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Ajuda - Opinião sobre orçamento e modelo de aquisição

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  1.  # 1

    Boa noite a todos,

    sou um leitor do fórum e estou a equacionar a hipótese de construção de uma moradia.

    Preferia adquirir já construída pois não tenho conhecimento nem tempo para gerir uma construção e tratar de todas as dificuldades que esta inevitavelmente trará. Infelizmente não encontro nenhuma moradia na minha zona que cumpra os meus requisitos, e acreditem que já estamos a procurar há diversos anos. (Os requisitos não são nada de "especial", mas ainda assim esta busca tem se revelado infrutífera).

    Assim sendo começámos a equacionar a hipótese de construção e encontrámos um loteamento bastante próximo do que pretendíamos já com um projeto praticamente pronto.
    Falta no entanto renovar a licença de construção, preparar as especialidades e tudo o demais que desconheço.

    Para perceber como podia avançar pedi orçamentos de construção com base na informação que já dispunha (plantas e mapa de acabamentos).
    Recebi um primeiro orçamento com valores elevadíssimos que nunca poderia lá chegar e agora recebi um segundo também bastante acima do que previa (é preciso considerar o IVA sobre o valor aqui exposto e o valor de aquisição do terreno, que também não é baixo).
    Como não tenho experiência é-me difícil avaliar se estes valores estão dentro da norma ou não.

    O terreno tem pouco mais de 400m2; a vivenda teria 3 pisos sendo um deles a garagem com 115m2 e os pisos 0+1 teriam 210m2 de construção.

    - Alguém com conhecimento seria capaz de dar uma leitura na diagonal e me indicar se alguma coisa salta à vista neste orçamento/materiais/trabalho?
    - É um bom orçamento?

    A questão seguinte, assumindo que se consegue chegar a um acordo quanto ao valor, é perceber como se consegue levar para a frente este processo minimizando o risco. Preferia que o construtor tratasse também dos licenciamentos, projetos, ... uma vez que estará certamente muito mais à vontade nesse meio que eu.

    - Como garanto que as coisas são feitas com qualidade?
    - Que tipo de contrato se faz com o construtor?
    - Quem compra o terreno?
    - Qual é o plano de pagamentos habitual nestas situações?

    Muito obrigado.

  2.  # 2

    (Documento atualizado)

  3.  # 3

    Só olhei para o valor final e não para nenhuma rubrica em particular e não me surpreendeu.

    Também estou em fase de construção e os orçamento tos recebidos, assim como a previsão de gastos, ultrapassa em muito as previsões iniciais.

    Tem aí muita área de construção. Só a cave encarece muito a construção, nuns 30000€ a mais pelo menos.

    Depois também depende de um sem número de outros pormenores que tem de contar .

  4.  # 4

    Quem compra o terreno tem de ser você.

    Para garantir que as coisas são feitas com qualidade tem que contratar um fiscal de obras, que estará do seu lado e irá verificar se tudo está a ser feito conforme o projeto.

    Pode fazer um contrato para duas fases: Fase 1 estrutura e Fase 2 acabamentos.

    Plano de pagamentos pode ser a acordar entre as partes. Pode sinalizar com uma determinada percentagem do valor orçamentado e esse valor vai sendo descontado aquando dos autos de medição que servirão para aferir o trabalho feito e pagar consoante o trabalho efetuado.
    • VCAC
    • 16 março 2017 editado

     # 5

    Não consigo abrir o PDF aqui, nao sei o valor do se orçamento, mas as suas áreas são muito parecidas com as minhas.
    Tenho 122,5m2 de cave e 212,9m2 de área bruta entre o r/c e o primeiro andar (depois tenho um telheiro com 9,15m2 e 9,2 de varandas.
    Etics 8cm nas paredes e sandwich 8cm sobre laje maciça na cobertura.
    O meu orçamento é de 187.000€ + 10.000€ para muros de contenção. (IVA incluído)
    Concordam com este comentário: sealight

  6.  # 6

    Colocado por: VCACNão consigo abrir o PDF aqui, nao sei o valor do se orçamento, mas as suas áreas são muito parecidas com as minhas.
    Tenho 122,5m2 de cave e 212,9m2 de área bruta entre o r/c e o primeiro andar (depois tenho um telheiro com 9,15m2 e 9,2 de varandas.
    Etics 8cm nas paredes e sandwich 8cm sobre laje maciça na cobertura.
    O meu orçamento é de 187.000€ + 10.000€ para muros de contenção. (IVA incluído)

    Este orçamento que recebi é bastante superior ao seu para uma área semelhante. Este é de 246K + IVA mas inclui os projetos e especialidades.
    - Em que zona será a sua construção? Esta seria para a zona de Loures/Mafra.

