Outras questões sobre casas ou imóveis
Varanda terraço não consta na escritura mas foi "comprado"
- Silvia Figueira
- 22 fevereiro 2017 editado
Boa tarde
Venho expor-vos a situação abaixo na expectativa que os membros me possam ajudar ou encontrar soluções para os problemas descritos:
- Há quase 20 anos a minha irmã comprou um apartamento, ainda em construção, tendo lhe sido dada a possibilidade de (pagando um extra) ficar com ampla varanda ao lado do seu apartamento. Por desconhecimento e ingenuidade, não desconfiou do facto dessa area de varanda não constar em escritura;
- Verificando a Propriedade Horizontal, o registo predial da fracção e até mesmo o projecto do predio, aquela area não consta em lado nenhum. É como se fosse um lugar fantasma, mas serve de cobertura à fracção comercial que está por baixo. A Administração do Condominio considera aquele espaço como area comum.
- Durante estes anos o espaço em questão tem sido utilizado, exclusivamente, pela minha irmã e familia, havendo acesso exclusivo pela lavandaria para esta varanda.
- Acontece que a loja comercial de baixo tem um novo proprietario, que pretende reabrir o espaço como padaria;
- Houve assembleia e os condominos foram unanimes em deliberar que não poderia haver produção de pão, bolos, etc, logo não poderia haver colocação de chamines (anteriormente no mesmo espaço houve outra padaria, mas que fechou por insolvencia e por decisao dos condominos devido ao elevado ruido que era feito durante a noite, bem como pelos danos que as chamines anteriores -ja retiradas- causaram nas fracções);
- As obras na fracção comercial avançaram (veio-se a saber que afinal nao tinham licença camararia para tal) e a minha irmã foi notificada pelo condominio para libertar toda a area da varanda (tinha no espaço vasos, cadeiras, mesa, etc) uma que vez que o proprietario da padaria pretendia fazer impermeabilização do espaço porque havia algumas infiltrações em baixo;
- Após alguma troca de informações e conversas entre as partes, a minha irmã concordou em libertar o espaço, desde que se respeitasse as deliberações de assembleia, ou seja nao colocarem chaminés (podiam aproveitar-se de estarem na varanda para avançar com a montagem das mesmas, uma vez que a Administração do Condominio está a aceitar tudo o que o novo proprietario está a fazer, à revelia do que foi decidido em assembleia);
- o espaço ficou livre, os mestres avançaram com trabalhos mas qual a nossa surpresa quando cortaram todos os varandins;
- A Camara Municipal interveio, tem conhecimento da deliberação e mandou suspender as obras até que a licença fosse devidamente passada
Ou seja o espaço neste momento está sem protecção, a minha irmã e família vê-se impedida de usufruir da varanda e tem receio que, legalmente, aquela área não seja considerada sua, porque ouviu rumores que o proprietário da padaria pretendia transformar aquela zona em esplanada.
As minha duvidas são:
- há alguma lei que preveja estas situações?
- A minha irmã tem algum direito sobre aquele espaço?
- o que pode e deve ser feito para legalizar aquele espaço como da minha irmã?
- a padaria pode avançar com a colocação de chamines, mesmo havendo deliberação em contrario e tendo a Camara Municipal conhecimento desta deliberação?~
Junto envio fotos para se inteirarem do espaço e do antes e depois das obras.
Agradeço desde já a todos que possam contribuir com sugestões.
Cumprimentosé claro que muito dificilmente o dito conseguirá fazer ali uma esplanada e mesmo vir a fazer chaminés.
a sua irmã tem de confirmar se na descrição da fração vem lá escrito se tem o uso exclusivo desse terraço, proprietária nunca poderá ser nem vir a ser .
e já agora o proprietário do espaço comercial só pode fazer obras nesse terraço ( impermeabilização) com o consentimento do condomínio.Um caso muito complicado . A sua irmã terá sido enganada. Terá que recorrer à ajuda de um advogado. É que, pelo menos, o construtor concedeu esse acesso, através de uma porta que usufrui desde há 20 anos.
