposição da placa como esta no projecto do Edifício e com respectivos pareceres técnicos.
10. • size
    • 15 fevereiro 2017 ^editado

     # 10

    Colocado por: Alex1980Usufruem do telhado na mesma medida em que o mesmo delimita o respectivo sotão usado de forma ilegal e tem a mesma função de impermeabilizaçao que o terraço de cobertura.Mas sim o entendimento legal vai nesse sentido, já agora esse entendimento também se inclui as vigas e paredes?Tento perceber a fundo esta questão dado ter outro imóvel com sótão declarado e registado no registo predial.

    
    
    Diz tentar perceber a fundo a questão, mas na sua imaginação existe uma ideia fixa defeituosa, que o impede de obter a percepção.
    
    - O telhado não tem uso exclusivo de ninguém. O terraço de cobertura (lage horizontal), este sim já pode ter.
    - Como pode imaginar que alguém possa usar/andar em cima do telhado ?
    -Aquilo que o telhado limita pela parte inferior, é o espaço aéreo acima da lage do piso do sótão , esse sim, passível de uso exclusivo
    -Imagine umas águas furtadas habitáveis num prédio, muito comum em habitações em duplex´s. Então o dono desta fração é que tem que suportar com todas as despesas do telhado ? NÂO, são todos os condóminos
    -Imagine ainda as lages que servem de teto e chão da sua habitação, que limitam o espaço semelhante ao do sótão, Então, se uma lage desta rachar/partir é só você que tem de suportar todas as despesas de reparação ? NAO, são todos os condómino.
    -O telhado faz parte da própria estrutura do edificio, como o fazem as lages, as vigas, os pilares, as fachadas, etc que, normalmente, não são de uso exclusivo de ninguém, mas sim de uso de TODOS.
    
    Mas, para que não possa ficar iludido no seu aproveitamento impróprio de pretender colar a sua questão sobre o conceito de um terraço terraço de cobertura, lei o seguinte acordão decidido em Tribunal;
    
    
    2083/08-1
    Relator: GOUVEIA BARROS
    Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
    
    Nº do Documento: RG
    Data do Acordão: 23-10-2008
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Privacidade: 1
    
    Meio Processual: APELAÇÃO
    Decisão: JULGADA PROCEDENTE
    
    Sumário:
    
    São da responsabilidade de todos os condóminos as despesas necessárias à conservação do terraço de cobertura do edifício, ainda que destinados ao uso dos condóminos do último piso, dado que à situação não é aplicável o disposto no nº3 do artigo 1424º do CC mas antes a regra fixada no nº1 do mesmo artigo.

    Concordam com este comentário: Luis K. W.
11. • size
    • 15 fevereiro 2017

     # 11

    Colocado por: Alex1980
    Mas o senhor também não irai ficar com o sótão irei solicitar a Camara que o notifique a fechar o mesmos e a reposição da placa como esta no projecto do Edifício e com respectivos pareceres técnicos.

    
    
    Mas, supondo que exista esta situação ilegal ou indevida, a mesma nada tem a ver com a questão de imputação do custo das obras no telhado. Cada coisa no seu devido lugar, porque são, totalmente, distintas.
12. • ClioII
    • 16 fevereiro 2017

     # 12

    Alex, uma coisa é perceber o que é legal, outra coisa muito diferente é querer vinganças por não conseguir o seu intento. Deixe lá os sótãos em paz.

    Concordam com este comentário: Luis K. W.
13. • Alex1980
    • 16 fevereiro 2017

     # 13

    Não se trata de vingança mas sim de legalidade, já que o mesmo agiu com má fé no inicio da aquisição, induzindo todos em erro.
    Tal situação tem sido e bem resolvida em certos casos aqui relatados com o aluguer desse espaço, com o aumento de permilagem enfim com alguma contrapartida,para o condomínio, o senhor negasse a tais pretenderes como tal só terá de fechar e devolver o vão de telhado a função natural e suportar os respectivos custos.
14. • Alex1980
    • 16 fevereiro 2017

     # 14

    Não se trata de vingança mas sim de legalidade, já que o mesmo agiu com má fé no inicio da aquisição, induzindo todos em erro.
    Tal situação tem sido e bem resolvida em certos casos aqui relatados com o aluguer desse espaço, com o aumento de permilagem enfim com alguma contrapartida,para o condomínio, o senhor negasse a tais pretenderes como tal só terá de fechar e devolver o vão de telhado a função natural e suportar os respectivos custos .Esqueci-me de mencionar que sim o ultimo piso tem uma escada para irem ao telhado.