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  1.  # 1

    Boa tarde,


    "CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA


    PRIMEIRA OUTORGANTE (Vendedora)
    Dados Completos

    SEGUNDOS OUTORGANTES (Compradores)
    Dados Completos

    As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado, que mutuamente aceitam e outorgam, o presente contrato de promessa de compra e venda, subordinado às seguintes cláusulas e condições:

    CLAUSULA 1.ª

    A Primeira Outorgante é legítima proprietária de uma Vivenda em Construção, destinada a habitação, sito......, no lugar......., freguesia de …...., concelho de …...... Inscrita na matriz predial urbana sob o n.º …..., descrita na conservatória do registo predial de …..... sob o n.º …..., licença de construção n.º ….... passada pela câmara municipal de ….... em 00/00/0000.

    CLAUSULA 2.ª

    Pelo presente contrato de promessa de compra e venda, a Primeira Outorgante prometem vender e os Segundos Outorgantes comprar a vivenda acima identificada, livre e desembaraçada de ónus, encargos, responsabilidades, hipotecas ou dívidas de qualquer natureza, pelo preço e condições a seguir indicadas.

    CLÁUSULA 3.ª

    O preço certo e ajustado para a presente venda livre de qualquer ónus, encargos e responsabilidades é de € 000.000,00 (escrito), a serem pagos da seguinte forma:
    a) – Como sinal e princípio de pagamento será pago o valor de € 00.000.00 (escrito), da qual a primeira outorgante após a boa cobrança, dá quitação para não mais repetir.
    b) – No decorrer das massas projectadas no interior, este reforçará o sinal de pagamento no valor de € 00.000.00 (escrito).
    c) - No decorrer da escolha de azulejos, este reforçará o sinal de pagamento no valor de € 00.000.00 (escrito).
    d) – O saldo, ou seja, € 000.000,00 (escrito), será pago no acto da assinatura da escritura em cartório notarial, no prazo máximo de 30 dias a partir da emissão da licença de utilização. Por razões excepcionais o referido prazo poderá ser alargado por mais 30 dias contados a partir da conclusão do mesmo.

    CLÁUSULA 4.ª

    Cláusula penal:
    No caso dos Segundos Outorgantes deixarem de cumprir com o pagamento acima referido (alínea “b” e “C” da cláusula 3.ª), perderá a favor da Primeira Outorgante as quantias que houver prestado. Entretanto, se o incumprimento for por parte da Primeira Outorgante, esta devolvera em dobro aos Segundos Outorgantes as quantias que houverem recebido.

    CLÁUSULA 5.ª

    As partes intervenientes neste Contrato Promessa, concordam em sujeitá-lo à disciplina da execução específica nos termos e para os efeitos do artigo 830.º do Código Civil, isto é, se algum dos Outorgantes o não cumprir, poderá a outra parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, ficando, no omisso sujeito às regras gerais de direito civil.

    CLÁUSULA 6.ª

    É de responsabilidade da Primeira Outorgante, fornecer todos os documentos necessários ao Cartório Notarial, para a completa e integral transmissão da propriedade aos Segundos Outorgantes, correndo por conta deste último as despesas com o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT), escritura e registos.

    CLÁUSULA 7.ª

    O presente contrato promessa, vale entre as partes, seus herdeiros ou sucessores.

    CLÁUSULA 8.ª

    Fica eleito o Tribunal de …........., para dirimir qualquer dúvida emergente do presente contrato promessa, com expressa renúncia a quaisquer outros.

    CLÁUSULA 9.ª

    Todos os outorgantes declaram expressamente, para os devidos e legais efeitos, prescindir do reconhecimento notarial das assinaturas do presente contrato e a não invocar a sua falta em caso de litígio.

    CLÁUSULA 10.ª

    Todos os outorgantes declaram expressamente, para os devidos e legais efeitos, que o presente contrato de promessa de compra e venda prevalece sobre todos e quaisquer contratos da mesma natureza e referente a mesma vivenda que por ventura houverem sido assinados.

