Iniciar sessão ou registar-se

Outras questões sobre casas ou imóveis

Alteração de uso de uma fracção de um prédio em propriedade horizontal

↓ Fundo

1 a 16 de 16   

  1.  

  1.  # 1

    Boas, tenho uma loja num prédio onde todas as fracções se destinam a comércio e serviços. Descobri que o proprietário de duas lojas está a fazer um espaço para restauração e bebidas em duas lojas contíguas, e preciso de verificar a legalidade disso. Ele já tentou fazer isso há cerca de dois anos atrás, mas assim que iniciaram as obras avisei-o de que teria que ter uma licença para restauração e bebidas,e ele ficou admirado, porque pensava que bastava ter a licença para comércio e serviços, pelo que para ele estar agora a fazer as obras depreendo que tem a licença para restauração e bebidas.
    Depois de uma pesquisa descobri, que as câmaras não são obrigadas a solicitar autorização do condomínio, (ao contrário do que eu pensava) visto que isso são questões de direito privado e eles não se metem nisso.

    O que eu li, e que me deixa algumas dúvidas, é que um café/restaurante pode funcionar numa loja com licença de utilização de comércio/serviços, sem alteração do uso, ou seja sem violar o artº 1422 c) do código civil, será mesmo assim?
    http://projectos-licenciamento.blogspot.pt/2007/07/alterao-da-utilizao-de-fraco-autnoma.html
    http://www.ccdrc.pt/index.php?option=com_pareceres&view=details&id=1778&Itemid=45

    Outra dúvida ainda é como é que é possível a câmara aprovar uma situação destas, num prédio pertencente a um loteamento, sem alteração do loteamento. Eu já vi casos semelhantes e foi necessário uma alteração ao loteamento, por causa do nº de lugares de estacionamento ser muito superior.

    Mais outra dúvida, restauração e bebidas é industria??? pelo menos é o que diz este acórdão de um tribunal : http://www.trc.pt/versao1/trc01619.html

  2.  # 2

    Colocado por: PicaretaBoas, tenho uma loja num prédio onde todas as fracções se destinam a comércio e serviços. Descobri que o proprietário de duas lojas está a fazer um espaço para restauração e bebidas em duas lojas contíguas, e preciso de verificar a legalidade disso.(1) Ele já tentou fazer isso há cerca de dois anos atrás, mas assim que iniciaram as obras avisei-o de que teria que ter uma licença para restauração e bebidas,e ele ficou admirado, porque pensava que bastava ter a licença para comércio e serviços, pelo que para ele estar agora a fazer as obras depreendo que tem a licença para restauração e bebidas.(2)
    Depois de uma pesquisa descobri, que as câmaras não são obrigadas a solicitar autorização do condomínio, (ao contrário do que eu pensava) visto que isso são questões de direito privado e eles não se metem nisso.(3)



    (1) Comece por verificar o que resulta da descrição do título constitutivo da propriedade horizontal. Embora não obrigatório - a legislação apenas impõe a obrigatoriedade da especificação das partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, de forma a que estas possam ficar devidamente individualizadas (cfr. artº 1415º do CC), pode aquele documento constitutivo conter, entre outros, a menção do fim a que se destinam as fracções autonomizadas e bem assim, as partes comuns (cfr. artº 1418º, nº 2, al. a) do CC).

    (2) Se possui ou não a necessária licença tem-se de todo irrelevante, porquanto, para poder alterar o fim a que se destina as referidas fracções autónomas, não se tem por bastante a autorização camarária, havendo-se obrigatória a necessidade de se obter a aquiescência unânime de todos os consortes. O fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (cfr. artº 1305º do CC), assim, nos termos do artº 1418.º, n.ºs 1, 2, al. a), e 3, do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo que este, só pode ser modificado, salvo o caso previsto no artº 1422º-A do CC (junção e divisão de fracções) com o acordo de todos os condóminos.

    (3) A decisão da aceitação da alteração da utilização de uma fracção autónoma por parte da Câmara Municipal não depende da autorização da assembleia dos condóminos (pese embora - e muito bem, sublinhe-se, as edilidades mais avisadas não concedem a alteração sem a prévia autorização condominial), no entanto, a referida entidade não pode decidir imperativamente com prevalência sobre as regras de afectação de uso estabelecidas em título constitutivo, pelo que a referida alteração de nada vale sem a prévia ou posterior autorização condominial com a subsequente alteração do título constitutivo com as inerentes despesas a cargo da parte interessada.

    Por indisponibilidade de tempo não posso dar continuidade a este meu escrito. Logo mais, havendo-se possível, regressarei para fazer mais alguns considerandos, se os julgar então pertinentes. Muito obrigado.
    Concordam com este comentário: Picareta
    Estas pessoas agradeceram este comentário: nunogouveia, Picareta, reginamar

  3.  # 3

    Colocado por: happy hippyComece por verificar o que resulta da descrição do título constitutivo da propriedade horizontal.

    Na PH destinam-se todas as fracções a comércio e serviços.

    Acho que a maior dúvida é se um café/restaurante pode funcionar numa loja para comércio e serviços sem alteração do uso, ou seja sem violar o art. 1422º 2c), porque se isso for possível não tenho forma de contestar.

    Muito obrigado happy hippy.

  4.  # 4

    Se está como comercio / serviços acho que não tem por onde pegar....
    tente falar com 1 técnico na camara
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta

  5.  # 5

    Colocado por: fernandoFerreiraSe está como comercio / serviços acho que não tem por onde pegar....

    Eu já tive que alterar um alvará de loteamento para passar umas lojas de comércio e serviços, para restauração e bebidas.

    Colocado por: fernandoFerreiratente falar com 1 técnico na camara

    Esses nunca sabem nada !!!

  6.  # 6

    Estou destreinado, já faz alguns anos que não mexo neste assunto.

    Mas, julgo que a restauração é considerado indústria e, como tal, necessita da aprovação unânime dos condóminos.

    Se nada se alterou, existe um licenciamento mais simples que não é indústria, mas sim comércio.

    No entanto, limita bastante quer na capacidade de confecção, quer no número de lugares, e por isso é apenas viável em espaços muito pequenos e específicos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta

  7.  # 7

    Colocado por: Silver WolfMas, julgo que a restauração é considerado indústria

    Era bom que você estivesse razão, um dos links que coloquei é de um acórdão (um pouco esquisito), que diz isso mesmo.

  8.  # 8

    Como disse, já não mexo nisso faz uns anos.

    Aqui na zona de Lisboa, nenhuma CM aceitava o pedido de licenciamento de um restaurante sem a respectiva acta da Assembleia de Condóminos.

    Por essa razão, há duas ou três CM que resolveram deixar de licenciar as fracções para Comércio ou Serviços.
    Licenciam as "lojas" para Actividades Económicas.

    Assim, conseguem eliminar a necessidade do pedido do condomínio.


    Julgo que nada foi alterado, mas não posso afirmar com toda a certeza que se mantém como referi.

  9.  # 9

    http://www.portaldolicenciamento.com/enquadramento-legislativo/processo-de-licenciamento.html

    http://www.portaldolicenciamento.com/perguntas-e-respostas/servir-sopas-numa-pastelaria.html

    Não me parece ser um site oficial, mas a informação vai de encontro ao que eu dizia.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta

  10.  # 10

    picareta

    tive á tempos um caso parecido em Almada e na camara disseram-me que que bastava a autorização do condomínio, portanto que a designação de comercio e serviços era o suficiente para poder nesses espaços fazer restauração e bebidas.
    embora no meu caso tenha sido caricato porque uma das lojas contigua a incorporar estava como comercio e serviços e a fração que tinha a pastelaria/ restaurante tinha a designação ( mais antiga) de comercio apenas, deu uma certa confusão. entretanto o dono também não avançou com a ligação pois era arrendatário e não chegou a acordo de valores com o senhorio em face destas burocracias e do teor temporal do contrato de arrendamento e a coisa morreu ali.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta

  11.  # 11

    Colocado por: marco1disseram-me que que bastava a autorização do condomínio, portanto que a designação de comercio e serviços era o suficiente para poder nesses espaços fazer restauração e bebidas.

    Sendo assim posso contestar, porque o condomínio não autorizou nada....mas tenho dúvidas que seja assim.

  12.  # 12

    picareta

    não lhe sei argumentar neste momento com a legislação mas uma alteração de uso penso que carece de autorização do condomínio.
    é que temos comercio ( espaço comercial)uma coisa e comercio e serviços que é outra. e dentro desta ultima é que o licenciamento que pode ser licenciamento zero, pode alterar entre restauração e bebidas ou só bebidas etc,,, e aqui o condomínio não é chamado para nada, foi com o entendimento que fiquei.

  13.  # 13

    Colocado por: PicaretaO que eu li, e que me deixa algumas dúvidas, é que um café/restaurante pode funcionar numa loja com licença de utilização de comércio/serviços, sem alteração do uso, ou seja sem violar o artº 1422 c) do código civil, será mesmo assim?


    Neste concreto importaria desde logo enquadrar esta matéria com o recurso a alguma da jurisprudência que é produzida em função do que resulta do artº 230º do Código Comercial, considerando empresas comerciais, além das sete situações aí previstas, todas aquelas que correspondam às características jurídicas da comercialidade, independentemente de estarem ou não enumeradas ou serem análogas a alguma das aí indicadas.

    O Supremo Tribunal de Justiça (Acórdão proferido no processo n.º 373/04.6TBVFR.P2.S1, de 13 de fevereiro de 2014) pronunciou-se sobre o pedido de encerramento de um restaurante, a funcionar numa fracção destinada à instalação de um estabelecimento comercial, que emitia fumos, cheiros e ruídos que incomodavam os vizinhos. O Supremo decidiu assim confirmar a ordem de encerramento do restaurante ao considerar que a fracção estava a ser utilizada para um fim diverso daquele para o qual fora destinada pelo título constitutivo da propriedade horizontal. A actividade de restauração é uma actividade industrial e não comercial.

    O conceito de comércio integra a actividade de mediação nas trocas e o de restauração envolve o de produção e de transformação de mercadorias. Como tal, a expressão estabelecimento comercial, utilizada no título constitutivo da propriedade horizontal para delimitar o uso possível da fracção, deve ser interpretada como permitindo apenas o exercício de actividades económicas ligadas à mera comercialização, sem qualquer transformação, de bens ou serviços.

    Sobretudo quando, a fracção não esteja preparada para suportar, sem a realização de alterações estruturais no prédio e sem perturbar os restantes condóminos, os efeitos potencialmente nocivos do exercício dessa actividade. Os condóminos não são obrigados a consentir na realização das inovações estruturais que permitiriam atenuar o impacto ambiental negativo da actividade desenvolvida na fracção.

    O caso

    Os proprietários de uma fracção autónoma destinada a estabelecimento comercial adquiriram-na para nela instalarem um café e snack-bar, tendo obtido a necessária licença camarária. Entretanto arrendaram-no a outra pessoa, para o exercício da actividade de café e restauração, passando o mesmo a servir refeições diariamente confeccionadas no local. A confecção dessas refeições originou cheiros e fumos intensos que começaram a incomodar os restantes condóminos, o mesmo acontecendo em relação ao ruído que provinha do restaurante.

    O que os levou a recorrer a tribunal, pedindo para que os proprietários do restaurante fossem obrigados a cessar a actividade abstendo-se de emitir fumos, cheiros e ruídos. Para o efeito alegaram que, segundo a escritura de constituição da propriedade horizontal, a fracção em causa era destinada apenas a comércio e não ao funcionamento de um restaurante, estando os proprietários a utilizá-la para um fim diverso daquele a que era destinada, o que lhes estava legalmente vedado.

    Os proprietários contestaram afirmando que não eram eles quem estava a explorar o restaurante, mas sim a pessoa a que o tinham arrendado, que nada impedia que aquele funcionasse na fracção e que a confecção das refeições ligeiras, servidas no local, não originava fumos ou cheiros capazes de incomodar os vizinhos. Entretanto o arrendamento foi denunciado, tendo o estabelecimento sido devolvido aos seus proprietários.

    Colocado perante estes factos e argumentos, o tribunal decidiu julgar a acção procedente condenando os proprietários da fracção a cessarem a actividade, abstendo-se de emitir fumos, cheiros, barulhos e ruídos decorrentes dessa actividade, e afectarem a fracção apenas ao exercício do comércio. Os proprietários não se conformaram com essa decisão e dela recorreram para a Relação e depois para o Supremo. Mas sempre sem sucesso. Este considerou que estava vedado o funcionamento de um restaurante numa fracção destinada apenas ao funcionamento de um estabelecimento comercial e que, ainda por cima, não reunia as condições adequadas para o exercício dessa actividade.

