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    • TZW
    • 27 junho 2017

     # 81

    Em seu favor acho que pode apontar embora não tenho certeza:
    -Recebe toda a agua proveniente das paredes do edifício
    -No mínimo é terraço seu e telhado da loja em que ambos partilham também infraestruturas de solo(pilares, etc) que podem estar interligados estruturalmente com os do edifício
    -Se a falha se deve apenas a desgaste normal por uma utilização sua normal e o terraço é considerado parte comum mas com uso exclusivo, é fácil, apenas repõe o material desgastado pelo uso normal que no seu caso poderá ser uma tijoleira quebrada e betume das juntas.
    Se houve fendilhação da laje e provocou rachadelas na impermeabilização já me parece estrutural a causa do problema e se os alicerces são de todos o problema também. Avançar com a reparação sem saber a origem do problema é arriscado e as soluções para uma área comum de uso ocasional são bem mais simples do que as de uma zona de uso constante e privativo. Se é da responsabilidade de todos é provável que optem por aceitar um orçamento que apenas garanta a proteção estrutural e que o seu uso seja exclusivamente para manutenção. Essa área se considerada comum é um bocado como os elevadores para o vizinho do r/c mas no mínimo se é comum e de utilização privativa acho que a sua permilagem devia considerar essa área no pagamento mensal do condomínio assim como nos custos que da reparação resultarem.
    • Nia_
    • 28 junho 2017

     # 82

    Obrigado TZW ;)


    ... mas no mínimo se é comum e de utilização privativa acho que a sua permilagem devia considerar essa área no pagamento mensal do condomínio assim como nos custos que da reparação resultarem.


    Considerando os 220 de permilagem que constam na escritura e não os 190 da caderneta já está a considerar a parte da "utilização privativa", o que também acho justo, pois eu uso o terraço e os outros não!

    Vamos ver no que dá...
    Concordam com este comentário: TZW
  1.  # 83

    Colocado por: Nia_Tinhamos decidido na primeira reunião que se pagaria valores iguais de mensalidade do condomínio, para o 1º, 2º 3º andar e a senhora da loja como não usa a escada, luz, etc um pouco menos. O do 3º não quer de forma nenhuma, quer que seja pelo valor das permilagens, ora a loja tem 400 de permilagme, vai dar um valor muito superior em relação aos restante, não me parece nada justo!

    Pois neste ponto em concreto Mr 3º é capaz de ter razão e eu inclino-me a concordar com ele. Até onde sei, que é quase nada sobre estas matérias, a permilagem é em termos legais o que define a taxa de "responsabilidade" de cada condómino sobre as partes comuns, só e apenas. Se houvesse acordo de todas as partes poderia fugir-se disso, mas não havendo é provável que não haja alternativa.
    Justo poderá não parecer, mas a aplicar-se sempre o princípio da proporcionalidade entre a mensalidade e o nível de uso das partes comuns, coitados, por exemplo, dos que vivem em últimos andares com elevador, que por essa lógica deveriam pagar mais que os outros todos pois são quem mais uso dá ao dito.

    Olhe, já depois de escrever o que está atrás, encontrei isto, que me dá toda a razão: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Q4am3ukR-M4J:www.condominiodeco.pt/informe-se/artigos/administracao/permilagem+&cd=1&hl=en&ct=clnk&gl=pt

    O artigo tem o interesse extra para si de dar a entender que Mrs. Loja deve ter de pagar mais que você pela reparação do terraço, a menos que se comprove que é sua responsabilidade exclusiva, o que duvido. Tem também outro ponto interessante para si e mau para Mr 3º que é dizer que a permilagem define o número de votos. Já agora, esse aspeto em particular para mim justifica até demais que Mrs Loja pague mais de condomínio que os outros: se manda mais, pois que pague mais.
    • Nia_
    • 28 junho 2017

     # 84


    O artigo tem o interesse extra para si de dar a entender que Mrs. Loja deve ter de pagar mais que você pela reparação do terraço, a menos que se comprove que é sua responsabilidade exclusiva, o que duvido. Tem também outro ponto interessante para si e mau para Mr 3º que é dizer que a permilagem define o número de votos. Já agora, esse aspeto em particular para mim justifica até demais que Mrs Loja pague mais de condomínio que os outros: se manda mais, pois que pague mais.


    Há sempre várias formas de ver e interpretar as coisas, vendo por esse lado tem toda a lógica.

    Por isso gosto de visitar este fórum há sempre alguém para nos fazer ver as coisas de outro ponto de vista!
    Cada cabeça sua sentença, como se costuma dizer, o que aqui (no forum) é realmente uma benesse.

    Obrigado a todos!
  2.  # 85

    Colocado por: Nia_Considerando os 220 de permilagem que constam na escritura e não os 190 da caderneta já está a considerar a parte da "utilização privativa", o que também acho justo, pois eu uso o terraço e os outros não!
    Vamos ver no que dá...


