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  1.  # 1

    Boa tarde a todos,

    Desde já congratulo todos os participantes e administradores do fórum pelo trabalho realizado. Confesso que sou já assíduo leitor em backstage do fórum, apesar de nunca ter participado ativamente neste.
    No entanto, visto ter entrado à pouco tempo no clube dos proprietários de habitação própria, tenho uma dúvida que gostaria de ver esclarecida, se souberem.

    Estou a planear fazer uns melhoramentos na moradia (usada) que adquiri, sobretudo ao nível de interior de forma a melhorar o conforto. Mais ainda, queria adicionar um anexo extra que serviria de arrumo/garagem. Por aquilo que já me li, poderia executar a obra sem grandes complicações se esta se enquadrasse no artigo 6º A do RJUE - obras de escassa relevância urbanística, e mais concretamente neste caso não "(...)As edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea do rés-do-chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10 m2 e que não confinem com a via pública; (...)".
    A minha questão poem-se porque nesse mesmo artigo é salientado o ponto i) que passo a citar: "i) Outras obras, como tal qualificadas em regulamento municipal." Mais ainda cita que "3 - O regulamento municipal a que se refere a alínea i) do n.º 1 pode estabelecer limites além dos previstos nas alíneas a) a c) do mesmo número"

    Ora, após consulta no regulamento municipal atualizado, neste caso de Chaves, deparo-me que o ponto 2, do ponto 22 (secção II) explicita os tipos de edificações consideradas de escassa relevância urbanística e que não contempla o tipo de edificações tipo anexo área max 10m2 cércea 2,2m.

    A minha dúvida é: quer isto dizer que o limite do regulamento municipal neste caso é 0? Ou prevalece sempre o RJUE?
    O facto de este tipo de edificação de baixo impacto urbanístico não ser referido, poderá sim significar que este se mantem como no RJUE ou nem sequer é contemplado?..

    Peço desde já desculpa pelo longo testamento mas tenho a cabeça feita em papa de tanto matutar na possível interpretação para estes regulamentos.

    Desde já agradecido.
  2.  # 2

    Alguma ideia?
  3.  # 3

    prevalece o RJUE e ainda o RGEU ( pois a obra de escassa relevância não pode infringir as normas deste ) e ainda os indices pata o terreno em si, por exemplo se já estiver esgotado o índice máx de implantação que o mesmo permite ou ainda o limite máx de construção , então não pode fazer.

    nada melhor do que ir á sua camara, pois cada camara tem um entendimento e até em face de precedentes pode estipular outras coisas.
  4.  # 4

    Muito agradecido Marco.

    De facto, vou pedir esclarecimento ao respetivo gabinete municipal ainda esta semana para confirmar. Mais uma vez obrigado, penso já ir com uma ideia mais positiva.
  5.  # 5

    Colocado por: marco1prevalece o RJUE e ainda o RGEU ( pois a obra de escassa relevância não pode infringir as normas deste ) e ainda os indices pata o terreno em si, por exemplo se já estiver esgotado o índice máx de implantação que o mesmo permite ou ainda o limite máx de construção , então não pode fazer.

    nada melhor do que ir á sua camara, pois cada camara tem um entendimento e até em face de precedentes pode estipular outras coisas.

    Após visita à CM confirma-se o que disse o Marco, prevalece sempre o RJEU e RGEU sobre o RMEU. Obrigado
  6.  # 6

    bem, nessa questão especifica
    porque há outras em que o RMEU estipula parâmetros e desde que estes não infrinjam os mínimos do RGEU, o estipulado portanto no RMEU embora mais gravosas para o requerente prevalecem.
    por exemplo, segundo o RGEU podia por exemplo abrir uma janela aos 3 metros de afastamento mas o RMEU estipulou para essa zona zona afastamentos a 4 ou 5 metros, nada a fazer prevalece o REMU.
  7.  # 7

    Concordo. No entanto também verifiquei os pontos do RGEU que neste caso não se aplicam.

