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Crédito habitação: generalidades

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  1.  # 81

    A questão de no futuro querer amortizar, no Bankinter passamos a pagar juros de 0,5% do restante que faltava pagar e no Santander Totta será de 2%. é uma diferença grande sem dúvida.
    • nmex2
    • 13 março 2018 editado

     # 82

    Colocado por: StressA questão de no futuro querer amortizar, no Bankinter passamos a pagar juros de 0,5% do restante que faltava pagar e no Santander Totta será de 2%. é uma diferença grande sem dúvida.


    pode explicar melhor esta frase?

    os 0,5% e 2% que normalmente são falados - que podem ser outros dos que se está a referir - são normalmente a comissão/taxa que que o banco cobra por cada amortização antecipada, ou seja, se amortizar 1000€, vão lhe cobrar 5€ ou 20€ por essa amortização (mais imposto de selo)

    os juros, continua a pagar igual (com a TAN) sobre o valor que fica ainda em dívida

  3.  # 83

    Colocado por: StressPelas IMENSAS contas que vou fazendo... parece-me que o seguro PESA imenso na prestação final e no empréstimo final. Daí entender que mesmo que o spread seja um pouco mais alto não vai superar o facto de podermos procurar novo seguro fora do banco e mais barato de certeza (dito pelo próprio banco).


    quando refere as contas que fez, tem os parâmetros para cálculo do seguro, ou tem se baseado nas FIN do seguro?


    como exemplo, de que os seguros também podem ser "controlados", acho que já disse algures, que é possível ter um ITP (100% por titular) ao longo de todo o contrato, ao valor aproximado do que se paga nas primeiras mensalidades (e equvalente a um IAD, em termos de custo)

    claro que obter uma melhor proposta de seguro logo à partida, tal como o spread, é mais vantajoso... mas não vale a pena dispender menos energia a fazer as contas, do que andar a procura de seguros mais baratos.

  4.  # 84

    Colocado por: andcalvarioCerto. Mas fico com a taxa fixa mesmo fico imune a qualquer subida grande dos juros.
    Nunca terei qualquer subida no crédito em qualquer circunstância e isso quanto a mim "vale muito dinheiro".
    Neste momento e com as simulações diferentes que fiz sao mais ou menos 70€ a diferença entre fazer fixa ou variável. Qualquer subida de juro diminuira esta diferença o que torna muito apelativo a realização de taxa fixa a longo prazo nesta altura...


    se dorme melhor a noite assim, óptimo ;)

    pode dizer qual o valor da TAN que lhe propõem para o empréstimo e prazo? bem como o spread no taxa variável? prazo, montante?
    só para fazer umas contas ;)

  5.  # 85

    Colocado por: StressA questão da taxa fixa parece-me aliciante também e deixou-me a pensar agora... nenhum banco que pedi simulação me recomendou taxa fixa.
    E porquê?
    Será mau para o banco?
    Será desvantajoso para o cliente?

    Pois não sei...

    A questão é que o unico banco que me apresentou taxa fixa a usar a swap a 30 anos foi o bankinter.
    Os outros usam tempos mais curtos.
    Tudo depende da sua perspectiva de vida. Se tem perspectiva de estar a ganhar mais daqui a uns anos ou nao, a sua resistencia mental a saber que pode passar uns anos a pagar mais taxa do que se fosse a variavel...
    É um modo de olhar para o credito como se fosse uma renda fixa.
    So varia o seguro. E ai só amortizando o pode baixar. Atenção que as amortizações sao mais caras (2%). Mas no emprestimo de 150k amortizar tudo são 3k...
    Concordam com este comentário: nmex2, Gomes.

  6.  # 86

    Colocado por: nmex2

    quando refere as contas que fez, tem os parâmetros para cálculo do seguro, ou tem se baseado nas FIN do seguro?


    como exemplo, de que os seguros também podem ser "controlados", acho que já disse algures, que é possível ter um ITP (100% por titular) ao longo de todo o contrato, ao valor aproximado do que se paga nas primeiras mensalidades (e equvalente a um IAD, em termos de custo)

    claro que obter uma melhor proposta de seguro logo à partida, tal como o spread, é mais vantajoso... mas não vale a pena dispender menos energia a fazer as contas, do que andar a procura de seguros mais baratos.


    Quando se refere a "controlados", o que quer dizer exatamente? Do que tenho visto nas várias propostas que me apresentaram nos bancos e nas seguradoras, o valor da mensalidade do seguro sobe sempre de forma exponencial até ao pico de cerca de 2/3 da duração do empréstimo, mas depois iniciar a trajetória de descida do valor
    Em nenhum caso consegui encontrar uma proposta que garanta um valor constante ao longo de todo o crédito. O mais parecido seria a proposta do Santander, que permite adquirir o seguro em tranches de 5 anos, garantindo que o preço só muda de 5 em 5 anos (mas ainda assim, somando o custo total do seguro, continua a ser muito mais caro que outras propostas).
    • *cc
    • 13 março 2018 editado

     # 87

    Colocado por: nmex2

    pode dizer qual o valor da TAN que lhe propõem para o empréstimo e prazo? bem como o spread no taxa variável? prazo, montante?
    só para fazer umas contas ;)


    Agora fiquei curioso. Envio duas simulações bankinter
    capital em divida: 62.000
    spread: 1,5€
    prazo: 360 meses

    taxa fixa 360 meses
    TAEG 3.55%
    prestação: 280,10€

    Taxa euribor 12 meses
    TAEG: 2,7%
    prestação: 208,20€
    Concordam com este comentário: Gomes.