    Os proprietários tiveram, assim, que se conformar com essa decisão e de encerrar o restaurante.

    Porém, isto não invalida a consulta da legislação mais recente que pode eventualmente lançar outra luz sobre esta matéria:
    - Decreto Lei n.º 10/2015 - Regime jurídico de acesso e exercício de actividades de comércio, serviços e restauração
    - Circular N.º 01/2015 - Esclarecimentos sobre a entrada em vigor do Regime Jurídico das Atividades de Comércio, Serviços e Restauração [RJACSR - Decreto-Lei n.º 10/2015, de 16 de janeiro].
    - Circular N.º 02/2015 - Novo regime de Horário de funcionamento dos estabelecimentos comerciais, de serviços e de restauração e bebidas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas, Picareta, reginamar

  14.  # 14

    é isso happy

    então confirma que ter licença para comercio é uma coisa

    ter licença para comercio e serviços "agora" é outra ?

  15.  # 15

    Colocado por: marco1é isso happy

    então confirma que ter licença para comercio é uma coisa

    ter licença para comercio e serviços "agora" é outra ?


    Meu estimado, laboro os meus escritos no pressuposto da - porventura excessiva e não muito extensiva - definição conceptual da caracterização jurídica das tipologias dos diversos estabelecimentos, quando é consabido que, actualmente, tem havido uma reiterada prática - almofada nas constantes alterações legislativas - por parte dos agentes económicos de estender a oferta dos serviços, pelo que, já ninguém estranha ver uma confeitaria com diárias.

    Neste concreto, uma coisa é o que dimana do competente documento constitutivo, quanto ao fim das fracções, e esse há-de ser forçosamente respeitado, outra bem distinta, o que resulta do eixo legislativo, quanto à caracterização da comercialidade, requisitos e licenciamento que se pode ter por bastante para se enquadrar nos fins preconizados no título. Ou seja, se deste resulta que uma fracção se destina ao comércio e serviços, nela não se pode exercer a actividade de restauração e bebidas, excepto se a lei indicar que estas últimas actividades, no seu todo ou em parte, se têm passiveis de se compreender nas primeiras.

    É meu entendimento que o título constitutivo da propriedade horizontal deve ser interpretado à luz das regras constantes dos artº 236º a 238º do CC. Ora, em regra, o sentido corrente e normal que se tem em vista quando se menciona que se destina a loja um determinado espaço, é o sentido de nesse local se instalar um estabelecimento comercial e não um estabelecimento em que se exerça actividade industrial como é o caso da restauração, implicando esta actividade uma evidente violação do disposto no artº 1422º nº2, al. c) do CC.

    A questão que se coloca na interpretação é, pois, a de saber, quando se considera que o uso destinado a uma fracção autónoma quanto à comercialidade, é se esta equivale a estabelecimento comercial ou a qualquer tipo de estabelecimento, podendo, por conseguinte, nela ser exercida também actividade que não seja estritamente comercial, designadamente industrial e ainda, no primeiro caso, se uma actividade (semi e/ou) industrial pode ser assimilada ao exercício do comércio.

    Será de admitir às fracções destinadas ao comércio e serviços, se contenham com uma aptidão de uso tão amplo que inclua uma actividade simultaneamente industrial e comercial? Segundo uma Resolução do Conselho de Ministros com o nº 94/94, de 14 de julho de 1994, publicada no DR nº 226, que ratifica o PDM de Lisboa, prescrevia no seu artº 7º sob a rubrica "Definições" o seguinte: "Para efeitos do Regulamento são adoptadas as seguintes definições […] Comércio - Compreende os locais abertos ao público destinados à venda e armazenagem a retalho, à prestação de serviços pessoais e à restauração".

    Ora, admitir-se que a actividade industrial constitui finalidade admissível num prédio destinado ao comércio e aos serviços, levaria a que, não apenas a restauração fosse consentida, restauração que amiúde implica uma actividade mista de comércio e indústria, mas também fosse possível a instalação de pequenas unidades fabris ou oficinas ou unidades mistas de comércio ou indústria em que a componente autorizada no título prevalecesse.

    Em tese, num imóvel predominantemente habitacional não se pode perder de vista que as fracções não adstritas a habitação são em regra destinadas a actividades que pela sua natureza se compaginam com a vida das famílias e a tranquilidade e sossego que devem imperar nas zonas residenciais, designadamente durante as horas de repouso, pelo que neles não são desejadas unidades cuja utilização determine uma afluência elevada de pessoas que perturbem a vida habitacional ou que sejam causadoras de ruídos, de odores ou de vibrações perturbadoras.

    Compreende-se, assim, neste horizonte de circunstâncias, que quando se pondera se o destino que está implicado numa fracção destinada a estabelecimento comercial, se está a sustentar o entendimento tradicional e mais corrente, dele se pode dizer que, apesar de tudo, se assegura e limita a sua utilização para finalidades que mais se harmonizam com a utilização de um imóvel predominantemente destinado à habitação.

    Daqui decorre que o licenciamento administrativo não implica o afastamento do regime que decorre do título constitutivo da propriedade horizontal. E porque os critérios de classificação das actividades económicas que a Administração utiliza têm em vista essencialmente os interesses que esta prossegue. Tais critérios não se impõem às finalidades de utilização das fracções que decorrem do título constitutivo da propriedade horizontal, não querendo isto significar que a classificação resultante do PDM quanto às actividades que se inserem no comércio não deva em nenhuma circunstância merecer ponderação.

    E é neste sentido que a jurisprudência não tem aceitado um critério amplo na determinação da finalidade dada às fracções quando, no título constitutivo, estas se destinam à instalação de estabelecimentos comerciais; exclui, por conseguinte, a restauração porque esta envolve, para além da venda do produto final, uma actividade prévia essencial de produção ou de transformação de produtos alimentícios, de natureza industrial e não comercial (vide Acs. do STJ de 15-3-2013 e de 13-2-2014).

    No Ac. do STJ de 15-5-2008 decidiu-se que "naquela fracção do réu pode ser exercitada a actividade de comércio e não qualquer actividade industrial; ora, ao exercer a actividade de restauração, o réu faz da sua fracção um uso indevido, um uso diverso do fim a que se destina, um uso não normal da fracção por contrário ao do título constitutivo de propriedade horizontal - 1422.º, n.º 2, al. c), do CC" , não sendo relevante para a determinação do destino da fracção a "instalação noutra fracção de um café-bar".

    No Ac. do STJ de 4-12-2008 apesar se reconhecer que num centro comercial é comum a existência de restaurantes, ainda assim importa sempre, quando se atribui a uma fracção o destino de "centro comercial", alegar e provar que o sentido visado era mais amplo de modo a abranger actividades industriais como é o caso da restauração.

    A jurisprudência tem, pois, sustentado que a afectação das fracções à actividade comercial exclui as actividades que não sejam comerciais e tem considerado que os restaurantes se inscrevem no exercício da actividade industrial. E mais sustenta, quando o título constitutivo fixa à fracção o destino de "loja", que o sentido a considerar é o sentido comum ou corrente em que "loja" equivale ao local onde se exerce actividade comercial.

    Reconhecendo que a actividade de restauração é uma actividade mista, industrial e comercial, uma vez que "se verifica a actividade de transformação de matérias alimentares, anteriormente à comercialização dos produtos transformados" ainda assim ocorre violação do artigo 1422.º/2, alínea c) do Código Civil) pois não se pode exercer nessa fracção "actividade mista de restauração" (cfr. Ac. da Relação de Coimbra de 9-11-2005).

    Destas sortes, quase apetece dizer que cada um interpreta à luz da sua sensibilidade, porém, pondo-a à parte, em bom rigor, temos de interpretar o título constitutivo exarado nos termos prescritos no artº 236º do CC, à luz das actividades que cada Plano Director Municipal fixa como integrativas do conteúdo do comércio...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: nunogouveia, Picareta, reginamar

  16.  # 16

    Caro happy hippy, muito obrigado pela sua ajuda, que foi bastante útil.
    Concordam com este comentário: reginamar

    1 a 16 de 16

  1.  
← Voltar à lista de todas as Discussões
 
0.0238 seg. NEW