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1. • ogus
   • 23 fevereiro 2017 ^editado

    # 1

   Bom dia,
   
   Queremos fazer obras de remodelação no apartamento em que vivemos.
   Encontra-se em bom estado mas, para além de colocar acabamentos mais actuais, gostávamos de fazer alterações na distribuição do espaço na zona social da casa e alterar a disposição da cozinha.
   
   Temos dois orçamentos de empresas de remodelações chave na mão (melom e afins), que têm arquitectos como comerciais e nos fazem uns desenhos básicos de plantas, sem custo, orçamentando depois as obras em si. Mas não é bem este tipo de abordagem que procuramos.
   Gostávamos de um acompanhamento de maior detalhe, de alguém que reflectisse sobre o espaço e as opções possíveis dada a área, configuração e restrições estruturais da casa, pelo que procurámos um atelier de arquitectura que nos propõe fazer um estudo prévio, um projecto de execução detalhado e acompanhamento da obra, sendo esta executado por empreiteiros que costumam trabalhar com eles.
   
   A nossa dúvida reside na dificuldade em perceber como funcionam normalmente os pagamentos nestas situações.
   Sei que os honorários dos arquitectos correspondem a uma percentagem do valor estimado da obra, sendo pagos de forma faseado ao longo das várias etapas do projecto (estudo prévio, projecto de licenciamento quando necessário, projecto de execução...).
   Mas no caso da nossa remodelação, sendo o arquitecto a negociar directamente a contratação dos empreiteiros e a gerir a compra dos materiais, como é que normalmente se parcelam os pagamentos da obra em si?
   Pagamos directamente ao arquitecto que por sua vez paga aos empreiteiros? E estes pagamentos são faseados de forma independentes dos dos honorários do arquitecto pelo projecto ou fica tudo incluído no mesmo bolo?
   
   
   Obrigada desde já pela vossa ajuda.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: bluewings
2. •  
     Luis K. W.
   • 23 fevereiro 2017

    # 2

   Colocado por: ogus(melom e afins)

   Segundo ouvi dizer, essas empresas pagam um "franchising" de 15%+IVA à mediadora, sobre cada trabalho angariado..
   "Essas empresas", é como quem diz... o cliente final (i.e., VOCÊ!).
   Confirma ?
   
   

   Colocado por: ogusGostávamos de um acompanhamento de maior detalhe, de alguém que reflectisse sobre o espaço e as opções possíveis dada a área, configuração e restrições estruturais da casa, pelo que procurámos um atelier de arquitectura (...)

   ESTA é a abordagem correcta. Parabéns!
   E com tanto excelente arquitecto em Portugal, até soa a ridículo todas as pessoas não pensarem assim !!!
   
   

   Colocado por: ogusMas no caso da nossa remodelação, sendo o arquitecto a negociar directamente a contratação dos empreiteiros e a gerir a compra dos materiais

   Não! Não! Não!
   O arquitecto deve estar do VOSSO lado. SÓ vocês (donos de obra) lhe devem estar a pagar.
   SEPARE o Arquitecto do Empreiteiro!
   Se for o Arquitecto a contratar o empreiteiro, tradicionalmente, estará do lado do empreiteiro (a quem o arquitecto, tradicionalmente, cobrará uma percentagem). Camuflarão erros, escolherão opções que sejam mais vantajosas para o empreiteiro que para o Dono de Obra, etc.
   
   O mesmo se passa quanto às encomendas dos materiais. É o empreiteiro (ou o Dono de Obra) que os adquire! Caso contrário o Arquitecto escolherá os mais caros porque, também tradicionalmente, etc. etc.!
   1.º o dono de obra faz uma primeira escolha dos materiais (com uma ou outra alternativa):
   2.º o empreiteiro dá ao Dono de Obra os preços que consegue fazer (com eventuais alternativas);
   3.º o dono de obra confirma o que entender.
   
   E mesmo que não aconteça, Vocês ficarão com essa suspeita... E essa falha na confiança pode tornar-se muito aborrecida para o bom andamento dos trabalhos.
   
