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  1.  # 1

    Boas
    Comprei atraves de venda judicial leilão electrónico 1/2 de um imóvel por 35.000€, ao qual a outra 1/2 é de pertença de um banco da nossa praça, mas ainda não paguei nem fui notificado.
    O imóvel encontra-se desabitado á 5 anos, mas o executado B) ainda tem as chaves, e antes de comprar o imóvel fiz visita com o executado B) da 1/2 em leilão.


    A avaliação das finanças é de cerca de 85.000€
    No mesmo lote uma imobiliária e um inquilino vendem por 120.000€

    O banco conseguiu essa 1/2 do imóvel por divida do executado A) em 2016


    Na conservatoria vem o seguinte na aquisição de 1/2 de A):

    CAUSA: Transferência de património por medida de resolução deliberada pelo Conselho de
    Administração do Banco de Portugal

    CAUSA: Transmissão por deliberação do Banco de Portugal em 03/08/2014 e 26/01/2015, nos
    termos do Art. 145o -H/1 e 5 do RGICSF (DL 298/92, de 31/12)

    1- Antes de licitar fiz proposta por email 2 x ao banco acerca do valor de venda de 1/2 imóvel..nunca responderam.
    2- O banco não licitou
    3 - O solicitador do processo respondeu-me por email que caso ganhasse o leilão estava a comprar 1/2 do imóvel livre de onus ou encargos


    No leilão vinha o seguinte:
    Ónus e Limitações:Existem créditos reclamados pelo Novo Banco, Sa e pelo Instituto de Segurança Social, IP. Os créditos foram graduados da seguinte forma: 1º Crédito graduado pelo Novo Banco, SA, 2º I.S.S., I.P. e 3º Crédito exequendo.

    Pelo que percebo existe muita gente para receber...
    Desconheço o valor que o Banco pagou pela metade de A)
    Desconheço o valor da divida.

    Venho aqui perguntar....O que fazer a seguir ?

    1- comprar 1/2 em posse do banco ?
    2- tentar vender ao banco a 1/2 que irei pagar/comprar ?
    3- Posso habitar no imóvel e pagar uma renda ao banco mediante acordo ?
    4- o imóvel precisa de alguns arranjos externos, os custos de reparação são comuns ?
    5- pode o banco me impedir de habitar o imóvel ?

    No pior cenário:
    Se o banco nao quizer vender ou pedir um valor muito alto ou não chegarmos a acordo, qual o pior que pode acontecer ? o banco pode pedir execução da minha metade caso exista dividas dos executados para pagar ?

    Estou confuso.
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  3.  # 2

    Comprou um problema margemsul, e essas dúvidas deviam ter sido tiradas a limpo antes da compra. Aconselho-o a procurar um advogado.
    Ainda assim pode ser que apareça aí o user happy hippy e que lhe dê umas luzes.
    De qualquer forma, espero que tudo lhe corra bem.
  4.  # 3

    Colocado por: Victor RibeiroComprou um problema margemsul, e essas dúvidas deviam ter sido tiradas a limpo antes da compra. Aconselho-o a procurar um advogado.
    Ainda assim pode ser que apareça aí o user happy hippy e que lhe dê umas luzes.
    De qualquer forma, espero que tudo lhe corra bem.


    Obrigado.
    Foi o que fiz.

    Tenho um amigo que é agente de execução disse-me que em relação ás dividas dos executados não sobram para o meu lado.
    Para quando fizer o pagamento da casa, fazer de imediato o registo na conservatória para não cair qualquer divida/penhora.
    Na venda judicial a 1/2 do imóvel será registado em nome do comprador e levantada qualquer penhora ou divida ou seja livre de onus ou encargos.
    É uma venda judicial por isso foram tomadas as medidas para que isso aconteça.
    IMI não pago visto que é abaixo de 97.500€ e ainda fico isento 3 anos visto que é para habitaçao.
    Imposto de selo são 0.8% sobre 35.000€ que dá 280€.

    A minha questão é mais as negociações com o Banco, alguém que tenha passado por uma situaçao de semelhante, para poder antecipar o que é que o banco pode tentar fazer e não fazer.
    Antes do leilão falei telefonicamente com um dos encarregados do processo no banco que me disse que o banco tinha todo o interesse em vender e pediu-me um email a formalizar o pedido de valores.
    Acontece que esse email ao efectuar um 2 envio por email a proposta/pedido entrou em auto-resposta com regresso a 17 maio e com novo email ao qual também não obtive resposta.
  5.  # 4

    Comprar metades de casas ao desbarato é ganancia e pode correr mal.
  6.  # 5

    Colocado por: PicaretaComprar metades de casas ao desbarato é ganancia e pode correr mal.