    Para rematar o tema da compra, que está a ser no mínimo stressante, surgiu uma dúvida de nomenclatura que não consegui esclarecer na minha visita à CM.

    Tendo já na minha posse as cópias das certidões de teor das finanças e cópias do registo predial, verifiquei que a área bruta de construção é de 84m2. Não consegui encontrar o projeto na CM (ainda) mas acredito que esteja parecido...

    Sendo que já conheço o imóvel, esta área corresponde "ao de leve" às áreas úteis dos 2 pisos, não contemplando escadas de acesso exteriores, varanda e uma espécie de apêndice que era um antigo WC.

    Ora, no regulamento do PDM e próprio confirmação da CM, poderei ampliar "até ao máximo de 20% da área de edificação preexistente". (pois esta encontra-se em agroflorestal)
    A minha questão é, poderei retificar as áreas que não estão contempladas (varanda/wc/etc)? A que corresponde esta tal área de edificação?

    Preciso mesmo de aumentar esta área contemplada de forma a ganhar uns m2 extra...
  8.  # 8

    á partida área fechada ( coberta e fechada) portanto as escadas exteriores e varandas não entram ai
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MrVetable
  9.  # 9

    Antes de mais, desculpem o "desenterranço", mas vim aqui parar numa pesquisa relativamente ao RJUE.
    Certamente extemporâneo, mas vale a pena esclarecer: o RMUE (ou RMEU... ou RUEM...) nunca pode prevalecer sobre os restantes. Ele é um regulamento municipal e o município só pode regulamentar no âmbito da habilitação que lhe é conferida pela lei (Lei, Decreto-Lei, etc.).

    Podem acontecer diversas coisas, no entanto...
    - no caso da Escassa Relevância Urbanística: o DL confere expressamente ao município a possibilidade de determinar "outras obras de escassa relevância urbanística", ou seja são as que venham previstas no RJUE, MAIS mais as que venham previstas no regulamento municipal, não podendo este dizer que as primeiras não o sejam, mas também não precisando de as elencar. Por exemplo: edificação de muros não confinantes com a via pública até 1.8m de altura são obras de escassa relevância urbanística, por isso o município não pode determinar que sejam sujeitos a licenciamento, mas também não precisa de os definir novamente.
    - já noutro caso, é o regulamento ir além da legislação. Pegando no exemplo anterior, existe o limite dos afastamentos a 3M, ou seja, não se pode construir a menos de 3 metros. O regulamento vai além disso e diz que não se pode construir a menos de 4 ou 5... o que não poderia era permitir aquilo que a lei proibia, ou seja, a um afastamento inferior. Da mesma forma, com o exemplo anterior, o município pode ir além da lei e dizer que são de escassa relevância os muros não confinantes com altura superior a 1.8m (por exemplo até 2,5m), o que não poderia era limitar a isenção aos muros com altura de até 1,5m.

    Isto, dentro do que pode de facto acontecer. O que não pode acontecer (e acontece, infelizmente) é o município exceder a sua competência e regulamentar questões para as quais não tem habilitação ou contrariar a lei. Também vale a pena notar que o contrariar a lei pode acontecer por erro ou porque a lei foi alterada e desadequou o regulamento... ou seja o que ele anteriormente prescrevia, à luz da nova lei passa a não poder. Nesse caso, o regulamento em si não perde a validade por inteiro (ao contrário do que eu próprio já pensei) mas apenas as partes que são agora desconformes com a lei.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Pedro Barradas, MrVetable
  10.  # 10

    Mas então o RMEU não pode ser menos restritivo do que a legislação geral. Faz sentido.