   

   Colocado por: ogusPagamos directamente ao arquitecto que por sua vez paga aos empreiteiros

   Eu não confio os meus pagamentos A NINGUÉM! Era só o que faltava.
   O Dono de Obra é que contrata o empreiteiro.
   O Arquitecto pode intervir nesta fase para confirmar se o andamento dos trabalhos é compatível com o montante pedido pelo empreiteiro. Para isto costumo propor pagamentos segundo AUTOS DE MEDIÇÃO, que o Arquitecto do Dono de Obra tem de confirmar para este poder pagar.
   
   Apesar do que escrevi, eu sou um optimista. Para mim, nas obras, Dono de Obra + Arquitecto + Empreiteiro estão todos a remar no mesmo sentido, para levar a bom porto a obra.
   E os dois últimos, ambos pagos pelo Dono de Obra, deverão tratá-lo como um Messenas - evitando preocupá-lo com problemas de lana caprina (a cor dos parafusos, etc.).

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ogus
3. • paulovalente
   • 23 fevereiro 2017

    # 3

   Pode trabalhar com um arquitecto que conheça construtores. Pode ser uma mais valia. Se houver uma base de confiança....
   Mas não se prenda só por estes, arranje mais uns quantos construtores para ter uma base de comparação de preços.
   
   O arquitecto deverá ter medições o mais rigoroso possível assim como o projecto.
   Não só controla melhor o preço da obra como sabe à partida o custo final. (mas pode contar com mais 10% do que inicialmente previsto, pelo menos).
   Tenha uma reunião com o arquitecto de início na obra e veja que ideias ele lhe traz e que experiência tem e avance a partir daí.
   
   Se trabalhar com um arquitecto que lhe aconselha "muito vivamente" determinado material ou determinado construtor (sem explicar concretamente porque) é porque pode estar a ganhar uns "pozinhos" ali.
   
   Por outro lado, trabalhar com um empreiteiro que se revele um flop é uma verdadeira chatice. Por isso, se o arquitecto tem um empreiteiro com quem já fez algumas obras e está dentro do preço da média, pode não ser mau.

   Concordam com este comentário: Luis K. W.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ogus
4. • paulovalente
   • 23 fevereiro 2017

    # 4

   Eu nos meus trabalhos trabalhos sempre com separação de dinheiros. O valor da obra para o empreiteiro, o valor do projecto para o arquitecto. Até quando trabalho com engenheiros faço igual, prefiro que o DO pague directamente às respectivas especialidades.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ogus
5. • ogus
   • 24 fevereiro 2017

    # 5

   Obrigada pelo vosso feedback, foi muito útil para nos ajudar a organizar as ideias.
   
   Entretanto já reunimos novamente com o arquitecto e ficámos muito confiantes porque a proposta dele foi precisamente ao encontro do que aqui escreveram.
   Após a conclusão do projecto de execução faremos consulta de preços de acordo com o mapa de trabalhos definidos e os pagamentos serão feitos directamente por nós. O atelier orientará esta fase de consulta e tem, naturalmente, empreiteiros com quem habitualmente trabalha que nos recomenda, mas caso seja da nossa preferência optar por outros, é apenas uma questão de escolha.
   
   E agora é adjudicar o trabalho e esperar pelos primeiros desenhos!
   Esperemos que tudo corra pelo melhor, e que em Agosto possamos estar de volta à nossa velha-casa-nova.
   
   Certamente voltarei aqui para ir actualizando o ponto da situação e, quem sabe, pedir mais algumas opiniões ;)
   
   Obrigada.

   Concordam com este comentário: Luis K. W., cguerreiro
6. • ogus
   • 24 fevereiro 2017

    # 6

   Colocado por: Luis K. W.Segundo ouvi dizer, essas empresas pagam um "franchising" de 15%+IVA à mediadora, sobre cada trabalho angariado..
   "Essas empresas", é como quem diz... o cliente final (i.e., VOCÊ!).
   Confirma ?

