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    • RafaPi
    • 1 Março 2017 editado

     # 1

    Alguém sabe de alguma técnica ou tática com vista a condomínios faltosos pagarem as suas dívidas?
    Excluo as soluções judiciais pq essas já conheço!
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  2.  # 2

    Pressao psicologica facam a vida negra a quem nao paga
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    • 1 Março 2017 editado

     # 3

    Colocado por: RafaPiAlguém sabe de alguma técnica ou tática com vista a condomínios faltosos pagarem as suas dívidas?
    Excluo as soluções judiciais pq essas já conheço!


    A não se perspectivar esta a via, só restará a via de ameaças nas escadas do prédio : )..mas pode não ser a eficiente.
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  4.  # 4

    Colocado por: RafaPiAlguém sabe de alguma técnica ou tática com vista a condomínios faltosos pagarem as suas dívidas?
    Excluo as soluções judiciais pq essas já conheço!


    Meu estimado, o exercício administrativo não se coaduna com pseudo-técnicos ou tácticas, quando em causa está uma obrigação do administrador que lhe é imposta por lei. Dimana da al. e) do artº 1436º do CC que uma das atribuições do administrador é proceder à cobrança dos condóminos da respectiva quota-parte nas despesas aprovadas, em montante fixado pela assembleia (cfr. artº 1431º, nº 1 CC), necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio, e bem assim, dos serviços de interesse comum (cfr. artº 1424º, nº 1 CC), a pagar pelos mesmos em proporção do valor das suas fracções (cfr. artº 1418º, nº 1 CC), salvo disposição em contrário ou se outra forma não se tiver deliberado.

    Atente-se que o legislador, usou a expressão «Exigir» em detrimento de qualquer outra, contendo-se esta com uma força imperativa. Para tanto, este atribuiu ao administrador dois poderes-deveres para proceder à cobrança:
    1) de forma coerciva (cfr. DL 268/94, artº 6º) se os condóminos não cumprirem pontual (cfr. artº 406° nº 1 CC) e integralmente (cfr. artº 763° nº 1 CC) com as suas obrigações.
    2) pela aplicação das penas pecuniárias que se houverem previamente fixadas em sede plenária para a não satisfação das obrigações devidas (cfr. artº 1434º, nº 1 CC).

    Desta sorte, perante uma situação de incumprimento, deve o administrador, com as formalidades exigidas (cfr. artº 342º CC), solicitar o pagamento voluntário do montante em dívida em prazo por si considerado razoável, sob pena de se ver forçado a aplicar as penas pecuniárias fixadas pela assembleia dos condóminos, decorrido tal prazo, com a subsequente cobrança coerciva mediante uma competente acção executiva, sem mais advertências.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  5.  # 5

    Se os condóminos não pagam as quotas acham que iriam pagar as multas?
  6.  # 6

    Colocado por: RafaPiSe os condóminos não pagam as quotas acham que iriam pagar as multas?


    Meu estimado, os condóminos que não cumpram voluntariamente com as suas obrigações, pagam as respectivas quotas-partes das despesas aprovadas, as penas pecuniárias que se houverem fixadas em sede de regulamento, os juros de mora à taxa legal, as despesas com a execução e os honorários do executor. A prevaricação não se voltará a repetir.

    A excepção, prende-se com aqueles infractores que, por provocada aparência ou real situação de precariedade financeira, têm-se cientes que pelo incumprimento das suas obrigações, sobre eles não irá impender qualquer responsabilidade cível, porquanto não terão rendimentos ou bens patrimoniais penhoráveis...

    Regressando contudo à sua primitiva questão, das técnicas e tácticas, cumpre-me reconhecer que, pese embora não se tenha este um expediente com almofada legal, aponto uma possível solução: havendo-se manifesto interesse e disponibilidade das partes, pode a administração negociar com os incumpridores alguns dos serviços de interesse comum prestados às áreas comuns do condomínio, nomeadamente, limpeza, jardinagem ou pequenas reparações, onde a remuneração é usada para efeito de abatimento das dívidas...
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  7.  # 7

    A única forma é a judicial. É muito fácil no caso dos condominios. De resto, boa vizinhança precisa-se. Taticas ou tecnicas intimidatórias são contra um estado livre de direito como o nosso.
  8.  # 8

    Façam uma reunião de condomínio e coloquem (escrevam!) na acta todas as dividas em questao de forma clara e descritiva, por condomínio/fração.

