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Exoneração da empresa de condomínio - como se processa

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos.
    Após alguns anos com a mesma empresa de administração de condomínio, a mesma "abandonou" o prédio. Apenas é feita a limpeza semanal. Não foram apresentadas até hoje as contas de 2016, não convocou reunião de condominio, há reparações urgentes que não são feitas, as luzes das escadas já não funcionam e até os botões do elevador já estão colados com fita cola.
    Perante tal desleixo, 6 dos 8 condóminos convocaram uma assembleia extraordinária, tendo sido enviada carta registada para todos os condóminos e com aviso de receção para a empresa de condomínios. Marcou-se reunião para daqui a mais de 10 dias.
    As minhas dúvidas neste momento são as seguintes:
    - Se o representante da empresa de condomínio não comparecer à assembleia extraordinária, como se procede depois?
    - São os condóminos obrigados a pagar à empresa de condomínio os valores referentes à sua prestação de serviços desde janeiro? Mesmo sem apresentarem contas ou cobranças ou feita qualquer reunião desde essa data? Ou apenas pagamos as cotas mensais, excluindo o valor da empresa de condomínio?
    Antecipadamente agradeço a vossa atenção e esclarecimentos.
    Telmo Assunção

  2.  # 2

    Colocado por: Telmo AssunçãoSe o representante da empresa de condomínio não comparecer à assembleia extraordinária, como se procede depois?

    Se até à reunião não der sinal de vida, muito provavelmente será um caso de polícia.


    Colocado por: Telmo AssunçãoSão os condóminos obrigados a pagar à empresa de condomínio os valores referentes à sua prestação de serviços desde janeiro?

    Devem pagar o trabalho feito. Se a coisa é como a pintou acima, qual foi o trabalho que a empresa fez ?


    Colocado por: Telmo AssunçãoOu apenas pagamos as cotas mensais, excluindo o valor da empresa de condomínio?

    Está a partir do princípio que o condomínio tem verba suficiente para o normal funcionamento e para as reparações que - a avaliar pelo seu relato - será necessário fazer ?
    Se o estado do prédio é aquele que relatou, eu não me admiraria muito se precisassem do dinheiro que seria pago para a empresa de gestão para fazer face às reparações que têm a fazer.
    A não ser que tenham um bom depósito bancário fora do alcance dessa empresa.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Telmo Assunção
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    • 30 junho 2017

     # 3

    Colocado por: Telmo Assunção
    - Se o representante da empresa de condomínio não comparecer à assembleia extraordinária, como se procede depois?
    - São os condóminos obrigados a pagar à empresa de condomínio os valores referentes à sua prestação de serviços desde janeiro?


    Colocando assim a questão, porque motivo o condomínio está em débito para com a Empresa desde Janeiro, pelos seus serviços ?

  4.  # 4

    Colocado por: sizeColocando assim a questão, porque motivo o condomínio está em débito para com a Empresa desde Janeiro, pelos seus serviços ?


    Já passei por esta situação.
    A administração toma tudo como certo.

    A primeira pergunta a fazer é onde está o administrador residente?
    Qual o papel dele nos últimos tempos?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Telmo Assunção

  5.  # 5

    Colocado por: Telmo AssunçãoPerante tal desleixo, 6 dos 8 condóminos


    Custa-me a entender porque é necessário uma administração externa para um prédio com apenas 8 fracções.
    Se pelo menos 6 estão de acordo com o que é apresentado é sinal que a maioria participa nas reuniões.

  6.  # 6

    Colocado por: Telmo AssunçãoBoa tarde a todos.
    Após alguns anos com a mesma empresa de administração de condomínio, a mesma "abandonou" o prédio. Apenas é feita a limpeza semanal. Não foram apresentadas até hoje as contas de 2016,(1) não convocou reunião de condominio, há reparações urgentes que não são feitas, as luzes das escadas já não funcionam e até os botões do elevador já estão colados com fita cola.(2)
    Perante tal desleixo, 6 dos 8 condóminos convocaram uma assembleia extraordinária, tendo sido enviada carta registada para todos os condóminos e com aviso de receção para a empresa de condomínios. Marcou-se reunião para daqui a mais de 10 dias.(3)
    As minhas dúvidas neste momento são as seguintes:
    - Se o representante da empresa de condomínio não comparecer à assembleia extraordinária, como se procede depois?(4)
    - São os condóminos obrigados a pagar à empresa de condomínio os valores referentes à sua prestação de serviços desde janeiro? Mesmo sem apresentarem contas ou cobranças ou feita qualquer reunião desde essa data? Ou apenas pagamos as cotas mensais, excluindo o valor da empresa de condomínio?(5)
    Antecipadamente agradeço a vossa atenção e esclarecimentos.
    Telmo Assunção


    (1) Meu estimado, as partes comuns do prédio são administradas, em conjunto pela assembleia dos condóminos e por um administrador (cfr. artº 1430º nº 1 do CC). Sou contudo de salientar duas ressalvas, a primeira referente à ordem com que ambos os órgãos se têm descritos na letra da lei, tal indicando uma hierarquia, e a segunda, no seguimento do atrás referido, a assembleia é o órgão de administração colegial e o administrador o seu órgão executivo.

