Haverá alguma lei que nos ajude ou, pelo menos, defenda o condomínio na seguinte situação:
Para substituir um antigo esgoto em grés por um novo esgoto em PVC será necessário aceder ao quintal de uma vizinha, montar andaime e fazer a obra. Acontece que a senhora, com quem eu até falava muitissimo bem, agora está a dar-lhe para não responder a telefonemas, sms e e-mails. Como o esgoto é por fora (à semelhança de muitos prédios com 50/60 anos em Lisboa) e termina no quintal da senhora, não há volta a dar - não se fazem obras destas em rapel... Como faço para defender o condomínio de eventuais prejuízos de uma não reparação? é que de hoje para amanhã começam a existir infiltrações ou outros estragos nas frações e eu, como administrador, quero o condomínio defendido.
1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos. 2. É igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem; o proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ao seu dono. 3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.
Meu estimado, nos termos do artº 1305º, do CC, que define o conteúdo do direito de propriedade, aliás consagrado constitucionalmente (artº 62º, da CRP) “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”. Uma destas restrições ao direito de propriedade é a que resulta do disposto no nº 1, do artº 1349º do mesmo Código, que estabelece o direito de passagem forçada momentânea, nos seguintes termos: “1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.”
Acresce que mesmo que a obra pudesse ser executada com recurso a grua, o que se poderá requerer prova se pode ou não o pode ser, a questão da passagem forçada momentânea, será exactamente a mesma, por ter de ser invadido o espaço aéreo da vizinha, portanto, este eventual argumento não colhe. Já o pedido de autorização não carece de formalidades especiais, na medida em que o artº 219.º do Código Civil estabelece como regra geral que a validade da declaração negocial não depende de forma especial, salvo quando a lei a exigir e, no presente caso, não exige a lei forma especial.
Como não pode recorrer à força, resta ao condomínio requerer em tribunal (ou julgado de paz, se o houver no seu concelho, deve recorrer a este meio - mais célere e mais económico) “o direito de passagem forçada momentânea” contra a vizinha, nos termos do art.º 1349.º do Código Civil.
Neste concreto, só o administrador do condomínio é que tem legitimidade para agir em juízo (cfr. artº 1437º, nº 1 do CC), e que na qualidade de demandante vai requerer que a vizinha, a demandada, seja condenada a permitir o acesso do seu prédio ao demandante e ao pessoal por ele contratado para execução da obra que tem em curso no prédio de que é administrador, na medida do que é necessário para obrar e que de outra forma não pode ser realizada.
À demandada caberá o direito de ser indemnizada pelos prejuízos eventualmente causados decorrentes dessa utilização forçada do seu prédio, nos termos do nº 3, do mesmo artº 1349.º do CC, no entanto, importa esclarecer que a simples ocupação do prédio para a realização das obras não confere à demandada o direito a ser indemnizada, impondo-se que, para que tal aconteça, dessa utilização resultem prejuízos para o dono do prédio ocupado.
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size e happy hippy, muito obrigado pelos vossos esclarecimentos. Do que li, e se percebi tudo bem, resta-me enviar uma carta à senhora a solicitar formalmente acesso, dar um prazo (acham bem 15 dias ou alguma lei definirá estes prazos?) e explicar que, se não obtiver resposta, nos termos do art. 1349º do CC, vamos para tribunal.