    Assim, por estarem de acordo com todas as cláusulas e condições constantes no presente Contrato Promessa de Compra e Venda, por exprimir fielmente a vontade de ambos, assinam-no após leitura feita em voz alta e na presença simultânea dos Outorgantes.
    Feito em duplicado.


    ….........., 00 de …... de 2017

    Primeira Outorgante:

    ____________________________________

    ____________________________________


    Segundos Outorgantes:

    ____________________________________

    ____________________________________"


    Está bem feito este contrato?

    Minhas dúvidas:

    Na Cláusula nº 4, no meu ponto de vista só defende o comprador, não devia colocar lá, algo do género que o comprador antes de pagar a alínea b) se não tiver condições para proceder á compra da vivenda será devolvido o sinal ou 50% do sinal?

    Na Cláusula nº 3 na alínea d), não deveria mencionar data da conclusão da obra, tipo ter 6 meses para concluir, pois assim como está, podem demorar 1/2 anos a concluir a obra e eu á espera.

    Na Cláusula nº 9 e nº 10, o que quer dizer em concreto?

    Por agora são estas as minhas dúvidas

    Obrigado
  2.  # 2

    Está bem feito este contrato?


    Meu estimado, sim, está! Trata-se essa de uma minuta que se encontra disponível na internet, a qual, eu próprio já aqui repliquei.

    Na Cláusula nº 4, no meu ponto de vista só defende o comprador, não devia colocar lá, algo do género que o comprador antes de pagar a alínea b) se não tiver condições para proceder á compra da vivenda será devolvido o sinal ou 50% do sinal?


    A cláusula 4ª defende os interesses de ambos os contraentes, perante o incumprimento das partes: perda do sinal para o promitente comprador e devolução em dobro por parte do promitente vendedor. Para que um e outro se furte ao cumprimento da obrigação sem incorrer em responsabilidade civil contratual, terá que invocar justa causa.

    Na Cláusula nº 3 na alínea d), não deveria mencionar data da conclusão da obra, tipo ter 6 meses para concluir, pois assim como está, podem demorar 1/2 anos a concluir a obra e eu á espera.


    Esta minuta tem-se meramente ilustrativa, podendo e devendo as partes, dentro da liberdade contratual que a lei lhes confere, dela aproveitar, alterar e/ou acrescentar o que melhor lhes aprouver, em função das características intrínsecas ao negócio em causa.

    Na Cláusula nº 9 e nº 10, o que quer dizer em concreto?


    Na cláusula 9ª, para evitar as despesas inerentes ao reconhecimento notarial das escrituras, e porque ambas as partes estão de boa fé, declaram prescindir daquela obrigação e de a invocar como argumento de defesa em caso de litígio.

    Na cláusula 10ª, ambas as partes assumem o compromisso de, por via deste contrato, o seu vinculo se sobrepor a qualquer ou quaisquer outros que hajam subscrito referentes ao mesmo imóvel. Significa isto que, perante dois ou mais contratos, é este que prevalece, restando aos demais os direitos indemnizatórios.
  3.  # 3

    Este contrato foi-me proposto, eu apenas retirei os dados do vendedor, comprador(eu) e da vivenda, referente á cláusula nº 3 na alínea d) terá que ter um prazo, ou pela lei á algum prazo estabelecido?? Pois assim como está o vendedor pode entregar a casa feita em 6 meses como em 2 anos?

    A minha pergunta é mais seguro estabelecer um prazo de entrega do que como está, sendo que se pode adiantar ou atrasar por 30 dias de acordo dos dois.
  4.  # 4

    Referente á clausula nº9, aconselharam-me a não colocar no contrato e no acto de assinaturas ir a um notário para ele "registar" ou reconhecer as assinaturas, não sei bem qual é o termo.

    Qual a validade de um contrato destes sem ir a um notário?? este contrato será válido para uma acção em tribunal?

    Como posso ter a certeza da assinatura verdadeira(só mesmo o notário)?