Pagou o tal valor extra, mas o construtor, embora tenha deixado uma porta de acesso para o terraço, "esqueceu-se" de fazer constar na escritura de constituição propriedade horizontal que aquele terraço de cobertura seria de uso exclusivo da fração.
No projecto do prédio, licenciado pela Câmara, terá que lá constar o tal terraço. Indispensável.- Silvia Figueira
- 22 fevereiro 2017 editado
Muito complicado mesmo... Na PH o espaço não aparece, na Câmara está como área comum.Colocado por: Silvia FigueiraMuito complicado mesmo... Na PH o espaço não aparece, na Câmara está como área comum.
Sim, é, forçosamente, uma área comum, dado ser a cobertura das frações (lojas) inferiores. Faltou foi definir na escritura da PH que a fração teria o uso exclusivo do tal terraço.
Que as coisas derem para o torto, a Câmara tem também um problema para resolver e dar resposta: - como é que vistoriou a conclusão da obra do prédio e emitiu a licença de utilização com aquela porta para o terraço.- Silvia Figueira
- 22 fevereiro 2017
Obrigada! Faremos a questão à Câmara a ver qual a justificação e forma de resolver a situação-
happy hippy
- 23 fevereiro 2017 editado
- Há quase 20 anos a minha irmã comprou um apartamento, ainda em construção, tendo lhe sido dada a possibilidade de (pagando um extra) ficar com ampla varanda ao lado do seu apartamento. Por desconhecimento e ingenuidade, não desconfiou do facto dessa area de varanda não constar em escritura;
Minha estimada, primeiramente importa observar que juntamente com a unidade independente, que constitui a fracção autónoma propriamente dita e que será objecto do direito de propriedade, podia fazer-se acompanhar a discriminação da parte comum, que permitisse saber exactamente qual o objecto dos seus direitos de fruição sobre a mesma. Importará agora, pelos primitivos elementos construtivos, ilidir ou confirmar um tal direito.
Por outro lado, essa informação não podia constar da escritura porquanto tratava de uma parte imperativamente comum e não presumivelmente comum. Se se tratasse de uma área que se presumisse comum, como ensina o Acórdão do STJ de 17/6/1993, "a afectação material de uma parte do prédio que se presume comum, por força do nº 2 do artº 1421º do CC, a uma das fracções autónomas, é bastante para afastar a presunção estabelecida no mesmo preceito, muito especialmente se já estava prevista no projecto da obra e se na determinação do preço se teve em vista tal afectação".- Verificando a Propriedade Horizontal, o registo predial da fracção e até mesmo o projecto do predio, aquela area não consta em lado nenhum. É como se fosse um lugar fantasma, mas serve de cobertura à fracção comercial que está por baixo. A Administração do Condominio considera aquele espaço como area comum.
Segundo o artº 1418º do CC, o título constitutivo serão apenas especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, por forma a que fiquem devidamente individualizadas (nº 1), podendo este fazer menção ao fim a que se destina cada fracção ou parte comum (nº 2, al a)). Ou seja, este nº 2 diz que o título - pode conter - outras especificações, o que significa que a sua menção será meramente facultativa, até porque o nº 3 não fulmina a sua ausência com a nulidade do título.
Ora, as partes comuns não necessitam de ser especificadas no título. Decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra em 7/11/2000 que "sendo o título omisso sobre a propriedade de determinadas zonas do prédio, haverá que recorrer às regras definidas na lei (artº 1421º do CC)". Vale por dizer que, o que não estiver especificado no título como tal, não pode constituir propriedade privada. E neste concreto, somos encaminhados para o preceituado na al. b) do nº 1º do citado artº 1421º que determina a imperatividade da comunhão sobre os terraços de cobertura.
Pese embora não se tenha fruição daquele atribuída pelo título (cfr. artº 1421º nº 3) a um condómino, e sem que aquele possa ser adquirido por actos possessórios, a mesma poderá ser confirmada pela sua destinação objectiva a um dos condóminos, o que parece ser o caso.