  8.  # 88

    A mim o spread que me propõem é 1.15.
    Valor de emprestimo 150k.
    Prazo 420 meses.
    Tan taxa fixa 2.6.
    Tan taxa variavel 2%.
    • *cc
    • 13 março 2018

     # 89

    Colocado por: andcalvarioA mim o spread que me propõem é 1.15.
    Valor de emprestimo 150k.
    Prazo 420 meses.


    inferior a 100k não dão esse spread no bankinter.

  10.  # 90

    Colocado por: *cc

    inferior a 100k não dão esse spread no bankinter.

    Certo. Eu estou a colocar os valorea que o nmex solicitou tambem 😊

  11.  # 91

    no meu caso o banco que apresenta melhores condições é o Santander, tem é aquela rasteira do spread base elvado.

    ainda que as condições sejam faceis de manter alguem sabe quanto tempo se fica com o spread base em caso de incumprimento.
    pe não se atingiu o plafond estipulado para o cartão de credito naquele periodo, quanto tempo passa para o spread base?

  12.  # 92

    Colocado por: andcalvarioA mim o spread que me propõem é 1.15.
    Valor de emprestimo 150k.
    Prazo 420 meses.
    Tan taxa fixa 2.6.
    Tan taxa variavel 2%.


    obrigado

    no taxa variável, com spread de 1.15, que indexante está a considerar para ter uma TAN de 2%?

    assumi euribor 12M : -0.19% e as seguintes TAN (bola de cristal)
    TAN
    primeiros 12 meses : 0,96%
    2º ano : 0%
    3º ano : 1%
    restantes 33 anos : 2%

    pode-se simular imensos cenários de comportamento da euribor : só sobe, sobe e desce, etc..

    Com Taxa Fixa, 35 anos, cerca de 100.000€ em juros/seguro (dois titulares, ITP 100% para ambos, com 30 anos)

    com taxa variável, descrita acima, cerca de 110.000€ em juros/seguro

    com amortizações antecipadas (taxa fixa caseiro) e assumindo um valor fixo de 568€ mês (valor aproximado da primporá taxa fixa) e com o incremento dos 2% ano para cada mês, serão 27 anos até o empréstimo estar pago, com cerca de 82.000€ em juros

    claro que subindo as euribor (e assumindo que nunca descem), o taxa fixa será sempre mais vantajoso (garantindo essas condições a longo prazo/todo o contrato) - embora não esquecer que embora o taxa fixa seja constante (juros e capital) o seguro não será, e dependendo do tipo de seguro e idade(s) dos titulares, pode pesar bastante lá mais para a frente.
    • nmex2
    • 13 março 2018 editado

     # 93

    Colocado por: andcalvario
    A questão é que o unico banco que me apresentou taxa fixa a usar a swap a 30 anos foi o bankinter.
    Os outros usam tempos mais curtos.
    Tudo depende da sua perspectiva de vida. Se tem perspectiva de estar a ganhar mais daqui a uns anos ou nao, a sua resistencia mental a saber que pode passar uns anos a pagar mais taxa do que se fosse a variavel...
    É um modo de olhar para o credito como se fosse uma renda fixa.
    So varia o seguro. E ai só amortizando o pode baixar. Atenção que as amortizações sao mais caras (2%). Mas no emprestimo de 150k amortizar tudo são 3k...


    30 anos são muitos anos... e fazer a tão longo prazo pode ser uma lotaria, eque os bancos podem não querer jogar... o cliente médio faz um crédito habitação na vida, talvez dois (contando os créditos automóveis/consumos/etc), o banco é um dos negócios dele...

    fzendo taxa fixa a curto/médio prazo para depois variável, ainda mais pode ser (pior para o cliente) - anos a pagar acima do variável, e quando começa a compensar, corre-se o risco do contrato estar a terminar/passar para variavel.
    Concordam com este comentário: andcalvario

  14.  # 94

    Colocado por: Nortenho

    Quando se refere a "controlados", o que quer dizer exatamente? Do que tenho visto nas várias propostas que me apresentaram nos bancos e nas seguradoras, o valor da mensalidade do seguro sobe sempre de forma exponencial até ao pico de cerca de 2/3 da duração do empréstimo, mas depois iniciar a trajetória de descida do valor
    Em nenhum caso consegui encontrar uma proposta que garanta um valor constante ao longo de todo o crédito. O mais parecido seria a proposta do Santander, que permite adquirir o seguro em tranches de 5 anos, garantindo que o preço só muda de 5 em 5 anos (mas ainda assim, somando o custo total do seguro, continua a ser muito mais caro que outras propostas).