    As dividas apenas são cobraveis até 2 anos atrás.

    Com isto, vão aos "Julgados de Paz" da vossa área (funciona, é rápido e barato).

    Foi o que fizemos e resultou !
  9.  # 9

    2 anos? O prazo prescricional das dividas de condomínio são 5 anos. Julgados de paz para que? Com isso já tem titulo executivo, tem é que intentar uma ação executiva.
  10.  # 10

    Colocado por: skyptFaçam uma reunião de condomínio e coloquem (escrevam!) na acta todas as dividas em questao de forma clara e descritiva, por condomínio/fração.

    As dividas apenas são cobraveis até 2 anos atrás.

    Com isto, vão aos "Julgados de Paz" da vossa área (funciona, é rápido e barato).

    Foi o que fizemos e resultou !


    Funciona? E se o devedor não cumprir?

    Colocado por: Rsilva612 anos? O prazo prescricional das dividas de condomínio são 5 anos. Julgados de paz para que? Com isso já tem titulo executivo, tem é que intentar uma ação executiva.


    Permita-me uma observação. Contam-se 5 anos para as prestações periodicamente renováveis. Para as outras dívidas condominiais, corre o prazo de 20 anos.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  11.  # 11

    Óbvio, pensei que estavamos só a falar de dividas referentes ás quotas mensais, logo periódicas. Tem toda a razão.
  12.  # 12

    Deus nos livre destes vizinhos. Eu deixei de comprar um lindo apartamento por cause destes. No edificio havia 10 ou 11 condominos. Quatro estavam com atraso. Um deles devia 2.000, Estava isento do pagamento porque a casa nao era dele mas sim do banco. Também nao ganhava o suficiente para ser obrigado a pagar. A respeito dos outros 3 nao sei o que estava a acontecer. A administracao nao quis falar comigo. A agencia gestora tamb´´em nao podia falar da situacao financeira de cada condomino. A vendedora do apartamento disse que nao tinha nenhuma carta da agencia gestora. Que lia as cartas e as deitava fora a seguir.

    Conclusao nao comprei. Tenho pena mas acho que quem foge á guerra é valente. Quando eu imagino que teria de viver com uns vizinhos destes até me sinto mal. Penso que eu nao me enquadraria neste ambiente. Claro que há pessoas com pouco dinheiro, mas nao ter 20 Euros por mes para cumprir tais deveres a miséria nao é so material, mas sim mais profunda.
  13.  # 13

    Colocado por: AfonsoUm deles devia 2.000, Estava isento do pagamento porque a casa nao era dele mas sim do banco
    Se o proprietário do andar era o banco, então era o banco que devia esses 2.000!!
  14.  # 14

    Uma "artista" no meu prédio diz que não paga condomínio pois tem uma infiltração e se a situação não for tratada pelo condomínio que ela resolve, e depois desconta nos pagamentos.
    A pessoa como formação é juíza ou advogada!
    Há alguma lei que permita fazer isso automaticamente?
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    • 7 Junho 2019 editado

     # 15

    E a infiltração é proveniente de onde ?
    De canalização comum, cobertura do prédio, ou, supostamente de canalização de fração vizinha ?
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  16.  # 16

    Colocado por: sizeE a infiltração é proveniente de onde ?
    De canalização comum, cobertura do prédio, ou, supostamente de canalização de fração vizinha ?

    Ambos os casos canalização comum e canalização de uma fracção, agora se soube.
  17.  # 17

    Colocado por: Palhava
    Ambos os casos canalização comum e canalização de uma fracção, agora se soube.

    Se parte da origem da infiltração é da "canalização comum" o adminstrador do condomínio pode mandar reparar.
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    • 13 Junho 2019

     # 18

    Colocado por: PalhavaUma "artista" no meu prédio diz que não paga condomínio pois tem uma infiltração e se a situação não for tratada pelo condomínio que ela resolve, e depois desconta nos pagamentos.
    A pessoa como formação é juíza ou advogada!
    Há alguma lei que permita fazer isso automaticamente?


    Automáticamente, não....
    Tem que reportar, formalmente a situação ao administrador do condomínio para que seja este a diligenciar a reparação na área comum.
    Só se o administrador for negligente, não resolver a situação, é que a dita condómina adquire a legitimidade para tomar a iniciativa de reparar e, consequentemente, ser ressarcida da despesa junto do condomínio.
  18.  # 19

    Colocado por: PalhavaUma "artista" no meu prédio diz que não paga condomínio pois tem uma infiltração e se a situação não for tratada pelo condomínio que ela resolve, e depois desconta nos pagamentos.
    A pessoa como formação é juíza ou advogada!
    Há alguma lei que permita fazer isso automaticamente?