    Mas depois o regulamento dos loteamentos já pode? Por exemplo, indicar que os muros têm de ser de pedra arrumada à mão, não podem ir além de 50cm de altura e depois encimados por gradeamento até uma altura máxima de 100cm (1,5 m de altura total)?
    É o que tenho no meu loteamento... e antes de comprar, desconhecia que existiam regulamentos do loteamento com este tipo de barbaridades... Expliquem-me lá como é que consegue fazer o chamado muro técnico para alocar as caixas da água, gás e eletricidade com um máximo de 50cm de muro?
  11.  # 11

    Pode, um rgulamento de um Loteamento , pode ter regras mais restritivas/ diferentes do RMEU... mas não pode ir contra o mesmo, nem contra a legislação geral, o codigo civil, etc...
    O muro técnico, faz o troço necessário , com a altura necessária para acomodar as caixas segundo as disposições tecnicas aplicáveis.
    Por exemplo o RMEU, diz que em muros condinantes com a via publica temde ter no máximo 1.00m de altura...
    No Regulamento do loteamento podem ser aferidas outras restrições, como o muro ser de 50cm, e ser executado em pedra aparelhada...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues
  12.  # 12

    Os regulamentos municipais podem expressamente complementar e aprimorar a lei geral aplicável.
    Ou seja, podem tornar-se mais restritivos.
    Este facto existe para que cada município possa, entre outros instrumentos, aperfeiçoar os regulamentos ao seu concelho em especifico.

    Vai de certeza encontrar no regulamento a possibilidade de o muro técnico ser mais alto, mas só numa determinada zona - por exemplo, 2,0 m de altura numa extensão de 1,2m. É assim em muitos concelhos.
    No seu projecto há de haver um desenho do muro confinante com a via pública. Com os acessos, com a caixa do correio, com o muro técnico... atenção que nos loteamentos, muitas vezes, a localização do muro técnico já está definida.

    Colocado por: ricardo.rodriguesExpliquem-me lá como é que consegue fazer o chamado muro técnico para alocar as caixas da água, gás e eletricidade com um máximo de 50cm de muro?
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, PLeal
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues
  13.  # 13

    Colocado por: ADROatelierNo seu projecto há de haver um desenho do muro confinante com a via pública


    Sim, já pedi para que nesse desenho o espaço do muro técnico fique ao lado da descida automóvel para a cave, mas do lado "sem ser em frente" à casa, ou seja, junto à extrema lateral.

    Vamos ver se esta opção será aceite. Sempre ficava com menos impacto visual, por ser na cota mais baixa da rua, e por não ficar "a meio" do muro de 50cm.
  14.  # 14

    Cada caso será um caso, tem que se estudar o alçado da moradia e do muro na rua, claro está.
    O muro ter 50 cms de altura não tem que ser má solução posto que será complementado com gradeamento, certamente.
    Há de ter um portão pedonal, um acesso automóvel... o muro técnico pode ficar bem enquadrado... caixa de correio, videoporteiro...
    Veja exemplos já construídos nos arredores do seu local.

    Lembre-se que os muros têm por vezes locais pré-definidos.
    Por outro lado, não esquecer que, se os contadores estão junto a dois limites do lote (frontal e lateral), as distancias a cumprir pelas instalações técnicas / infra-estruturas por vezes são maiores, o que onera.


    Colocado por: ricardo.rodrigues

    Sim, já pedi para que nesse desenho o espaço do muro técnico fique ao lado da descida automóvel para a cave, mas do lado "sem ser em frente" à casa, ou seja, junto à extrema lateral.

    Vamos ver se esta opção será aceite. Sempre ficava com menos impacto visual, por ser na cota mais baixa da rua, e por não ficar "a meio" do muro de 50cm.
    Concordam com este comentário: PLeal
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues
  15.  # 15

    Colocado por: ADROatelierCada caso será um caso, tem que se estudar o alçado da moradia e do muro na rua, claro está.

    Supostamente isso é MESMO para ser estudado pelo Arquitecto.
    Ricardo, o seu arquteicto não lhe deu soluções!?
  16.  # 16

    Colocado por: Pedro Barradasisso é MESMO para ser estudado pelo Arquitecto.