   
   
   Com toda a certeza.
   Mas, sinceramente, nem é tanto isso que me incomoda, porque são modelos de negócio e o mercado só tem a ganhar se houver diversidade nos produtos que são oferecidos.
   O que me deixa mais de pé atrás com a abordagem que este tipo de empresas fez, é terem à frente um cliente que quer melhorar a sua casa, contrata uma empresa que supostamente disponibiliza uma remodelação orientada por um arquitecto e depois, vai-se a ver, e não há preocupação em pensar-se em nada a não ser despachar tudo o mais depressa possível, sempre ao ritmo toca-e-foge, dar um preço de gaveta que é igual para tudo porque nada é pensado, nem personalizado às necessidades dos clientes e às especificidades da casa.
   E é por isso que vamos a qualquer site ver apartamentos à venda remodelados e parece que estamos sempre a ver a mesma casa.
   Que pobreza de atitude, um desperdício de potencial que tantas casas oferecem.
   É o mesmo que irmos ao médico, dizer-lhe os sintomas e também o tratamento e ele, ah, ok, então se é assim nem preciso de fazer o diagnóstico, tome lá a receita e pronto.
   
   Prefiro pagar pelo trabalho criativo de alguém que se propõe a pensar as coisas, do que estar a alimentar margens de lucro absurdas de quem presta um serviço banal.
   Mas, como em tudo, há sempre riscos.
   
   Esperemos que corra bem!
7. •  
     Luis K. W.
   • 24 fevereiro 2017

    # 7

   Colocado por: ogusO que me deixa mais de pé atrás com a abordagem que este tipo de empresas fez, é terem à frente um cliente que quer melhorar a sua casa, contrata uma empresa que supostamente disponibiliza uma remodelação orientada por um arquitecto e depois, vai-se a ver, e não há preocupação em pensar-se em nada a não ser despachar tudo o mais depressa possível, sempre ao ritmo toca-e-foge, dar um preço de gaveta que é igual para tudo porque nada é pensado, nem personalizado às necessidades dos clientes e às especificidades da casa.
   E é por isso que vamos a qualquer site ver apartamentos à venda remodelados e parece que estamos sempre a ver a mesma casa.
   Que pobreza de atitude, um desperdício de potencial que tantas casas oferecem.
   É o mesmo que irmos ao médico, dizer-lhe os sintomas e também o tratamento e ele, ah, ok, então se é assim nem preciso de fazer o diagnóstico, tome lá a receita e pronto.
   Prefiro pagar pelo trabalho criativo de alguém que se propõe a pensar as coisas, do que estar a alimentar margens de lucro absurdas de quem presta um serviço banal.
   Mas, como em tudo, há sempre riscos.

   
   Que bem exposto!
   Eu não diria melhor.
   Eu acrescentaria que essas empresas se comparam a ir ao hiper-mercado (mas com os produtos mais caros), em vez de ir ao comércio local.
   O "toca-e-foge" está bem aplicado!
   Eu, ao contrário, e mesmo sem o fazer de propósito, tento sempre que um cliente se torne um amigo. Deve ser por ter a perfeita noção de estarmos a colaborar na "construção de um lar"...
   Aliás, eu suspeito sempre de empresas de remodelações ou de arquitectura cujos "sites" são hiper-atraentes. :-)
8. • cguerreiro
   • 10 outubro 2017

    # 8

   Colocado por: ogusObrigada pelo vosso feedback, foi muito útil para nos ajudar a organizar as ideias.
   
   Entretanto já reunimos novamente com o arquitecto e ficámos muito confiantes porque a proposta dele foi precisamente ao encontro do que aqui escreveram.
   Após a conclusão do projecto de execução faremos consulta de preços de acordo com o mapa de trabalhos definidos e os pagamentos serão feitos directamente por nós. O atelier orientará esta fase de consulta e tem, naturalmente, empreiteiros com quem habitualmente trabalha que nos recomenda, mas caso seja da nossa preferência optar por outros, é apenas uma questão de escolha.
   
   E agora é adjudicar o trabalho e esperar pelos primeiros desenhos!
   Esperemos que tudo corra pelo melhor, e que em Agosto possamos estar de volta à nossa velha-casa-nova.
   
   Certamente voltarei aqui para ir actualizando o ponto da situação e, quem sabe, pedir mais algumas opiniões ;)
   
   Obrigada.

   Concordam com este comentário:Luis K. W.,cguerreiro
9. • cguerreiro
   • 10 outubro 2017

    # 9

   Boa tarde. De modo a ter uma noção dos valores do mercado, poderá dizer qual o valor que foi adjudicado aos arquitectos? Obrigada