    Qual o preço médio de reconhecer 4 assinaturas??

    A vivenda é de uma sociedade de 4 indivíduos, mas só dois vão assinar, como sei que estes dois é que tem poder na sociedade?(o notário faz isso?)

    Falo nisto tudo, pois vou dar cerca de 20% do valor total durante a construção, e tenho receio que a meio da construção o vendedor "desapareça" e depois não tenho nada a que me agarrar se o contrato que assinar não tenha ido a um notário.

    Qual a melhor forma?
  5.  # 5

    Colocado por: RcrdPrntReferente á clausula nº9, aconselharam-me a não colocar no contrato

    O mais usual é os contratos terem essa cláusula e as assinaturas não serem reconhecidas pelo notário.

    Colocado por: RcrdPrnteste contrato será válido para uma acção em tribunal?

    Claro que é.

    Colocado por: RcrdPrntComo posso ter a certeza da assinatura verdadeira

    As assinaturas são feitas presencialmente.

    Colocado por: RcrdPrntA vivenda é de uma sociedade de 4 indivíduos, mas só dois vão assinar, como sei que estes dois é que tem poder na sociedade?

    Pede uma certidão comercial da sociedade e veja quais as assinaturas que obrigam a sociedade, se essas duas assinaturas forem suficientes, pode ficar descansado.
  6.  # 6

    Colocado por: RcrdPrnteste contrato será válido para uma acção em tribunal?

    Claro que é.

    "A falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes em contrato-promessa a que alude o artigo 410º nº 3 do Código Civil acarreta a invalidade do negócio, sujeita embora a um regime especial que permite qualificá-la como uma nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo, em regra apenas pelo promitente-comprador;"

    O que isto quer dizer???
  7.  # 7

    Colocado por: RcrdPrntO que isto quer dizer???

    Depende do sítio de onde retirou o texto.
  8.  # 8

    no meu caso em concreto é o seguinte:

    o que mais deixa na dúvida é o clausula 4 e 9, que em cima publiquei...

    Na 4ª, se o vendedor decidir desistir do negocio ou não cumprir com o tempo de construção,

    "d) – O saldo, ou seja, € 000.000,00 (escrito), será pago no acto da assinatura da escritura em cartório notarial, no prazo máximo de 180 dias a partir da assinatura deste contrato. Por razões excepcionais o referido prazo poderá ser alargado por mais 30 dias contados a partir da conclusão do mesmo. -----------------------------------"

    terá de dar o dobro do sinal e também qualquer valor que eu tenha dado durante a construção??
    Como está a clausula 9, imaginem que o vendedor(por alguma razão, não conseguir acabar a casa, desistir do negocio, fugir), e se não me quiser devolver o sinal ou o montante já paga, posso ir para tribunal com fundamento do contrato que assinei mesmo com a clausula 9??
  9.  # 9

    Colocado por: RcrdPrnt
    "A falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes em contrato-promessa a que alude o artigo 410º nº 3 do Código Civil acarreta a invalidade do negócio, sujeita embora a um regime especial que permite qualificá-la como uma nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo, em regra apenas pelo promitente-comprador;"

    O que isto quer dizer???


    Meu estimado, não está a confundir o contrato promessa de compra e venda (artº 410º e segs. CC), com o contrato de empreitada (cfr. artº 1207º e sgs.CC)? O primeiro carece de facto de reconhecimento presencial das assinaturas, se bem que a inobservância não sanciona automaticamente o vício.
  10.  # 10

    Será mais fácil assim explicar-me, vou colocar aqui o contrato.
    Será assinada na presença dos 4 elementos que estão incluídos no contrato(local de assinatura é na imobiliária)
    Minhas dúvidas:

    - Este contrato assim é válido se houver alguma falha por parte do vendedor ou do comprador para ser mostrado em tribunal??
    - Neste contrato está salvaguardado quer o comprador quer o vendedor se um dos dois não o cumprir, neste caso se o vendedor decidir anular o negocio e não querer vender a vivenda, terá que dar o dobro do sinal e também tudo que for pago a mais?, se o comprador desistir da compra perderá o sinal e tudo que mais pagou?