    São 400 de permilagem mas apenas contribui para algumas rubricas.
    Se calhar, no final paga menos do que a sua fração.

    Se for para obras gerais do edifício, aí sim nota-se muito a diferença.
    Concordam com este comentário: Nia_
    • TZW
    • 28 junho 2017

     # 86

    Colocado por: nielsky

    São 400 de permilagem mas apenas contribui para algumas rubricas.
    Se calhar, no final paga menos do que a sua fração.

    Se for para obras gerais do edifício, aí sim nota-se muito a diferença.

    Fora o elevador é semelhante a um r/c, quando muito podiam descontar a cobertura se a totalidade da loja for coberta pelo terraço devia contar apenas essa.
    Isto no meu bom senso ou não...
  3.  # 87

    Colocado por: TZWFora o elevador é semelhante a um r/c, quando muito podiam descontar a cobertura se a totalidade da loja for coberta pelo terraço devia contar apenas essa.
    Isto no meu bom senso ou não...


    Não paga despesas com:
    Elevador
    Limpeza dos espaços comuns
    Limpeza das escadas

    No geral, pouco ou nada paga a não ser a administração.

    No entanto sofre nas grandes obras.
    • Nia_
    • 29 junho 2017 editado

     # 88


    Fora o elevador é semelhante a um r/c, quando muito podiam descontar a cobertura se a totalidade da loja for coberta pelo terraço devia contar apenas essa.
    Isto no meu bom senso ou não...


    A loja é toda a parte de baixo do edificio, incluindo terraço.
    Ou seja nós temos cerca de 125 de area de apartamento, a loja tem 250 de area.
    125 por baixo dos apartamentos + 125 por baixo do terraço = 250 +/-

    Bom senso, existe(ou pelo menos parece existir) entre 3 condóminos, já em relação ao 4º ...
    Concordam com este comentário: Alecto28
  4.  # 89

    Colocado por: Nia_
    - as mensalidades passam a ser pagas por permilagem, pois condómino do 3º andar não que que seja de outra forma (?!)(1)

    Segundo o representante do condómino do 3º andar quem tem que pagar as obras na totalidade é o condómino do 1º andar ao qual está afecto o terraço e mais ninguém!(2)

    Claro está que me opus, como proprietária do 1º andar e os restantes proprietários, 2º e loja, ficaram um pouco baralhados com a justificação dada pelo representante, que se diz gestor de condomínios e entendido na matéria!(3)

    Ora o senhor diz que o terraço em questão não é comum, porque está descrito na escritura!(4)

    Pergunto eu, tem ou não tem que estar o terraço mencionado na escritura?(5)

    Sou eu que tenho que pagar as obras na totalidade?!(6)

    Não me parece nada justo e em tudo que tenho pesquisado e com quem tenho trocado opiniões, todos me dão a razão, o terraço é imperativamente comum! (tal como também o ilustre Happy Hippy também já tinha deixado claro) será que o facto de na escritura mencionar terraço, deixa de ser comum??(7)

    Para mim não faz sentido se assim o for, pois as características do mesmo continuam a ser as mesma!! e a tal como a lei diz a constituição da PH não se pode sobrepor a esta! Estarei errada?(8)

    Outro pormenor que constatei em relação à permilagem é que na constituição da PH, a permilagem do meu apartamento aparece como 220 e na caderneta predial 190 !(9)

    Aguardo os vossos preciosos comentários...(10)


    (1) Minha estimada, existe, “grosso modo”, duas realidades diversas abrangidas pela estatuição do nº 1 do artº 1424º do CC – “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum” –, é manifesta a distinção que o legislador faz entre ambas, pois relativamente ao primeiro conjunto de despesas, para efeitos de alteração da regra supletiva ali contemplada, exige a unanimidade dos condóminos ao passo que, com referência ao segundo e ao lado da regra da unanimidade, admite ainda uma maioria qualificada de 2/3, sem oposição, sendo certo que, ainda assim e para um tipo de encargos que não brigam directamente com a estrutura e manutenção do edifício, só permite que fiquem “a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação”.

    Importa aqui sublinhar que, quando se fala em disposição em contrário (artº 1424º, nº 1 do CC), quer-se dizer por acordo de todos os condóminos, com a subsequente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para que as despesas necessárias à conservação possam ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição. Desta sorte, as comparticipações para as despesas ter-se-ão - obrigatoriamente - satisfeitas em função do valor de cada fracção autónoma, estabelecida em percentagem ou permilagem, excepto se, outra coisa resultar do documento constitutivo (cfr. artº 1418º, nº 2 al. b) do CC), ou mediante competente deliberação colegial unânime.

    Doravante, permita-me, e queira escusar-me por favor, por aligeirar um pouco as coisas, em face do ridículo das situações...

    (2) O homem não sabe o que diz e fala do que não sabe!!!

    (3) Gestor e entendido? Já fui de tragar muitos desses ao jantar!!!

    (4) Ele há cada uma!

    (5) Curiosamente ainda hoje me debrucei profusamente sobre esta matéria aqui mesmo neste fórum. Vide aqui.

    (6) Nunca, jamais, em tempo ou lugar algum!!!

    (7) Veja ponto (5).

    (8) O seu único erro é duvidar de si mesma!

    (9) Prima facie, vale a indicação do documento constitutivo, carecendo a caderneta predial de pertinente correcção.

    (10) Para finalizar, o referido condómino não tem como, legalmente, se furtar à sua participação nas despesas, apesar da permissão legal (vide ponto 1)no sentido do afastamento da regra supletiva, certo é que os condóminos, fora das situações excepcionais previstas nos nºs 3 e 4 daquele mesmo dispositivo legal, têm a obrigação irrenunciável de comparticipar nos encargos decorrentes da conservação e fruição das partes comuns, bem como relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, ou seja, não se podem escusar ou recusar o cumprimento desse dever jurídico, quer em termos totais como parciais (cfr., por exemplo, para além do próprio artigo 1424º, o disposto no artº 1420º, nº 2 do Código Civil).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AnaT, Nia_, reginamar
  5.  # 90

    Colocado por: size

    Questão, um pouco complicada...
    Há quem considere que o terraço com as características que relata, não é imperativamente uma área comum, por não servir de cobertura de todas as frações do edificio, sendo, por issso, considerado um terraço intermédio, que apenas serve a fração que o usufrui e a loja do rés do chão, pela sua cobertura.

    Veja-se o seguinte acordão;

    Acórdãos TRG
    Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
    Processo:1972/06-2


    Relator:CONCEIÇÃO BUCHO
    Descritores:
    PROPRIEDADE HORIZONTAL


    Nº do Documento:RG
    Data do Acordão:14-12-2006
    Votação:UNANIMIDADE

    Meio Processual:APELAÇÃO
    Decisão:IMPROCEDENTE


    Sumário:
    I – O artigo 1421º do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25/10, não se aplica às situações já definitivamente constituídas e reguladas, quando o mesmo entrou em vigor.
    II – O terraço incrustado no primeiro andar do prédio, afecto ao uso exclusivo do proprietário daquele andar, e ao qual apenas este tem acesso, deve ser considerado como intermédio e não de cobertura, ainda que o mesmo dê, em parte, cobertura a uma das fracções do rés-do-chão.
    III – Para os efeitos da alínea b) do artigo 1421º, do Código Civil, na redacção anterior ao citado Decreto-Lei n.º 267/94, os terraços intermédios não constituem partes comuns do prédio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:AnaT


    Meu estimado, cumpre-me esclarecê-lo que actualmente, tanto os terraços de cobertura como os intermédios, têm-se todos imperativamente comuns. Nos termos do artº 1421º nº1 al. b) do CC na redacção do DL 267/94, de 25-10 são partes comuns do prédio “os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”. Na prática isto significa que após 1995 a responsabilidade sobre a manutenção e realização de obras neste tipo de terraços recai sobre a esfera do condomínio e não dos proprietários da fracção autónoma que lhes dá uso (ressalvadas naturalmente as situações em que é o mau uso por parte do proprietário da fracção autónoma que está na origem da intervenção a realizar).

    Discutiu-se durante anos nos Tribunais Superiores a possibilidade de afastamento da responsabilidade do condomínio relativamente aos chamados “terraços intermédios” (aqueles que se encontram incrustados num dos vários andares do e que não se situam ao nível do último pavimento). Contudo, doutrina e jurisprudência mais recentes apontam no sentido de também nestes casos ser de responsabilizar o condomínio. Escreve o Juiz Conselheiro Aragão Seia na obra “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios”, Almedina, pág. 73. que «são considerados partes comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção (…). Os terraços de cobertura, que tanto se podem situar ao nível do primeiro andar por servirem de cobertura (…) como ao nível de qualquer outro ou até do ultimo piso, cobrindo parte do edifício, mesmo quando estejam afectados ao uso exclusivo de um condómino (…)» (Neste mesmo sentido, Ac. STJ de 31-05-2012 em www.dgsi.pt).

    Assim por exemplo no caso de um título constitutivo da propriedade horizontal data do ano 2000 e o terraço encontra-se situado no sétimo e último piso do edifício pelo que não subsistem quaisquer dúvidas que o normativo supracitado é aplicável recaindo sobre o condomínio a responsabilidade da realização da obra. Contudo, em muitas destas escrituras de propriedade horizontal mais antigas por deficiente elaboração não raro o “terraço” consta descrito com parte da fracção autónoma. Sucede, porém, que é hoje igualmente pacífico na jurisprudência e na doutrina que “a enumeração das partes comuns do edifício feita no nº 1 do artº 1421 do CC é imperativa” – isto é, sobrepõe se ao que vem escrito na escritura de propriedade horizontal (Neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela. Código Civil Anotado, de Pires de Lima, 2. edição página 419 e Luís Carvalho Fernandes “Lições de Direitos Reais”, Quid Juris, Lisboa, 1996., quando escreve: «são imperativamente comuns os terraços sempre que tenham a função de cobertura, designadamente os terraços intermédios que, servindo ao uso de certo pavimento, constituam também cobertura de pavimentos inferiores». Ainda no mesmo sentido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Abril.

    Para mais e melhor informação, por favor vide aqui
    Estas pessoas agradeceram este comentário: TZW, Nia_, reginamar
    • Nia_
    • 26 agosto 2017 editado

     # 91

    Bom, mais uma reunião, mais confusão...

    Chegou a carta da camara, com o relatório sobre a vistoria e deram-nos 45 dias (?!) para resolver o problema das infiltrações.

    Marcamos a reunião para discutirmos o assunto por mais uma vez, desta a senhora dona da loja não apareceu! estranhamos...de resto estive eu, o do 2º e o do 3º representado pelo mesmo senhor que veio à outra reunião.

    E o que parecia estar a ficar encaminhado, parece que só se vai resolver nos tribunais!!!
    Soube na reunião, pela administradora que agora a senhora da loja recusa-se a pagar a cota dela por permilagem pois vai pagar muito mais do que os restantes para quem não faz uso de escadas , luz, etc...diz que paga apenas os 10% para o fundo.
    Depois o representante do 3º veio com uma carta supostamente escrita por um advogado (?! até eu escrevia melhor) a dizer que não tem nada que comparticipar para as obras do terraço porque está descrito na minha escritura e que portanto é da fracção B! e não lhe diz respeito!

    Escreve ainda que o acesso à cobertura pode ser feito por qualquer condómino desde que as condições estejam feitas (?!) e logo a seguir surge uma foto do alçapão do telhado na carta??? cheira-nos a armadilha...
    Entretanto o representante diz nos na reunião que o proprietário tem construida uma entrada direta da casa dele para o vão do telhado e uma area onde subiu umas paredes!!

    Ficou decidido que se iria abrir o alçapão o mais rápido possivel e registar em foto tudo o que estiver.
    Ainda não acreditamos que a placa foi cortada!!

    Em relação às obras do terraço , vai ser feita uma nova tentativa para ver se evitamos ir para instâncias, mas não estou a ver outra hipotese!
    O nosso grande problema é a história da notificação da camara com a data para as obras serem feitas...

    Enfim!
    • AnaT
    • 26 agosto 2017

     # 92

    Nia, eu não me preocupava com esses prazos dados pela Câmara.
    Aqui, foi feita uma vistoria em 2006 e em tudo semelhante, com indicação de obras urgentes de impermeabilização e reparação dos danos e as obras foram feitas em 2011.
    • Nia_
    • 28 agosto 2017

     # 93

    AnaT,

    obrigado pelo comentário.

    Mas em termos de multas, não será arriscar?
    Eles (camara) frisam bem o prazo e a indicação de coimas se não for cumprido...
    Não sei como funciona realmente pois nunca me vi numa situação destas.
    De qualquer forma penso que se pode meter um requerimento a pedir mais tempo para a realização das mesmas.

    Já agora AnaT, como fizeram para adiarem tanto tempo?

    Se alguém entendido nestas coisas de vistorias andar por ai agradeço o esclarecimento!
    • AnaT
    • 8 setembro 2017 editado

     # 94

    Olá Nia.

    Só agora vi a sua pergunta.

    Não faço ideia de como adiaram tanto. Eu não morava aqui na altura.
    Creio que tem a ver com um administrador com uma inércia ou uma capacidade diplomática fora do vulgar.

    Conhece a história dos telhados de vidro?

    Além disso, se não forem apresentadas queixas, eu creio que as câmaras não andam por aí a fiscalizar se as obras são feitas ou não.
    • Nia_
    • 9 setembro 2017

     # 95

    Colocado por: AnaT

    Além disso, se não forem apresentadas queixas, eu creio que as câmaras não andam por aí a fiscalizar se as obras são feitas ou não.


    Olá AnaT, mas então emitem o relatório com o que há a fazer e prazo e depois não vão averiguar se foi cumprido?!
    • AnaT
    • 9 setembro 2017

     # 96

    Pelos vistos, não.
    Só se os lesados insistirem, creio eu.
    • Nia_
    • 11 setembro 2017

     # 97

    Pois...vamos ver como se resolverá...
    Obrigado.
    Concordam com este comentário: AnaT
 
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