Dito isto,
- há alguma lei que preveja estas situações?
Sim, artº 1418º e 1421º, ambos do CC.
- A minha irmã tem algum direito sobre aquele espaço?
Prima facie, terá um direito de fruição pela destinação objectiva...
- o que pode e deve ser feito para legalizar aquele espaço como da minha irmã?
Nada, aquela área não pode ser alvo de uma acção possessória...
- a padaria pode avançar com a colocação de chamines, mesmo havendo deliberação em contrario e tendo a Camara Municipal conhecimento desta deliberação?
Importará saber-se a menção do fim a que se destina a fracção, se comércio, indústria, exercício de profissão liberal ou outro fim lícito. Desde que o uso não esteja em desconformidade com o título, a assembleia só se poderá opor à posteriori, por violação do artº 1346º do CC, com fundamento no nº 1 do artº 70º do CC. Face à colisão de direitos, decidiu também o STJ que "o direito ao ambiente prevalece ao dano económico, nos termos do artº 335º, nº 2".Eu vivo numa situação semelhante. O meu apartamento tem um terraço atrás, sendo o único acesso pela minha casa. O terraço serve de cobertura da garagem.
Assim, é de meu uso mas não sou proprietário dele nem está na escritura. É área comum.
No seu caso em relação à loja, depende como está autorizado a sua actividade. Não pode abrir chaminés nessa cobertura, sem autorização..-
nunogouveia
- 23 fevereiro 2017
Terá que proceder a uma alteração à PH e isso só com o acordo de todos os condóminos, o que não vai ser fácil, nada fácil, a julgar pelo história dos condomínios em Portugal.Colocado por: Silvia FigueiraObrigada! Faremos a questão à Câmara a ver qual a justificação e forma de resolver a situação
Dica:
" - O requisito geral de ilisão da presunção de comunicabilidade, previsto na al.e) do nº2 do artº 1421º do CC, qual seja a afetação ao uso exclusivo de um condómino, não tem de constar no título constitutivo, antes podendo resultar de uma provada afetação material, uma destinação objetiva, mesmo que verificada após a constituição da propriedade horizontal."
Leia este acordão; http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/939fd50e516f7d28802579c6003e8969?OpenDocument- Silver Wolf
- 23 fevereiro 2017
Aos meus olhos parece-me claro:
a) Esse terraço é comum;
b) O uso é exclusivo da fracção.
Nem fazia sentido que assim não fosse. Agora cada vizinho queria ir ao terraço e tocava à campainha e atravessava a casa.
Era uma comédia.
Ainda estou para saber como queriam fazer aí uma esplanada.
Faziam uma abertura na laje?
Faziam uma escada vinda do passeio?
Pediam aos clientes para atravessar o apartamento?
Os clientes tinham vista privilegiada para o quarto?
Com um bom advogado, e dinheiro para poder iniciar o processo, pode conseguir provar que tem prejuízos e pedir uma compensação.
A mim, pessoalmente, faz-me muita confusão como os condóminos vão nessas conversas e deixam tirar o gradeamento, seja lá para o que for.Não se enerve, esse terraço é comum, mas é exclusivo da sua fração e só podem lá entrar para fazer reparações mas não podem alterar nada, contrate um advogado e mande já embargar a obra até à recolocação do varandim, a única coisa que tem de permitir é a impermeabilização a qual terá de ser paga por todos os condóminos, a não ser que o lesado pelas infiltrações se disponibilize para tal.-
nunogouveia
- 24 fevereiro 2017
Não nos precipitemos, convém primeiro saber o seguinte:
1) o varandim fazia parte do projeto aprovado?
2) o vão pelo qual acede ao terraço teve sempre uma porta ou era uma janela com a parte inferior fixa? E qual a solução no projeto aprovado na Câmara?- Silver Wolf
- 26 abril 2017
Como ficou isto? :)0.0201 seg. NEW