    Não se trata de ganancia.
    Ja ando atras de casas em venda judicial á cerca de 2 anos, perdi sempre porque tenho um orçamento limitado, ou os bancos oferecem mais, ou os mediadores dão as dicas aos "amigos da imobiliária" na venda particular.

    Numa das ultimas vendas particulare, a Imobiliaria lucrou 40.000€ num imovel...fruto de compadrios...por mim essa corja bem podem morrer todos.

    O objectivo da compra é Habitaçao permanente (não ando atras de obter lucros ) o que eu quero é não ter de andar com créditos + juros em bancos, não faz o meu estilo.
    Tenho os pes bem assentes na terra e não ofereço nem compro aquilo que não posso pagar.

    E se tiver de vender ao banco pelo mesmo valor que comprei o Imóvel também o farei.
    Concordam com este comentário: FilipeOliveira78
  7.  # 6

    No passado passou-se esta situaçao comigo só para terem uma ideia da mafia que governa este pais.

    Venda judicial de 2 moradias no mesmo dia e mesmo tribunal

    Moradia A) valor minimo 74.000€
    Moradia B) Valor minimo 80.000€

    Como eu só podia licitar numa casa fui para A) de 74.000€, resultado: Banco deu 106.000€ ficou com o imóvel, já passou mais de um ano e ainda nem está no mercado.

    Observação: Vai um banco comprar uma casa em que a divida é pertença noutro banco ? para que ? e para passado 16 meses a moradia já avaliada ainda nem tem preço, nem está no mercado..

    Na Moradia B) não houve licitadores no tribunal
    Passado 2 meses a Moradia B passa a venda particular, ofereci 85.000€, e no dia que visito a casa aparecem + 3 "clientes", resultado a Imobiliaria compra a casa por 85.500€ e vende-a 2 meses depois por 125.000€.

    Observaçao: fui o unico interessado na Moradia desde o principio, mas a "mafia" instalada no mercado imobiliário impedem que uma minoria consiga um imóvel a bom preço.
  8.  # 7

    compreendo a sua frustração, mas tente colocar-se do lado do vendedor.

    na moradia A. porque iria vender uma casa por 74.000 quando tem alguém a oferecer 106.000 ? do ponto de vista do vendedor é irrelevante se um vai habitar a casa e se o outro não.

    na moradia B, a diferença é mínima, apenas 500€, não sei se as ofertas foram por envelope fechado ou não, mas nas vendas judiciais, o vendedor é obrigado a vender pela oferta mais alta. Além de que se calhar você iria comprar a casa com recurso a crédito bancário e a imobiliária poderia ter o dinheiro na mão, mas isso já sou eu a especular. Se depois a imobiliária a vendeu por 125.000 isso é o negócio dela, só é pena é o tribunal não a ter vendido por esse preço.
  9.  # 8

    Colocado por: pauloagsantoscompreendo a sua frustração, mas tente colocar-se do lado do vendedor.

    na moradia A. porque iria vender uma casa por 74.000 quando tem alguém a oferecer 106.000 ? do ponto de vista do vendedor é irrelevante se um vai habitar a casa e se o outro não.

    na moradia B, a diferença é mínima, apenas 500€, não sei se as ofertas foram por envelope fechado ou não, mas nas vendas judiciais, o vendedor é obrigado a vender pela oferta mais alta. Além de que se calhar você iria comprar a casa com recurso a crédito bancário e a imobiliária poderia ter o dinheiro na mão, mas isso já sou eu a especular. Se depois a imobiliária a vendeu por 125.000 isso é o negócio dela, só é pena é o tribunal não a ter vendido por esse preço.


    Na venda particular as propostas sao enviadas por email ao solicitador ao qual temos de confiar.
    Iria pagar a pronto,los 85.000€, Ninguem lhe faz um credito habitacao sem garantia bancaria do imovel, alem de que os prazos para pagamento apos adjudicacao sao curtos.

    Eu pesquizo bastante, vou ao registo predial, conservatoria, vejo licencas de habitacao na camara municipal, tiro fotos ao projecto e finalmente visito o imovel e até falo com vizinhos.

    Contactos e questoes ao solicitador da venda é tudo escrito por email, os solicitadores teem seguros, caso cometam um erro negligente estao protegidos, assim como o comprador.

    Só desta forma sabemos o que compramos.

    Na caso da moradia B foi algo de surreal, durante meses ninguem visitou a moradia, nao houve contactos para a sua compra, falei com o vizinho do outro lote, mesmo o solicitador tentou esquivar-se para eu nao visitar a moradia, mas perante a minha insistencia que ameacei que escrevia uma carta ao juiz do processo e entregava no tribunal para ser juntado no processo la acederam e visitei a casa.

    O surreal no meio destes 2 meses foi que do "nada" alem de mim aparecem 3 interessados apos tantos meses sem ninguem a visitar o imovel, e visitam o imovel e ganham sem mexer uma palha.
  10.  # 9

    Quanto ao processo de 1/2 da moradia o banco já me contactou a perguntar se o imovel é para uma venda conjunta.

    Vamos ver que valores pretendem.
    Tanto fico com o imovel para habitacao como o vendo por baixo valor.
  11.  # 10

    1/2 do Imóvel pago e arranque da 2 fase em curso:


    - receber certificado de pagamento pelo solicitador
    - isenção do IMT
    - Isenção do IMI
    - pagamento imposto selo (0,8%) + ou - 280€
    - registo predial online (220€)
    - Do banco ainda estou á espera de valores
  12.  # 11

    Bem após alguns meses vou deixar a actualização e a resolução do processo.

    Assim que obtive as chaves do imovel e a metade registada em meu nome, fiz uns pequenos arranjos interiores e mudei-me para o imovel.
    O processo foi relativamente rápido (3 semanas ) após o pagamento.

    O banco vendeu-me a metade por um preço que eu considero justo.
    O processo de venda/disponibilidade demorou uns 4 meses mas obtive logo valores.
    Concederam-me um credito habitaçao por um juro muito baixo (dos mais baixos do mercado) visto ser um imovel bancário (e sem fiador) visto que a minha metade do imovel serviu para garantia bancaria.

    O pior foi as despesas com credito, escrituras, notário etc etc
    Pinturas, pequenos arranjos e reparações interiores foram menores que o previsto.

    Resumindo: correu muito bem a compra de metade do imovel estimo que ficou uma compra 40.000€ abaixo do valor de mercado.

    Quem tem uma poupanças de lado aconselho a procurarem e não desistirem, todos os dias as imobiliárias compram imóveis penhorados ao preço da truta.
    Concordam com este comentário: baltika
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Nando Silva, ADROatelier, baltika
  13.  # 12

    Para alguns utilizadores deste forum (pelo que tenho lido) parece que é pratica comum tentarem dissuadir potencias particulares de compras judiciais, parecem vendedores de imobiliárias ou potencias interessados a afugentar concorrência.

    ps: falo de vendas judiciais, não de imóveis do leilão das finanças

    A minha experiencia:

    1- o Agente de execução ou funcionário do mesmo esclarece tudo o que lhe for questionado (email é a melhor forma pois fica tudo escrito )
    2- A compra de um imovel fica livre de onus ou encargos depois de registado em nome do novo proprietário (limpinho )
    3- sempre que possível visitem o imovel
    4- sempre que possível falem com os proprietários
    5- falem com vizinhos do imovel
    6- os pedidos no registo predial são públicos basta dar a morada e pagar entre 0.20€ a 0,50€ por folha
    7- os pedidos das plantas podem ser feitos na camara municipal gratuitamente para consultarem planta do imóvel, licenças, esgotos, licenças de construções, é pratica comum tirar fotos á planta do imóvel com o telemóvel.
    8- o imovel pode ter um monte de penhoras em cima, mas em nada prejudicam a quem o vai comprar.
    9- se houver contracto de arrendamento tem de estar registado nas finanças, nesse caso arrendatário tem preferencia de compra se não a exercer vai ter de sair.
    10- em casos de despejo o agente de execução e a segurança social teem de arranjar alojamento provisório para a familia, e alojamento para animais caso existam, pode demorar mais uns dias mas o processo vai avante.
    11- serralheiro é as custas do comprador.
    12- deixem o agente de execução, policia, serralheiro fazer o trabalho que lhe compete para situações mas difíceis
    13- em mais de 50 casas que visitei 90% dos imóveis já estavam ao abandono, prontas a habitar.

    Este site http://pesquisabenspenhorados.com foi a minha visita diária durante muitos meses, depois usava o google maps para localizar o imovel na morada, e depois ia fazer uma primeira vistoria.

    Caso interessasse exteriormente seguia todos os passos anteriores.
    Mesmo que não licitasse, 7 dias depois contactava o solicitador para saber se o imovel tinha sido vendido, se não fosse tentava negociação particular.

    Persistencia e busca dão frutos no fim, principalmente aqueles imóveis com avaliação "antiga" pois muitos dos agentes de execução nunca viram o imóvel presencialmente e o valor de venda é o da ultima avaliação, muitas vezes baixos.

    Nas casas que não conseguia ver o interior cheguei ao ponto de contactar o constructor e os vizinhos e a questiona-los sobre o tipo de construção efectuado , informação essa que obtia no ponto 7, planta da camara municipal.

    Por exemplo um vizinho de um desses imóveis que não consegui ver o interior deu-me a dica que o imovel do lado tinha o sótão completamente podre devido a inflitraçoes.

    Tudo isto exige dedicação, tempo e pesquisa, mas quanto mais informação for recolhida sobre o imovel menores são os riscos.
    Concordam com este comentário: baltika
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AssistentePT, TiZedaMotinha, Palhava, zed, pensador
  14.  # 13

    Teve alguma sorte no processo.
    Já tentei comprar uma casa de banco e foi um filme.
    Cheguei a fazer duas propostas, mas não foi suficiente.
    Para saber alguma resposta tinha de ser eu a insistir, por telefone, porque não diziam nada.

    Quanto à sua opinião:
    Colocado por: margemsul2017Para alguns utilizadores deste forum (pelo que tenho lido) parece que é pratica comum tentarem dissuadir potencias particulares de compras judiciais, parecem vendedores de imobiliárias ou potencias interessados a afugentar concorrência.


    discordo dela uma vez que muita gente que quer comprar não tem dinheiro nem para os impostos, e o que as pessoas do fórum fazem é tirarem-lhe o sonho de se entalarem.
  15.  # 14

    margemsul2017,
    venho expressamente agradecer-lhe a exposição que fez do seu caso.



    Acha que há fugas de informação em relação ao valor das OFERTAS?


    Uma casa proveniente da Penhora tem algum "Estigma"?
  16.  # 15

    Também busco uma boa oportunidade.

    Nos leiloes anunciados nas páginas do Correio da Manhã,vi um imóvel interessante.Fui á conservatória saber mais informação...e para surpresa o imóvel já está registado em nome de credores da empresa cujos bens vão a leilão...ou seja, será que vão pôr em praça um imóvel que já não pertence ´empresa insolvente?
  17. Ícone informação Anunciar aqui?

  18.  # 16

    Nos leiloes das finanças há muitas imprecisões.Não há fotografias.Os mapas de localização não funcionam e as moradas são inconclusivas, sobretudo em localizações rurais.Fico sempre a pensar que actuam em conluio para "darem" o bem aos "amigos".
  19.  # 17

    Colocado por: PalhavaNos leiloes anunciados nas páginas do Correio da Manhã,vi um imóvel interessante.Fui á conservatória saber mais informação...e para surpresa o imóvel já está registado em nome de credores da empresa cujos bens vão a leilão...ou seja, será que vão pôr em praça um imóvel que já não pertence ´empresa insolvente?


    em questões de dividas as finanças/seg. social tem prioridade face aos restantes credores, por acho que essa venda por ser revertida mediante certos critéios
  20.  # 18

    Colocado por: pauloagsantos

    em questões de dividas as finanças/seg. social tem prioridade face aos restantes credores, por acho que essa venda por ser revertida mediante certos critéios

    Constava no historial do imóvel as penhoras sucessivas e o averbamento em nome de uns particulares(que não eram entidades estatais ou bancárias) por determinação de tribunal.O imóvel já não pertence ,segundo o registo da conservatória,à empresa insolvente.
  21.  # 19

    MargemSul2017

    Obrigado pela partilha da tua experiéncia. Tenho tido as mesmas dúvidas que tiveste no principio, mas agora estou mais a um bom passo para vencer o meu medo.

    Vc é um incentivador
  22.  # 20

    8- o imovel pode ter um monte de penhoras em cima, mas em nada prejudicam a quem o vai comprar.
    9- se houver contracto de arrendamento tem de estar registado nas finanças, nesse caso arrendatário tem preferencia de compra se não a exercer vai ter de sair.
    10- em casos de despejo o agente de execução e a segurança social teem de arranjar alojamento provisório para a familia, e alojamento para animais caso existam, pode demorar mais uns dias mas o processo vai avante.
    11- serralheiro é as custas do comprador.
    12- deixem o agente de execução, policia, serralheiro fazer o trabalho que lhe compete para situações mas difíceis


    Não sei não...

    ponto 8--????

    ponto 9--o contrato transita mudando o senhorio...não caduca com a venda do imóvel.
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