    Quanto à eventual responsabilidade do administrador, importa atentar ao que dimana do artº 164º, nº 1 do CC, "as obrigações e a responsabilidade dos titulares dos órgãos das pessoas colectivas para com estas são definidas nos respectivos estatutos, aplicando-se, na falta de disposições estatutárias, as regras do mandato com as necessárias adaptações.". Esta norma permite-nos aplicar ao condomínio as regras do mandato no que se reporta à responsabilidade do administrador perante o condomínio.

    Assim, o administrador que por acção ou omissão provoque danos ao condomínio responde segundo as comuns regras da responsabilidade contratual e se tal não existir, haverá que apreciar a admissibilidade de uma responsabilidade extracontratual. No entanto, nos termos do artº 165º do CC, as pessoas colectivas respondem civilmente pelos actos ou omissões dos seus representantes, agentes ou mandatários nos mesmos termos em que os comitentes respondem pelos actos ou omissões dos seus comissários.

    Também nos termos do artº 500º do CC, aquele que encarrega outrem de qualquer comissão responde independentemente de culpa, pelos danos que o comissário causar desde que sobre este recaia também a obrigação de indemnizar. De salientar que a responsabilidade do comitente só existe se o facto danoso for praticado pelo comissário, ainda que intencionalmente ou contra as instruções daquele no exercício da função que lhe foi confiada. Ainda é de ressalvar que o comitente que satisfazer a indemnização tem o direito de exigir do comissário o reembolso de tudo quanto haja pago, excepto se houver também culpa da sua parte.

    (2) Dispõe o artº 1427º do CC que “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”. De acordo com este normativo, para que um condómino possa realizar, por sua iniciativa, obras em partes comuns do prédio e as respectivas despesas serem repartidas segundo o critério fixado no artº 1424º do CC, exige-se a reunião cumulativa de três requisitos: que não haja administrador ou que este não possa intervir, que as obras sejam indispensáveis, isto é, que sejam necessárias para garantirem uma boa conservação e fruição dessas partes comuns, e que sejam urgentes, ou seja, quando a sua não execução coloque em risco a segurança e a tranquilidade dos condóminos, ou potencie danos imediatos no prédio, devendo o grau de urgência ser sempre avaliado em função do tempo ou natureza do impedimento do administrador.

    O condómino que efectue as obras fora do condicionalismo imposto pelo artº 1427º do CC poderá apenas obter o seu reembolso - na parte em que exceda a sua quota - através do enriquecimento sem causa. Como se refere no Acórdão da Relação de Lisboa de 20.03.2007 “…nos termos constantes do nº1 do art. 1430º do CC, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. Tal significa que relativamente às partes comuns, os condóminos, individualmente considerados, não se podem sobrepor ao administrador eleito, apenas podendo, nos termos consagrados no artº 1427º, do CC, proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício, na falta ou impedimento do administrador (…).

    (3) Neste concreto e para tanto, bastava um condómino, o qual podia lançar o meio legal à disposição de qualquer condómino e é previsto no artº 1438º do CC - recurso dos actos do administrador para a assembleia -, a qual poderia ter-se consequentemente convocada pelo referido condómino recorrente e por sua exclusiva iniciativa, invocando para o efeito a indisponibilidade do administrador para proceder à competente convocação da assembleia recorrente dos condóminos extraordinária.

    (4) Sobre a administração impendem várias obrigações, em especial, a de prestar contas à assembleia (cfr. artº 1436º, al. j) do CC). Em sede plenária deverão conceder um prazo de 15 dias, contados da data da realização do plenário, se o administrador se houver presente, ou contados da data da recepção da formal comunicação para a devida, requerida e voluntária prestação de contas, sob pena de, se o administrador se recusar a efectuar a prestação de contas, a assembleia poder exigir-lhas através do processo de prestação de contas, um processo especial prefixado no artº 1014º e ss. do Código do Processo Civil.

    (5) Dispõe o artº 1435º, nº seu nº 4 que "o cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.", e o número subsequente que "o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor." Tratando-se de um terceiro eleito, estará aquele sujeito às regras do mandato que normalmente será oneroso (cfr. artº 1157º e 1158º do CC), porquanto ninguém laborará para outrem desinteressadamente. Desta sorte, terminado o exercício e mantendo-se aquele em funções, pelo período decorrido, deve ter-se portanto remunerado.