    referia-me mais ou menos ao mesmo do mesmo quanto lá mais atras me referi a fazer as contas (e sem paternalismos ;))

    os seguros, normalmente, são calculados em função do valor em dívida e da idade dos titulares - se o valor em dívida diminui tendendo para zero (fim do contrato), a idade está sempre a aumentar, e como quanto mais velhos, mais risco é considerado, os valores a pagar vão normalmente aumentando, até o peso do valor em dívida anular esse efeito - o tal exponencial de que fala e depois a descida.

    estava por aí uma imagem por aí algures num tópico, que visualizava isso mesmo. isto claro, dependendo do tipo de seguro (ITP, IAD, morte), % de cobertura, número de titulares, etc...

    as propostas dos bancos, nunca vão mostrar esse "controlo" de que falamos, primeiro porque é uma simulação de um cenário, depois isso vai "contra" os interesses (negócio) da instituição.

    a solução (e como efeito adicional das amortizações periódicas - procure por favor neste/outros tópicos sobre isto), já que na idade não da para mexer (quanto muito reduzir o prazo do contrato, mas implica uma prestação mensal mais alta) é reduzir o mais rapidamente possível o valor em dívida - as tais amortizações antecipadas - sobre o qual o seguro é calculado, e com o capital poupado (no valor da prestação mensal : juros, capital, seguro) acumular, para fazer nova amortização e voltar a descer mais um pouco todo o conjunto.

    isto faz-se tudo com contas, as tais que perguntava se tinha feito, que embora trabalhosas, não são complicadas, com a vantagem além de poupar anos e capital, fica com uma grande sensibilidade ao seu crédito e como os vários parâmetros o influenciam.

    no meio disto tudo, a dificuldade passa por obter a forma como o seguro é calculado - que penso que deverá ser conhecido do titular do seguro - mas que normalmente não é (ou não dão, ou o cliente não sabe/pede ou quem está atras do balcão responde "não sei do que fala, isto sai do computador assim...")

  15.  # 95

    O indexante é euribor 12M.
    Exactamente por haver um banco a querer jogar esta lotaria é que eu como cliente estou tentado a usá-la.
    A perspectiva seria sempre de procurar terminar o crédito antes de passar a taxa variável, ou seja dos 30 anos.
    A euribor é provável que suba e desça, mas nos anos mais proximos subirá mais que desce e daí a opção de taxa fixa para quem se perspectiva a ganhar muitos anos o mesmo valor mensal seja mais atractivo.
    Eu submeti agora os projectos de especialidades e espero que ainda vá a tempo de não apanhar grandes variações nestas ofertas de modo a poder subscrevê-las como estão...

  16.  # 96

    Colocado por: nmex2

    estava por aí uma imagem por aí algures num tópico, que visualizava isso mesmo. isto claro, dependendo do tipo de seguro (ITP, IAD, morte), % de cobertura, número de titulares, etc...



    https://forumdacasa.com/?CommentID=1197517

  17.  # 97

    Colocado por: Paulo Portono meu caso o banco que apresenta melhores condições é o Santander, tem é aquela rasteira do spread base elvado.

    ainda que as condições sejam faceis de manter alguem sabe quanto tempo se fica com o spread base em caso de incumprimento.
    pe não se atingiu o plafond estipulado para o cartão de credito naquele periodo, quanto tempo passa para o spread base?
    Julgo que será 1 ano.

  18.  # 98

    Nmex acha que a tendência poderá passar por termos spreads idênticos aos do final do ano de 2008 conforme imagem anexada!!!!

    Veja lá aí na sua bola de cristal:)

    Por falar em bola de cristal veja se sabe o número do Euromilhões....saiu para Braga 61M€ e não foi para mim☹️

  19.  # 99

    a minha bola de cristal é muita fajuta, mas se quiser podemos fazer uma sociedade, eu digo-lhe aquilo que gostava de ouvir, e o ricardo ganha o euromilhoes, dividimos o prémio a meias, aquilo que eu lhe disse deixa de ter interesse para si, e ficamos ambos felizes ;) que lhe parece? :)

    agora a sério, não faço ideia do que poderá ser o mercado no futuro
    há quem defenda que no caso das euribor subirem, e para acomodar os créditos já em curso - evitar os imcuprimentos do passado - que possam aceitar algumas renegociações, baixando no spread, para que a TAN (spread + euribor) não suba substancialmente, mas mesmo isso, não protege contra grandes subidas...

  20.  # 100

    Se nos saísse o Euromilhões já nem aqui estávamos a falar :)

    Assim sendo vou continuar a ouvir os seus concelhos e da sua bola de cristal...por muito que nem sempre seja aquilo que queira ouvir ;)

    Quero aproveitar para lhe agradecer o contributo dado ao fórum neste tema também delicado.

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