    Meu estimado, respondendo directamente a essa sua questão, a resposta é afirmativa, contanto estejam reunidos os ambos os pressupostos exigidos no nosso código cível, caso contrário, obrando a arrepio do preceituado na letra da lei, terá muitas dificuldades em obter o reembolso das despesas havidas com as reparações.

    Má fortuna daquela sem dúvida, porquanto à luz do preceituado no art. 1427º do CC, os condóminos só terão direito a receber o que gastaram com as reparações se estas forem - cumulativamente, sublinhe-se -, “ indispensáveis”, “ urgentes” e levadas a efeito “ na falta ou impedimento do administrador”. Na falta destes elementos, a acção não procede.

    A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fracção, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma infiltração que incida directamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho).

    Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), "a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador...sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador". Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.

    Porém, resulta do preceito que a intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excepcional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador de condomínio efectuar tais obras, razão por que se impõe que primeiramente o(s) condómino(s) afectado(s) comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.

    A este propósito, e embora não resulte expressamente do texto legal, refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2000, p. 314), "resulta do regime da propriedade horizontal o dever de os condóminos comunicarem imediatamente ao administrador a necessidade de reparações urgentes". No mesmo sentido, Francisco Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal, p. 196) enunciam que "a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa".

    Contudo, o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (artº 1427º do CC). A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".

    Requisito essencial é, como já referido, a falta (omissão) ou impedimento do administrador na realização das obras. Tal pode decorrer da consideração por este que as obras não revestem carácter urgente (caso em que é recomendável convoque uma assembleia de condóminos), mas também pode resulta da falta de vontade, delonga irrazoável ou inabilidade do mesmo na resolução do problema suscitado. Estes últimos motivos podem, todavia, consubstanciar fundamento para a remoção do administrador do seu cargo, já que lhe está imposta a incumbência de realizar as reparações necessárias, nos termos do artº 1436º, al. f) do CC.

    Verificando-se os requisitos para a reparação urgente por iniciativa do condómino, assiste a este o reembolso da quantia despendida da parte do condomínio (isto é, dos restantes comproprietários nas partes comuns). O custo é repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, nos termos do artº 1424º do CC, devendo assim o condómino que tomou a iniciativa receber da administração de condomínio o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fracção.

    Ainda que se venha a entender que as obras realizadas não tinham natureza urgente e que poderiam ter sido realizadas pela administração de condomínio ou noutro prazo, porque realizadas sobre partes comuns do edifício, assiste sempre ao condómino o direito ao reembolso do efectivamente despendido (desde que tenha sido adequado ao fim em causa), no âmbito das regras do enriquecimento sem causa (art.º 473º do CC), já que o entendimento implicaria o aumento de um património (do condomínio, que ficou beneficiado com as obras) e o correlativo empobrecimento de outro património (do condómino que tomou a iniciativa de as realizar e suportou as respectivas despesas), sem idónea causa justificativa dessa deslocação patrimonial.

    Se porventura a administração de condomínio se recusar a proceder ao reembolso da parte devida ao condómino que tomou a iniciativa, embora a obrigação emergente para o a administração de condomínio não seja estruturalmente uma obrigação contratual, a jurisprudência já entendeu ser aplicável em caso de incumprimento as regras do regime geral das obrigações, designadamente assistindo ao condómino que tomou a iniciativa o direito de se recusar a proceder ao pagamento das prestações de condomínio, ao abrigo da excepção de não cumprimento contratual, nos termos do artº 428º do CC (Cfr. Ac. RP, 01.04.1993, CJ, II, p. 201).

    Todavia, é meu entendimento que interpelada a administração de condomínio, nos termos do artº 805º do CC, para proceder ao pagamento do valor despendido (deduzido da proporção da responsabilidade do condómino) e aquela não o fazendo, em virtude da existência de créditos recíprocos, assistirá ao condómino que tomou a iniciativa de realizar as obras sobre as partes comuns, o direito de compensação de créditos, deixando assim de proceder ao pagamento das contribuições para o condomínio até se operar a efectiva e integral compensação, nos termos do artº 848º do CC.
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