    Quanto às características do isolamento este orçamento diz:
    "Revestimento de fachadas exteriores com sistema ETICS (Capoto) constituído por placas de EPS (poliestireno expandido) a 6cm, coladas com argamassa de colagem e fixadas com tapits, seguido aplicação de argamassa de regularização com redes de fibra de vidro alcalinas entre camadas e acabamento final com argamassa de pico fino"
    "Cobertura em chapas lacadas de painel Sandwich a 32mm de cor branca, aplicadas em estrutura metálica galvanizada"

    Aparentemente estas placas têm menos espessura que a sua (6cm vs 8cm) e portanto serão menos isolantes e menos eficientes.

  7.  # 7

    Colocado por: PapoilaVerdeQuem compra o terreno tem de ser você.
    Para garantir que as coisas são feitas com qualidade tem que contratar um fiscal de obras, que estará do seu lado e irá verificar se tudo está a ser feito conforme o projeto.

    Pode fazer um contrato para duas fases: Fase 1 estrutura e Fase 2 acabamentos.

    Plano de pagamentos pode ser a acordar entre as partes. Pode sinalizar com uma determinada percentagem do valor orçamentado e esse valor vai sendo descontado aquando dos autos de medição que servirão para aferir o trabalho feito e pagar consoante o trabalho efetuado.

    - Um dos construtores disse-me que poderia fazer a construção "chave na mão" mas que teria de ser ele a comprar o terreno (tendo eu de pagar uma entrada bem grande para suportar isso).
    Não é habitual isso acontecer, ou é?

    - Os "fiscais de obra" estão associados a gabinetes de arquitetura, outras empresas de construção, ... como devo procurar?

    - Quanto pode custar um serviço desses?
    • VCAC
    • 16 março 2017

     # 8

    Colocado por: sealight
    Este orçamento que recebi é bastante superior ao seu para uma área semelhante. Este é de 246K + IVA mas inclui os projetos e especialidades.
    Em que zona será a sua construção? Esta seria para a zona de Loures/Mafra.


    Sealight, atenção que o valor que indiquei é apenas para a construção, tive de largar mais uns euros valentes para adquirir um terreno!
    Parece-me que o seu valor já inclui o terreno, ou não?
    A minha zona é interior centro.

  9.  # 9

    Colocado por: VCAC
    Sealight, atenção que o valor que indiquei é apenas para a construção, tive de largar mais uns euros valentes para adquirir um terreno!
    Parece-me que o seu valor já inclui o terreno, ou não?
    A minha zona é interior centro.

    Não, o terreno é ainda outro assunto à parte. Daí estar a achar uma diferença grande.

  10.  # 10

    Isto é surreal!!!! um orçamento só pode ser feito depois dos projectos concluídos!!!
    Por exemplo no orçamento estão 19 toneladas de ferro. Como é que sabem isso se o projecto nem sequer está executado!!!!
    Este orçamento é lixo, as quantidades foram inventadas e a maior parte dos preços estão caríssimos!!!
    Quem vai gastar tanto dinheiro numa casa deveria ter mais cuidado a tratar deste assunto.
    Concordam com este comentário: JoaoPina, nunogouveia

  11.  # 11

    Tenha atenção, parece-me que está muito "verdinho" para se aventurar em algo tão complexo e complicado!
    • VCAC
    • 16 março 2017 editado

     # 12

    Tá carote sealight...
    O sealight gosta do projecto de arquitectura aprovado? Por esse valor, fazia uma coisa totalmente ao seu gosto e adaptada à sua vivência...
    Quer um conselho? (Não querendo eu dou-lho na mesma 😉):
    Vá ter com um gabinete de arquitectura e comece de raiz! Diga-lhes quanto prevê gastar e peça para lhe fazerem um projecto "à sua medida"!
    Boa sorte e bons negócios!
    Concordam com este comentário: MRK

  13.  # 13

    Obrigado por todo o feedback.
    Atenção, eu não vou avançar com nada ainda, estou apenas a sondar quanto poderia custar uma aventura destas.

    Eu não quero começar de raiz porque o projeto tem de ser coerente com o resto da urbanização. Neste loteamento as casas não são todas iguais mas seguem uma linha arquitetónica comum e isso eu valorizo imenso. Não gosto do caos do "cada um por si" que cria espaços urbanos caóticos e nada harmoniosos.

    O problema é que quem não é do meio ou tem bastante tempo para começar a estudar estes assuntos e gerir a construção ou então só pode comprar moradias já prontas (com as respetivas vantagens e desvantagens). O meu problema é que moradias já prontas em espaços harmoniosos e por valores que eu consiga chegar não abundam por aí.
    •  
      marco1
    • 16 março 2017 editado

     # 14

    olhe já viu que entre projetos e fiscalização ( essa da direção de obra é um tratado pois é algo que está englobado por lei na parte do empreiteiro) vai pagar 9545 €
    + IVA ??
    será que tem projeto de execução ou como é tudo na mesma casa é para se ir vendo em obra??

    esse orçamento muito visto na diagonal , tem coisas muito corriqueiras que poderão estar inflacionadas.

    mas é como tudo, não é barato mas também não é algo de descabido para uma chave na mão completa.

    cuidado com os valores que lhe pedirem para adjudicação. pois ainda tem o processo para a camara á frente.
    Concordam com este comentário: VMM

  15.  # 15

    Do pouco que sei parece-me tudo caro para xuxu
    •  
      Hugo S.
    • 17 março 2017 editado

     # 16

    Colocado por: sealight
    O terreno tem pouco mais de 400m2; a vivenda teria 3 pisos sendo um deles a garagem com 115m2 e os pisos 0+1 teriam 210m2 de construção.


    Colocado por: sealight
    Este orçamento que recebi é bastante superior ao seu para uma área semelhante. Este é de 246K + IVA mas inclui os projetos e especialidades.


    246k€ / 325m2 = 756€/m2 (+Iva)

    Colocado por: VCACNão consigo abrir o PDF aqui, nao sei o valor do se orçamento, mas as suas áreas são muito parecidas com as minhas.
    Tenho 122,5m2 de cave e 212,9m2 de área bruta entre o r/c e o primeiro andar (depois tenho um telheiro com 9,15m2 e 9,2 de varandas.
    Etics 8cm nas paredes e sandwich 8cm sobre laje maciça na cobertura.
    O meu orçamento é de 187.000€ + 10.000€ para muros de contenção. (IVA incluído)


    187k€ / 335m2 = 558€/m2 (Iva Incluido)

    Parece-me que pelo valor geral apresentado, o orçamento que lhe deram está na média do que se vai falando para aqui ... e ainda inclui os projectos.
    Pelo contrário o orçamento para o VCAC está extraordinariamente barato, pois já tem inclusive o IVA.

  17.  # 17

    Pelo que leio valores na ordem dos 750€/m2 são normais, o problema é que aqui o valor não tem IVA, pelo que na verdade estamos a falar de 922€/m2 sendo que 1/3 da área é cave/garagem a qual terá certamente um custo de construção inferior.
    (Embora também vá ter uns 30m2 em varandas/telheiros que não estão nestas contas).

  18.  # 18

    Colocado por: sealightPelo que leio valores na ordem dos 750€/m2 são normais, o problema é que aqui o valor não tem IVA, pelo que na verdade estamos a falar de 922€/m2 sendo que 1/3 da área é cave/garagem a qual terá certamente um custo de construção inferior.
    (Embora também vá ter uns 30m2 em varandas/telheiros que não estão nestas contas).
    Junte a isso que os acabamentos parecem ser normais, mas pronto poder ter uma arquitectura complexa ou algo que faça encarecer

  19.  # 19

    O valor também me parece ajustado...
    O valor para "licenças, despesas de água e luz" parece-me muito optimista.

    Já considerou a hipótese de pedir orçamentos sem cozinha e louças sanitárias?

  20.  # 20

    Colocado por: sealightPelo que leio valores na ordem dos 750€/m2 são normais, o problema é que aqui o valor não tem IVA, pelo que na verdade estamos a falar de 922€/m2 sendo que 1/3 da área é cave/garagem a qual terá certamente um custo de construção inferior.
    (Embora também vá ter uns 30m2 em varandas/telheiros que não estão nestas contas).


    Mas geralmente os valores não incluem os arranjos exteriores ou melhor, os muros e os projectos. Se descontar isso do seu orçamento teria um valor de 229k€ para os 325m€, o que daria 704€/m2 (S/IVA), ou 866€/m2 (C/IVA).
    Eu não consigo avaliar se está caro ou barato, pois não tenho conhecimento técnico para avaliar os materiais e escolhas técnicas. Mas pelo que vou vendo pleo forum é um valor considerado médio e aceitável para a construção nos dias de hoje. Agora das duas uma, ou os materiais que tem lá descritos não casam com o valor, ou afinal o valor está no que seria de esperar.

    O que eu acho estranho mesmo é o do VCAC ... que se fica pelos 560€/m2 já com IVA.

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