    No entanto, atendendo ao comportamento do administrador, no que à execução deficiente ou incorrecta, à manifesta incúria ou desleixo, ao incumprimento dos seus deveres se reporta (a saber, profissionalismo, acessibilidade, diligência, imparcialidade e informação), hão motivos bastantes para que aquele não se deva ter remunerado por um trabalho que não executou de todo. No mais, ainda que tenha havido uma renovação contratual, há motivo bastante para a exoneração por justa causa sem obrigação indemnizatória.
    Concordam com este comentário: Telmo Assunção
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Telmo Assunção

  7.  # 7

    Muito obrigado pelos vossos esclarecimentos. :)

  8.  # 8

    Caros amigos, ainda sobre o assunto que iniciei neste forum sobre a exoneração da administração de condomínio (empresa)....
    Foi feita a convocatória, com carta registada e aviso de recepção (para a empresa administradora do condomínio), tudo com mais de 10 dias antes da assembleia. A assembleia extraordinária para exoneração terá lugar na próxima 3ª feira. Ora, até ao momento não recebemos o aviso da recepção por parte da empresa, o que nos leva a acreditar que os mesmos não levantaram a convocatória. Caso se venha a verificar que não levantaram a convocatória, como devemos proceder? Realizamos a assembleia e exoneramos a empresa da mesma forma?
    Uma outra questão.... Recentemente foi vendida uma fração (o prédio tem 12 anos) e o morador utiliza cadeira de rodas. Todos os condóminos concordaram em construir a rampa de acesso ao seu apartamento (R/C), mas para obter licenças da câmara tem que vir lavrado em ata que damos essa autorização. Até aqui tudo bem. Agora o proprietário da fração diz que tem que ser o condominio a pagar as obras e licenças de construção da rampa. Ficámos todos com dúvidas se de facto sería o condominio ou o proprietário a arcar com os custos.
    Antecipadamente agradeço a vossa ajuda.
    Cumprimentos,
    Telmo Assunção

  9.  # 9

    Colocado por: Telmo AssunçãoCaros amigos, ainda sobre o assunto que iniciei neste forum sobre a exoneração da administração de condomínio (empresa)....
    Foi feita a convocatória, com carta registada e aviso de recepção (para a empresa administradora do condomínio), tudo com mais de 10 dias antes da assembleia. A assembleia extraordinária para exoneração terá lugar na próxima 3ª feira. Ora, até ao momento não recebemos o aviso da recepção por parte da empresa, o que nos leva a acreditar que os mesmos não levantaram a convocatória. Caso se venha a verificar que não levantaram a convocatória, como devemos proceder? Realizamos a assembleia e exoneramos a empresa da mesma forma?
    Uma outra questão.... Recentemente foi vendida uma fração (o prédio tem 12 anos) e o morador utiliza cadeira de rodas. Todos os condóminos concordaram em construir a rampa de acesso ao seu apartamento (R/C), mas para obter licenças da câmara tem que vir lavrado em ata que damos essa autorização. Até aqui tudo bem. Agora o proprietário da fração diz que tem que ser o condominio a pagar as obras e licenças de construção da rampa. Ficámos todos com dúvidas se de facto sería o condominio ou o proprietário a arcar com os custos.
    Antecipadamente agradeço a vossa ajuda.
    Cumprimentos,
    Telmo Assunção


    Consulte este tópico:

    https://forumdacasa.com/discussion/48878/acessibilidade-para-deficiente-camara-nao-quer-fazer-obras/

    É uma questão semelhante, mas não sei se o vai esclarecer completamente.

    Eu por exemplo moro num prédio de 4 andares sem elevador, acho um bocado descabido que se uma pessoa com mobilidade reduzida se mudar para o 4º andar possa exigir aos restantes condóminos que paguem do seu bolso a instalação de um elevador de que só ela necessita.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Telmo Assunção

  10.  # 10

    Colocado por: Telmo Assunção
    Foi feita a convocatória, com carta registada e aviso de recepção (para a empresa administradora do condomínio), tudo com mais de 10 dias antes da assembleia. A assembleia extraordinária para exoneração terá lugar na próxima 3ª feira. Ora, até ao momento não recebemos o aviso da recepção por parte da empresa, o que nos leva a acreditar que os mesmos não levantaram a convocatória.


    No site dos CTT tem uma função de "acompanhar entregas", que permite saber se/quando a carta foi entregue/devolvida .
    Concordam com este comentário: Telmo Assunção
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Telmo Assunção

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