    Aqui está o contrato:

    CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

    PRIMEIRA OUTORGANTE (Vendedora)

    ******************, LDA. Soc. por Quotas, Contribuinte n.º 000000000, com sede na rua *************, no lugar de ****************, união de freguesias de ******************* no concelho de **********, neste acto representada pelos sócios poderes para o acto, ****** ******* *****, casado *** ********* *****, solteiro, maior, ambos residentes no concelho de *********.

    SEGUNDOS OUTORGANTES (Compradores)

    ******** ******** ******** ******** e mulher ******* ******* ** *********, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, naturais de ******* e ******, portadores dos cartões de cidadão números ********** e **********, ambos validos até 11/08/2019, contribuintes fiscais números ********* e *********, residentes na ****** ****, na cidade e concelho de ****.

    As partes acima identificadas têm entre si justo e contratado, que mutuamente aceitam e outorgam, o presente contrato de promessa de compra e venda, subordinado às seguintes cláusulas e condições:

    CLAUSULA 1.ª

    A Primeira Outorgante é legítima proprietária de uma Vivenda em Construção, destinada a habitação, sito na Rua da *********, n.º **, no lugar de *****, freguesia de ****, concelho de ********* Inscrita na matriz predial urbana sob o n.º ****, descrita na conservatória do registo predial de ************ sob o n.º ****, licença de construção n.º ***/**** passada pela câmara municipal de ******** em 13/05/2013.

    CLAUSULA 2.ª

    Pelo presente contrato de promessa de compra e venda, a Primeira Outorgante prometem vender e os Segundos Outorgantes comprar a vivenda acima identificada, livre e desembaraçada de ónus, encargos, responsabilidades, hipotecas ou dívidas de qualquer natureza, pelo preço e condições a seguir indicadas.

    CLÁUSULA 3.ª

    O preço certo e ajustado para a presente venda livre de qualquer ónus, encargos e responsabilidades é de € 000.000,00 (**** ***** **** *** ***** ), a serem pagos da seguinte forma: ---------

    a) – Como sinal e princípio de pagamento será pago o valor de € 10.000.00 (dez mil euros), da qual a primeira outorgante após a boa cobrança, dá quitação para não mais repetir. ------------------------------------------------------

    b) – No decorrer das massas projectadas no interior, este reforçará o sinal de pagamento no valor de € 10.000.00 (dez mil euros). -----------------------------

    c) - No decorrer da escolha de azulejos, este reforçará o sinal de pagamento no valor de € 10.000.00 (dez mil euros). -------------------------------------------

    d) – O saldo, ou seja, € 000.000,00 (**** * ****** ** ****** ******* ***** **), será pago no acto da assinatura da escritura em cartório notarial, no prazo máximo de 180 dias a partir da assinatura deste contrato. Por razões excepcionais o referido prazo poderá ser alargado por mais 30 dias contados a partir da conclusão do mesmo.

    CLÁUSULA 4.ª

    Os segundos outorgantes ficam com a faculdade de escolher os acabamentos da vivenda conforme as especificações e dentro do limite de preços fixado no caderno de encargos, assumindo a diferença dos valores superiores. Fica ressalvado que a escolha e aquisição cozinha, sendo que a sua compra e instalação fica por conta e responsabilidade dos segundos outorgantes.

    CLÁUSULA 5.ª

    Cláusula penal: ------------------------------------------------------------------------

    No caso dos Segundos Outorgantes deixarem de cumprir com o pagamento acima referido (alínea “B” e “C” da cláusula 3.ª), perderá a favor da Primeira Outorgante as quantias que houver prestado. Entretanto, se o incumprimento for por parte da Primeira Outorgante, esta devolvera em dobro aos Segundos Outorgantes as quantias que houverem recebido. --------

    CLÁUSULA 6.ª

    As partes intervenientes neste Contrato Promessa, concordam em sujeitá-lo à disciplina da execução específica nos termos e para os efeitos do artigo 830.º do Código Civil, isto é, se algum dos Outorgantes o não cumprir, poderá a outra parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, ficando, no omisso sujeito às regras gerais de direito civil.

    CLÁUSULA 7.ª

    É de responsabilidade da Primeira Outorgante, fornecer todos os documentos necessários ao Cartório Notarial, para a completa e integral transmissão da propriedade aos Segundos Outorgantes, correndo por conta deste último as despesas com o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT), escritura e registos.

    CLÁUSULA 8.ª

    O presente contrato promessa, vale entre as partes, seus herdeiros ou sucessores.

    CLÁUSULA 9.ª

    Fica eleito o Tribunal de ***********, para dirimir qualquer dúvida emergente do presente contrato promessa, com expressa renúncia a quaisquer outros.

    CLÁUSULA 10.ª

    Todos os outorgantes declaram expressamente, para os devidos e legais efeitos, prescindir do reconhecimento notarial das assinaturas do presente contrato e a não invocar a sua falta em caso de litígio.

    CLÁUSULA 11.ª

    Todos os outorgantes declaram expressamente, para os devidos e legais efeitos, que o presente contrato de promessa de compra e venda prevalece sobre todos e quaisquer contratos da mesma natureza e referente a mesma vivenda que por ventura houverem sido assinados.

    Assim, por estarem de acordo com todas as cláusulas e condições constantes no presente Contrato Promessa de Compra e Venda, por exprimir fielmente a vontade de ambos, assinam-no após leitura feita em voz alta e na presença simultânea dos Outorgantes.

    Feito em duplicado.

    *********, 11 de Abril de 2017

    Primeira Outorgante:

    ____________________________________

    ____________________________________

    Segundos Outorgantes:

    ____________________________________

    ____________________________________
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rofsantos
  11.  # 11

    Meu estimado, o artº 410º, nº 3, do CC ressalva que nos contratos promessa relativos a transmissão de imóveis deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas de ambos os promitentes, sendo que a falta de reconhecimento de assinaturas torna o contrato nulo. Vale por dizer que em termos práticos, não é válido, não produz efeitos.

    Porém, seria injusto que essa nulidade pudesse ser invocada por quem deu causa à falta de reconhecimento das assinaturas, ou seja de quem provocou a situação, por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.

    No caso especificado na cláusula 10ª, ambas as partes provocaram a falta de reconhecimento, pelo que não podem invocar a nulidade. O acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12/11/2009, analisa uma situação semelhante, em que não houve reconhecimento de assinaturas, havendo uma cláusula que previa a notificação de uma das partes à outra, para esse efeito. Em vez de promover essa notificação, a parte veio invocar a nulidade do contrato promessa, disponibilizando-se para restituir o sinal.

    Eis o sumário do acórdão, elaborado pelo Desembargador Bruto da Costa:

    “1. Tem-se entendido que quando um contrato promessa de compra e venda de coisa imóvel é inválido por falta de forma, não devendo produzir efeitos enquanto contrato promessa, é curial que a nulidade origine apenas a devolução do sinal ao promitente comprador e a devolução da coisa ao promitente vendedor.

    2. Com tal orientação acautela-se a boa fé das partes.

    3. Quando, porém, um contrato promessa se prolonga por tempo significativo e/ou no seu âmbito as partes suportam despesas, como é o caso de a promitente vendedora fazer obras no andar prometido com vista a satisfazer as necessidades da promitente vendedora, há outras condicionantes a ponderar.

    4. No caso de as partes subscrevem um contrato sem as assinaturas certificadas notarialmente e condicionam essa certificação à verificação de um facto futuro (a notificação de uma das partes à outra para o efeito), configura abuso de direito uma das partes vir a juízo pedir a declaração de nulidade do contrato por essa falta de certificação de que ela é co-autora e que poderia suprir através de uma simples notificação à outra parte".
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta, reginamar
 
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