    Como é um loteamento de Augi, não há propriamente nenhuma referência nas casas da envolvente. Nem há casas com muros em pedra, e muito menos casas com muros apenas com 50 cm. Já nem "falo" de casas com a zona técnica devidamente organizada (é tudo encavalitado e por vezes afastado entre caixas).

    Temos um bom argumento para colocar as caixas junto à tal lateral do lote, que é o facto de aí ter um poste de eletricidade a 2 metros (em frente ao lote vizinho).

    De qualquer forma, penso que já "descobri" forma de validar previamente o tema da localização. Vamos submeter primeiro os projetos das aguas à apreciação dos SIMAR (150€). Ainda não recebi o cadastro de redes municipais de águas, mas julgo que em frente ao meu lote ainda só tem redes de pluviais (pelo que o maior "esforço" é o traçado para lá colocar àgua).

    Se vier resposta positiva dos SIMAR, depois quando submetermos na Câmara de Odivelas, já temos mais um forte argumento para ficar junto à lateral do lote (pelo que disseram nos SIMAR, a Câmara não tem competência para apreciar os projetos exteriores das águas).
  17.  # 17

    Colocado por: Pedro Barradaso seu arquitecto não lhe deu soluções


    Nem por isso. O arquiteto concorda com a minha sugestão de localização do troço de muro técnico. Há é dúvidas se a Câmara aceitará.

    Os projetistas de águas e gás e eletricidade também não "vêm" impedimento (sendo óbvio que tenho que suportar mais uns 6 metros de tubos/cabos no interior do lote até lá).
  18.  # 18

    Nesse caso, qual é a dúvida em concreto?
    É bom fazer projectos de aguas e esgotos com a planta do cadastro. Não costuma levar muito tempo.
  19.  # 19

    Colocado por: ADROatelierqual é a dúvida


    É mais uma sensação de que as exigências colocadas são descabidas, dada a envolvência do local.

    É curioso, que das dezenas de lotes no alvará augi, só três lotes (o meu e os dois contíguos) têm estas regras.

    Já dei uma belas voltas, e, no bairro inteiro ninguém tem muros baixos a 50cm, e muito menos de pedra arrumada à mão (um ou outro, esporádico, tem pedra colada, opção que já foi motivo de rejeição na memória descritiva do projeto que estão a licenciar para um lote ao lado do meu).

    A nota é para futuros compradores, que devem ler integralmente o regulamento do loteamento (eu nem sabia que existia). No caso do lote ao lado, a arquiteta ajudou a validar a compra do lote, e foi consultar o loteamento na câmara e tudo, e também não reparou nisso. Também foi apanhada de surpresa, ela e os clientes...
  20.  # 20

    Pode dar-se o caso das habitações ao lado ainda não estarem licenciadas. Então não cumprem - ainda.
    Por outro lado, de um lado da rua pode haver um enquadramento e do outro lado, mesmo pertinho, ser outro enquadramento. O limite tem que ficar em algo lado...

    Cada casa é um caso, especialmente me AUGI. Sempre ler com atenção e, ainda assim, esperar "incidentes".
    Se, numa AUGI, o problema for apenas fazer o muro de acordo com essas especificidades está óptimo! Tem essa noção, certo?

    Colocado por: ricardo.rodrigues

    É mais uma sensação de que as exigências colocadas são descabidas, dada a envolvência do local.
    É curioso, que das dezenas de lotes no alvará augi, só três lotes (o meu e os dois contíguos) têm estas regras.

    Já dei uma belas voltas, e, no bairro inteiro ninguém tem muros baixos a 50cm, e muito menos de pedra arrumada à mão (um ou outro, esporádico, tem pedra colada, opção que já foi motivo de rejeição na memória descritiva do projeto que estão a licenciar para um lote ao lado do meu).

    A nota é para futuros compradores, que devem ler integralmente o regulamento do loteamento (eu nem sabia que existia). No caso do lote ao lado, a arquiteta ajudou a validar a compra do lote, e foi consultar o loteamento na câmara e tudo, e também não reparou nisso. Também foi apanhada de surpresa, ela e os clientes...
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas